1、住宅工程质量分户验收内容住宅工程质量分户验收方案记录表工程名称：房号楼 单元 号建设单位施工单位监理单位物业单位开工日期竣工日期方案内容：经过各方协商，同意按本方案对住宅工程进行工程质量分户验收，多种户型时，每种户型应确定一套方案。验收主要内容为住宅工程质量的观感质量和功能适用情况。每套住宅选取 个房间(分别是： )进行验收，其中： 房间验收轴线、标高偏差情况； 房间检查门窗安装质量； 房间检查电气设施安装情况； 房间检查给排水、采暖、通风空调情况； 房间进行 验收项目。附：住宅平面图(明确标注所选检查点)。注：以上房间检查内容可以单项或多项组合。建设单位：(公章) 单位(项目)负责人：监理单
2、位：(公章) 总监： 年 月 日施工单位：(公章) 单位负责人：2 术 语 2.0.12.0.8给出的8个术语，是本规则各章节中所引用的国家、本省现行标准、规范中未曾出现过的术语，主要是从本规则的角度赋予其涵义，仅供参考。在编写时，参考了建筑工程施工质量验收统一标准GB50300、住宅设计规范GB50096等有关资料。其中2.0.1条明确了分户验收实施的时间段及检查内容、重点。分户验收是在施工单位提交工程竣工验收报告后，单位工程竣工验收前一段时间内由分户验收小组完成的一项验收工作。在此之前有关检查工作和结果不能作为分户验收的依据，只能做为参考。 3 基本规定 3.0.1 本条参照建筑工程施工质
3、量统一验收标准GB50300-2001第5.0.4条的规定对住宅工程分户验收的条件进行了规定。结构安全等方面的验收情况，在工程施工过程中应进行验收和质量控制，不作为分户验收内容，但作为分户验收的前提条件。施工过程出现的质量问题、事故应在施工过程中处理并验收完毕。 3.0.2 本条明确了分户验收前参验单位应做的一系列准备工作，这些工作是分户验收工作规范、有序进行的保障。 室内地面应弹出水、电管线走向线，标识管线的位置以区域范围为主，是为防止以后住户装修破坏管线的有效措施。 室内空间尺寸测量的控制点、线，指在室内每个房间地面距纵横墙体50cm处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，按本规则附录A-2
4、表中“室内空间尺寸测量示意图”标明相关点的编号。对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。 对公共部位按条文要求进行检查单元的划分，是为了明细检查内容，同时便于竣工验收时验收小组对分户验收情况的复核。 检查单元的划分应符合下列要求： 室内检查单元：以每户为一个检查单元。 公共部位检查单元：每个单元的外墙为一个检查单元；每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。 设置工程铭牌主要是增强参建各方的责任意识。工程质量的优劣，交由业内人士、社会和历史去检验和评价。 3.0.3 本条对参加分户验收的建设
5、、施工、监理单位人员资格提出了明确的要求。 3.0.4 本条提出了住宅工程质量分户验收所用检测仪器、工具应符合计量要求要求。分户验收现场使用仪器参考表3.0.4. 分户验收使用仪器一览表 表3.0.4 仪器（工具）名称用途配备数量小锤检查地坪、墙面、天棚粉刷层空鼓情况验收小组每人一把钢尺测量构件及短距离范围内的尺寸验收小组每人一个(便携式)激光测距仪测量室内空间净尺寸每个验收小组不少于一台漏电保护相位检测器测量插座相位、接地每个验收小组不少于一个3.0.5 精装修住宅由于装修规格、标准各不相同，部分分户验收工作在精装修工程完毕后实施（如：淋（蓄）水试验、空鼓敲击检查），可能会因为检查工作造成对
6、已装修完成面的破坏。鉴于此情况，该条对精装修住宅工程的分户验收提出了要求，应根据工程特点具体对待，在分户验收前形成专项方案。 3.0.6 本条明确了住宅工程质量分户验收的基本规定。分户验收主要考虑两个方面：1、检查项目；2、分户验收资料。每一个项目均应进行检查，其质量要求、检查方法、检查数量等应符合本规则要求，它对分户质量起决定性影响，从严要求是必须的。分户验收的资料完整，是指按本规则3.0.7条的要求填写相关表格，内容真实齐全，结论明确，手续完善，如实反映验收情况。 3.0.7 本条规定分户验收时应形成验收资料，资料不得后补，内容应真实齐全，同时对资料的整理、存档提出了要求。 3.0.8 本
7、条明确了分户验收质量不符合要求时的处理方法。 当分户验收时发现影响使用功能的渗漏、裂缝等缺陷时，必须进行返修或返工，返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。而有些项目如层高低于本规则的规定，又无法整改，为避免社会财富的损失，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，单位工程可按建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）第5.0.6条规定进行验收，是否影响结构安全和使用功能应有设计单位认可。工程验收之前已预售给住户的建设单位应书面告知住户，竣工以后售给住户的，应在售房时书面告知住户，使住户具有知情权，是维护住户合法权益的一种方式。 4 室内地面 4.1 普通水泥楼地面（水泥混凝
8、土、水泥砂浆楼地面） 4.1.1 本条明确了检查楼地面空鼓时，用小锤轻击检查的布点要求，沿房间两个方向均匀布点，一般情况下每隔40cm50cm布点，可覆盖房间的整个地坪并可保证控股面积不大于400cm2。 4.1.2 水泥楼地面裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷检查明确了以1.5m高度俯视地坪，以目测发现有明显缺陷时，应进行处理。水泥楼地面裂缝是当前质量投诉的一大热点问题，特别是有的了楼地面裂缝是由结构裂缝所引起，因此本条规定了当在分户验收时发现存在裂缝宽度较大时，应检查裂缝是否由结构层开裂所引起，当为面层裂缝时可进行局部表面处理，处理后要保证不再出现新的裂缝。裂缝宽度较大是一个定性的概念，一般控制
9、在0.2mm。当现浇混凝土出现裂缝时，应分析原因，混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002规定由施工单位提出技术方案进行处理。 裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，当目测发现后，应对其面积进行测量，当缺陷面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计，当面积超过400cm2时应进行处理。目测发现裂缝应进行表面处理，由结构层裂缝引起的面层裂缝，应按混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002第8章的规定进行处理。 4.2 板块楼地面面层 4.2.2 规定对板块楼地面空鼓检查按梅花形布点进行敲击，阳角必须全数检查，检查数量约为板块数量的一半，对局部空鼓的板材规定局
10、部空鼓面积不应大于单块板块面积的20%，以便于实际操作。 4.3 室内楼梯 4.3.1 相邻踏步高差不应大于10mm，该项要求应考虑装饰层的高度。 5 室内墙面、顶棚抹灰工程 5.1 室内墙面 5.1.1 本条明确了对外观质量的检查以距离80-100进行观察检查。水泥砂浆找平层出现风裂或龟裂时，可不进行处理，通过装修解决。 5.1.2 为了便于实际操作，规定对室内墙面空鼓情况的检查沿墙长和墙高两个方向进行均匀布点，进行敲击检查，因内墙门窗洞口较多，遇到门窗洞口的，将布点布置于门窗洞口侧边。 5.2 室内顶棚抹灰 5.2.1 顶棚基体抹灰，由于各种因素的影响，抹灰层脱落的质量事故时有发生，故规定
11、室内顶棚宜采用免粉刷工艺，可直接用腻子找平，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层是否空鼓。从日常检查工作看，对顶棚抹灰工程进行敲击不宜操作，而顶棚抹灰空鼓常伴有抹灰层起泡现象，故规定先观察检查，当发现有顶层抹灰层起泡时，进行敲击检查。 6 空间尺寸 6.0.1 本条规定了空间尺寸的验收内容主要是进行室内净空尺寸的测量及对测量数据进行计算。 由于目前住宅工程多为初装修标准，住户在精装修过程中，空间尺寸的偏差会在施工中发现。如偏差较大，将直接影响二次装修效果，易引发住户投诉。据不完全统计，此类质量投诉占总量的20%左右。为了加强质量控制，降低住宅工程质量投诉率，在分户验收时必须对空间尺寸进行测量
12、。 为防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，在主体结构验收前对空间尺寸亦应进行一次全面测量，对过大的偏差及时纠正，也可通过初装修施工来调整，以体现过程控制的原则。 竣工验收前对空间尺寸的检查是交付给住户前的最后一道关，应认真测量。 6.0.2空间尺寸的检查以户为单元与分户验收的要求一致。考虑到户内各自然间质量要求的等同性，为防止空间尺寸不合格部位漏检，故要求逐间检查。 由于室内空间尺寸与轴线位置、层高等是不同的概念，故在施工过程中检查轴线位置、层高等指标时，必须符合国家相应施工质量验收规范的规定。 允许偏差和允许极差的设定主要是考虑目前住户对
13、空间尺寸偏差的关心程度和测量手段，其数值综合考虑轴线、标高及主体和装饰施工允许偏差的组合影响。 对南京、盐城、徐州三市的住宅工程测了近万个测点数据，经统计分析确定本条的允许偏差。 6.0.3 本条主要是为了规范和统一空间尺寸检查方法，使标准有较好的可操作性，也便于事后进行复验。 过去使用钢卷尺测量不方便、耗时长、人为误差大。采用激光测距仪，既方便、快捷、准确，又可减轻劳动强度。钢卷尺可作为辅助工具，在不便使用激光测距仪时使用。 激光测距仪在使用前注意检查是否标定合格。测量人员应掌握激光测距仪正确的使用方法，规范化操作，以确保空间尺寸测量数据的准确性。 对于少数特殊形状的房间和面积较小的厨卫间可
14、根据实际情况另行确定检查方法。 在数据统计计算时，人工计算、统计较为烦琐，并可能出现差错，应使用江 苏省建设工程质量监督总站研制的单位工程质量评价与资料系统软件，以提高计算的准确性。 1 门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程 7.1门窗工程 1.1.2 配件包括除门窗启闭的销、扳手等，还包括金属门窗、塑料门窗采用的限位块、缓冲器等。 1.1.3 铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶密封，如橡胶密封条不断开易在转角处产生橡胶密封条位移。 7.1.5 目前，以普通铁门等冒充防盗门的现象较严重。若进户门设计为防盗门，分户验收中要核查进户门是否为防盗门；若进户门未设计为防盗门，在进户门洞口室外侧
15、应留安装防盗门的位置，可方便住户随时安装防盗门。 设计文件为安全门如需变更应作为重大变更，应由审图机构批准。 7.3 玻璃安装工程 7.3.1 必须使用安全玻璃的门窗：无框玻璃门，且厚度不小于10mm；有框玻璃门面积大于0.5；单块玻璃大于1.5；沿街单块玻璃大于1.0；7层及7层以上建筑物外开窗；玻璃底边离最终装饰面小于500的落地窗。 8 防水工程 8.1 外墙 8.1.1 外墙防水 主要依据中华人民共和国建筑法第六十条。建筑施工企业应确保外墙防水质量，对工程竣工时发现的质量缺陷应及时修复。 人工淋水试验能较好的模拟降水天气，同时也是检验建筑外墙防水质量的有效方法。南京等市已开展这项工作，
16、取得了良好的效果。 分户验收时建筑脚手往往已经拆除，若发现外墙面存在渗漏等质量缺陷，修补起来往往较困难，主要参建单位应将重点放在施工阶段的质量控制上，确保外墙防水质量。 在户内发现外墙体有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作书面记录，必须对渗水进行处理。 8.2 外窗 8.2.1 外窗防水 1 考虑到我省现今住宅工程中大多采用金属和塑料门窗，故本节主要对金属和塑料门窗的防渗要求及检验方法做出规定。 2 主要依据建筑装饰装修工程质量验收标准GB50210-2001相关条款确定住宅外门窗的防渗分户验收标准。 3 建筑外门、窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能“
17、三性”试验目前我省大多是由施工单位送样检测，取得“三性” 性能试验报告，经调研发现，大多数工程所用的门、窗不是送样检测批次的门窗，也就是说“三性” 性能检测报告和现场门窗几乎没有关系，为保证试验检测的真实性，本条规定进行现场抽样检测，现场抽样检测可替代试验室检测，关于抗风压性，可由生产厂家提供型式检验报告。 由于现场检测是抽样检测，是对窗质量的检测，渗水还与窗安装质量有关，所以又规定进行淋水试验。 有的专家提出在雨后1小时及时检验外门窗的防渗效果，但考虑验收对时间有一定的要求，雨后检查对雨量无法做出要求，并且下雨是可遇不可求的，操作有一定的难度。 人工淋水试验应确保淋水管内的压力和持续淋水时间
18、符合要求。 8.3 楼地面 8.3.1 有防水排水要求的楼地面工程（厨卫间、开放式阳台） 厨卫间渗漏对住户生活影响较大，严重影响使用功能且在工程竣工住户入住后处理难度较大，在本条中对蓄水试验提出了分户验收和竣工验收的不同要求，为了在验收时复核蓄水试验的真实性，规定竣工验收前一天对所有有防水要求的楼地面提前蓄水24h，在竣工验收时进行随机抽查，以控制厨卫间渗漏的质量通病。 8.4屋面 8.4.1 屋面防水 主要依据中华人民共和国建筑法第十六条和屋面工程质量验收规范GB50207-2002中相关条款确定屋面防水的分户验收标准。排水后水深度超过5mm的视为积水。 住宅工程中屋面防水主要取决于屋面卷材
19、防水、刚性防水及细部构造的防水处理，其中细部节点部位造成的渗漏又占了屋面渗漏情况的大多数，近年来屋面渗漏问题虽经治理取得了良好的效率，但渗漏问题仍时有发生。 提倡雨后或持续淋水后及时对屋面是否渗漏进行观察检查。对于平屋面，有条件的可分块蓄水，并确保蓄水深度和时间。 9 安装工程 9.2 排水管道安装工程 9.2.1 对于住宅工程排水塑料管道应每层设伸缩节，伸缩节还要与固定支架配套设置，两个固定支架之间设一个伸缩节，当排水管道穿过楼板没有设套管而是管道与楼板采用混凝土封堵固定时，这时的管道洞封堵处就充当了一个固定支架，在二楼板之间只能设滑动支架，才不会影响伸缩节的正常动作。室内塑料雨水管道也按室
20、内生活污水排水管道要求设置伸缩节；支吊架安装间距按规范GB50242-2002要求检查；排水管道的坡度可用水平管测量。 9.2.2 排水管道配件安装 1 生活污水管道上设置的检查口或清扫口的其它要求应符合GB50242-2002第5.2.6条的规定。 2 用于室内排水的水平管道与水平管道、水平管道与立管的连接，应采用450三通或450四通和900斜三通或900斜四通。立管与排出管端部的连接，应采用两个450弯头或曲率半径不小于4倍管径的900弯头。 3 高层建筑内明设排水塑料管道，当设计要求采取防止火灾贯穿措施时，应符合下列规定： 1）立管管径大于或等于110mm时，在楼板贯穿部位应设置阻火圈
21、或长度不小于500mm的防火套管，且应在防火套管周围筑阻火圈（图9.2.2-1） 2）管径大于或等于110mm的横支管与暗设立管相连时，墙体贯穿部位应设置阻火圈或长度不小于300mm的防火套管，且防火套管的眀露部分长度不宜小于200mm(图9.2.2-2) 3）横干管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体的两侧应设置阻火圈或长度不小于500mm的防火套管（图9.2.2-3） 9.2.3 室内排水管道在分户验收前应做灌水试验合格。每户的通球试验要求在室内排水管道距主立管最远的受水口处放入球。 9.3 室内采暖系统安装 9.3.1 管道及管配件安装 由于采暖系统在一定的温度和压力需要周期运行，材料的长期
22、耐温、耐压性能是确保安全使用的首要条件，所以，管材、管件、阀门的材质、规格、型号、公称压力应符合相关要求；采暖系统的最高点或有空气聚集的部位应设排气阀，最低点可能有水积存的部位应设泄水装置。 室内采暖管道一般采用镀锌钢管、塑料管材和铜管。保温材料的质量将直接影响保温的效果，其材质、厚度、接口形式符合要求。 供回水的坡度可以用目测观察，无返坡现象。 采暖干管（尤其是高层住宅）的补偿器及固定支架等应按要求施工，避免热胀冷缩造成管道破坏。 管道暗装区域进行标记，防止二次装修时破坏。 9.3.2 采暖系统入口装置及分户热计量系统入户装置 分户供、回水干管的流量调节阀（如平衡阀、压差控制阀），建设单位不
23、得自行变更取消，施工单位应进行有效调节、测试使采暖系统达到平衡。采暖系统平衡是指到达各采暖分回路热水的压力、流量大致相同，通过调节热水采暖系统之间各并联环路压力损失相对差额不大于15%，用来保证采暖各用户之间热负荷指标一致。 9.3.3 分集水器 分、集水器成型质量不应有裂缝、砂眼、冷隔、夹渣、凹凸不平等缺陷。 9.4 卫生器具安装工程 9.4.1 卫生器具排水管与楼板之间封堵及地漏周边封堵按土建楼地面要求进行验收，规定水封高度，是保证地漏使用功能。卫生器具排水管道安装的允许偏差及连接卫生器具的排水管管径和最小坡度，如设计无要求时，应符合GB50242-2002的规定，分户验收时要进行对照检查
24、，形成记录。 9.4.2 为保证卫生器具使用效果、排水通畅及接口不渗漏。 9.5 电气工程 9.5.1 按照规范、图纸检查配电系统图，是否有影响安全和使用功能的缺陷；另外设计院通常采用厂家的型号作为标注，重点核对额定电流、极数、分析能力，漏电保护优先选用二线型，主要防止中性线意外点击事故；漏电测试按照GB50303要求测试剩余电流及分断时间，测试方法参照剩余电流动作保护装置和运行GB13955-2005执行，即试验按钮三次、插座回路测试分断电流、时间。 端子排的螺钉数量、机械强度满足导线连接的要求，如PE排应能满足设计图纸中插座PE线连接的需要。 导线连接应紧密。当多股线与柱子接线端子连接须拧
25、紧搪锡或采用端子；多股线用闭口接线端子与螺钉型接线端子排连接；不同截面导线采用连接端子后方 可压在同一端子下。 9.5.2 入户开关距门过远，操作不方便，影响使用功能；卫生间开关要求是出自民用建筑电气设计规范第11.9.1.6条。高度低于1.8m的插座选用安全型插座是国家规范规定的，主要是防止儿童意外伤害。家用和类似用途插头插座第一部分：通用要求GB2009.1-1966第10.5条规定用探针试插安全门，现场可以用钥匙、螺丝刀等单根异物检查安全门，如有异议送法定检测机构检测。 9.5.3 导线连接处有分支接头的灯具和插座的86接线盒。BV导线连接常见有两种做法，一是绕接搪锡后先用塑料带、后黑胶
26、布双层胶带绝缘处理；这种做法连接电阻小，避免锈蚀和松动，抗腐蚀和耐久性好，优先使用；二是压线帽压接，顺直插入、填充塞满后压接牢固、绝缘护套无破损，绕接后压接方法有误。做法参见江苏省建筑安装工程施工技术操作规程。 9.5.4 由于人在洗浴过程中的人体电阻下降，为防止出现电击事故，在卫生间范围内将建筑物钢筋、插座PE线等金属联结，以减少接触电压对人体的伤害。 9.6 智能建筑 9.6.1 此条是江苏省住宅设计标准DGJ32/26-2006规定的弱电设计内容,多媒体箱是安装在室内实现语音、数据、多媒体、高质量音频等通信业务接入的配线箱，为将来多媒体业务提供一个很好的基础。 9.6.2 关于信息插座面
27、板设计数量应符合江苏住宅设计标准DGJ32/26-2006要求，性能测试条件具备时应有测试方案和法定检测单位进行。 9.6.3 访客对讲系统是提高住宅安全防范能力的重要措施，出自江苏省住宅设计标准DGJ32/26-2006第10.1.8.4条。 10 公共部位及其他 10.1 楼梯 10.1.1 本条与国家现行标准建筑地面工程施工质量验收规范（GB50529-2002）的有关规定一致。 10.2地下室 10.2.1 本条根据国家现行标准地下防水工程质量验收规范（GB50208-2002）第3.0.1条制定。 对防水等级为1级的地下室，不允许渗水，结构表面无湿渍；防水等级为2级的房屋建筑地下室，
28、不允许漏水，结构表面可有少量湿渍，且单个湿渍的最大面积不大于0.1m2，任意100m2防水面积（含顶板、墙面、地面）上的湿渍不超过1处。防水等级为3级的地下工程，结构表面可有少量漏水点，不应有线流和漏泥砂，且单个湿渍面积不大于0.3m2，单个漏水点的漏水量不大于2.5L/d，任意100m2防水面积不超过7处。 另外，很多地下室因通风条件不好，而施工单位采取同地上结构相同的办法在地下室墙面批普通腻子、刷普通涂料，从而导致墙面霉变和涂料起皮、脱落等现象，这里提出地下室墙面宜批防水腻子，并涂刷防水涂料。 10.3.2地下室、辅助用房、走道等空间带有共同性，规定最低处不应小于2.0m的净高是考虑到人体
29、站立和通行必要的高度和一定的视距。但每家的小储藏室门可做适当放宽。 10.3其他 10.3.110.3.3 考虑烟道、透气孔、通风道的合理使用及防止住户安装空调时临时打洞，规定了相应做法并提出了验收的基本要求。其中，烟道止回阀要求悬挂出厂合格标识（标识内容应包括止回阀是否合格，参照的技术标准）。考虑到顶层带跃层房型的正常使用要求，对该类屋面的烟道、透气孔、通风道提高了出屋面的高度要求。 11分户验收的组织及程序 11.0.1 明确了住宅分户验收的组织者及参加验收的相关单位和人员，强调有关责任单位、责任人必须参加验收。对已选定物业公司的，物业公司派员参加有利于以后物业的管理和维修。 10.0.2 本条文提出了住宅工程质量分户验收的基本程序及要求。 1、分户验收前不做准备工作，到现场后将无法进行验收。 2、验收过程中及时填写住宅工程质量分户验收记录，完善签字手续。验收合格的每一户应将有验收人员签名的分户验收合格证置于户内显著位置，以告知竣工验收人员及住户，该户已验收合格。明确了工程质量的责任单位、分户验收的责任人，这样做直观、直接，同时要求验收人员必须认真检查，严格把关，如实反映情况，能经得起住户的检查。 3、分户验收过程中出现不符合要求的及时记录、现场标注，处理后再行验收，当出现3.0.8条第3种情况
