1、长沙亚华置业物业发展建议长沙亚华置业东塘东一项目项目定位及物业发展报告置业国际顾问有限公司二四年八月二日本报告所有图片及文字仅供参考之用，所有细节均以政府最后批准之法律文件为准。一、长沙亚华东塘东一项目总体定位建议 41.1 长沙市住宅市场调研结果的分析及启发 51.2 项目的总体形象定位 71.3 项目的档次及概念定位 10二、长沙亚华东塘东一项目区域深化调整建议 172.1 配合环境策略对本项目的调整建议 172.2 配合总体交通对本项目的调整建议 192.3 配合市场推广及营销提出改进意见 202.4 物业管理模式的创新建议 212.5 配套商业、住宅及住户会所的调整建议 23三、总体物
2、业发展定位的基本原则 253.1 充分利用项目所在区域得天独厚的地域特性 263.2 充分体现项目所在区域底蕴深厚的人文环境特性 263.3 充分展示项目区域内高档时尚的建筑产品的特性 273.4 充分展现项目的时代特性 28四、长沙亚华东塘东一项目区域内建筑规划布局建议 294.1 项目总体规划布局及参数定位原则 304.2 项目总体规划布局建议 304.3 项目区域内总平面布局中交通组织关系的初步建议 334.4 出入口广场、信道设置及其形象的展示 344.5 公共及私家车位设置及数量 35五、长沙亚华置业东塘东一项目建筑产品设计要点 375.1 总体项目建筑产品类型解析 385.2 总体
3、项目建筑产品档次定位标准及分析 385.3 总体项目建筑产品环保、节能特色建议 395.4 总体项目居住建筑产品户型初步建议 40六 长沙亚华置业东塘东一项目物业管理的重要性 446.1 无忧化物业管理的原则 446.2 高品质物业管理模式建议庇护中尽显亲善 45七、长沙东一项目总体建筑设计立意原则及装修标准建议 507.1 项目总体建筑设计的立意标准 507.2 建筑物群体外观形象的设计标准 517.3 建筑群体装修，装饰的标准建议 53八、建筑物群体设备设施配置及智能化系统设计的初步建议 588.1 总体区域内主要设备配套初步建议 598.2 总体区域智能化系统设计原则 628.3 长沙亚
4、华东塘东一项目十大卖点 64九、综述 669.1 至尊地域，人文颠峰 669.2 优雅中心城，完善生活家 679.3 宏图巨制，气势恢弘 679.4 精彩组合，矫人杰作 679.5 多种崭新户型的展示建议 689.6 首创无忧化物业管理服务 699.7 完备先进的配套设施 69完结篇 70亚华东一项目实现成功者事业与生活的完美结合。一、长沙亚华东塘东一项目总体定位建议Center中心。成就你的事业与生活Modern现代。成就你的时尚与品位Convenience便捷。成就你的时间与效率Taste品味。成就你的浪漫与闲逸Perfection完善。成就你的享受与便利Space空间。成就你的愉悦与舒适
5、Happiness幸福。成就你与家人王者般的生活只有自然最贴近自我，通透和谐尽释时代光芒1.1 长沙市住宅市场调研结果的分析及启发1.1.1 长沙市中高档高层住宅（通指销售价格在3000元左右的住宅项目）主流产品为两大类：酒店式服务住宅及市区内传统型住宅社区。但目前在建、在售及规划中，市区范围内拥有独有卖点的高层住宅项目十分罕见。长沙市高层住宅社区产品差异化不大，需要新概念产生。1.1.2 长沙市城区内在建、发售的高层住宅楼盘具有较高的市场价位的下限支持。并且，成交面积、成交宗数比例较大，整体市场呈现稳步上升趋势。住宅产品如有新产品推出、有新概念、新形式、新类型及新的表现手法的展现，在短期内一
6、定会具有较大的增值空间。1.1.3 长沙随着时代的进步与变迁，迫切需要市场为现代人消费观念相符的高水准市中心区域新时代住宅产品供其选择，新的产品应适合物质及精神生活的高档次追求。1.1.4 通过多种形式的市场调研及深度访谈之后，基本明确长沙市各层次、成功及精英人士对住宅产品需求具有以下普遍性基本标准： 重视楼盘所在区域，居住需要良好的外部及内部环境背景； 重视所选择的住宅在长沙房地产市场上的唯一、独有性，需要所居住区域的个性化及稀有性； 重视居住区域内的环境、景观与建筑的结合营造，强调住宅区规划的低密度； 重视家庭居住空间的私密性，强调个人生活、起居的独立性； 重视住宅户型的灵活性及功能性空间
7、，强调高水准生活方式； 重视生活空间，居住的舒适性、便捷性，强调楼盘的档次定位符合其身份、地位； 重视高标准、高素质、高效能的物业管理及保安服务； 重视所选择住宅区域及规划建筑产品的被认同感； 重视所选择住宅的投资潜力及使用功能的多样化。1.1.5 目前本项目所在区域的地理、交通条件基本具备营造中高端住宅产品的基础，加之开发商、设计师、策划公司及各相关部门的专业人士共同努力创造，其建筑产品可以达到上述人士的基本需求和目的。（后文有详细阐述）1.2 项目的总体形象定位项目位于长沙市城市中心雨花区韶山路与劳动路交汇处，交通便利；位处长沙市重要商圈东塘商圈；周边邻近重点学校雅礼中学。由于地理位置上的
8、优势，我们建议：本项目适合于定位为宜租、宜住的新生代小户型住宅。我们所做的工作就是，协助发展商在长沙市中心区域营造长沙城市中心，都市STUDIO商业综合体。项目主导产品为宜商宜住的灵活空间，亦可以作为居住功能，同时提供新型无忧式物业管理服务。考虑商住两用的单元式STUDIO单位，侧重于现代、简洁，更偏重于商住两用投资型功能。宜租概念。东塘在未来的城市建设中它极具希望和发展潜力，它的投资价值正在被越来越多的人们所认识。目前片区物业的投资回报率本来就处于一个较高的水平，本项目高标准的规划设计、高档次的配套服务设施和紧凑实用的户型设计远远超过目前周边物业的现有水平，而项目较低的总价降低了购房门槛，这
9、样投资者可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。 宜住概念。本项目各项配套设施非常完善。距离商业中心地带不远意味着休闲购物十分方便；交通便利意味着工作出行的快捷；闹中取静的地段优势使它的居住功能更加凸显。新生代概念。本项目所倡导的是新生代住宅，意在强调生活品质，是强调个性定制和体验服务的特定产物；在建筑产品类型上亦是目前长沙市中心独有、唯一、创新的。地段抢眼、面积紧凑、功能齐全是产品的特质所在。地理位置优越、交通顺畅便捷是先天之利。周边环绕的大型商业广场成为丰富的景观内容。市民心目中，这里已成长为一个以现代商业为主体，荟萃大型商场、大型百货超市、商务住
10、宅、住宅，集购物、休闲、娱乐、食膳、文化、办公、居住等多功能为一体的超大型繁华商业街区。本区域属于雨花区一级辐射区，兼有商业、办公、金融等功能的大型住宅区，它闹中取静的浓厚的生活气氛，也正是来源于周边高品位而又丰富的生活配套设施，尽揽现代生活的自在悠闲，当之无愧的成为长沙这个城市的人文、财富、智力、信息汇聚之地。本项目拥有良好的环境景观和生活配套，自带的底层商场可以满足业主生活办公方面的需求，而这些都是高质素现代精英白领所看重的。商务概念本项目位于韶山路与劳动路交界处。本项目作为商务区边缘的小户型住宅，是现代消费者缩短交通时间的首个选择。同时，本项目先进的物业管理服务和会所服务，又为居住者呼朋
11、唤友提供了一个体现身份的场所。1.2.1 长沙市房地产市场起步较晚，但发展迅速。时至今日，长沙市城区范围内真正意义上的独具特色的具有使用及投资功能楼盘质素不高并较为类同。从现有市场状态来看，从环境、规模、规划建筑产品及配套设施的实际品质和外在形象上，普遍达不到城市投资型所应具备的标准。1.2.2 新世纪的到来，中国经济发展迅速而有成效，举世瞩目，长沙做为中国华中地区的中心城市在其中占据着重要一环，随着华中区域政治、经济、文化中心的地位日见确立及巩固，以及泛珠江三角洲区域的确立，越来越多的各行业成功及有深厚长沙情结的人士选择置业长沙，大批高素质高水平的消费者群体必将促进长沙市房地产市场的蓬勃发展
12、。投资型、功能多元化的项目会在短期内更受置业者的追捧，使得长沙房地产市场即将步入优胜劣汰的激烈竞争时期，目前长沙现有的住宅项目的档次和水准及各楼盘的环境现状无法充分满足这些投资型消费者对住宅产品功能方面的需求。1.3 项目的档次及概念定位中高档小户型住宅1.3.1 高档品位本项目产品内在的品质及高档次的配套服务内容，处处都诠释着现代生活的高效、方便与快捷；周边便利的交通枢纽、浓厚的商业氛围，都给人以与众不同的高档次的品位享受；相对较高的单价则显示着居住在这里的业主属于都市中一股新兴的力量：高素质、高收入、高学历、品味高雅、向往高层次享受。1.3.2 中档价位之所以定位为中高档而不是高档，主要出
13、于本项目的平均总价相对不高，面向的消费客户并非长沙市顶级人士，而是收入较高但对户型面积需求并不是很大的消费群体。降低门槛，就可以让这部分客户不必再徘徊在“价格负担”的边缘，可以以较低的总价享受属于自己的高档产品。1.3.3 小户型住宅本项目的小户型形象定位并不是绝对的，而是相对的。目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。长沙业内认定的小户型主要是指50平方米及以下的面积，我司以房地产市场长远发展分析，以上面积段公寓尚属于过渡型产品，是市场在一定的特定时段的阶段性反映，市场的承接力度有限。从本次调研相关数据显示：3居在100平方米
14、以下、2居在80平方米以下、1居在50平方米是未来市场的主流产品。与目前市场上70以上的单房、130以上的二房和150以上的三房相比，本项目的户型定位应遵循合理、实用、实效的原则，也应更能满足目标消费者讲求实际、不贪图奢华的新生代高尚白领的内在品质。并且，主流产品在市场上的表现力旺盛，从前瞻性上让项目利于不败之地。中高档小户型住宅买家并非单纯出于居住目的，亦非单纯出于投资的追求，他们关注的是对城市脉搏的把握，购买物业他们看中的是前景、看中的是趋势、看中的是未来的发展。他们往往把住宅看成一种的符号，一种品味的体现。购置住宅意味着自己独到的眼光和对身份的彰显。满足的是与众不同的潜意识态欲望。并且，
15、小（小户型）、特（独特的设计）、精（精致的安排）的特点并不足够。其应该是多个极致要素的整合，包括硬件及软件方面；诸如罕有的尊贵地段，便利的交通环境、独特的建筑配置，以人为本的建筑规划设计，材料配套优质控制，安全安心的物业管理等等，这些基本要素不可或缺。更重要的是，必须还有更多人文的东西，见得到的地方一定要精致，见不到的地方更要做足功夫，房屋规划设计一定要大气飞扬，特别是户型安排和设计在细节处理上务求精雕细刻，包括物业管理、私密性及安全性等，就好象星级酒店一样，不仅仅大堂、房间装饰等硬件要高级，酒店所有员工的软性服务亦要同样出色；只有在这些方面体贴入微，才可能打造出满足城市年轻态阶层需求的小户型
16、住宅。1.3.4 项目的概念定位：商务住宅应具备要素项目已具备条件项目评分完善的交通链位处韶山路与劳动路界，交通便利。齐全的生活配套周边商场、超市林立，学区优势明显。生活、教育配套齐全，生活便利。发展商实力和知名度发展商前期所开发项目知名度较高，房地产公司品牌度理想。规划建筑规划高低错落，外形美观，但地块较小，容积率较高。建筑形态独有的建筑形态，引领城市房地产潮流；市场唯一，身份象征紧凑的户型设计新型户型设计，保证通风、采光，亦住亦商先进的物业管理甲级物业管理功能完善项目为综合性楼宇，会所、百货等配套完善，足不出户尽享休闲、娱乐、购物活动良好的生态环境位处闹市中心，空气指数及噪音环境较为不足浓
17、郁的文化范围周边名校林立未来发展潜力城市中心，商务功能较强，发展潜力无限投资潜力高档物业，升值潜力较大；紧邻名校，市场需求旺盛注：优；良；中等；较差；差为保证项目成功，保证开发利益的实现，本项目市场定位应是通过对楼宇本身品质及档次的塑造，使本项目成为长沙最具档次、最具品质的精品住宅小区。广泛吸引城市超白领一族的注意力，通过软性配套，引导城市精英人仕对新生活方式的追求和向往，从而刺激其潜在的购买力，达到本项目的最后成功。全城唯一全生态环保型小户型住宅，创造五重居住空间都市空间地段繁华优越，享受都市便利氛围生活空间适度的与人共享的会所、园林及街区环境心情空间个性化起居商用空间安全舒适及联系紧密生态
18、空间建筑的环保材料及设计让您在烦嚣的都市中拥有一片独有绿洲网络空间高度智能化、时尚快捷的信息信道项目强调以不以年龄区分，面向主要考虑居住人群的住宅。针对的对象是心境年轻、敢于创新及勇于接受新事物的现代人。这部分人群正处于事业高速上升的创业阶段，生活工作基本集中在城市的东塘区域内，而本项目很好地满足了他们的需求；并针对他们积蓄不多但月收入高的购买能力特征，降低了他们的购房准入门槛，通过灵活的付款方式来减少他们首付付款的压力，使其能够拥有一套属于自己的固定资产；同时，项目自身时尚、环保、俊朗、生态的外型设计完全符合“年青”的气息与特质，必将成为吸引带动长沙市现代人类购房的因素之一。创新的意念、辽阔
19、的国际视野、高科技的生活模式以及不断的个人增值是现代商务住宅生活理念的四个主要元素。二、长沙亚华东塘东一项目区域深化调整建议2.1 配合环境策略对本项目的调整建议2.1.1 利用长沙市政府关于市区内环境改造政策的良好契机及便利条件，改造周边一定范围内的街区环境档次，创造年轻态住宅生活示范区的格局，营造出长沙划时代崭新的商务社区的外部环境，与周边市中心区传统的居住社区形象形成鲜明的对比和反差，展现长沙市新一代都心生活圈所独有的独有气质并在客户心里形成无以伦比的优越感和成就感。2.1.2 高层项目有一个不个规避的弱点高容积率造成绿化面积极低。东一项目同样存在绿化面积少的问题，为了更好的建立项目在市
20、场上的优势，建议对本项目社区的园林设施做重点处理，进行高标准的地标展示，既在城市街道景观上形成良好、尊贵的地标性外部形象，又使社区内部自成体系。建议东一项目的在建筑设计中增设内部大面积的立体园林及群楼及塔楼的架空园林部分，营造全新概念的立体化园林体系，让项目园林形成别有洞天，既与周边美景戚戚相关又私密独立，创造“人居都市身在桃源”的高尚生活意境。 2.1.3 强调空间环境、生活设施、生活空间的私有化，将部分单位配置私家空中花园，提升住宅使用功能及档次，塑造高人一等的高品位居家生活。2.2 配合总体交通对本项目的调整建议动静切换，出入便捷Shift between action and rest
21、2.2.1 结合项目区域内不同功能的组团空间，整体东一项目项目对外有四大主要出入口空间，即东一项目向芙蓉路两个商业主入口，住宅向西一侧的大堂主入口以及东一项目向西一侧的超市主入口，建议在这四个项目主入口营造独有的园林小广场营造多空间品味组合，树立城市都心生活圈的至尊高尚社区形象。2.2.2 组织多重交通体系，出入车流、人流与日常起居活动人流分设，形成主体生态信道系统，全天候服务，人、车、货分流互不干扰，创造方便、快捷、清爽、幽雅的高尚居家生活方式。2.3 配合市场推广及营销提出改进意见2.3.1 配合长沙市政府关于芙蓉路的环境改造方案，充分利用项目自然状况和环境特色，改造区域内街区档次，高标准
22、形象展示，确立都心生活区的高尚社区形象。2.3.2 充分利用项目周边丰富的文化资源，深刻挖掘潜在的文化背景，提升社区的人文环境优势。2.3.3 限额、限量发售，分期推出，抽签认购等先进的市场营销举措，示范区控制性开放，营造社区的特殊感和价值特色。2.3.4 利用发展商强劲实力优势，大范围定点是对地盘进行高档次地表包装及地标性形象宣传，艺术性、概念性的地标展示，强调推出名牌开发商的品牌优势，强调项目运作的诚信度及价值感。2.3.6 除高影响力的形象广告展示及地表包装外，做系统广泛的软性媒体宣传，有效利用发展商及项目的品牌及知名度。2.3.7 全面性的高档次直销形象展示（长沙空港、车站酒店、商厦等
23、）2.3.8 买家身份核准及客户登记制度、概念上控制区域内置业者的身份、质素，以提升项目的高贵品质及市场主导地位。2.4 物业管理模式的创新建议 创新的无忧式物业管理秉承国际智能化标准，互动的关怀。互动式物业管理将“文明居住标准”落户东塘东一通过社区网络平台，业主与物业管理中心之间交流更密切、更快捷。业主与业主之间同样活动，邻里不再陌生，住户时刻感受到浓浓的温情。无忧式物业管理服务精髓2.4.1 菜单式多重服务于一体，以适合不同住户的不同需求，自主选择。2.4.2 自主式物业管理模式，强化住户的主动性、私密性及个性化。2.4.3 隐蔽式人性化保安服务，采用国际上最先进的“影子”管理模式，外围礼
24、宾及保安采用封闭式，男士服务，表达安全感，内部社区服务采用女性服务，创造温馨亲切，柔和及人性化管理方式。2.4.4 高尚住宅社区提供全程管家服务，体贴到位，贵族式享受。2.4.5 高水准专项教育设施（与名校联合）。2.4.6 与知名医疗机构合作，为住户提供高水准全程医疗保健服务。2.4.7 国际五星级水准社区商务中心。2.5 配套商业、住宅及住户会所的调整建议2.5.1 配套东一商业突出建筑形象及档次，强调城市中心区性标志性建筑特色，强调东一项目的现代感及至独一无二的市场地位，强调东一商业拉动项目的主观能动性。2.5.2 东一项目商务型组群体现新经济时代特色，体现独有的生态化居住、个性化办公、
25、智能化办公的崭新理念，为本项目区域增值、奠定稳健的支撑。2.5.3 项目区域内配建的小户型住宅独领长沙高档公寓潮流，是项目功能上的重要补充，建议采用精英荟萃极品小户型，并且可以多功能单元组合，充分利用自身完善的交通环境，主张弹力生活，追求不断完善的动感空间，追求小户型设计多样化组合。2.5.4 本项目建议采用主题会所配置时尚商业会所，冠领长沙高层住宅，强调分区分类设置，连锁制经营，创造完美精英俱乐部功能。讲究新空间设置和新技术运用，格调高雅，设施完善，强调健康、生态、人性，并可以与长沙知名俱乐部、球会、高级酒店等商业机构协议“一卡通式”，使客户买屋即成为各界认同的高级CLUB会员。2.5.5
26、结合东一项目商业项目配套高级商务服务中心，设立银行、电信、邮政、行政会议中心等全方位商务服务设施，为住户提供完善的商旅居家服务。三、总体物业发展定位的基本原则Millennium Palace顶级地段，环保建筑，顶极理念，三足鼎立，成就“东塘东一”项目的不朽价值。亚华东塘东一项目的诞生，为长沙投资型物业树立新的里程碑。 3.1 充分利用项目所在区域得天独厚的地域特性Neighboring the platinum CBD area，business opportunities are in your hand。城市都心白金地段，无限商机尽在掌握东塘东一项目位于长沙市城市中心雨花区，周边正是长沙
27、快速崛起的城市都心生活圈，次第展现的长沙市景将成为东塘东一窗外一道独一无二的亮丽景观。3.2 充分体现项目所在区域底蕴深厚的人文环境特性东塘东一项目所在区域周边大配套环境极为优越，既可享受都市生活的繁华便利，又有闹中取静的都市闲情，无论医疗、文教、文化活动的配套设施完善而又近在咫尺，联系方便，这样得天独厚的健康人文环境是在本区域创造高端高品质居住社区的又一重要理论依据。3.3 充分展示项目区域内高档时尚的建筑产品的特性建筑首先是精神的庇所，其次才是身躯的蔽所挪威现代建筑理论家诺伯格舒尔茨在长沙房地产市场上打造高尚住宅物业，最主要的问题就是创造完美的规划及建筑产品，本项目定位于长沙市中心高档高层
28、生态住宅，发展商、策划公司、设计师努力在创造本项目产品的唯一性，突出新概念、新技术、新空间的运用，凸显建筑、规划产品的价值感、价格感，高端建筑技术的应用，塑造一流的环境，建设“城中之村，城中之城”，生态健康居住、起居空间创造名副其实的市内桃源、王者家居。3.4 充分展现项目的时代特性时间发展到新的世纪，高尚品位的生活理念随之发生巨大的变化，结合时代科技突飞猛进，城市高端住宅产品的营造必然与时代科技发展紧密协调，并且彰显时代特征，突出表现时尚科技的成果和魅力。本项目产品设计中新材料、新技术、新工艺、新设备的广泛应用必然创造崭新的不可复制的建筑形象及园林环境。体现出长沙市高尚社区所应展露的新空间、
29、新概念和新形象，以满足本项目一流的客户群体日益发展和进步的生活、起居理念需求。四、长沙亚华东塘东一项目区域内建筑规划布局建议Architectural technology creats a typical space Formulating imperceptible quality for life建筑科技空间典范打造生活细微品质 凡构大厦，先择匠，而后择材李诫营造法式塑造一个好的楼盘，规划与建筑设计非常关键，获得一个优秀的设计方案，楼盘已成功了一半。4.1 项目总体规划布局及参数定位原则4.1.1 长沙市建筑用地规划许可证4.1.2 长沙市建筑用地规划设计要求4.1.3 长沙市规划标准与
30、准则4.1.4 长沙市建筑设计技术经济指标计算规定4.1.5 长沙市民用建筑设计要求与规定4.1.6 长沙市建筑场地环境设计标准与准则4.1.7 中华人民共和国长沙市编制的有关城市规划及建筑、园林、装饰、设备等设计有关法律、法规。4.1.8 项目发展商关于区域规划及建筑、园林、装饰、设备等设计的要求文件。4.2 项目总体规划布局建议高标准、高起点、高立意，营造销售市场增值空间的新元素，竖立长沙市高端楼盘新形象，提升规划及建筑产品素质，创造市场营销佳绩氛围。4.2.1 利用“东塘区域”先天的地域环境优势，依托东一项目的地标性展示，形成长沙城市中心“都心生活圈”的经典作品。4.2.2 借助东一项目商业群体及商业街优势，区域内配套设施完备、高档，提供业主完善的生活起居服务，与业主共创豪宅社区的极品、时尚、舒适的生活方式。4.2.3 本项目设计中应始终贯彻对充满阳光、健康的生态居住社区的塑造，通过对环境的精心打造，使得四季变换当中生活空间与公共园林区域、私家花园、空中花园有机地结合到一起，立体园林、植物四季不绝点缀生活空间的每一个环节，创造出长沙首屈一指的高
