1、物业服务合同纠纷代理词物业服务合同纠纷代理词篇一：某某物业合同纠纷代理词新成都某某物业诉业主物业费拖欠纠纷一案代理意见尊敬的审判员：依照民事诉讼法的相关规定，以及本案原告某某物业管理有限公司的委托，四川某某律师事务所律师某某某、某某物业管理有限公司法务人员某某依法担任原告成都某某物业管理有限公司的代理人。现依据本案相关证据，提出如下代理意见：一、某某物业在物业服务协议有效存续期间妥善地履行了合同义务，即使在履责过程中有轻微瑕疵，也不影响对其守约的定性。 从物业服务协议订立伊始，原告随即着手制定某某临时规约，以促进管理、维护、养护建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动正常
2、秩序进行。在具体的物业服务过程中，原告严格依照某某前期物业服务协议，对房屋共有部位、共用设施设对此约定，原告公司也不应对此承担责任。至于园区公共设施受损的问题，代理人认为现收取的物业费用不足以维持公共设施的正常维修，需动用业主专项维修资金，但鉴于动用该项资金需符合严格的法律要件并需依照法定程序才能动用，原告无权限单方面支配该项资金。因而才造成公共设施失修的问题，并非被告辩称的原告公司怠于履行职责。此外，小区公共卫生欠佳一方面是由于原告公司收取的物业费入不敷出，无力聘请足够的保洁人员所致，另一方面是我公司采取循环清洁工作制，并不能绝对保证每天24小时都处于清洁状态。而电梯间检验标志未张贴、灯泡损
3、坏等问题，原告公司已经改正，已经组织人员改善了小区卫生、维持小区良好秩序。综上所述，原告公司履行物业服务协议虽有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同义务；诸被告拒交物业费的理由不属于原告公司负责范围，以此作为拒交物业费的抗辩理由于法无据。以上代理意见恳请贵院在裁判时充分考虑并予以采纳。此致成都市某某区人民法院诉讼代理人： 某某律师 某某 法务人员 二零一八年十月二十三日篇二：物业纠纷代理词代 理 词尊敬的审判员：xx律师事务所接受仙桐御景小区业主的委托，就与xx物业管理公司物业管理费纠纷一案，指派我为代理人。在庭审中，人对本案有关事实、证据及法律后果、如何处理等均发表了意见，现再发表如下代理意见，请法
4、庭予以充分考虑并采纳：一、人院非本案的管辖机构。本案为物业管理费纠纷，原告与xx于2004年1日签订的物业管理委托合同第十条(四)和业主公约第四条(四)约定深圳仲裁委员会为解决争议机构。深圳市海x地产发展公司与原告在签订物业管理委托合同是代表仙桐御景小区全体业主签订的，原告提起对被告的诉讼也是依据物业管理委托合同，因此，原告与xx签订的物业管理委托合同中的仲裁条款亦适用于被告。因此，本案不属于人民法院管辖范围，已经受理的应当驳回起诉。二、物业管理委托合同违法无效。原告不具有与被告签订物业管理委托合同的合同主体资格。根据物业管理条例第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原
5、则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”和前期物业管理招标投标管理暂行办法第三条：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的有关规定， 深圳市海辰地产发展有限公司(以下简称海辰公司)建设的住宅物业，海x公司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为物业服务企业，明显违反法律规定。三、“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。原告提起诉讼所谓的依据为物业管理委托合同的合同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止，该合同到
6、期后原告与被告至今未签订新的物业服务合同，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条 ：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”原告以无合同依据的所谓“事实上的物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。原告非法霸占被告小区物业近四年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受
7、业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。物业服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用合同法和民法通则等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。，合同法要求合同双方基于“合意”，即一方提出要约，另一方对该要约认可并做出承诺，合同才能成立。依据民法理论，民事主体享有合同的自由，即有权选择合同当事人、有权选择订立或不订立合同。难道物业公司老板对员工聘用合同到期，该员工还赖着说我提供事实上
8、劳动，你顶替者不到前，我不走!这样物业公司就该给该员工继续发工资吗?根据合同法第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。在事实合同成立的要件上，合同法要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，也就是说双方“合意”事实合同的基础。业主事实上未接受物业服务，不能认定为“事实物业服务”。 仙桐御景小区共有400多户业主中就有307户业主拒交物管费，集体停止交纳物业费，这不是足以说明该小区业主未接受原告的所谓的物业服务吗?四、原告提出的滞纳金没有合同根据。本案原告与被告之间未签订新的书面合同，也就未对违
9、约行为的违约金进行约定，原告据以的物业管理委托合同和业主公约已经过期，被告不应向原告支付物业管理费，更没有滞纳金一说。五、原告不具有收取2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。深圳市国土资源和房产管理局对2005年原告的资质年审结果是“需整改”，从2006年至2007年原告连续二年年审不过关，在07年被罚款1万元以后，才再有三级资质。因此，原告不具有2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。六、原告不具备收取本体维修基金的主体资格，原告无需向被告交纳本体维修基金，被告已经收取的也应退还。根据物业管理条例第五十四条：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修
10、和更新、改造，不得挪作他用。”根据物业管理条例第十二条：“筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”仙桐御景小区这笔基金之前由小区物业管理公司代收并使用，由于缺乏监管，被原告挪用、占用，虚报账目，长期侵占应当存入维修资金帐户的基金。根据住宅专项维修资金管理办法第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。第十五条：“业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”第二十三条规定了使用住宅专项维修资金的程序：(一)物业服务企业提出使用方案，(二)业主大
11、会依法通过使用方案;(三)物业服务企业组织实施使用方案;(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案; (六)业主委员会 向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知; (七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”因此，原告无权收取并使用该项费用。根据深圳市xx会计师事务所做出的名为深圳市x新物业管理有限公司xx园管理处审查报告显示：“从2004年1月至2005年11月，该物业管理处银行存款账户未按核算单位独立核算;本体维修基金及管理费账面收入金额与测算金额(应收金额减去
12、欠费后的金额)不符;未按照xx园物业管理服务合同购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险审计报告表明，辰新物业已挪用本体维修基金20多万元。”原告有侵吞本体维修基金的前科劣迹，被告有权拒绝向原告交纳此项费用。七、原告向被告主张的物业管理费和相关费用已过，法院不应支持其诉讼请求。根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条：“ 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，本条规定的债务标的数额是确定的，而本案每一期履行的标的尚不固定，总债务标的更不确定，原告诉讼请求按总标的计算已过两年诉讼请求，应依法驳回。八、原告与被告之间已不存在合
13、同关系，且原告也未履行前期物业管理委托合同约定的义务，违约在先，被告有瑕疵履行抗辩权。原告在被告小区管理质量很差，如今小区不时发生失窃，草木枯死，一片凋伶，业主们怨声载道，被告不但对小区实施非法管理，还对维权业主采取了停水断电、打人砸车等恶劣手段，引起广大业主强烈愤慨，公安部门对其进行了警告，深圳等多家媒体对此相继进行了详细报道，被告仍按原约定强收物业管理费没有依据。原告即使认为与被告存在合同关系，原告也存在大量违约行为 。根据合同法第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，业主可行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的交纳物管费。根据深圳市住宅物业服务收费指导标准“分
14、级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调;有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。”原告不按物业管理委托合同的约定履行义务，存在上述严重违约行为，且在明知自身违约在先的情况下，却强行要求业主百分之一百的履行缴纳物业费的义务，甚至将业主告上法院，天理何在?九、原告未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。本案是物业服务费纠纷，根据举证责任分配原则，原告有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而本案中原告就其所提供的物业服务未提交一份证据，其不仅未提供证据证明其提供了物业管理委托合同约定的物业服务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了物业管理委托合同 及相关文件约定的质量要求
15、，原告未完成举证责任显而易见，因此，法院应判决其承担举证不能的败诉风险。(最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定：第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条“在合同纠纷案件中，对合同是篇三：代理词(物业2审)20141029代 理 词尊敬的审判长、审判员：受 的委托，代理人发表如下代理意见，供合议庭参考并希望采纳。本案的起因是由于一审原告方双生物业公司于2005年6月在我的当事人(以下简称业主)入住商城一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅
16、自提高物业费，从原来的每月0.5元/平方米提高到0.9元的乱收费引起的，案件的争议焦点是按每月每平方米0.5元收物业管理费还是按每月每平方米0.9元收物业管理费。依照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20098号文件第五条“ 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的精神，业主采用拒付物业费的方式索要物业收费的知情权合情合理合法，应得到法律的支持。一、 房屋出售后开发商就已经不是房屋的所有权人，双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结开发商私下签订前期
17、物业管理服务合同及补充协议违反法律强制性规定，严重损害业主利益，应是无效合同。维护程序公正是法院审判的首要任务。没有程序正义，实体的审判将是一句空话。从南宁双生物业公司和我的当事人提供的证据显示：我的当事人买房在先，物业公司与开发商签订前期物业管理服务合同在后；开发商在房屋出售后已经不是房屋的所有权人，双生物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结与已出售房产不再是房屋所有权人的开发商签订前期物业管理服务合同及补充协议严重违反法律强制性规定。2003年6月颁布的前期物业管理招投标管理暂行办法第8条规定：前期物业应当采取公开招投标方式确定。第19条规定：新建现售商品房应当在现售前30天完成物业企业的招聘选
18、择工作；国务院物业管理条例第24条：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选择具有相应资质的物业管理企业；第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；广西物业管理条例第28条规定：“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定前期物业管理守则，并在出售予以明示。前期物业管理服务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件。”国务院物业管理条例、广西壮族自治区物业管理条例都明确规定开发商与物业公司签
19、订前期物业管理合同必须是在商品房出售前。开发商与物业公司违反法律强制性规定签订的前期物业管理合同，没有经过主管部门批准和第三人（业主）的追认，违反了合同法第52条第2款（恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益）、第5款（违反法律、行政法规的强制性规定）规定，是无效合同；人民法院也有义务纠正。物业公司也必须为其违法行为承担法律责任。依照南宁市物价局200338号文件，双生物业公司2005年12月后所提供的物业服务充其量只是事实服务。对于事实服务，业主是可以采取包括逾期交费等形式，随时终止和撤销的；事实服务何来滞纳金、违约金可言？业主只需要交纳与物业服务对应的、质价相符的合理物业服务费即可。如果物
20、业公司没有按照法定的物业服务质量标准提供服务，或者管理与服务有瑕疵或缺陷，质价不相符，根据公平原则，物业费用是要打折的。同时业主还可以要求物业公司赔偿损失。二、一审判决逻辑推理混乱，适用法律错误；将补充协议与前期物业管理服务合同两个文书混为一谈，判交物业费按市场调节价，判交滞纳金按前期物业管理服务合同糊弄百姓。本案的起因是一审原告双生物业公司没有按南宁市物价局200572号文件要求与业主签订物业管理服务合同就擅自乱收费引起的。我们不谈物业公司故意以一个没服务标准没收费价格和违约责任的前期物业管理协议代替前期物业管理服务合同的企图是什么，退一步说，即使前期物业管理服务合同因为获得部分业主追认后有
21、效，也不能就此推定物业公司瞒着房屋所有权人暗中勾结已经全部出售完房产的开发商签订补充协议也有效。在商品房出售前，开发商作为临时大业主，有权利签订任何不违反法律规定的物业管理服务合同或补充协议，但签订后必须在15 个工作日内将合同送到房产主管部门经过备案登记才有效（见广西区物业管理条例第28条规定）。房屋出售后，开发商就丧失了签订任何物业管理合同的资格，这是个简单的法律常识，一审法院竟然混淆不清。其次，根据物业服务收费管理办法（发改价格【2003】1864号文件）第7条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业合同中约定”。换句话说，补充协议有效的前提是：物业公司与业主双方就“
22、物业服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定，以及权利义务等”达成新的协议；否则，物业公司擅自提高物业费就是乱收费。这里的“双方”是指业主或业主委员会和物业公司，而不是开发商与物业公司。但遗憾的是，一审混淆了南价格【2005】72号文件中“双方”概念，将已经丧失代理权的开发商等同于广大业主，将补充协议与前期物业管理服务合同两个文书混为一谈，明显违反民法通则第66条规定，侵害了我的当事人(小区业主)的合法权利。其实，南宁市物价局根据双生物业公司关于重新核准小区费用收费的报告所作的南价格【2005】72号文件关于南国花园商城物业管理服务收费标准的批复，已经明确指出：“南国花园商城
23、属于联排单栋商住混合小区，其物业管理价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约责任等协议签订合同，双方按照合同规定履行各自的职责和义务”。批复文件里所说的“双方”是指业主或业主大会与物业公司。如果是指开发商与物业公司，直接批复按照补充协议执行就可以了，没有必要批复这么详细。从【2005】72号文件没有就收费价格进行批复也说明这一点。另外，根据2004年5月1日实施的物业管理企业资质管理办法第8条第3款规定：“三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。如果确认南国花园商城是非住宅小区，只有“
24、临时资质”的双生物业公司就没有资格管理总建筑面积为11万平方米的南国花园商城。我的当事人在一审提交的证据南价格检字200664号文件明确指出，对实行市场调节价的物业服务收费要求物业公司和业主签订合同，双方按照合同约定履行各自的职责和义务。但一审法院对该证据视而不见，对签订前期物业管理服务合同生效必须具备在房屋销售前签订签订后15个工作日内报房产主管部门备案作为购房合同的附件让购房人确认的三个前提条件也避而不谈，反而断章取义地用“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理服务。”来糊弄百姓。判业主交物业费按市场调节价，判业主交违约金
25、按前期物业管理服务合同，南国花园商城小区到底是执行前期物业管理服务合同还是执行市场调节价的物业服务合同？法官不能这样没有原则糊弄百姓吧？本案属于“物业管理合同”纠纷，一审法院在立案受理通知书明确写的是“物业管理合同纠纷”。按理说审理合同纠纷就应该依照合同法，奇怪的是，一审法院却依据民法通则第5条、第84条、第108条、第111条进行判决，是适应法律上的错误。其实，即使是依据民法通则第111条规定，我的当事人也有权通过采取逾期交费的方式，要求物业公司按照合同全面履行其义务。因为物业管理服务合同是双方合同，物业公司没有全面履行义务或者服务有瑕疵，根据自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，我的当事人可
26、以履行抗辩权。另外，根据民法通则第58条第4款规定，双生物业公司与开发商签订补充协议的行为是无效的。三、双生物业公司违反物业管理条例第67条规定。在前期物业管理服务合同合法有效的前题下，才可以谈违约金问题。国务院物业管理条例第67条规定“违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。该规定清楚表明：物业公司通过诉讼手段向业主索要物业费，必须经过业主委员会督促的前置程序。目的是监督和了解物业公司是否按照法律规定或者合同约定全面履行自己的义务；物业公司的服务质量是否有瑕疵缺陷等。根据新法优于旧法，上位法优于下位法，特别
27、法优于一般法的原则。就我的当事人(小区业主)逾期不交物业费，是否需要交滞纳金问题，有合同的按照合同约定；没有约定的按照法律规定。这个“法律”应该是物业管理的最高和最新的法律，即国务院物业管理条例和建设部前期物业管理招投标管理办法物业收费管理办法。地方政府制定的法律法规中不合理的规定都应该服从上位法和特别法的规定，法院应该及时予以纠正。 另外，“交纳”与“缴纳”之间，“滞纳金”与“违约金”之间，字不同义不同，性质也不一样，无论是地方法律法规，还是人民法院判决书，都应该统一到国务院物业管理条例规范使用的“交纳”，而不是“缴纳”。至于逾期交纳物业费，对于完成合同约定义务的物业公司来说，无外乎每年5.
28、5%利息损失。目前，交通违章罚款逾期缴纳每日千分之三的滞纳金，因为饱受社会广泛质疑和诟病而执行不了，现在已经进行修订为：滞纳金不能超过本金。难道物业公司也有执法权？难道物业公司的执法权比国家暴力机关还凶猛？代理人和广大业主都想知道：物业公司高利贷般向业主收取滞纳金的特权是谁给的？四、简单的民事合同关系复杂化，是造成业主屡讼不服的原因。业主与物业之间的委托管理关系是一种最简单的民事合同关系，属于民事意思自治的范畴。物业管理服务合同是劳务合同，物业公司按照合同约定和法律规定服务标准，全面履行保安、保洁、绿化、维修等基本工作；业主按时支付物业费。根据合同法第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺
29、序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。物业公司未按合同约定全面履行义务（如物业公司没有按照法律规定每3个月公布一次物业费和公共维修基金使用情况；没有制定和公布物业管理服务标准；物业管理服务满意率没有达到80%；公共设施设备完好率没有达到98%；没有按照要求配置相应的保安人员；保安脱岗；不按照规定对小区维护和保洁等），物业管理和服务有瑕疵时，业主可以要求物业企业承担违约责任或要求减少物业费，也可以通过逾期交费和拒绝交费的方式履行抗辩权。现在的问题是，物业公司不仅没有按照法律规定和合同约定全面履行义务，甚至还暗中
30、勾结开发商，瞒着业主签订补充协议，擅自提高物业费，侵犯业主的知情权、选择权、公平交易权；侵害上诉人的合法权益。这些简单的问题，业主屡次反映，但是就是久拖不决。谁来告诉业主，除了逾期交费，还有什么更好的办法对抗物业公司的恶意侵权行为？特别是一审法院，明明知道物业公司瞒着业主签订的补充协议违反了合同法第52条第2款、第5款；违反了民法通则58条第4款和消费者权益保护法第8、9、10条，侵害了业主的合法权益，侵犯了消费者的知情权、选择权和公平交易权；明明知道开发商没有按照广西壮族自治区物业管理条例规定进行公开招投标选择物业公司，没有公示前期物业管理合同和物业管理服务标准，也没有将物业合同作为购房合同的附件让购房人确认，违反了法律强制性规定。但是，法官在对案件进行审理判决时，只引用对物业公司有利的所谓“滞纳金”条款；对代理人在法庭辩论上反复强调的广西壮族自治区物业管理条例第28条、第31条和国务院物业管理条例第22条、第23条、第24条、第25条、前期物业管理招投标管理暂行办法第8条、第19条、合同法第52条、民法通则58条、66条等规定，则视而不见；对上诉人的答辩和提供的证据视而不见，充耳不闻，有偏袒之嫌。希望二审法院对上述明显问题及时予以纠正，全面分析，客观公正进行判决。
