1、云南樱花山谷养老度假村项目可行性研究报告云南樱花山谷生态养老度假村项 目 可 行 性 研 究 报 告项目单位： 昆明xxxxxxx有限公司 联 系 人： 联系电话： 日 期： 第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 ：云南樱花山谷生态养老度假村项目1.1.2建设单位：昆明xxxxxxx有限公司1.1.3建设地点项目位于云南省安宁市温泉镇，项目地处滇中中部，安宁市北部，该区域自然环境较好。用地性质及指标：旅游、商业、办公（设计指标以安宁市规划局规划条件通知书为准）1.1.4项目概述从云南老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在云南省安宁市温泉镇发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产
2、业前景十分广阔。云南省是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。安宁市温泉镇丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。因此，抓住机遇在温泉镇兴建一个以“生态养老和休闲度假”为主题，将人文景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分利用项目地自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身娱乐餐饮住宿观光旅游生产（苗圃）”于一体的景观综合体。该度假村是一个集养老、养生、健康、观光旅游于一体的综合性生态养老项目。该项目集群依托云南省大区域无可比拟的气候、空气等优质自然资源和云南区域特有的
3、区位优势，以及项目的森林植被、规模农田、“微地型”地貌等资源。借助云南省养老服务体系建设“十三五”规划发展战略的时代契机，迎合“银发经济”、“退休经济”、“美容经济”、“生命经济”养老养生产业的发展机会，强势整合国内外养生机构的资源平台，规划发展医养结合为核心的养生养老生态度假项目集群，以实现为让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安，并通过项目建设助力将云南打造成为集生态观光、长寿养生、休闲度假、民俗体验、康体疗养、亲子活动等于一体的青少年科普教育基地。项目紧系“养老养生”核心主题，以持续性经营开发为原则，全面展开“养老旅游”、“养生旅游”、“医疗旅游”等产品与服务功能建设开发
4、。使之在TOLD模式的指引下，以养生为主题，推行“休闲度假+旅游地产+观光农业”的发展模式，三者产品互补，品牌互推，人气互聚，资金互流，形成一种以分时度假为模式的健康与财富双休的产品模式。云南樱花山谷生态养老度假村项目是在对区域商业环境进行充分调研的基础上作出的精确定位，填补云南区域特别是度假养生中无专业指导的市场空白；围绕膳食餐饮、野外禅修、运动健身、保健医疗、会务培训等功能提供优质、特色的商品和服务，致力于将项目打造成度假养生休闲目的地和行业的领航者。1.2 建设规模及内容1.2.1建设规模本项目计划总占地450亩，其中项目建设用地150亩，另外的300亩土地保持原生态地貌和植被并作绿化种
5、植。1.2.2建设内容初步计划分三期建设。云南养老养生生态旅游度假村（一期）总投资2亿元，建设阶段为期2年。一期工程完工后，将成为集温泉疗养、养老养生、儿童乐园、休闲度假、餐饮、娱乐为一体的养老养生生态度假群落，日均接待游客600人次。二期进行养老院落、五星级迁徙式养老区、禅修中心、疗养种植区、生态建筑示范区建设，三期工程为二期工程拓展，并进行大健康产业链项目综合开发建设。本项目云南养老养生生态旅游度假村（一期）规划面积约30万平方米（450亩），其中建筑占地面积约10万平方米（150亩）规划建设内容如下：项目一期重点打造复合居住、分级服务、适老设施、健康增进、文化娱乐、生态景观六大体系，氧生
6、活健康谷、亲子农场、老年病康复理疗中心、医养服务综合平台等几个功能版块内容，具体规划如下：序号主要分区包含内容1氧生活健康谷养老养生会所、养老院落、健康疗养村2亲子（农场）活动中心生态农产品种植，采摘3温泉疗养中心/旅游接待中心温泉、游客接待中心、特色客栈4老年康复理疗中心(老年病专科医院)老年病康复、理疗、护理中心、老年病专科医院5菩提树观赏区/禅修中心寺庙、禅堂基地及短期训练营、清舍、素食餐饮区6主题乐园/山地运动区儿童乐园、迷你高尔夫练习场、山地自行车、徒步旅行、攀岩等亲子游乐、垂钓等活动7医养综合服务平台创业、创新服务区8生态景观、观赏区杨梅树种植、度假农庄、桂花种植 云南养老养生生态
7、旅游度假村以区域内原生态资源为核心，通过对周边农业产业结构调整和优化，以养老养生、儿童乐园、生态度假为主题功能，佛教文化及健康疗养为辅助的基础上，构建云南省养老养生生态旅游小镇的新型度假功能体系。本项目根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持续性发展。通过上述几大配套体系的整合实施，从物质与精神生活两来满足老年人的特点和需求，从而在形式与内容上完全契合并支撑这一新型社区养老模式。1.3 项目经济技术指标1.3.1主要经济技术指标主要经济技术指标表序号指标名称单位指标备注1用地规模亩5002建筑面积m21000003总投资万元200004
8、年销售收入万元151835年利润总额万元6280平均6财务内部收益率%31税后7投资回收期(含建设期)年6.5税后8资本金净利润率%40.79总投资收益率%30.510借款偿还期年101.3.2产业政策项目符合国家发改委发布的产业结构调整指导目录（2011年本）中的“三十七、其他服务业；10、养老服务”的鼓励范围。1.4 项目建设单位介绍昆明xxxxxxx有限公司昆明xxxxxxx有限公司始建于2010年，位于昆明市官渡区珥季路，建筑面积5000多平方米，设有病床120张，是经云南省卫生厅批准设立一所集医疗、急救、保健、康复、社区卫生服务于一体的省、市医保定点医疗机构，国家二级综合医院。我院目
9、前开设了综合内科、外科、皮肤科、妇产科、儿科、中医科、口腔科、耳鼻喉科、中医理疗科、疼痛科等10余个临床科室。心血管病科、呼吸内科、康复科等，在全市都具有较高的诊治水平，现拥有各类专业技术人员150余名，其中高级职称14人，享受国务院特殊津贴专家1人，中级职称20余人，研究生学历6名，本科学历60余名。目前，本院拥有先进的美国进口的全身CT机（双排螺旋CT、大型C臂X光机）、经颅彩色多普勒、心脏彩超、全自动生化仪、呼吸机等国内先进检测设备。我们在服务于广大患者的同时，并针对老年人的常见疾病引进了具有国际先进水平的相关仪器设备，对老年人常见的骨质疏松、脑血管病、高血压、冠心病等均具有独特的疗效，
10、且无损伤、无痛苦。门诊部还设立了疼痛门诊，针对癌症或其它原因引起的疼痛进行止痛治疗。针对老年病人的特点，老年病房里由有经验的医护人员对患者进行了精心细致的治疗和呵护。为了方便老年患者家属的负担，医院特设了护理督导中心，全面负责老年患者就诊及住院期间的医疗及生活的陪护工作，实施全程免家属陪护制度。昆明xxxxxxx有限公司成立以来确立了医院“面向大众、扶贫济困”的发展方向。秉承“以德医己、以技医人、救死扶伤、服务众生”的宗旨和理念，成立来，先后为贫困低保户、残疾人及各项公益活动捐助50多万元，得到了各级政府及社会的赞誉。昆明xxxxxxx有限公司未来将用最贴心、最自然、最舒适、最专业的服务为广大
11、患者提供一流的服务，为昆明市卫生事业的发展做出新的贡献。1.5 项目提出背景和项目建设的必要性1.5.1项目提出背景如今中国已经进入老龄化社会，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化以及中国现时期独特的“”家庭结构相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。同时，随着人口结构的老龄化与亚健康现象的日渐普遍，以及全球
12、整体健康理念的革命性影响，人们对健康养生的需求成为继温饱需求之后的又一市场主流趋势和时代发展热点。养生旅游集养生资源与旅游活动交叉渗透，实现融合，以一种新型业态形式的出现，满足了人们对身心健康的全方位需求，开始受到全球性关注。如今的国际养生旅游业已初具规模，在很多国家都形成了具有核心竞争力和独特卖点的产品，可谓异彩纷呈，各有特色。如中国文化养生、日本温泉养生、泰国美体养生、法国庄园养生、瑞士抗老养生、美国养老养生、韩国美容养生、阿尔卑斯高山养生等，同时也发展出不同的养生旅游开发模式。云南迷人的自然景观和文化积淀吸引了海内外众多游客。为充分发掘本土旅游资源，昆明xxxxxxx有限公司经过多次充分
13、考察调研，拟投资兴建云南养老养生生态旅游度假村。本项目以“打造国际一流的大健康、生态旅游、特色农业”为纲领，以养老养生与户外运动为驱动双翼，集养老养生、休闲度假、观光旅游、户外运动体验一体，山野清修等各项旅游资源协作互补的国内示范基地。本项目将充分整合资源、走差异化化发展道路，开拓云南旅游度假新板点。1.5.2项目建设的必要性1、解决老龄化社会问题的需要：据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪
14、中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。云南也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。2、缓解独身子女压力：独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰
15、巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。3、构建和谐社会的需要：党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为云南老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。4、加快社会福利事业发展的需要：项目实施后，将将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补云南中高档酒店式生态养老中心
16、的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，同时也将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。5、是促进区域经济发展战略的需要：项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。6、推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展：结合我省旅游产业总体规划，引导各乡镇针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化
17、和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。7、在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈：结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等
18、功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市、县级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。1.6 研究依据及范围1.6.1 研究依据 中华人民共和国城市规划法 城市规划编制办法 城市规划编制办法及实施细则 中华人民共和国土地管理法 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ1371990） 城市道路交通规划设计规范（GB502201995） 中华人民共和国环境保护法 城市工程管线综合规划设计规范 城市园林绿化规划设计规范 城市排水规划设计规范 城市给水规划设计规范 城市供电规划设计规范
19、 中华人民共和国老年人权益保障法 中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号） 中共云南省委、云南省人民政府关于贯彻的实施意见（滇发20128号） 国家基本公共服务体系“十三五”规划 云南省发展和改革委员会云南省老龄事业发展“十三五”规划 云南省民政厅等13厅局关于加快实现社会福利社会化的意见（民福字211107号）1.6.2 研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对云南樱花山谷生态养老度假村项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告
20、研究范围包括：1、论述项目建设的必要性和意义；2、通过对养老市场的发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；3、根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；4、对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；6、提出可行性研究结论和建议。第二章 项目市场分析及容量预测2.1 项目发起发展背景在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费
21、结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为中国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的
22、落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，养老养生休闲生态度假旅游将快速发展。与现代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。 提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。养老养生旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，养老养生旅游消费成为持续性的需求，这就使养老养生旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这是管理和服务水平不断提高
23、的过程，也是综合效益不断显现的过程。随着工业化、城市化、信息化、国际化加快推进，旅游业发展的潜力巨大、前景广阔，仍将保持持续较快发展。 在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。中国旅游业已处在“市场转型期、矛盾凸显期、管理提升期”，面临着优化产业结构、转变增长方式、提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变。为此，中国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业
24、的战略目标。2.2 全国养生养老市场现状2.2.1全国养老现状近半个世纪以来，中国人口平均预期寿命在越过50岁、60岁之后，又从2000年全国第五次人口普查获得的平均71.4岁提高到现在的73岁，比世界平均水平高7岁，2005年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，我国60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%,其中65岁及以上人口为119亿人,占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。预计到2
25、050年，我国社会将进入“深度老龄化阶段”。我国目前不仅老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高寿”的老龄化社会。如果按目前的社会发展状态、人口状况发展，人口学家预测，到2050年时，中国大约要有4亿60岁以上的人口，中国人口的平均预期寿命可以达到85岁， 越来越多的老人进入高龄行列，在老龄化速度大大快于人口自然增长率的同时，80岁以上的高龄人口增长速度又大大快于老年人口的增长速度。人口老龄化与老人高龄化同时并存，构成了少有的人口年龄结构现象，养老问题日益突出。而市场需求方面2005年老年市场需求为6000亿元，2010年达到1万亿，但我国每年为老年人提供的产品还
26、不足500亿元，这使得老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。人员老龄化趋势图2.2.2传统居家养老模式受阻居家养老是指人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人的养老问题全部由家庭自我解决，从而是一种通过家庭成员之间的互助与自助行为获得老年生活保障的机制。中国是奉行居家养老的国家，不仅历史上将“养儿防老”视为天经地义，即使进入现代社会，除少数无依无靠的孤寡老人依靠国家或者乡村集体供养外，居家养老几乎仍然是所有中国人的自觉选择。2007年中国有65岁及以上老年人的家庭中，与亲属同住的户占70.9%，在主要生活来源上，除了有劳动收入和离退休金养老金的
27、老人外，90%以上的老人主要靠家庭成员供养。然而，近年来，这种传统与习惯已经遭遇到了巨大的挑战。中国从上个世纪70年代我国开始实行计划生育,家庭成员构成是421的模式，计划生育政策和人口老龄化，使得家庭内部的老年供养需求持续增加而供养来源持续减少，单靠子女养老着实力不从心，从而造成居家养老供需日益严重脱节，传统的家庭养老方式日益难以为继，这客观上造成了这些老人不得不选择一种新的养老方式，传统的居家养老不再是他们的惟一选择。老人们不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂,而是更加注重自身的生活品质。2.3 养老养生度假旅游市场旅游业是一个“朝阳产业”、“无烟工业”，具有十分广阔的发展前景。从世界看，旅游业
28、的发展速度已超过众多经济部门，成为全球的重要支柱产业。上世纪50年代以来，世界旅游业以每年7%的速度增长，大大高于同期3%的世界经济增长速度。到了90年代，世界旅游总收入已超过石油工业和汽车工业，成为第一大产业。养老养生、生态度假旅游作为一种保持了最原真需求的养老养生、休闲度假形式，已经受到了越来越多人的青睐，各个年龄段的消费群体都非常多，同时投资主体的多元化不仅仅存在于养老养生、休闲度假这一个领域，而是存在与整个旅游行业内部。随着养老养生、休闲度假旅游与各个行业联动紧密性的提高，医药企业、房地产开发商、风投公司等纷纷介入，为养老养生、休闲度假项目未来的发展奠定了坚实的基础。经过几年的发展，中
29、国也随着世界的步伐进入了养老养生、休闲度假时代。因此，全国闻名的大型观光、文化景区也进入了升级阶段。山水文化观光型景区多处于风景秀丽的福天洞地当中，因此，其资源天然具备了养老养生的优势。目前在大景区的周边，形成的各类项目层出不穷，如“问道武当山，养生太极湖”便是武当山风景区在武当山观光的基础上推出的养生项目。从国际市场来看，近20年以来，美国养生产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养生保健这样一个健康产业是以每年15%-30%的速度在增加。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养生健康产业将达到10亿美金的总产值，中国是1万5000亿的份额。因此把养生作为
30、战略，而不是把养老作为战略。在老龄化日益严重的今天，养老养生是我们应该关注的重点。而目前社会上存在着将养老养生与养老地产等同的看法。事实上养老是一种产业，而度假产业在其中有着重要的作用，用丰富的产品去丰富养老过程中，医疗、饮食，甚至是老年人度假设施等等，这是一个非常宽泛的领域，也是需要关注的领域。2.4 云南养生养老市场容量分析随着我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重，云南乃至全国的养老产业市场机遇无限。我国的养老体系尚有较多不完善的地方，国家对老年事业的投入相对不足，多层次的养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立，养老方式较为单一，养老资源供需严重失衡，配套政策、机制尚不健全。这些都需要大
31、的投入才行，由此可见，云南乃至全国的养老产业市场机遇无限。云南有特有的优势气候、地理环境条件，是老年人颐养天年、健康长寿的天然宝地，云南发展养老养生产业具有无可替代的优势。云南可以兴建养老机构、养老设施和高档养老公寓、大型养老社区、老年医院等，这样既能满足老年人医疗需要，又具有很好的市场。伴随着生活水平的提高，“北方避暑，南方越冬”的候鸟式养生养老度假已经成为了一种时尚。由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口的亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家的共同问题。而随着老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展的内在功力。随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。“旅游完善人生”，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，
