1、物业管理案的例分析汇编财务管理篇 物业管理案例分析汇编-财务管理篇第四单元 财务管理 案例一房子没住，交不交管理理费某女士购买了一套期期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细细部质量问题，认出为该房房没有达到入住条件，但因因要举家出国，就在入住交交接单上提出了自己的意见见，并收了房门钥匙。半年年后，该女士回国发现，有有关的细部质量问题仍未解解决，而物业管理公司却发发出了多份催交物业费的通通知。该女士觉得很冤，当当初收房时就对房子不满意意，这半年自己也没住，怎怎么还要缴纳这么多物业管管理费？ 案例分析认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但但却收取了房屋钥匙，该女女士的这种做法意味着她已
2、已经认可房屋的交付使用了了。物业管理费实质上是是向产权人、使用人收取公公共区域管理服务费，主要要包括公共卫生清洁、公用用设施设备的维修保养及保保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业1000%入住率测算分摊到每平平方米。因管理费的收费标标准是“以支定收”的，若若有一户业主因房屋未住不不交管理费，物业管理管理理公司收取的费用就减少了了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看看，物业管理工作一旦启动动，物业内的所有公共设备备和配套设施都要运作，管管理人员要到位，服务工作作要开展，各项管理费用支支出要发生。不可能因个别别物业的空置，使物业整体体的管理
3、如治安、消防、保保洁、电梯、公共照明及管管理维护人员间断或减少。因此，该女士所购买的的房屋，虽然未住过，但因因管理公司的综合服务并未未因此而减少，故仍应缴纳纳管理费。 解决方法法物业管理公司接到该该女士的投诉后，首先向她她解释了物业管理条例中的有关规定，说明只有有开发商未卖出的房屋才可可以减免部分管理费，而她她的房屋不属免收之列，不不但应足额补齐管理费，还还需缴纳滞纳金。物业管理理公司还把政府有关规定复复印交给该女士，该女士最最后缴纳了管理费。考虑到到该女士的特殊情况，经请请示业主委员会同意，管理理公司减免了该女士的管理理费滞纳金。 相关法法规制度1服务收收费标准作业程序（节选选）一、目的规范
4、服务务费用的收缴工作，确保如如数、及时、安全的收回各各项费用。二、适用范围围适用于物业部管理服务务费及其他各项有偿服务费费的收缴工作。三、职责责1出纳员或收费员负负责按本程序办理各项费用用的银行托收及现金收取工工作。2各部门主管负负责对本部门相关有偿服务务项目计费与审核。3财务部会计负责对各项有有偿服务费用的计算及填制制收费通知单。4服务务处管理员负责通知单的派派发及催缴工作。5财财务部主管负责费用收缴工工作的监督。四、程序要要点1费用收取的范围围 (1)管理服务费。 (2)机电维修、清清洁、绿化等各项特约服务务费。 (3)代收代缴缴的水、电、煤气、电话等等费用。 (4)兼营的的餐饮、娱乐等各
5、项服务费费。 (5)其他各项多多种经营服务费用。2滞纳金的计算方法 (1)对每月银行的第二次次托收未果，也未到物业部部用现金交纳管理服务费的的住户，公司财务部应自每每月一日起按1计收期滞滞纳金。 (2)滞纳金金的计算公式：本金（11+1）n（n为滞纳天天数）。3管理费的收收缴 (1)管理费的收收取标准：（仅供参考）A多层带电梯： 元/月月平方米；B多层不不带电梯： 元/月平方方米；C别墅： 元/月平方米；D商铺铺： 元/月平方米元元/月平方米；E写写字楼： 元/月平方米米；F公寓： 元/月月平方米。 (2)管管理费的收缴程序：A公司财务部从业主入伙之之日起计收管理费。业主收收到入伙通知后一个月
6、内未未来办理入伙手续的应视入入伙，开始计收管理费；B财务部会计每月200日前应根据业主资料编制制下月应收管理费用明细细表，内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面面积、管理费标准、应收金金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等；C财务务部会计将应收费用明细细表于每月20日报财务务部主管审核，经审核如有有差错，应及时更正；如无无疑问，财务部主管在财务务审核栏内答署姓名、日期期；D财务部主管应在在22日前将审核无误的应收管理费明细表交财财务部会计填写收费通知知单；E财务部会计计应在每月25日前将填写写完整的收费通知单交交财务部主管审核。经审核核有误的，应及时查明予以以更正；经审核无误的，财财务部主管在收费
7、通知单单上加盖财务专用章；F财务部主管在每月228日前将有效的收费通通知单交公共事务部管理理员派发；G公共事务务部的管理员根据住户资料料填写信封，装入收费通通知单，视住户不同情况况采取不同的派发方式：需要直接送达的，管理理员应在两个工作日内送交交住户家中，并请住户签收收；如住户家中无人人接收的，应在两个工作日日内送进住户信箱；需要邮寄的，管理员应贴贴足邮资，并在两个工作日日内到邮局发送。H公公共事务管理员应详细的记记录收费通知单的派发发情况；Y出纳员根据据应收管理费收缴明细表表填制委托收款凭证及相相关资料，在银行规定的托托收日期前一日送交开户行行；J出纳员在银行每每次托收后的两日内到银行行读取
8、已托收数据，并根据据托收情况向已全额托收的的业主出具加盖“转账收讫讫”章的有效收款收据；K未办理银行托收的业业主管理费，由业主到公司司财务部用现金支付。出纳纳员在收取业主用现金交纳纳的管理费时应按现金管管理标准作业程序中的相相关规定收取；L出纳纳员应于规定收费日后的五五日内编制费用收缴明细细表报财务部主管审核。经审核存有疑问的，应及及时查明，予以更正；经审审核无误后的应在财务审核核栏内签署姓名及日期后交交财务部会计；M财务务部会计将已全额收回的管管理费用按会计核算标准准作业程序进行账务处理理；对未能收取的费用，应应在银行第一次托收后的33日内根据欠费资料填写管理费用催缴通知单；N管理费用催缴通
9、通知单经财务部主管审核核无误后，加盖公司财务专专用章，交公共事务部在33日内派发；O公共事事务部原则上应在规定期限限内，将催缴通知单送交住住户或其家人的手中，并让让接收人在回执上签收；特特殊情况无法找到住户及其其家人的，应将催缴通知单单用邮寄的方法寄交住户；P公共事务部应做好好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派发情况向部门主管管汇报。 案例例二住户以维修未使用用任何材料为由拒交维修费费用去年年底，某大厦66楼一住户洗菜池下水管堵堵塞，电话委托管理处维修修班疏通。维修人员及时时赶到现场。由于下水管堵堵塞严重，在6楼疏通不开开，又转到5楼，从下水管管检查孔反向往上清疏。经经过3个多
10、小时的努力，管管道彻底疏通了。疏通中从从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元元维修费用时，该住户以维维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期期，他也应当住满一年后再再交费。 案例分析维修费用包括材料费用用和人工费用等其他费用，业主以未使用维修材料拒拒绝交付维修费用的理由不不成立。本案例下水管道维维修范围处于业主室内，属属有偿服务范围，其堵塞显显然是由业主装修期间，不不按装修管理规定，对下水水管道使用不当造成的，其其责任完全应由业主承担，业主应承担维修费用。至于业主提出的保修期问问题，关键在
11、保修期时效的的计算。房屋保修期的计算算，是从业主办理入伙手续续之日起计算时间，与业主主入住到房屋的时间无关，因此，业主所说刚刚入住住的理由也不成立。物业管管理公司应根据业主办理入入伙手续的时间计算保修期期，依据实际情况酌情妥善善处理。从物业管理的实实际看，即使在市场已经相相当发育的地区，亦有相当当一部分业主用户对物业管管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理理法规知识。通过提高他们们对物业管理的认知度，为为自己管理服务的顺利实施施铺路。本案例应收取的费费用如在弄清维修范围后，事先告知业主，就不会出出现纠纷了。 解决办办法情况反映到管理处处，主
12、管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修修人员文明用语、工作态度度、维修质量的意见，他均均表示满意。然后，便耐心心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区区别，依据有关法规向其说说明大厦已入伙多年，早就就不存在保修期，室内维修修发生的包括人工费在内的的所有费用，都要由业主住住户承担，并在核对这次疏疏通下水管工作量的基础上上，进一步申明收取40元元维修费，已给予了相当的的优惠。这位住户觉得主主管说得有理有据、合情合合理，消除了误解，便愉快快地交付了应付的维修费用用。 相关法规制度1服务收费标准作作业程序（节选）一、目的规范服务费用的收收缴工作，确保如数、及时时、安全的收回各项费用。二、适用范
13、围适用于于物业部管理服务费及其他他各项有偿服务费的收缴工工作。4有偿服服务费用的收缴 (1)机电处、服务处等处的工工作人员在为住户提供各项项有偿服务时，应根据相关关服务的收费标准计费，并并请住户对服务项目进行验验收，在服务单上签字确认认。 (2)各部门主管管应根据用户签字后的服务务单对本部门员工计费的项项目进行审核，并在部门审审核栏内签名确认。 (3)各部门主管应在每月月25日前将服务单汇总后后交财务部会计。 (44)财务部会计应在每两个个工作日内根据服务单上的相关记录填写收费费通知单。 (5)财财务部会计应在28日前将将收费通知单交财务部部主管审核，经审核存有疑疑问的在三个工作日内向业业主派
14、发。 (6)委托托银行代收的，出纳员应于于银行每次托收后的两日内内，到银行抄录收缴数据，出纳员按照现金管理标标准作业程序中的相关规规定执行。 (7)出纳纳员在规定交费期限后的三三日内，编制费用收缴明明细表报财务负责人。 (8)财务部主管对费用用收缴明细表进行审核，经经审核存有疑问的，应及时时查明予以更正，经审核无无误的，对已交纳的费用按按照会计核算标准作业程程序中的相关规定处理；对尚未交纳的费用，按照照应收账款管理标准作业业程序中的相关规定进行行处理。5水、电、煤煤气、电话费用的代收代缴缴 (1)对已办理银行行划账手续的住户，出纳员员应及时到银行抄录托收记记录。 (2)对未办理理银行划账，需用
15、现金代缴缴的住户，出纳员应在供电电局、自来水公司、煤气公公司或电信局等相关部门规规定的交费日期到相关单位位去交纳相关费用。 (3)财务会计根据相关部部门提供的收费单据，填制制收款通知单。 (4)收款通知单经财务部部主管审核，如有疑问应及及时查明予以更正；如无疑疑问，加盖财务专用章后交交公共事务部有关人员在33个工作日内后业主派发。 (5)住户用现金缴缴交水、电、煤气、电话费费用时，出纳员在向住户提提供供水、供电、煤气、电电信等公司的收费凭据的同同时，还应按现在管理标标准作业程序中的相关规规定向住户开具收款收据。 (6)出纳员在应规规定交费日后的3日内编制制费用收缴明细表报财财务负责人。 (7)
16、经经审核，如存有疑问，应及及时查明并予以更正；如经经审核无误的，对已如数收收回的费用按照会计核算算标准作业程序中的有关关规定进行账务处理；对尚尚未收回的费用，按照应应收账款管理标准作业程序序中的有关规定进行相关关的催缴工作。6兼营营的餐饮、娱乐等服务费用用的收缴 (1)餐饮、娱乐部门的服务员应在客客房消费时开具消费项目清清单（四联）。 (2)该部门的收费员应根据各各项服务收费标准对消费明明细单上的消费项目进行准准确计费、收费。 (33)收费员应于每日下午33时前将当日（前日下午33时当日下午3时）的收收取的账款项填制收款清单单，交财务部出纳员处；收收费员同时应将消费清单的的财务联交财务会计按照
17、会计核算标准作业程序进行相关的账务处理。 (4)每月31日，收收费员应将当月1日311日的收入明细汇总后交财财务部主管审核，如经审核核存有疑问，应及时查明予予以更正；经审核无误，应应根据会计核算标准作业业程序作相应的账务处理理。7费用收缴资料的的保管 (1)财务会计计应于每月末将费用收缴资资料汇总编制记账凭证、登登记账簿后交财务部主管审审核。 (2)财务部经经理经审核存有疑问应责令令会计及时更正；如无疑问问应将收费资料加密在财务务部长期保存。8管理理服务费用收缴率原则上应应达到98%，费用收缴的的情况作为公共事务部相关关人员的绩效考评依据之一一。五、记录1收收费通知单2费用用催缴通知单3应收收
18、管理费用明细表4消费项目清单5费用收缴明细六、相关支持性文件1现金管理标准作业程序2银行存款管理标标准作业程序3应应收账款管理标准作业程序序4会计核算标准准作业程序 案例三三业主拖欠巨额管理费费催交困难怎么办由于不不便言明的非管理原因，某某公司入伙某商城后，便不不按时缴交管理费，甚至把把交管理费作为与有关方面面交涉的筹码，作为达到某某种目的的交换条件。一年年后，已累计欠费达35万万元之多。期间，管理处有有关人员无数次上门催交未未果。 案例分析在物业管理实践中，业主主无故拖欠物业管理费是物物业管理公司面临的一大难难题。根据物业管理条例例有关规定，业主缴纳物物业管理费是应尽的义务，物业管理服务合同
19、及及业主公约等对此都有有明确明确表达。就本案例例而言，业主委员会与物业业管理公司签订的合同，对对每一个业主有约束力。物物业管理公司依约提供了物物业服务后，业主负有按约约缴纳物业管理费的义务。即使是收费标准，业主委委员会与物业管理公司在物物业管理服务合同中也会有有明确约定，根据自治原则则，该公司应按照约定缴纳纳物业管理费用。对于拖拖欠物业管理费的业主，物物业管理公司应根据具体情情况，区别对待，采取不同同的对策。一般先应以反复复的协商为主，再者启动催催缴程序，仍不见效可提请请仲裁或向人民法院诉讼。 解决方法为了了解决这一问题，该商城管管理处主要领导一方面主动动与有关方面保持联系，帮帮助全面反映该公
20、司的意见见和要求，以取得其对管理理处工作的信任和认可；一一方面盯住平时难得一见的的该公司老板，频频征求意意见并反映管理处的经济困困难，以求得携手维护物业业正常运行的共识。在赢赢得了该公司理解信任的基基础上，管理处提出了适当当减免滞纳金、分期付款等等有利于促成该公司尽快缴缴清拖欠管理费的优惠条件件。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管管理费一同缴交拖欠的费用用。10个月后，该公司拖拖欠的管理费已全部缴清。 相关法规制度1物业管理公约前言为了维护业主的合法法权益，保持物业的完好美美观，加强住宅园区的管理理，创造一个舒适、温馨、安全、清洁、优雅、有序序的居住生活环境。根据
21、国国家和沈阳市的有关政策和和法律规定，签订本管理公公约。（以下简称公约）第一章：总则第一条：本公约中的下列用语，除除另有注释或有明显其它含含义的以外，具有如下含义义：l，园区：指座落落于区路号，由房地产开发有限公公司开发的“”。2业主：凡依据商商品房购销合同，对本园园区内的房屋拥有或共同拥拥有所有权的自然人，法人人或其它组织，或依据其它它法律文件或法律事实对房房屋实际占有、使用的自然然人、法人或其它组织。3管理公司：受房房地产开发有限公司指定物业管理有限公司为的物业管理公司4单位：指业主依据 商品房购销合同或其其它法律文书、法律事实依依法占有，使用的园区内的的房屋。5公共地方：指除业主单位以外
22、，园区区围墙以内的所有为业主所所设定并供其共同使用的地地方或范围，但不包括任何何业主依法拥有独立使用权权的地方及发展商的声明保保留之地方。6公共设设施：指为园区及业主利益益而设置的各种地上附着物物，架设及敷设的各专用系系统及管线。第二条：业业主应遵守国家法律、法规规及本公约的规定，遵守社社会公德。努力成为遵纪守守法，思想品德高尚的文明明公民。第三条：为实现现以上目标，业主与管理公公司应全力配合、协作。第二章：业主的权利、义义务第四条：业主的权利利1业主独立拥有、使使用、居住及享用其名下的的单位及全部租金收益。2业主有权将其名下单位位连同上述权利及利益，自自由出售、馈赠、出租、抵抵押或其它方式处
23、置或变卖卖。3可与其他业主共共同使用园区公共地方和公公共设施。4可根据本本公约维护自身合法权益。5对住宅园区的各项项管理决策拥有建议权和监监督权第五条：业主的义义务l业主在行使上述述权利和使用名下单位时，须遵守本公约及根据本公公约所制定的物业管理所必必须的相关规定。2依依照法律及本公约的规定，负责缴交其名下单位应分分担的管理费及其它基金款款项。3缴纳其名下单单位需付的而由管理公司代代收的包括采暖费在内的各各项费用。4业主在出出租、出售或准许他人使用用房屋时，须提前到物业公公司办理登记手续，并保证证新的业主遵守公约或重新新签订本公约。5不得得改变楼宇的结构、不得更更改横梁、支柱等，或加建建、扩建
24、、搭建、拆除任何何建筑物。6不得切割割、损坏、更改、干扰楼宇宇任何公用部分，包括水、电、煤气等供应及排水管管道，暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施7住住户单位（非公共建筑部分分）只可做居住使用，不得得做写字楼、货物工厂或其其它商业用途。8不得得妨碍他人使用公用地方及及公用设施，不得阻碍房屋屋的正常维修。9楼宇宇内公共地方不得摆放家俱俱、货物、架设花架、室外外天线或其它物品。100住宅区内之任何地方均均不得乱涂乱画、张贴。11住宅区内严禁业主饲饲养家畜、家禽。12不得往楼下抛弃杂物、生生活垃圾，包括装修垃圾应应用袋装好，按指定时间放放到指定地点。13业业主有义务教育并带动其未未成年子女遵守本公约及
25、其其它管理规定，如因未成年年子女的过错给物业管理造造成严重危害的，业主除应应对未成年子女加强教育外外，对造成实际损失的，还还应承担赔偿责任。144遵守管理公司订立的其其它管理规章制度。第三三章：管理公司的职责及权权利第六条：管理公司的的职责l负责园区的管管理、经营及房屋和配套公公共设施的维修、养护。2维护园区内的所有公公共地方的照明及消防设备备，并保持其功能良好。3保持园区内公共地方方环境优美、卫生清洁。4负责园区内公共绿化化的维护和管理。5负负责园区内的保安工作，保保持园区的正常生活秩序。第七条：管理公司的权权利l根据本公约管理理需要制订园区住户守则及及其必要的规章制度，并以以公告的形式予以
26、发布。2有权对园内的车辆进进行有序化管理，除消防、救护、警备和特许的车辆辆外，其它机动车辆未经许许可一律驶往地下停放车辆辆，包括自行车、摩托车等等在内的各种车辆实行定点点停放。3按物价部门门核定的收费标准，向业主主收取管理费，收取的管理理费用单列项目专款专用，年度费用收支情况张榜公公布，并接受业主管理委员员会和业主的监督。4管理公司根据园区管理收收支情况，可适时的调整收收费项目和收费标准，但此此调整需经园区管委会和物物价部门通过。5采取取一切必要措施（包括提出出及进行诉讼）制止各业主主违反、不遵守或不履行本本公约以及依本公约制定的的各有效之规定。6管管理公司可采取法律行动或或其它有效行动来催促
27、业主主缴齐各项欠款。第四章章:违约责任第八条：业业主逾期交纳管理费的，应应按逾期交纳部分的日百分分之五交付滞纳金。第九九条：业主有其它违反本公公约的行为，应当立即停止止违约行为，并应支付违约约金，对造成实际财产损失失的还应依法赔偿。第十十条：前款所称的违约金以以处罚的方式支付，每人次次以5元-5000元为限限，管理公司可在园区内进进行公告，违约金应用于园园区内专项建设费用上。第十一条：管理公司或其其他人员履行职责时如违反反公约，侵害业主利益的，管理公司除应立即停止侵侵害行为外，还应负责消除除由此给业主带来的不良影影响，对造成业主实际财产产损失的除按法律规定予以以赔偿外，对责任者给予纪纪律处分，
28、对构成犯罪的移移送司法机关。第五章：附则第十二条：园区竣竣工后，经园区管委会确认认本公约继续有效。第十十三条:本公约可依据有关关法律、法规修订或补充，也可经住宅区三分之二以以上业主投票同意修订，但但不得违反国家政策法律规规定。第十四条：管理公公司依据与业主委员签订的的 委托管理合同或依依据本公约制定的园区内的的住户手册及各项规章制度度是本人参约不可分割的组组成部分。第十五条：本本公约自双方签字盖章后生生效。第十六条：本公约约一式二份，业主及管理公公司各执一份。2财财务管理的机构及职责 (一)财务部门机构的的设置财会部门一般设置置下列人员：财务会计部经经理、主管会计、出纳、电电脑员、统计员、收费
29、员。 (二)财会人员的岗岗位职责1.财会部经理理 (1)向企业领导人人负责，组织公司的财会管管理工作，当好企业负责人人的经营管理参谋； (2)每月、每季审核各种种会计报表和统计报表，写写出财务会计分析报表，送送企业法人审阅； (33)检查、监督物业管理各各项费用的及时收缴，保证证企业资金的正常运转； (4)审核控制各项费费用的支出，杜绝浪费； (5)合理有效地经营营管理好企业的金融资产，为企业创造利润； (6)根据物业管理行业的的具体特点、依据财会管理理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和和操作程序； (7)组组织拟定物业管理各项费用用标准的预算方案，送企业业领导、业主委员会和相关关主
30、管部门审核、修定； (8)研究熟悉和实施施相关的工商、财会及税务务、物价等管理制度，运用用法律、行政处分和经济手手段保护公司的合法权益。2.主管会计 (11)向部门经理负责，具体体组织好本部门的日常管理理工作； (2)每日做做好各种会计凭证和账务处处理工作； (3)每月月、每季按时做好各种会计计报表，定期向业主委员会会公布管理收缴及使用情况况； (4)负责检查、审核各经营管理部门及下下属机构的收支账目，向企企业领导及时汇报工作情况况； (5)检查银行、库存现金和资产账目，做做到账账相符，账实相符； (6)按照物业管理理的行业特点和需要，分类类计账；完成企业领导交办办的财会工作。3.出纳纳 (1)遵守公司员工工守则和财务管理制度； (2)管理好公司的现金金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银银行支票等； (3)及及时追收企业各种应收款项项，保护企业和业主利益不不受损失； (4)编制制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账账的工作； (5)及时时办理各项转账、现金支票票，按月将银行存款余额与与银行对账单核对相符，并并交会计作账。4.统计计员(电脑员) (1)及时统计、存储各种费用用收付资料，供主管会计参参
