1、阜新市房地产业十二五发展规划加保障性住房阜新市房地产业“十二五”发展规划随着城市建设投资体制、土地使用制度、住房分配制度改革的深入，房地产供求机制不断完善，房地产市场日益繁荣。房地产业的持续发展为改善城市居住条件，加快城市建设，推进城镇化进程发挥了重要作用，已成为全市社会和经济发展的龙头产业。为更有效地保持我市房地产业的健康、平稳、有序、可持续发展，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，拉动地区经济增长，特制定阜新市房地产业“十二五”发展规划。一、“十二五”期间我市房地产业发展目标（一）指导思想坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐社会为要求，围绕振兴东北老工业基地为主题，以“经济
2、转型城市”和“突破阜新”为契机，立足市场需求，本着“合理、经济、高效地利用资源”的原则，以建设资源节约型和环境友好型城市为基础，培育、建立、发展和完善房地产市场体系。充分发挥市场机制在房地产业发展中优化配置资源的作用，加大政府宏观调控和监管力度，促进房地产业与城市整体经济发展和环保相结合，与市场经济和谐发展相适应，达到经济和社会的协调发展。（二）基本原则1、坚持以人为本，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，营造良好的人居环境。2、坚持发展普通商品住宅建设为主，加快棚户区改造步伐，加大廉租住房和经济适用住房建设力度，重点解决普通家庭和中低收入家庭的住房需求，逐步解决外来创业人才和外
3、来务工人员的公寓建设，建立满足不同群体需求的住房供应体系。3、坚持房地产业发展与矿产废物利用相结合，以房地产开发建设带动矿区改造和老旧小区改造。4、坚持房地产业发展与推进城市化相结合，坚持“政府供地、企业建房”原则，发展节能省地型住宅，城市和郊区同步建设与住宅建设相配套的公共设施、市政基础设施，以促进住宅产业现代化。（三）规划理念1、住宅房地产业发展规划理念“绿水碧带，打造亲近自然新居所”阜新作为缺水的辽西北城市，横穿城市的细河为人们提供了得天独厚的宜居地带，通过对细河的治理、改造，在沿岸发展高品位的住宅房地产，使细河沿岸成为横穿城市的绿色高档居住带，将细河沿岸打造成城市中的一条亮丽的“绿飘带
4、”。由于细河沿岸居住带的特殊地理位置，使在此居住的人们向北、向南出行极为方便。细河沿岸居住带有着城市中稀有的自然环境，便利的交通出行条件，在此发展高档居住区，开发潜力无限。“玉龙腾飞，开创宜居新天地”充分利用现有政策，优越地理位置，便捷交通设施，大力开发“玉龙新城”，通过建设会展中心、博物馆、图书馆等一系列公共设施，将“玉龙新城”建设成为具有公共服务、商业、产业相配套的综合性居住新城；吸纳人口，扩大城市规模，改变阜新城市空间发展方向，优化城市空间发展形状，实现主城区向北拓展的战略思想；“玉龙新城”的建设，将成为阜新经济发展新兴增长点，也将成为以住宅产业为主的又一房地产业发展新天地。“精英云集，
5、实现居住芯梦想”利用主城区优越的地理位置，完善的基础设施，繁荣的商业环境与行政中心地位，大力发展与相应人群档次、品位相适应的住宅房地产业，着力建设与商业中心、行政中心相互协调配套的时尚、现代、高品位、高档次的住宅产业区域，使城市中心区成为阜新住宅房地产的核心发展区域，实现城市中心区域的城市面貌更新。2、商业房地产业发展规划理念“三足鼎立”商业房地产，重点发展中央商务区、迎宾大街商务区、站前广场商务区，依据各自的不同的发展基础与发展条件，形成特色现代化商务区；通过一批项目的建设，加强各商务区的知名度与影响力，逐渐扩大辐射范围，形成阜新城市商务区的特色互补、共同发展的三足鼎立之势，逐渐以点盖面，在
6、三大商务区辐射范围内大力发展商业房地产。3、工业房地产业发展规划理念“四面开花”以阜新重点建设皮革、林产品、液压机械、氟化工等产业基地为契机，大力发展工业房地产，以各自的产业基地的房地产为产业基地相配套，形成四大产业基地工业房地产发展齐头并进的局面。4、旅游房地产业发展规划理念“二点一线”以孙家湾国际工业遗产旅游度假区和温泉度假城项目为两点，重点发展旅游房地产，在两点之间开发与之相配套的旅游服务房地产项目，使两点之间形成旅游地产服务带，在发展旅游房地产的同时，将两大旅游区域连接起来，增强各旅游景点的相互联系，实现阜新旅游景点的有机结合。（四）市场供需分析根据对我市住房需求市场的调查，结合城市化
7、进程趋势，居民生活水平的提高、人居环境效应等方面的综合分析，预测未来5年，我市房地产市场需求仍将继续呈现较快增长势头。这一需求主要来自以下几个方面：1、住宅房地产业人均居住面积补缺。“十二五”期间我市人均住房面积要有显著提高。目前我市人均住房面积仅为20.25平方米，到“十二五”末要达到30平方米，这样就会带动760万平方米的住房需求。城市化率带动住房消费。如果按照每年1%的城市化进城计算，“十二五”期间会有288万平方米的住房需求。新婚刚性需求。我市每年约有1.1万人结婚，每年都会带来165万平方米的住房刚性需求。“沈彰新城”和“清河门新城”建设。在未来20年发展目标为35万和25万人口，十
8、二五期间两个区会引进大批的人口，带动450万平方米住宅刚性需求。上述四项合计住宅开发总量为1663万平方米，投资额为266亿元。2、保障性住房“十二五”期间，我市保障性住房目标为：建筑面积达到117.8万m2，总投资达到17.79亿元，其中廉租住房建筑面积达到22.6万m2，投资达到3.39亿元；经济适用住房建筑面积达到95.2万m2，投资达到14.4亿元。3、工业房地产业“十二五”期间，我市工业经济将有大跨度发展，在工业经济发展“四面开花”的带动下，工业房地产开发将有400万平方米需求，投资额将达到40亿元。4、商业房地产业按照“三足鼎立”发展目标，我市商业及旅游业经济将快速增长，商业地产需
9、求量将达到206万平方米，投资额达将到41亿元。以上住宅开发需求分析，结合“十五”、“十一五”期间的住房供应量和销售量，“十二五”期间完成房地产开发面积2387万平方米，其中住宅1663万平方米，保障性住房117.8万平方米，工业开发面积400万平方米，商业开发面积206万平方米，总投资额为365亿元。（五）发展目标到2012年，房地产业形成“供需基本平衡、结构基本合理、调控稳妥有效”的房地产发展格局，增强居住环境建设和旧区基础设施改造，建立起以普通商品房、经济适用住房、廉租房等组成的住房供应保障体系。1、房地产投资规模规划目标城市建设发展、居民收入水平提高和人居环境的改善，将进一步促进我市房
10、地产业的发展，房地产开发计划投资额为365亿元，并带动相关产业快速发展。2、人均住房面积规划目标我市2009年人均住房面积为20.25平方米，全国平均为30平方米，并以每年1平方米的速度增加。考虑到我市的经济发展水平，“十二五”期间要达人均住房面积30平方米。3、房地产供应总量根据前面的市场需求估测，“十二五”期间，全市房地产开发总量为2387万平方米左右，开发建设中应配备10%左右的公建设施和10%左右的商业、办公、车库等用配套建筑物（见附表）。4、住宅小区物业管理规划目标加大物业管理工作力度。一是对新建小区从源头把关，督促建设单位落实前期物业管理，实行监管衔接；二是对原有小区划片整合，打破
11、物业产权界限，按照就近方便的原则，把相邻小区整合成一个物业管理区域；三是抓从业人员培训教育，提高从业人员的素质；四是指导成立业主大会，规范业主委员会行为，支持业主理性维权。5、房地产开发整体布局规划目标“十二五”期间在主城区要彻底消灭平房区，重点发展城市以北的建设，要在城市北部建设一批人居环境好、小区建设有一定档次的大型居住区域，以减轻日益拥挤的市区交通。基本完成市区范围内的“火炕”楼的改造任务。6、制定符合我市实际的廉租住房管理办法以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅，逐步解决城镇最低收入家庭的住房困难。多渠道筹措补贴资金，从2008年开始，争取廉租住房制度的覆盖面积逐步扩大，贯彻落实
12、经济适用住房管理办法，分期分批组织实施经济适用住房的建设项目。到2015年，我市新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%，旧住宅小区经过分期分批综合治理，逐步完善基础设施，物业管理覆盖率力争达到70%。有计划、分步骤引入物业管理品牌企业，培育物业管理示范小区，切实改善人居环境。二、实现我市“十二五”期间房地产发展目标的主要措施目前，我市房地产业正处于发展成熟时期，面临宏观调控的形势，为保证我市房地产业发展目标的实现，迫切需要通过深化改革、推进体制创新，强化宏观调控，加强市场监管，规范市场秩序，完善市场机制，建立住房保障制度等措施，促进我市房地产的持续、稳定和健康发展。（一）加大对房地产业的宏观调
13、控力度房地产业是国民经济先导性产业，对GDP增长具有较强地带动作用，同时住房问题又关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。因此，必须区别对待、分类指导，综合运用规划、土地供应、财税、金融、法律和行政等宏观调控手段，引导和保持房地产业与经济社会协调发展。1、强化城市规划管理以我市城市总体规划为指导，围绕统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，坚持成片开发、严格控制零星建设，与基础设施同步建设、与城市风格相结合的原则，开展居住区发展规划和城市中心区控制性详细规划的编制。根据城市各区域项目不同情况，对居住地要明确住房建筑套型密度和住宅净面积两项强制性指标，并落实到具体项目中。2、建立完善的
14、土地供应机制严禁城市中心区别墅用地供应，严格控制城市边缘地区别墅用地。对城市中心区大型商厦建设进行合理控制。根据人口分布综合考虑全市商业用地供应。3、加大经济适用住房和廉租住房供应为了满足城市中低收入家庭的住房需求，在住宅建设年度计划中，要加大经济适用住房和廉租住房的比例，保证政府任务的完成。4、建立健全房地产市场监测和信息统计发布机制要有效整合房地产相关信息，形成比较全面反映房地产市场运行状况的信息系统，规划、国土、统计、金融、发改委、房地产行政等主管部门要密切配合，不断完善政府对房地产市场信息的发布，引导广大居民树立正确的住房消费观念。（二）建立和完善住房供应保障体系要进一步深化住房供给制
15、度，建立、健全面向中低收入家庭，特别是城市最低收入家庭的住房保障制度，不断完善普通商品房、拆迁安置房、经济适用房、廉租房的建设和管理制度。1、大力发展节能省地型商品房住宅建设大力推进面向广大中低收入家庭的节能省地型商品房住宅建设，要按照“总量控制、区域平衡、落实项目”的原则，把住房套型结构落实到具体项目中。进一步规范和活跃房地产二级市场，将存量住房纳入新的住房供应体系，提高市场的有效供给，逐步使普通商品住房与中低收入家庭住房消费水平相适应。2、建立经济适用住房供应体系，完善廉租房租赁新机制根据中低收入家庭需求，兴建一批经济适用住房，有目标、有计划建设一批廉租住房，以解决城市最低收入家庭的住房需
16、求。既要满足住房保障，又要严格申请条件和标准。经济适用住房开发建设要由政府组织，市场化实施，开发利润控制在3%以下，廉租住房要由政府房地产行政部门组织实施，建设、分配等环节要公开、公平、公正。（三）培育和规范房地产市场1、充分规范房地产市场行为，发挥房地产行政管理部门的职能作用。要严格行政执法程序，强化行政执法。重点要加强房地产开发项目管理和资质管理；要依法查处违法、违规开发建设和销售行为；严格执行商品房面积计算规范标准和办法，查处住宅面积“缺斤短两”行为；强化合同管理，查处合同欺诈行为；强化竣工验收备案制度和综合验收工作，切实把好交付使用关；规范物业管理服务与收费，查处物业管理中的不规范行为
17、。进一步完善房地产诚信体系，建立健全房地产开发、中介和物业服务企业的信誉档案。2、加快发展房地产中介服务业一是落实宏观调控措施，加大政府对房地产中介服务的指导，杜绝中介服务虚假误导，引导中介服务健康发展；二是进一步培育和规范二手房市场，以满足不同层次消费者的需求；三是努力提高信息化，提升中介服务质量和服务水平。（四）大力推进住宅产业现代化1、加快住宅产业现代化按建设部等八部委关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的要求，加快住宅产业改造升级，调整优化住宅产业和产品结构，加快住宅产业现代化步伐。住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展要求，积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设
18、备、新工艺，改善住宅产品的竞争力，为广大消费者提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件，全面提高住宅建设质量，加快住宅产业现代化。2、扶持品牌房地产企业培育一批信誉好、知名度高、市场覆盖面广的房地产品牌企业，以创造出一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、公共设施配套、物业服务到位的品牌住宅小区。3、完善住宅区基础设施建设要引导房地产开发建设单位，要对自己建设的老旧住宅小区不断补充完善历史欠帐，以推进城市居住生活环境、配套服务设施和现代物业服务设施建设。4、加快“老旧楼”的改造步伐市政府要成立相应的专门机构，改造“老旧楼”要遵循有组织、有计划、有规划的原则进行。全市“老旧楼”的改造要全盘
19、考虑，对于“老旧楼”的改造，政府要采取“一事一议”的办法，合理确定减免土地出让金、城市基础设施配套费等行政事业性收费，项目建设涉及到的税金能免则免或采取“收支两条线”等变通渠道支持“老旧楼”的改造项目实施。“老旧楼”拆迁政策要沿袭棚户区改造的政策。附：“十二五”房地产建设规划一览表 “十二五”保障性住房数据一览表 “十二五”房地产业各项数据曲线图阜新市公用事业与房产局二O一O年七月七日“十二五”房地开发总量测算数字说明一、住宅房地产1、补缺口面积：“十二五”住房面积达到30m2 /人，我市目前人均20.5m2 ，有9.5 m2的差距，城市人口80万人：（30 m220.5 m2）人80万760
20、万m22、城市化率：全市人口192万人，按1%的进程 192万人1%30 m25年288万m23、结婚用房：每年约有1.1万人结婚（民政局提供），按人均30 m2计算 1.1万人30m25年=165万m24、沈彰新城、清河门新城建设：20年发展目标沈彰新城35万人口、清河门新城25万人口，共计60万人口，按30 m2/人 60万人20年30m25年450万m2四项合计住宅开发总量为1663万m2，按1600元/ m2计算投资额为1600元/ m21663万m2266亿元二、保障性住房：建筑面积为117.8万m2 ，投资额为17.79亿元。三、工业地产：09年工业地产开发50万m2 ，按每年递增10万m2计算，到2015年共计开发总量为400万m2。按1000元/ m2计算，投资额为1000元/ m2400万m240亿元四、商业地产：（住宅开发总量+工业地产开发总量）10%（1663万m2400 m2）10%206万m2按2000元/ m2计算，投资额为2000元/ m2206万m241亿上述四项合计开发总量为2387万m2，总投资为365.09亿元。阜新市房地产业“十二五”发展规划阜新市公用事业局二一年七月
