1、XX县陈武帝故宫重建工程项目建设可行性研究报告XX县陈武帝故宫重建工程项目建设可行性研究报告第一章 总论第二章 建设单位概况第三章 项目建设的必要性第四章 旅游市场分析第五章 项目建设条件第六章 项目建设内容第七章 项目工程技术保障第八章 组织机构与人力资源配置第九章 项目建设计划第十章 总投资估算及资金筹措第十一章 财务效益分析第十二章 项目总评价第一章总论一、项目背景 （一）项目名称：浙江某某县陈武帝故宫重建工程 （二）承办单位：某某公司 （三）可研报告编制依据及工作范围 本报告以浙江某某县陈武帝故宫重建工程项目为研究对象，着重就项目建设的背景及必要性进行了全面的分析论证、并就项目建设方案
2、、旅游市场、项目投资、财务效益、融资方案、项目的运作模式等。主要内容进行分析研究。报告编制依据：1、长兴城市总体规划(2003-2020)2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、投资项目可行性研究指南4、某某县发展改革和经济委员会关于某某县永兴建设开发有限公司陈武帝故宫重建工程立项的批复 长发改经(2007)328号5、现行有关的建设法规、规范6、可研报告编制委托书（四）项目提出的理由与过程浙江长兴是南朝开国皇帝陈霸先的故乡。据记载，梁天监二年，陈霸先出生于长兴下箬。史评陈霸先是中国历史上少数有为的贤君之一。他恭俭勤劳，志度弘远，为我国文化的传承和国家的统一作出过重大贡献。今日长兴陈氏宗族
3、遍布国内外。当代为创建中国共产党，建立新中国立下丰功伟绩的陈独秀、陈云、陈毅、陈赓都是陈氏予孙，美国的陈香梅、台湾的陈立夫、陈果夫等也是长兴陈氏后裔。在长兴，至今仍留存着陈霸先出生时沐浴的“圣井”，以及明归有光的圣井铭并叙碑，清乾隆的天赐圣旨碑，元赵孟烦的“帝乡佛国”九龙匾和陈氏家族陵墓等历史遗存，并于2003年举办了陈武帝暨南朝史国际学术研讨会。长兴因此成为全国南朝史研究的重要基地。改革开放以来，长兴的社会经济发展迅猛，2003年已跻身全国百强。县委和县政府领导认识到，在新的历史时期，文化的竞争已成为社会综合实力竞争的关键。因此，保护和利用好长兴的历史文化遗产，已成为长兴社会和经济发展的重要
4、工作。在这样背景下，县委县政府决定利用陈霸先故居遗址以及南朝相关历史文化遗存，在雉城下箬寺拨地二百六十多亩，着手开发建设陈霸先故居文化旅游项目。陈武帝故宫的重建，把长兴打造成长三角生态休闲度假新选区，加快建设山水园林型现代化新兴城市，实现全面小康社会，作为重要的组成部分。因此某某县财政决定拨入专项资金用于该项目的启动，积极推进项目的实施。二、项目概况（一）场址位置浙江某某县陈武帝故宫重建工程位于长兴经济开发区，南临长兴港，北距县前街道路红线60来，西侧有经三路通过，东面是保留的村落民居，沿长兴港往东可与太湖湖滨休闲度假区相连接，区位优越，交通便利。 （二）建设目标 充分发掘地方历史文化遗产，整
5、合景观旅游资源，精心打造“帝乡佛国”文化品牌，建设中国南朝史研究基地，为现代化的长兴谱写一曲恢宏的历史文化乐章。（三）运作方式本项目将通过商业运作，自求平衡。项目的资金实行封闭式管理，专款专用，项目建设启动资金由财政专款拨入，资金缺口商请银行贷款。本项目用地总面积为263亩，其中用于故宫建设约113亩，余约86.56亩土地进入市场，该经营性地块经某某县人民政府国土资源交易中心依法公开招标拍卖后所得用于归还本项目贷款和建设。（四）建设内容本项目主要建设内容：故居和遗址展示区。展示陈霸先故居遗址，重建故居，建筑面积2700平方米，重建故居，作为展示故居文物和提供凭吊祭祀的场所。天居寺宗教文化区。陈
6、霸先登基后舍宅而为天居寺，天居寺建筑面积5050平方米，是本项目的重要内容，展示南朝以来的佛教文化。旅游服务和民俗文化展示区。提供旅游购物服务和提供长兴地区民俗文化的展示和表演场所。园林休闲区。基地北面营造大片生态林地，偏东临河设置特色餐饮和茶室等休闲设施，四周配以观赏性植物，提供生态休闲的公共绿地。（五）项目投入总资金本项目投入总资金30747万元，其中工程费用4939万元，工程建设其他费用6172万元（含征地拆迂费用5777万元），基本预备费1537.35万元，建设期利息2749.50万元。（六）资金筹措及使用计划本项目建设资金来源为项目资本金和债务资金。项目资本金10747万元，由某某公
7、司通过县财政拨款等自筹解决。债务资金20000万元，商请银行五年期贷款。拟由项目营业年的门票收入来归还部分贷款，另外业主已取得土地权证的长兴经济技术开发区经三路城镇混合住宅用地的出让收入还款，该地块86.56亩，按照目前市场价格按照保守估计在350万元亩左右，则土地估价在30296万元左右。本项目建设期为2年，建设资金分年投入，第一年投入15988.44万元，第二年投入14758.56万元。三、主要结论与建议（一）本项目的建设十分必要和迫切。本项目的实施有利于保护和利用好长兴的历史文化遗产，有利于长兴旅游业的的发展，提高长兴的知名度，加快建设山水园林型城市，完善城市的结构与功能，把长兴建设成长
8、三角生态休闲旅游城市。（二）本项目建设是可行的。本项目投资财务内部收益率为10.85%，高于设定基准收益率6%，财务净现值3637.57万元，财务评价基本可行。 （三）建议 鉴于本项目的建设十分必要和迫切，建议项目承办单位抓紧做好项目前期工作，并积极与银行方面取得沟通，尽快落实项目资金，加快项目建设进程。第二章 建设单位概况本项目由某某公司负责承办，某某公司成立于2004年4月，公司注册资金50000万元，由某某县永兴建设开发有限公司独家出资。公司位于某某县雉城镇县前街402号，公司主要经营范围为城市基础设施建设，景区开发，房地产开发等。该公司是某某县永兴建设开发有限公司全资子公司，某某县永兴
9、建设开发有限公司隶属于某某县人民政府，是经某某县人民政府授权，代表某某县人民政府经营城市资产，筹集城市建设资金，负责城市基础设施项目建设的国有公司，某某公司是某某县永兴建设开发有限公司为开发具有浓厚历史文化底蕴的某某县旅游文化资源而专门成立的子公司，公司已经成功开发了顾渚山大唐贡茶院，2008年5月底，在该贡茶院成功举办了第10届中国国际茶文化研讨会暨浙江湖州（长兴）首届陆羽茶文化节。 顾渚山大唐贡茶院的建设为公司开发相关旅游项目积累了丰富的项目建设经验，同时依托于母公司某某县永兴建设开发有限公司强大的经济实力及优秀的人才储备，并在得到县政府大力支持的前提下，为本项目顺利实施奠定了坚实的基础。
10、 截止2008年底，公司总资产达到2.69亿元，总负债为1.09亿元，资产负债率为40%。由于公司负责建设的顾渚山大唐贡茶院刚投入使用，因此营业收入暂不反映。第三章项目建设的必要性 一、项目建设有利于长兴成为山水园林型现代化新兴城市。某某县第十二次党代会上提出要求通过五年甚至更长一段时间的努力，把长兴建设成为经济结构合理、产业特色鲜明、综合竞争力强；生态良好、山川秀美、宜人宜居、宜商宜游；充满生机活力、富有时代气息、极具文化魅力；开明开放、公平公正、规范高效、管理有序的山水园林型现代化新兴城市。把长兴建设成为山水园林型现代化新兴城市，必须大力实施“六大战略”，全力打造“六个区”。这是长兴加快经
11、济结构调整、转变增长方式、加快融入长三角的必然选择；是整体推进长兴经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的重大举措；是长兴全面贯彻、自觉实践科学发展观和构建社会主义和谐社会的必然要求。其中，打造长三角生态休闲度假新选区，访帝乡佛国，重建陈武帝故宫是其中一项重要的内容。二、有利于长兴旅游事业的发展。长兴西倚天目、东临太湖，形成了山水相间的优越自然环境，自然、人文景观丰富别样，旅游资源开发潜力巨大。有“金钉子”地质遗迹保护区、十里古银杏长廊和扬子鳄保护区这三个上亿年的珍稀自然遗产，长兴是革命老区，有国家级文物保护单位、被誉为“江南小延安”的新四军苏浙军区司令部旧址。茶圣陆羽在长兴写就了旷世巨作茶经
12、，成为中国茶文化的奠基人，长兴也因此成为茶文化的发祥地，2008年新建了大唐贡茶院来宏扬茶文化。长兴是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡，至今还保留着他临世沐浴的圣井。因此，陈武帝故宫的重建，为进一步打造某某县的文化旅游事业具有重要的意义。三、本项目建设有利于改善城市面貌，提升城市品位。陈武帝故宫由于建设年代久远又没有经过统一的规划设计，建筑陈旧且布局零乱，周围有大量的农村村舍和几家工厂。同时，由于城市基础设施的配套不全，缺乏必要的生活污水排放等设施，污水只能直接排入周边的河道，又对河道产生了严重的污染，人居环境十分恶劣。陈武帝故宫的重建，为该区块重新规划设计提供了契机。利用该区块悠久的文化底蕴优势，整
13、合原有的历史故居，同时通过对原有故居的治理和建设园林休闲绿地，改善环境质量，创造优美的人居环境。根据某某县建设规划，该区块综合治理后整理出113亩地用于陈武帝故宫的重建，另有150亩地作为商住用地，将全部进行出让用于房产的开发。可以预见，未来陈武帝故宫的重建将是长兴休闲度假旅游的新选区和城市新区房产的热点。第四章旅游市场分析一、旅游发展趋势分析1、我国休闲旅游时代的来临，旅游者休闲度假需求提升经国家统计局确认，2007年，我国国内旅游继续强劲增长，出游人数和旅游收入均维持两位数的增长。全国国内旅游人数达16.10亿人次，比上年增长15.5%。全国国内旅游出游人均花费482.65元比上年增长8.
14、0%，其中城镇居民国内旅游人均出游率达到166.3%，出游人均花费906.93元。以上数据表明，在当今的中国，旅游已经成为一种时尚，进入了大众化消费的新阶段，旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子，中国的旅游已经从观光旅游转向休闲旅游时代。近几年，杭州、成都、三亚、厦门等城市都相继提出了“休闲”的概念。2008年11月在上海落幕的中国国际旅游交易会上，国家旅游局旅游促进与国际联络司司长祝善忠透露，国家旅游局已向相关部门提交了“国民休闲旅游计划”，以引导国民休闲旅游沿着正常、安全、持续的方向发展。更是代表着休闲时代的来临，休闲时代旅游者的游憩偏好主要体现在： 旅游者寻求在目的地多样化的综合
15、性满足对特色旅游的兴趣越来越强，对“自然”和“本色”的偏爱较多的参与意识消费档次的多样化因此，中南百草原扩建项目能满足旅游者对旅游地的多样化综合性要求，提供了具有地方特色的原生态自然和文化旅游产品，设计了更多让旅游者可以参与的环节，是迎合休闲旅游时代的市场需求的。2、新休假制度下国民旅游出行的新特点：中短途、高频率、自由行2008年是新休假制度实施的第一年，从2008年5个小假期的出游情况来看，中短途游大行其道，市民的旅游出行也逐步向经常化转变，旅游渐渐成为市民的日常休闲项目。2009年继续实行的小假期制度，将进一步促成市民旅游习惯的形成。携程旅行网最新公布的“2009年旅游出行趋势”调查显示
16、，96%的被访者明确表示明年有外出旅行的打算。调查采用多项选择，有75%的被访者选择自由行，近40%的被访者选择了跟团旅游，仅次于自由行的比例。排名第三的是自驾游，占27%。长三角地区作为我国最大的旅游客源地和旅游目的地，实行小假期休假制度会大大刺激中短程旅游。长兴地处长三角中心，具备良好的区位优势，长兴自身的旅游产业也在不断精品化发展，因此，长兴将会成为自由行、高频率中短途旅游者的天堂。3、后奥运时代的运动休闲旅游观念深入人心：本色、参与、健康中国依靠全民的力量成功的举办了2008北京奥运会，体育精神渗透到全民，也影响旅游者的旅游偏好。据专家分析，奥运效应使得旅游者旅游行为呈现三个重要的特点
17、：追求自然本色、强调高参与性、偏好健康向上的旅游形式。因此旅游者希望回归乡野自然、深度体验地方文化，亲历亲为的参与动手动脑项目。 长兴旅游以世界自然地质遗产，农业生态旅游、红色革命根据地、历史文化主题等旅游项目为主。将满足旅游者对旅游项目“本色、参与、健康”的要求，具有很强的市场号召力和吸引力。二、客源市场定位与预测1、客源市场定位根据中南百草原的区位条件和已有客源市场基础，中南百草原生态旅游开发扩建项目的市场定位为：(1)一级基础市场：某某县、上海以及杭州、湖州地区 长兴本地、上海、杭州、湖州地区距景区交通时间在1.5小时以内，具有地缘优势。且这部分地区的居民经济收入水平高，私家车保有量大，
18、出游欲望强烈，农业生态旅游、历史文化旅游、自然地质遗严旅游、红色革命根据地旅游区项目对这部分人群具有很强的吸引为。(2)二级重点市场：浙江省其他县市、苏南地区（苏州、无锡、常州、南京）、皖南地区（芜湖、马鞍山）长兴旅游已通过网络，进行了有力的营销宣传，客源基础较好，同时这些地区人口总量庞大，人口流动频繁，具有进一步挖掘的客源潜力。（3）三级机会市场：苏北、皖北、山东、河南、江西、湖北、福建随着长兴旅游知名度的增加，西部和南部的邻省江西、福建、湖北等地客源市场有望得到开拓。2、目标市场定位根据游客调查、项目客源市场分级以及国内客源市场出游力分析，可以将未来几年内对国内和海外客源市场进行的促销进行
19、如下分级与定位。国内重点促销市场定位一级客源市场：某某县、上海以及杭州、湖州地区二级客源市场：浙江省其他县市、苏南地区（苏州、无锡、常州、南京）、皖南地区（芜湖、马鞍山）三级机会市场：苏北、皖北、山东、河南、江西、湖北、福建海外重点促销市场定位海外一级促销市场：韩国、日本、港澳台地区海外二级促销市场：欧美海外三级促销市场：东南亚三、市场营销1、营销对象会议旅游者利用某某县地处长三角地区中心区位的优势，通过完备的会议设施及相关配套设施吸引商务、政务、节事等会议活动的顾客。这部分旅游者要求交通较方便，环境优美，会议服务水平一流，住宿餐饮娱乐等配套服务水平较高。会议旅游季节性不明显，因此能成为旅游淡
20、季主要市场之一。家庭度假旅游者以单个或者多个家庭为单位进行过夜旅游活动，要求提供适宜家庭活动的休闲娱乐旅游项目和住宿条件（如家庭套房）。单位奖励旅游者单位组织的奖励旅游一般消费水平较高，会安排一定的团体活动如正式会议、团体狂欢、团队拓展竞赛等活动。蜜月旅游者偏好浪漫、尊贵、私人的旅游产品，喜欢景区提供一价全包的服务。要求风景优美，令人放松愉悦的活动项目，可以购买到特色的旅游商品以馈赠亲友。亲子旅游者携带未成年子女的亲子旅游，注重孩子的知识获取和能力锻炼。需要景点提供适宜孩子参与的多种多样的文化娱乐项目，同时也需要有适宜全家参与的亲子活动，在共同参与中了解历史文化知识和增深感情。2、营销手段通过
21、整合长兴旅游资景点，采用资源共享的方式，以联票的形式，以旅游主题内容串联多种的旅游线路。营销载体：主要是某某县居民、旅游散客、旅行社为营销载体。营销方式：1、景点组合促销；2、事件促销(包括会议、节庆、艺术活动等)；3、淡季促销；4、公共关系促销；5、互联网促销；6、人员促销；7、广告促销；8、销售激励促销；9、其他间接促销方式。第五章项目建设条件一、项目建设区位项目建设基地位于城市东侧，南临长兴港，北距县前街道路红线60米，西侧有经三路通过，东面是保留的村落民居，沿长兴港往东可与太湖湖滨休闲度假区相连接。区位优越，交通便捷。基地地势平坦。西南隅是故居遗址和“圣井”所在地，也是本项目的历史价值
22、所在，必须予以重点保护。为尊重历史，我们要求县文物部门对遗址进行一次考古发掘。发掘结果初步探明了明清时期寺院的墙址与中门遗址，意外发现一段宋代的砖铺路面，证实现存的两口古井皆为南朝遗物。这些成果为历史遗址的保护提供了有力的实物佐证与依据。根据文献记载，陈霸先故居是三面临水。发掘结果证明故居的方位与长兴港走向契合，而与现有城市干道走向呈偏东20度交角。现有残存水体与文献记载也基本吻合，有可能利用长兴港，恢复蜿蜒曲折的水系。据此，基地的建筑布局必须谐调两者方位上的偏差，使之统一于和谐的秩序之中。基地的北面背离遗址，地势也相对低塞，宜于作为园林休闲绿地。二、项目建设条件（一）地形、地貌、地震情况长兴
23、位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区，三面环山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平的特征。场址地形较为平坦，地貌类型属冲湖积平原，属抗震有利地段。（二）工程地质与水文地质地基土由耕植土、素填土、淤泥等构成，场地土类型经判定为中软土，建筑场地类别为类；场地内地下水水质化学类型为CO3CI-Ca.Mg型水，场内地下水综合评价为弱腐蚀。（三）气候条件某某县属亚热带东亚季风气候区，四季分明，雨量充沛，日照充足，雨热同季，但年际多变。全县多年平均年降水量为13.9毫米，多年平均年径流总量为7.287亿立方米。降
24、水主要集中在3月一10月，占全年降水量的84%，以春季连阴雨和六月黄梅雨为主要特征。夏、秋季时台风、龙卷风，雷雨天气经常出现，易造成洪涝灾害；而当受副热带高压控制时则出现高温干旱。（四）水文长兴东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、长兴港、泗安塘等31条涧港，全长417.4公里，流域面积约1735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。境内有通水溇港20条，有盛家洋等湖泊20个，面积约6平方公里（不含太湖）。长兴多年平均年降水量为1309毫米，多年平均年径流深为500700毫米多年平均年降水总量
25、为18.75亿立方米，多年平均年径流总量为7.28亿立方米，其中地表水6.52亿立方米。境内河流的水文特征主要受季节雨量分布不均的影响，洪枯期分明。本项目所处水系为北部水系。（五）社会环境条件长兴经济社会全面发展。近年来，在县委、县政府的正确领导下，长兴经济快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2008年某某县实现地区生产总值223.8亿元，比上年增长15.6%，财政总收入30.8亿元，其中地方财政收入16.3亿元，城镇居民人均可支配收入为22155元，农民人均纯收入达到10873元。某某县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强县
26、、双拥模范县五连冠等称号。2008年获得了“国际花园城市”金奖和环境可持续发展奖，长兴在全国综合实力百强县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到56位和62位。长兴具有得天独厚的区位交通优势。杭宁、杭长、申苏浙皖三条高速公路和104、318两条国道穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”的长湖申航线发端于此、直达上海。长兴距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区城市均在200公里以内。长兴城市建设突飞猛进。近年来，某某县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理
27、，城市建设取得突破性进展。在长兴城市总体规划的指导下，相继编制了中心城区城市设计、长兴城市绿地系统规划等一批专项规划，形成了科学合理的城乡规划体系。“十五”期间长兴城市建设投资达到68亿元，城市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里的速度扩张，目前城市建成区面积已达到25平方公里，城市框架拉大到35平方公里，集聚人口20万，城市化水平达到52%，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。长兴文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作茶经，长兴因此成为茶文化发祥地；长兴也是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。更有民间艺术的奇
28、葩“百叶龙”、美不胜收的廿里银杏长廊。长兴资源广博，物产丰饶，有久负盛名的“长兴三宝”：银杏、青梅、栝楼；有食誉四海的“太湖四珍”：银鱼、白虾、鲚鱼、大闸蟹；更有令人称绝的“品茗三绝”：紫笋茶、紫砂壶、金沙泉。金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中国银杏之乡”的美称。长兴城市品位不断提升。近年来，某某县以创建“四张名片”为载体，大力开展生态环境建设，进一步美化、洁化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地达到924公顷，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到37.2%
29、、42.2%和11.1平方米。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高。浙江省人民政府在浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划中，将长兴列为环杭州湾城市群十个大城市之一。某某县委、县政府提出要进一步加快城市化进程，规划到“十一五”期末，长兴中心城市建成区达到35平方公里以上，城市框架接近50平方公里，人口超过30万，城市化水平达到60%以上。远景目标到2020年，城市建成区达到60平方公里，城市人口超过50万，城市化水平达到80%，建设成为现代化的大城市。公共设施条件长兴基础设施配套完善。随着经济的快速发展，长兴城市的基础设施条件得到全面改善，供水、天然气、污
30、水处理、垃圾处理等大型公共基础设施项目相继建成；体育馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全；省内一流标准的大剧院、图书馆、档案馆等先后投入使用；人民医院迁址新建。第六章项目建设内容 一、建设目标 充分发掘地方历史文化遗产，整合景观资源，精心打造“帝乡佛国”文化品牌，建设中国南朝史研究基地，为现代化的长兴谱写一曲恢宏的历史文化乐章。通过对该区块土地资源的整合，盘活城市资产，进一步推进某某县城市化建设步伐。二、运作方式本项目将通过商业运作，自求平衡。项目的资金实行封闭式管理，专款专用。项目建设自有资金由某某县永兴建设开发有限公司通过财政拨款等形式自筹解决。项目建成后，将通过门票收入来解决还款资金，不足部分将通过出让公司名下的土地，出让收入在支付有关成本、费用后，净收益部分将首先偿还银行贷款，保证贷款本息的偿还。三、建设内容和规模本项目建设内容为建设范围内拆迁工程及陈武帝故宫，包括重建陈霸先故居、重建天居寺、服务与民俗文化街和园林休闲绿地等工程。具体建设内容和建设规模见表6-1。表6-1
