1、内外资房地产企业所得税政策国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知国税发200383号 2003-07-09 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据中华人民共与国企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共与国税收征收管理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质与销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实
2、际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。3、采取包销方式委托销售开发
3、产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方与接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售
4、时再按销售资产确认收入的实现。2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。二、关于开发产品预售收入确认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额预售开发产品收入利润率预售收入的利润率不得低于15（含15），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。预售开发产品完
5、工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或
6、于实际取得利益权利时确认收入的实现。（三）视同销售行为收入确认的方法与顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15（含15），具体由主管税务机关确定。四、关于代建工程与提供劳务的收入确认问题房地产开发企业代建工程与提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入与费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例
7、，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。五、关于成本与费用的扣除问题房地产开发企业在进行成本与费用扣除时，必须按规定区分期间费用与成本、开发产品建造成本与销售成本的界限。期间费用与开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他
8、费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本与间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积与可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本与销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积
9、销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集与分配，并按规定在税前进行扣除。1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象与未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积与未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生
10、的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行
11、扣除。（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值与过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。（七）广告费与业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费与业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产与临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。六、关于本通知适用范围与执
12、行时间问题本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号 2006-03-06 各省、自治区、直辖市与计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强与规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据中华人民共与国企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共与国税收征收管理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产
13、品的税务处理问题 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部
14、门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： .开发项目位于省、自治区、直辖市与计划单列市人民政府所在地城市城区与郊区的，不得低于20。 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 开发项目位于其他地区的，不得低于10。 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 （二）开发产品完工后，开发企
15、业应根据收入的性质与销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共与国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。 （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项
16、开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位与企业收取的各种基金、费用与附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具
17、发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 （五）开发产品销售收入应按以下规定确认： 1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款与付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约
18、定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签
19、订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收
20、入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款与付款方式确认收入的实现。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报与预缴税款的，按中华人民共与国税收征收管理法的有关规定进行处理。 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按
21、销售开发产品确认收入的实现。 三、关于开发产品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）
22、开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开
23、发项目的，按以下规定进行处理： 1企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权与购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的与以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 2接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的与以后应分出的）与购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有
24、关非货币性资产与投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 2接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位与个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现
25、。确认收入（或利润）的方法与顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。七、关于代建工程与提供劳务的税务处理问题（一）开发企业代建工程与提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入与费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工
26、作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。 （二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用与开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担
27、的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 2开发产品必须按一般经营常规与会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本与共同成本。 3开发产品完工前发生的直接成本、间接成本与共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本与能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5计入开
28、发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 （二）下列项目按以下规定进行扣除： 1已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积与可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本与已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 2开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费
29、、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定与其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定与其他有关规定，首先在已完工成本对象与未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品与未销开发产品之间进行分摊。 3应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品与按照有关
30、法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 5共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金与预提的维修基金不得扣除。 6开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，
31、或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 7开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理： （1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 （2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 8开发企业建造的售房部（接待处）与样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 9保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产
