1、财务管理报告项目财务分析报告白马山项目财务分析报告 深圳市皇庭酒店管理有限公司 2010年11月7日第一章 酒店各部分经营情况预测与分析 -第2页-1.1财务指标取定原则及说明1.2酒店客房部分未来十年收入情况预测1.3酒店餐饮部分未来十年收入情况预测1.4酒店会议部分未来十年收入情况预测1.5酒店其他部分未来十年收入情况预测第二章 酒店开业后综合经营情况预测与分析 -第12页-2.1各部门营业成本支出占各部门收入比例2.2各部门营业成本支出预测2.3对本酒店总建造投资额的估测2.4酒店未来十年经营成本预测2.5酒店未来十年经营成果预测第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析 -第18页-3.1假设说
2、明3.2盈亏平衡点的分析3.3对于盈亏平衡管理的认识第四章 酒店经营期现金流量预测及投资回报分析 -第21页-4.1假设前提4.2 在50%银行贷款的情况下的投资回报分析4.3自有全投资的情况下的投资回报分析第一章 酒店各部分经营情况预测与分析1.1 财务指标取定原则及说明 * 本章数据预测如客房数，出租率，平均房价，餐位数，上座率等根据对周边三家以上同类型酒店进行实地考察与对比后加权平均得来，具体取定准则会在每张表格的前面做出详细阐述。* 依据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，未分配经营开支按占总经营收入比例计算，并综合以下情况： 本酒店竞争市场状况的实际调查结果
3、。中国饭店业务统计2008，2009：中国星级酒店部门收入、支出比例标准。* 根据本项目周边竞争市场状况，结合对项目所在地整体酒店业经营状况及市场发展前景的预测，采取稳健原则取定各项指标。* 按照酒店业惯例，本报告的预测期限为10年。1.2 酒店客房部分未来十年收入情况预测 基础数据说明：房间数建议不超过250间，第一年ADR平均房价1000，随着酒店的经营以10%增长到1300左右稳定下来，OCC.（%）入住率第一年50%，之后随着酒店的经营以15%增长至85%左右，考虑到重装修的影响，会有所下降，之后再回升。客房部分营业变动成本率取为8%。参考酒店ADR（平均房价）客房数入住率惠州洲际度假
4、酒店130022040%惠州金海湾喜来登度假酒店140029365%康帝国际酒店100046890%惠州皇冠假日酒店900375 无汤泉春天高尔夫酒店450（目前开放）37650%罗浮山宝田国际度假会议酒店50031255%本酒店的平均房价的预测充分考虑到本项目的实际情况和当地的市场情况，可以看到本酒店的平均房价低于洲际，喜来登等国际品牌，但要明显高于嘉宝田，汤泉等当地地产商所开发的酒店。我们的定位就是品质要明显高于当地品牌，但是价格相对于国际品牌有一定的优势。为了预测本酒店在经营期间的平均房价，我们假设本酒店将在运营三年后进入稳定经营年份。这是因为，酒店通常需要在开业头几年提供折扣以吸引客源
5、。因此，为了计算本酒店在开业年份的平均房价，我们以稳定年份的平均房价为基础，在开业头一、两年应用了一定的房价折扣。此外，应注意，我们所预测的平均房价当中已包括15%的服务费收入，或是相当于会议团队报价中的净价。如下表所示年份ADR平均房价RevPAR每房平均收益第一年1000 500第二年1100 660第三年1200 840第四年1300 1040第五年1400 1190酒店未来十年客房收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年房间数（间）250250250250250250250250250250ADR10001100120013001400140013001
6、20012001200总天数（天）365365365365365365365365336565365OCC.（%）50%60%70%80%85%50%80%85%85%85%客房收入（万元）4,563 6,023 7,665 9,490 10,859 6,388 9,490 9,308 9,308 9,308 毛利率（%）92%92%92%92%92%92%92%92%92%92%客房毛利润（万元）4,198 5,541 7,052 8,731 9,990 5,877 8,731 8,563 8,563 8,563 1.3 餐饮收入预测基础数据说明：餐饮部分共分四个区域，为迎合当地市场建议开设
7、日本餐厅。各功能区域第一年基本数据假设如下表所示，参考同级别酒店经营状况而设定。受物价指数等影响，人均消费变动以8%计算。重装修对于上座率和人均消费的影响也已经考虑在内。（餐饮区域各个部分的规模假设参考当地同类别酒店的设置以及对市场需求的合理预测），各个餐饮区域的营业变动成本率的测算取值如下表所示。餐饮收入包括来自所有餐饮场所、大堂吧、送餐服务和宴会经营的收入。参考酒店餐位数人均消费上座率惠州洲际度假酒店30050040%惠州金海湾喜来登度假酒店24040050%康帝国际酒店90048070%汤泉春天高尔夫酒店50028050%罗浮山宝田国际度假会议酒店20010050%类别数值单位全日餐厅
8、（200餐位） 早餐人均消费100元 早餐上座率50% 午餐人均消费150元 午餐上座率30% 晚餐人均消费200元 晚餐上座率50% 营业变动成本率45%日本餐厅（60餐位）每人消费300元 上座率45% 营业变动成本率40%大堂吧（60餐位） 午餐人均消费80元 上座率30% 晚餐人均消费100元 上座率40% 营业变动成本率25%中餐（250餐位） 午餐每人消费200元 上座率50% 晚餐每人消费300元 上座率50% 营业变动成本率45%酒店未来十年餐饮收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年全日餐厅（容纳约200人）早餐人均消费100108117126
9、145157170184199217总人数125 150 175 200 213 125 200 213 213 213 总天数365365365365365365365365365365上座率50%63%65%65%30%65%65%65%65%65%总收入228 373 486 598 337 466 807 928 1,003 1,094 午餐人均消费150 162 175 189 217 250 270 292 315 340 总人数200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 总天数365365365365365365365365365365上座率3
10、0%43%45%45%20%45%45%45%45%45%总收入329 509 575 621 317 821 887 959 1,035 1,117 晚餐人均消费200216233252290313338365394426总人数200 200200200200200200200200200总天数365365365365365365365365365365上座率50%58%60%60%30%60%60%60%60%60%总收入730 915 1021 1104 635 1371 1480 1599 1726 1866 收入小计1,287 1,796 2,081 2,322 1,289 2,65
11、8 3,174 3,486 3,764 4,077 毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利润708 988 1,145 1,277 709 1,462 1,746 1,917 2,070 2,242 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年日式餐厅（60位）每人消费300324350378408441476514555599总人数60606060606060606060总天数365365365365365365365365365365上座率45%45%50%50%50%50%50%50%50%50%总收入296 319 383 414 44
12、7 483 521 563 608 656 毛利率60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%毛利润177 192 230 248 268 290 313 338 365 394 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年大堂吧（容纳约60人）午餐人均消费80 86 93 100 108 117 126 136 147 159 总人数60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 总天数365365365365365365365365365365上座率30%33%35%35%35%35%35%35%35%35%总收入53 62 71 77 83
13、90 97 104 113 122 晚餐人均消费100107114122131140150161172184总人数60606060606060606060总天数365365365365365365365365365365上座率40%43%45%45%45%45%45%45%45%45%总收入88 101 112 120 129 138 148 159 170 181 收入小计140 163 184 197 212 228 244 263 282 303 毛利率75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%毛利润105 122 138 148 159 171 183 197 212
14、 227 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年中餐（共250餐位）午餐每人消费200 216 233 252 272 313 338 365 394 426 餐位数250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 总天数365365365365365365365365365365上座率50%55%60%60%60%25%60%60%60%60%总收入913 1,084 1,276 1,380 1,489 714 1,851 1,998 2,157 2,332 晚餐人均消费300324350378408469507548592639餐位数2
15、50250250250250250250250250250总天数365365365365365365365365365365上座率50%55%65%65%65%25%65%65%65%65%总收入1369 1626 2076 2242 2420 1070 3007 3250 3511 3790 收入小计2,281 2,710 3,352 3,622 3,909 1,784 4,858 5,249 5,668 6,122 毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利润1,483 1,762 2,179 2,354 2,541 1,160 3,157 3,412 3,68
16、4 3,980 餐饮总收入4,004 4,988 6,000 6,555 5,857 5,152 8,797 9,560 10,322 11,158 餐饮总毛利润2,473 3,063 3,691 4,027 3,677 3,082 5,399 5,864 6,331 6,843 1.4会议收入预测基础数据说明：会议区域建议共有6个会议室，共可容纳1200人左右。受物价指数等影响，人均消费和会议室收费变动以8%计算。重装修对于会议室使用率的影响已经考虑在内。会议部分营业变动成本率以15%和20%计算。多功能厅实际收费暂定为15000半天，这是因为市场上的会议报价多数在实际经营中会有一定降幅。参
17、考酒店会议室可容纳人数多功能厅报价（半天）占用率惠州洲际度假酒店9002500015%惠州金海湾喜来登度假酒店8502500025%康帝国际酒店18005000080%惠州皇冠假日酒店150045000 无罗浮山宝田国际度假会议酒店2501000015%酒店未来十年会议室收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年多功能厅（600人）作为会议使用间数1111111111总天数365365365365365365365365365365会议收费15,000 16,200 17,496 18,896 20,408 22,041 23,804 25,708 27,765
18、29,986 会议使用率15%20%22%22%5%22%22%22%22%22%收入82 118 140 152 37 177 191 206 223 241 毛利率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%毛利润66 95 112 121 30 142 153 165 178 193 作为宴会使用人数600600600600600600600600600600总天数365365365365365365365365365365晚餐收费250268287307328351376402430460晚餐使用率13%15%18%18%6%18%18%18%18%18%收入949 1
19、,174 1,508 1,614 575 1,845 1,976 2,113 2,260 2,418 毛利率50%50%50%50%50%50%50%50%50%50%毛利润475 587 754 807 287 922 988 1,056 1,130 1,209 小会议室间数5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 总天数365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 会议收费18001,926 2,061 2,205 2,359 2,524 2,701 2,890 3,092 3,308 会议使用率50%53%55%55%55%20%55%55%55%55%收
20、入164 186 207 221 237 92 271 290 310 332 毛利率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%毛利润140 158 176 188 201 78 230 247 264 282 会议总收入1,195 1,478 1,856 1,987 849 2,114 2,439 2,609 2,793 2,991 会议总毛利润680 840 1,042 1,116 518 1,142 1,371 1,468 1,572 1,684 1.5其他收入预测基础数据说明：KTV包房数和SPA包房数参考当地同类酒店设置，分别建议设置20个包房和10个包房，最低消费
21、受物价指数等影响会有所变动。温泉设置6个小池和一个大池，布局和消费参考北部的龙门温泉大观园。农家乐包括梅园和茶园。各个营业区域的营业变动成本率如下表所示。对于本项目酒店的康体娱乐消费及出租率水平的预测主要依据酒店康体娱乐功能定位以及同类度假会议酒店客人对于康体、娱乐项目的消费习惯和使用频率。同时，我们也参考借鉴惠州市高星级酒店和当地社会娱乐经营情况预测相应的平均消费。对于农家乐，参考如青青世界等典型农家乐项目的收入情况。基础数据：服务项目容量平均消费上座率SPA 200人 13020%KTV包房20间68820%农家乐400人20020%酒店未来十年其他收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年
22、第6年第7年第8年第9年第10年KTV包房数量20202020202020202020平均最低消费688688688788788788828828828828出租率20%25%25%25%25%30%30%30%30%30%收入100 126 126 144 144 173 181 181 181 181 毛利率75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%毛利润75 94 94 108 108 129 136 136 136 136 温泉SPA可容纳人数200200200200200200200200200200上座率20%20%20%20%25%25%30%30%30%30%平均最低消费130 130 130 150 150 150 180 180 180 180 收入190 190 190 219 274 274 394 394 394 394 毛利率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%毛利润171 171 171 197 246 246 355 355 355 355 农家乐可容纳人数40040040040040040040
