1、物业管理业主手册doc前 言尊敬的业主（住户）：首先，祝贺您成为万润丰泰苑的业主！在此，连云港万润物业管理有限公司的全体员工热忱欢迎各位业主及家人入住丰泰苑；并祝各位安居乐业！万事如意！合家欢乐！从这一刻起我们将为您提供竭诚、周到的服务。为了便于您了解万润丰泰苑的物业服务情况，熟悉万润物业管理有限公司为您提供的各项服务内容，更好地指导并监督我们的工作，我们特编制了业主手册，希望它成为您在丰泰苑生活的指南。丰泰苑物业管理与服务的规则及各项使用规定，旨在保障及维护各位业主的权益，使您能更好的使用所购置的物业，保障您的物业保值、增值。 请您在入住前仔细阅读手册，明确您与万润物业管理公司之间的各自权利
2、、责任和义务，熟悉各项规定及服务流程，充分享受万润物业管理公司为您提供的各项服务。我们已经为您做好了入住前的各项准备工作，我们将竭尽全力提供优质服务，积极营造安全、文明、整洁、舒适的生活环境，期望在服务过程中得到您的鼎力支持和通力合作。谨此致以诚挚的祝福！连云港万润物业管理有限公司 第一部分 园区概况及物业公司驻场服务机构介绍-3丰泰苑项目简介-3连云港万润物业管理有限公司简介-3第二部分 园区公共管理制度-4丰泰苑业主临时管理规约-4装饰装修管理规定-9园区房屋维修管理规定-12园区绿化管理规定-13园区外观管理规定-13园区卫生环境管理规定-13园区垃圾管理规定-14园区饲养家畜、家禽及宠
3、物管理规定-14园区容貌管理规定-15园区车辆及出入口管理规定-16业主精神文明建设管理规约-16园区消防安全管理规定-17园区电梯使用管理规定-17园区治安管理-18突发事件应急指引-18第三部分 服务指南-19结束语-32承诺书1-33承诺书2-34园区概况及物业公司驻场服务机构介绍丰泰苑项目简介万润丰泰苑项目是万润房地产开发有限公司投资的项目，位于连云港市海州区与新浦区交界，属连云港市海州区。该园区是通向连云港市市区的必经之路，是市区的西大门；地处海连西路主干道上，交通便捷，生活配套完善。项目总建筑面积：12.2353万平方米，住宅面积：11.3767万平方米，小区设计合理，突出“以人为
4、本”的指导思想，强化环境功能，做到观赏性与功能性结合，生活配套完善，拥有先进的智能化系统，为居民创造安适的室外生活环境空间。连云港万润物业管理有限公司简介连云港万润物业管理有限成立于2001年11月20日，注册资金300万元，是一个持有国家二级物业服务企业资质，具有独立法人资格的经济实体。公司严格按照物业服务规范化、专业化、社会化、经营型的原则组建；下设办公室、财务部、综合管理部、工程部、秩序维护部、绿化部、经营拓展部；现有员工335余人，年龄层次以中青年为主，具有高、中、初级职称的管理骨干和专业技术人员近60人；管理员工持证上岗率达到100%，具有一支年龄结构合理、思想作风严谨、管理制度完善
5、、专业技术过硬的物业管理服务队伍。公司主营住宅楼、商业和办公楼的物业项目，兼营与物业管理相配套的零售及服务业。目前公司管理的物业有：阳光园、万润园、万顺园、新月园、万润商业街、怡景苑、丰泰苑、景泰小区、一品苑、润城东方、阳光丽景、泰和园等，管理面积达130万平方米。第二部分 园区公共管理制度 丰泰苑业主临时管理规约 第一条 总 则为维护丰泰苑（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益，保障物业的安全和合理使用，创造良好的居住环境和生活秩序，根据国家物业管理条例及相关法律、法规，制定丰泰苑临时管理规约（以下简称“本规约” ）。本规约对本物业管理区域内的全体业主、使用人、物业管理服务企业具有同
6、等约束力。连云港万润物业管理有限公司受万润房地产开发有限公司委托，成立连云港万润物业管理有限公司丰泰苑物业服务中心，将依照前期物业管理服务协议和有关法律、法规，负责为本物业区域内的公共部位、设备设施、环境卫生、公共秩序等事务提供专业的管理和服务。本规约作为房屋买卖（预售）合同的附件，和房屋买卖（预售）合同、前期物业管理服务协议具有同等法律效力,随之一并生效。本规约受国家相关法律、法规的约束。第二条 物业基本情况第五条 本物业服务区域内物业的基本情况物业名称： 丰泰苑 ；座落位置：连云港市海州区海连西路88号 ；物业类型： 住宅小区 ；建筑面积 ： 12.2353万平方米 。物业管理区域四至：东
7、至： 规划路 ；南至： 海连西路 ；西至： 规划路 ；北至： 规划路 。 第三条 业主的权利、义务业主权利1、依法对其所拥有物业享有全权处理之权，包括使用、出售、抵押、转让、出租或以其他方式处理或变卖，但该处理须明确约定受让方或承租方须履行、遵守本规约。2、依法合理享用本物业区域内的公共设备设施、共用设备设施、共用部位、公共部位的权利。3、有权按政府有关部门颁布的关于房屋装饰装修规定及管理者制订的丰泰苑住宅装饰装修管理规定进行室内装饰、装修。4、有权聘请专业人员对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行修缮。5、有权参加业主大会，并依据本规约的条款维护自身的权益和监督管理者的工作。6
8、、对本物业的各项管理制度享有建议权，对管理者享有投诉的权利。业主义务1、按规定用途使用物业，不得改变物业用途。2、如期缴纳其拥有、使用单元而产生的物业管理费及其他各项应承担的费用；为防止业主的整体利益遭受侵害，在管理者催交30日后仍拖欠费用的业主、使用人，除应缴费用外，还应每日向管理者加付应缴费总额的3作为滞纳金。3、业主、使用人在其单元进行装修工程前，其装修方案必须交由物业管理进行审核，管理者只对其是否有破坏房屋结构、设施和外观的行为内容进行审查，并办理相关手续。装修时严格遵守政府有关部门颁布的关于物业装饰装修的规定及管理者制订的丰泰苑住宅装饰装修管理规定和丰泰苑环境卫生管理规定。4、业主、
9、使用人应承担本单元的报修责任，需维修时应及时进行报修。由于报修不及时而造成他人损害及财产损失的，该业主、使用人应承担经济赔偿责任，直至法律责任。5、除住宅质量保证书中约定的在保修期内的项目，因业主、使用人的原因引起的自用部位、设备及设施损坏，委托管理者进行维修时，该业主、使用人应承担有关费用。6、毗邻房屋维修时，业主、使用人必须配合相邻业主、使用人对房屋进行正常的维修，必须提供物业维修人员进门维修的方便，不得以任何理由阻碍维修工作。因业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人损害及财产损失的，受害方有权要求赔偿，阻挠者应承担经济赔偿责任，直至法律责任。若因维修造成配合方物件受损的，受益方应向受损
10、方支付相关赔偿费用。7、业主、使用人对交付的房屋质量有异议的，可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体质量不合格，或者属于严重影响正常居住或使用的质量问题，业主、使用人有权解除合同，开发商承担鉴定费用并赔偿业主、使用人损失。如鉴定结果合格，则由业主、使用人承担鉴定费用。8、业主、使用人若因本身的原因引致水、气、烟或其他物体外溢，损害他人或财产，则该业主、使用人须对因此产生的所有诉讼、索赔和要求负全部责任。9、在住宅质量保证书中约定的在保修期内的项目，业主、使用人应当在约定的期限内进行报修，如超过约定期限，物业公司、开发商将不再接受报修服务，一起责任均有业主、使用人承担。10、当
11、业主、使用人自用部位发生火灾、水管爆裂等可能严重危害业主、使用人和其他业主人身安全和财产利益的事件，或业主发出求救信号、启动家庭救助报警系统时（指区域内部分配置了该系统的物业），管理者有权在紧急联系无效前提下，进入私用部位进行必要的抢险、抢修，由此可能产生的损失管理者不承担责任。11、使用电梯时，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。12、明白并接受：业主、使用人与管理者在本物业区域内不存在人身、财产保管、保险关系。第四条 相邻关系业主、使用人同意，遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、公共
12、秩序等方面的相邻关系。第五条 物业的使用和维护业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业：1、按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，需经相邻业主同意后，并报有关行政管理部门批准。2、因维修物业或者公共利益，业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向管理者提出书面申请，经书面同意后方可实施。业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；给他人造成损失的，应当作相应赔偿。3、业主转让或者出租其所拥有物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况书面告知管理者，办理有关手续，并明确物业管理费支付责任
13、人，若支付责任人不明时，仍由业主（前业主）承担支付责任。4、物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，管理者可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。5、当物业出现危及安全或影响他人正常使用的情况需要进入业主物业范围进行维修、养护时，管理者应事先告之相关业主和使用人，有关业主和使用人必须给予配合。如因拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏或财产损失的，相关业主、使用人应承担修复或赔偿责任。6、住宅质量保证书中约定的在保修期内的维修项目由开发建设单位负责维
14、修（人为损坏由业主、使用人或责任人负维修责任）；保修期满后的维修，自用部位由业主、使用人自行承担费用；共用部位、公共部位由管理者负责组织维修，维修费用从维修基金列支，分摊到户（分摊方式按国家及省市相关规定执行）。7、业主、使用人在装饰装修其单元时，必须在管理者指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。装饰装修施工的时间以管理者规定为准，节假日不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。8、安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者管理者指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。9、合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。10
15、、业主、使用人如需要水电容量超过设计容量，须自己申请增容，费用自理。否则造成第三方的一切经济损失均有业主、使用人承担，并承担一切法律责任。11、为确保区域车辆的安全通行，业主、使用人必须严格遵守管理者制订的丰泰苑车辆管理规定。所有车辆按指定路线进出，并停放在指定位置，按规定交纳车辆泊位服务费。第六条 维修基金维修基金的收缴、使用、分摊、再筹集均按照有关政策法规的规定执行。 第七条 物业维修和更新的实施业主、使用人同意，物业维修及更新由管理者按规定组织实施，费用按规定列支。 第八条 使用物业的禁止行为业主、使用人在物业使用中，除遵守国家法律、法规的规定及管理者制定的各项管理规定，不得有下列行为：
16、1、擅自改变物业的原设计用途，损坏或者擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌；2、在室外设置晒衣架，在建筑物外立面安装防盗窗（网）、太阳能热水器等任何设计之外的构筑物；3、封闭阳台和露台；4、私搭乱建；5、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；6、随意停放车辆；7、饲养家禽、家畜、种植蔬菜等行为； 8、堆放易燃、易爆、毒害、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声或振动； 9、未经批准摆摊设点；10、在建筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；11、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权利的活动； 12、在消防通道上堆物、设置障碍，损坏或者挪用消防设施。 护口罩；13、严禁在园区饲养家畜、家
17、禽及无证宠物第九条 未按规定交付有关费用的责任业主未按规定交付物业服务费的，管理者应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，管理者可以在本物业区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，管理者可依法向人民法院起诉。第十条 违反物业使用禁止行为的处理业主、使用人违反本公约第七条规定的，管理者有权制止；业主、使用人拒不改正的，管理者可以采取下列措施予以制止：1、禁止施工人员进入物业管理区域；2、通告业主的相关单位，并在区域内公示； 3、通过执法机构强制执行。 第十一条 连带责任物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。 第十二条 其他事项1、依本规约规定,任何
18、发给业主、使用人的通知，如送至有关业主、使用人单元的，以该业主、使用人或其委托人签收为准；凡通过邮局以挂号信投送至业主书面通知的其他通讯住址的，则以邮局挂号信收据为准；凡在本物业区域公告栏张贴的公告（三天以上），均视为送达。2、业主、使用人若因本规约条款发生争议，协商解决不成的，可向连云港仲裁委员会申请仲裁。在争议解决过程中，除有争议的部分外，本规约的其他条款和内容的效力、解释、履行及依法修订不受影响。第十三条 生效日期本规约自本物业区域内的首套物业销售之日起生效。第十四条 规约的废止业主大会成立并通过管理规约后，本规约废止。装饰装修管理规定第一条 为加强丰泰苑（以下简称本区域）装修管理，保证
19、物业的合理、安全、正常使用，维护全体业主的合法权益，根据有关规定，结合本区域物业的实际情况，制订本规定，全体业主、使用人、装修单位施工人员须共同遵守。第二条 业主、使用人及装修单位应在装修前5个工作日向物业公司丰泰苑服务中心(以下简称服务中心)提出申请，填写装修申请表，如实填写施工单位、施工期限、装修内容，并提供装修单位的营业执照、资质证书复印件。提供各类有关的住宅装修设计图、施工方案等书面材料，交物业服务中心备案。签订物业装饰装修协议。第三条 若因擅自装修造成不良后果的，由业主承担责任。第四条 业主、使用人只有在办理完装修进场手续并领取了装修开工单之后，方可进场装修，并将装修开工单贴在进户门
20、上。相关施工人员必须办理本区域的“临时出入证”，装修现场必须配备必要的灭火器材，以确保消防安全。对违章装修者，物业服务中心有权采取有效措施勒令装修单位停止施工，并督促业主整改或办理装修开工单。装修开工单的取得并不意味着管理处对该单元的施工图纸、方式的认可和承诺。第五条 业主、使用人在进行装修前须交清:1、装修保证金，标准为20元/平方米，业主装修结束后经物业公司检查核实，在确认了没有发生违规装修以及装修人员没有违反区域管理规定行为的情况下，再经过三个月的观察期后无息退还；2、建筑垃圾清运费,按相关规定，建筑垃圾清运费收费标准为：2元/平方米。第六条 业主、使用人因故不能本人前来办理装修手续的，
21、可委托他人办理，但须出具书面委托书和委托人身份证，被委托人必须出具本人身份证原件。第七条 为加强对装修单位施工人员的管理，装修单位负责人需与管理处签订物业装饰装修管理协议，提供施工人员的居民身份证、近期一寸照片，供物业服务中心登记备案及办理临时出入证。临时出入证的有效期不超过三个月，过期作废。如装修单位另行接受小区其他工程，须到管理处重新登记备案，重新签订物业装饰装修管理协议和办理临时出入证（不得使用原装修房的出入证）。对于未按规定办理装修申请的装修单位，物业服务中心有权要求其停工整改，补办相关手续后方可入场施工。所拖延的时间，责任自负。第八条 装修施工人员必须持临时出入证进出小区，并随时接受
22、物业服务中心管理人员的检查；运送材料的车辆，须经安保人员的检查登记；携带物品（包括装修物件）离开小区的，须事先至管理处开具的出门证。第九条 严格遵守装修施工时间，每日的装修时间为8：0012：00、14：0019：00晚间、节假日不得进行敲、凿、锯、钻等产生严重噪音的施工作业。违反规定的，物业服务中心有权责令停工，因此而引起的工程延期，由装修单位承担责任。第十条 业主、使用人对住宅进行装修，必须保证房屋的整体性、抗震性和结构安全性，符合防火、防水、保温、隔音、卫生、规划等政府有关部门的规定及建筑功能要求，不影响相邻业主、使用人的正常使用和本区域业主的共同利益。第十一条 为维护全体业主的共同利益
23、，业主、使用人、装修单位在装修房屋时如发现有下列行为的，物业公司有权责令其立即整改，停工，影响其他业主房屋损坏的要予以修复、赔偿，必要时将追究法律责任：1、拆改原房屋的承重墙、柱、楼板主体结构部件；2、使用气泵和大锤敲打墙体或在楼板上猛力击打，震松楼下粉刷层而引发塌顶事故；3、改动、改变房屋及配套设施的使用功能，随意改动燃气管线走向、改动水、电等管线走向，擅自拆改、移动水表，封闭上述设备及管线未遵守有关标准操作，不留检修孔；4、改动、损坏卫生间、厨房间的防水层，吊顶时不留检修孔；5、将洗衣机排水管接入雨水管；6、私自封闭阳台，安装外伸晾衣架、花架、庭院或阳台围栏，安装外置式防盗窗（网）及太阳能
24、热水器等任何建筑设计之外的构筑物；7、不得在飘窗和窗户安装外置防盗网，不得改变原有的飘窗结构，以任何借口封闭露台；8、扩大或缩小原有门窗尺寸，另建门窗或封闭门窗，更换门窗和原门窗式样、颜色的；9、在庭院、平台、屋顶、通道及其他场所搭建建筑物、构筑物；10、占用公共通道和其他公用部位进行装修活动；11、损坏住宅的共用部位、共用设备设施或移装共用设备设施；12、侵占绿地，毁坏绿地，任意堆放杂物，乱倒垃圾，高空抛物；13、随意设置或改变原空调安装位置，破坏物业外观或放置空调、热水器外机不当将会导致他人生活、行走不便的；14、法律法规禁止的其他行为。第十二条 由于违规装修而导致房屋顶层、墙面、窗户、各
25、类管道等造成渗水、裂缝的均有业主自行负责维修，由此产生的费用由业主承担。物业公司、开发商不承担任何责任；第十三条 装修时应查看相关电路图纸，避免造成隐蔽线路损坏；不得改变室内配电箱位置和智能系统线路，如确需更改，必须符合有关规定，并向物业服务中心备案，亦可由物业服务中心联系原安装单位进行更改；禁止将电线直接埋入地面、墙面的粉刷层内，电线必须穿PVC护套。第十四条 特殊情况下必须在墙体上另外打孔的，须向物业服务中心申报，经物业服务中心装修管理人员现场确定位置并书面许可后方能施工。第十五条 空调室外机应安装在预留位置或物业服务中心指定的位置，妥善将冷凝水管接入预留管道，并充分注意室外机的安全性。第
26、十六条 装修垃圾必须袋装，按规定时间清运。其中废弃木材应用绳全部扎成捆，砖块、木材分类清运，堆放到指定的位置。搬运材料或垃圾后应负责及时打扫，保持公共部位清洁。第十七条 注意文明施工和安全施工。沙、砂石、水泥必须袋装，严禁散装沙、砂石、水泥进入本区域；严禁将混凝土、沙土、油漆、胶水、涂料、杂物等倒入地漏、下水道，坐便器等排水系统；严禁污染水系的行为；严禁将建筑材料堆放在公共及共用部位；严禁空中抛掷垃圾、杂物；建筑材料的堆放要注意安全性。业主装修时应严格遵守区域电梯使用规定。在装修期间有装修材料需要通过电梯运输时应通知物业服务中心，物业服务中心将安排专人监督使用电梯。造成电梯轿箱污染或损坏的由责
27、任人负责。第十八条 违反上述第八条至第十六条规定的，物业服务中心有权勒令其停止施工进行整改，由此造成自身或他人损失的，由业主和装修单位承担全部责任并负责赔偿。第十九条 业主承诺物业服务中心安保人员有权对装修现场进行安全检查和装修人员证件检查。第二十条 业主承诺物业服务中心管理人员可随时进入装修现场，对装修情况进行监督检查。第二十一条 为保证物业的装修质量和业主的权益，业主应选择有资质证书的装修公司进行装修。并必须与装修施工单位（队伍）签订装修安全协议。装修单位必须约束其属下工人按国家规定及本规定的约定进行装修施工，对其在本区域内的一切行为负责，并承担全部责任。装修单位在本区域内的行为给其自身及
28、其属下工人或给他人、第三者造成损失的负责有赔偿责任。第二十二条 业主有义务告知装修人员在装修中必须符合消防要求，在装修现场禁用明火或国家明文规定禁用的电器、工具等，以避免造成不必要的损失。如因装修需动用明火施工的，须到物业服务中心书面备案，并在监护下施工，操作者须持上岗证，并需办理意外保险方可施工。第二十三条 业主有义务将本管理规定告知装修公司，并让装修公司承诺让装修人员了解本公司的规定，避免发生违规行为，如有违反装修装饰管理规定行为导致房屋质量问题均有业主和装修单位负责，物业公司、开发单位不再承担任何维修和赔偿责任。第二十四条 业主在装修竣工三个月后，须有物业公司对业主装修验收后，在确认没有违反装修管理条例后，方可办理退还装修保证金手续，业主须在装修管理承诺书上签字。 园区房屋维修管理规定为了加强房屋的维修管理，保护业主的正当权益，参照建设部中华人民共和国建筑法，结合小区实际情况，特制定本规定：一、物业服务公司积极认真地为小区的住户提供房屋维修服务。二、小区住宅内外设施、未装饰装修改动，保持原样原貌的各项设施，出现问题且在住宅质量保证书规定的保修期限内，由房屋建设单位负责保修。三、住户室内设施在保修期后，由物业服务公司实行有偿维修。住宅共有部位（楼道、屋顶、梁、柱、外墙、门
