1、东莞市三旧改造实施细则试行东莞市“三旧”改造实施细则(试行)特 急东莞市人民政府文件东府2009144号关于印发东莞市“三旧”改造实施细则（试行）的通知各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：东莞市“三旧”改造实施细则（试行）已经2009年第33次市党政领导班子联席会议讨论同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。二九年十二月十六日东莞市“三旧”改造实施细则（试行）为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）、转发省国土
2、资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知（粤府办2009122号）、东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法（东常20093号）及有关法律、法规，制定本细则。第一章 总则第一条 适用范围 本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。我市下列土地可列入“三旧”改造范围：（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（三）布局分散、不具保留价值、公共服务
3、设施配套不完善的村庄；（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：（一）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；（二）不符合产业发展政策和行业发展规划
4、的；（三）权属有争议的；（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（五）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；（六）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。第二条 改造原则实施“三旧”改造，应当遵循“全面探索、局部试点，封闭运作、结果可控”，“尊重历史、解放思想，节约集约、盘活资产，规划先行、统筹发展，政府引导、市场运作”的原则。实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型；应合理确定总体开发强度，按“拆三留一”的要求，预留足够的公共用地和空间。第三条 改造规模为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，确定中期目标和远期目标。中期目标至2015年，全市完成“三旧”
5、改造土地面积10至15万亩；远期目标至2020年，全市完成“三旧”改造土地面积30万亩。第四条 机构设置市成立“三旧”改造领导小组，由市委书记任组长，由市政府市长、分管副市长任副组长，市政府分管副秘书长及法院、检察院、发改、经贸、监察、公安、财政、国土、建设、农业、外经贸、环保、规划、综合执法、法制、房管、消防、地税、工商等部门的主要负责人为领导小组成员。领导小组下设办公室，设在市国土资源局，负责领导小组的日常工作。办公室主任由市政府分管副市长兼任，办公室副主任由市政府分管副秘书长兼任。市“三旧”改造领导小组负责统筹全市的“三旧”改造工作和解决“三旧”改造中的重大问题；负责审定各镇街2010-
6、2015年“三旧”改造规模和年度“三旧”改造规模；负责审批各镇街“三旧”改造专项规划及单元规划。市“三旧”改造领导小组办公室负责编制各镇街2010-2015年“三旧”改造规模和年度“三旧”改造规模；负责审批各镇街“三旧”改造年度实施计划，审查或审批具体项目的改造方案；负责指导、督促、检查各镇街和成员单位的工作。各镇街成立相应的领导小组和办公室。领导小组组长由镇街主要领导担任。办公室人员由镇街结合实际，从镇街各职能部门抽调，实行集中专职办公，负责领导小组的日常工作。第五条 部门职责（一）市发展和改革局负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项、产业政策制定及行业发展规划编制；（二）市财政局负责制定并落
7、实“三旧”改造土地税费优惠政策，负责土地出让金的拨付和使用监督工作；（三）市国土资源局负责指导“三旧”改造方案的编制，负责办理农用地转用、征收土地等用地报批手续以及国有或集体建设用地供地手续，负责土地确权、登记；（四）市建设局负责“三旧”改造项目房屋安全鉴定和工程项目建设监管；（五）市城建规划局负责指导和审查“三旧”改造专项规划及年度实施计划、“三旧”改造单元规划，提供项目的规划设计条件，办理项目的规划手续；（六）市城市管理综合执法局负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理；（七）法院、检察院、经贸、监察、公安、农业、外经贸、环保、法制、房管、消防、地税、工商等相关部门在各自职责范围内对“三旧”改造进
8、行指导和管理；（八）各镇街负责编制“三旧”改造专项规划及年度实施计划、“三旧”改造单元规划，负责编制或指导编制具体项目的“三旧”改造方案。第二章 “三旧”改造规划的编制与审批第六条 总体要求（一）“三旧”改造规划的原则：规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢。（二）“三旧”改造规划的目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，提高城市竞争力；改善环境质量，提升空间品质；取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。（三）“三旧”改造应按“拆三留一”要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为
9、道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。（四）“三旧”改造规划分为“三旧”改造专项规划及年度实施计划、“三旧”改造单元规划两个层次。（五）由市城建规划局会同市国土资源局制定“三旧”改造规划的编制指引，并进行具体指导和技术审查。第七条 “三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制与审批（一）“三旧”改造专项规划及年度实施计划由各镇街负责组织编制，“三旧”改造专项规划必须在2010年底前完成。（二）“三旧”改造专项规划及年度实施计划以镇街行政区域为规划单元，依据经济社会发展计划、土地利用总体规划、市
10、域城镇体系规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划、镇街2010-2015年“三旧”改造规模和年度“三旧”改造规模，结合产业结构调整和城市更新改造的需要，在镇街范围内对“三旧”改造进行统一部署和整体安排。（三）“三旧”改造专项规划的规划期限一般为5年。（四）“三旧”改造专项规划的内容应包括：改造范围，改造目标，功能定位，总体用地布局和规模，用地功能布局，配套设施的总体规划与布局，道路交通的总体规划和道路网络构成，环境景观设计和公共空间规划，历史文化遗存保护、自然生态资源保护，实施机制等。（五）已批建设用地改为经营性用途（既成事实的）、生产性工业用地单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地
11、完善手续等不纳入“三旧”改造专项规划及年度实施计划，不占用“三旧”改造规模。（六）“三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制、审批流程：1. 各镇街向市城建规划局提交编制计划，经同意后方可组织编制；2. 各镇街委托具备城市规划编制乙级及以上资质、已在市城建规划局备案的设计单位开展规划编制工作；3. 规划草案完成后，由各镇街组织进行审议；4. 各镇街审议通过后，将规划草案报市城建规划局进行技术审查；5. 技术审查通过后，由各镇街组织对规划草案进行批前公示，公示时间不少于15日；6. 各镇街根据公众意见修改完善规划草案后，“三旧”改造专项规划报市“三旧”改造领导小组审批，年度实施计划报市“三旧”改造
12、领导小组办公室审批；7. 审批通过后，由市“三旧”改造领导小组办公室将规划成果抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案，由各镇街及时将规划成果向社会公布。（六）“三旧”改造专项规划及年度实施计划的调整，也按照上述程序进行。第八条 “三旧”改造单元规划的编制与审批（一）“三旧”改造单元规划由各镇街负责组织编制，报市“三旧”改造领导小组审批。（二）“三旧”改造单元规划应以“三旧”改造专项规划及年度实施计划为依据，以成片改造单元为单位，以控制性详细规划为指导，以指导地块成片开发改造为目的，制定近期改造片区的详细规划，提出具体的改造要求和实施安排，要求达到城市设计的深度。（三）各镇街委托同时具备城市规划
13、编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质、已在市城建规划局备案的设计单位开展规划编制工作（四）为加快推进“三旧”改造，在满足镇街2010-2015年“三旧”改造规模和年度“三旧”改造规模要求的前提下，允许各镇街在编制“三旧”改造专项规划及年度实施计划的同时，选择条件成熟且控制性详细规划已批准实施的近期重点改造片区，开展“三旧”改造单元规划的编制工作。（五）“三旧”改造单元规划的规划范围应结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界进行划定，面积不小于5公顷。（六）“三旧”改造单元规划应达到城市设计的深度，内容应包括：划定改造单元，确定改造模式，明确改造要求、开
14、发强度，提出实施策略和政策建议等。（七）“三旧”改造单元规划应符合控制性详细规划的要求，经论证确需对控制性详细规划进行调整的，应同时开展控制性详细规划的调整论证工作，并按市控制性详细规划调整管理程序报批。（八）未编制控制性详细规划的片区，可将“三旧”改造单元规划内容纳入控制性详细规划一并编制和审批。（九）根据“三旧”改造单元规划与控制性详细规划的关系，其编制、审批流程主要分为以下五种情况：1. “三旧”改造单元规划符合已批准的控制性详细规划；2. “三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行微调；3. “三旧”改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行一般调整；4. “三旧”改造单元规划
15、需对已批准的控制性详细规划进行重大调整；5. “三旧”改造单元规划与控制性详细规划一并编制和审批。第三章 成片拆迁改造的类型及审批程序第九条 成片拆迁改造定义成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。成片拆迁改造面积原则上不小于5公顷，地块边界须规整。第十条 成片拆迁改造类型成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型。第十一条 成片拆迁改造必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施。 第十二条 政府主导改造的类型及审批程序（一）政府主导改造是指市人民政府授权土地储备机构、镇街政府进行具体项
16、目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作两种类型。（二）政府主导改造流程：1. 开展土地和房屋权属调查工作；2. 编制并申报单元规划；3. 编制并申报改造方案；4. 具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审查，经审查通过后由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅；5. 具体项目改造方案经省人民政府批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。（三）属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。第十三条 社会资金参与改造的类型及审批程序（一）社会资金参与改造是指引入社会资金参与
17、的改造，分为政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，或政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁等三种类型。（二）社会资金参与改造流程：1. 开展土地和房屋权属调查工作；2. 编制并申报单元规划；3. 编制并申报改造方案；4. 具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审查，经审查通过后由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅；5. 具体项目改造方案经省人民政府批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用
18、地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。（三）政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，完成拆迁后，土地作政府收购储备土地；亦可以以协议方式出让供地，该方式供地必须上报市“三旧”改造领导小组审定，并进行公示。政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁，必须以招标拍卖挂牌方式出让供地。第十四条 集体经济组织自行改造的类型及审批程序（一）集体经济组织自行改造是指集体经济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为利用其所有的集体建设用地自行改造；申请将其所
19、有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与有关单位合作开发建设的改造等三种类型。（二）集体经济组织自行改造流程：1. 开展土地和房屋权属调查工作；2. 编制并申报单元规划；3. 编制并申报改造方案；4. 具体项目改造方案报批：（1）集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造，其改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批；（2）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与有关单位合作开发建设的改造，其改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审查，经审查通过后由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅。5. 具体项目
20、改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。（三）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造，或与有关单位合作开发建设的改造，可以以协议方式出让供地，按基准地价核算土地出让金，必须上报市“三旧”改造领导小组审定，并进行公示。（四）土地利用总体规划和城乡规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，不得用于商品住宅开发。（五）“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时，按规定须在市土地交易中心公开交易。（六）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地
21、和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经市“三旧”改造领导小组批准后，可免公开交易。第十五条 原土地使用权人自行改造的类型及审批程序（一）原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自行进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。（二）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程：1. 编制并申报单元规划；2. 编制并申报改造方案；3. 有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编
22、制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批；4. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。（三）划拨土地使用权人自行改造流程同于有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程，可采取协议方式补办出让手续的形式供地，涉及补缴土地出让金的按照附件1东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准执行。（四）有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造流程：1. 分散土地归宗。市国土资源局根据有偿出让的国有
23、建设用地使用权人的申请，将分散的土地归宗，为有偿出让的国有建设用地使用权人办理土地变更登记手续。分散的土地必须是建成的国有建设用地；2. 编制并申报单元规划；3. 编制并申报改造方案；4. 有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批；5. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。第十六条 边角地、夹心地、插花地的处理（一）定义边角地是指在城市规划区或者村庄建
24、设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。（二）“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：1. “三地”为国有建设用地的，可按照
25、协议方式办理出让手续；2. “三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批；3. “三地”属集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。（三）“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标及耕地占补平衡由市人民政府负责落实。涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。第十七条 “三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由市国土资源局审核同意并报市政府批准后实施。第十八
26、条 旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源局安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。第十九条 经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。第二十条 为加快推进“三旧”改造，经批准同意开展单元规划编制工作的片区，在编制单元规划的同时，允许依据已批准的控制性详细规划制定改造方案，经市“三旧”改造领导小组审定，报省人民政府批准。改造方案与经批准的单
27、元规划有矛盾的，必须按照经批准的单元规划进行调整修改，报市“三旧”改造领导小组办公室批准后实施。 第二十一条 “三旧”改造具体项目报建时，与经市“三旧”改造领导小组批准实施的单元规划一致的，可不再报市城建工作领导小组审批。第四章 单宗项目改造的类型及审批程序第二十二条 单宗项目改造定义单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。对于用地手续不完善的已建房屋，兼顾产业结构调整和城市有序发展的要求，可先按市政府出台的已建房屋补办房地产权手续政策申请补办相关手续，再参照本章办理。第二十三条 单
28、宗项目改造类型单宗项目改造分为四种类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等。第二十四条 已批建设用地改为经营性用途的类型及审批程序已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。本细则施行之前，未经批准将原批准使用的非经营性建设用地实际用作经营性用途（以工商登记为准），在符合控制性详细规划的前提下，可按本章规定办理；本细则施行之后申请将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途，在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前提下，按本细则第三章规定办理。（一）供地方式：1. 集体经
29、济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；2. 非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据省府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地交易中心公开交易；3. 集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），要与原土地使用权人协商一致后按集体建设用地使用权流转出让合同的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；4、以
30、有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准）；5. 以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途，在土地使用权人不变的前提下，可申请以协议出让的方式补办出让手续，补缴土地出让金（详见附件2东莞市国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费标准）；以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途并转让的，进入市土地交易中心公开交易，按照市场价补缴土地出让金。（二）审批程序：1. 申请人持所需资料先向镇街
31、“三旧”改造领导小组办公室提出申请，由镇街“三旧”改造领导小组办公室转报市“三旧”改造领导小组办公室。2. 市“三旧”改造领导小组办公室以函告方式征求市规划、国土、建设、消防等职能部门意见。3. 市“三旧”改造领导小组办公室综合意见后对符合要求的项目出具同意申请的意见。4. 申请人持市“三旧”改造领导小组办公室的审核意见，依法接受市国土资源局、城市管理综合执法局处理后，分别前往市城建规划局办理建设用地规划批准书，前往属地镇街规划建设办办理工程质量监督情况说明或市建设局办理房屋安全鉴定报告备案凭证，前往公安消防部门办理合格证明文件。5. 申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中：无须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，向市国土资源局申请改变土地用途，报市政府审批；按规定必须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，进入市土地交易中心公开交易。第二十五条 单宗项目拆建改造的类型及审批程序单宗项目因自身发展需要申请提高容积率的，在不改变原批准用途的情况下，可按本章规定办理。（一）按用途分类：1. 在符合控制性详细规划的前提下，生产性工业用地因增资扩产需要申请提高容积率的，不再调整土地出让金、建设配套设施费，按本章规定办理。2. 在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前提下，经营性用地申请提高容积率的，按本细则第三章规定办理。（二）生产性工
