1、山西某区域房地产市场分析研究山西某区域房地产市场分析研究 本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情形，并对存在的问题和缘故进行了深层探究，初步推测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 2002年快速增长，供求两旺，形势大好，问题许多。 2003年调控，规范，搞活；问题与进展同时存在。 2004
2、年政策年，稳中有升。 2005年重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情形分析 (一)2003年山西房地产市场差不多情形 2003年山西房地产市场的总体运行情形：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格连续增长 ；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 二2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析 目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成165亿元，同比增长469，占全市固定资产投资总额的14。新建商品房房屋竣工面积
3、127万平方米，同比增长49。其中，住宅107万平方米，同比增长114；商业营业用房2万平方米，同比增长667。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，一般商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量专门大。据市场调查显示，目前依照太原市一样购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为721万平方米，同比增
4、长575，商品房销售总额为3511亿元。其中，销售住宅5226万平方米，同比增长6779，占总面积的7251；办公楼销售432万平方米；商业营业用房销售155万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18、本地农村人口购房占17、本地居民占65。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等缘故，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积1547万平方米，空置一年以上含一年面积为746万平方米，其中住宅空置361万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置333万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为
5、全国第三，依照7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情形报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场出现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价最高的是太原市，为3244元/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方米与924元/平方米。 上半年，太原市新建商品
6、房销售均价为每平方米4872元，同比增长862，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长46，每套商品住宅销售均价为40万元。相关于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长133，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际体会认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严峻泡沫。目前太原市房价远离戒备线，房地产市场进展空间专门大，供销均出现增长态势。 然而，调查中发觉，太原市80的购房者承担价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占85以上。造成房价上涨的缘故要紧有：一是土地价格过高，在太原
7、市商品住房成本构成中，土地价格占214；二是拆迁成本高；三是都市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直截了当导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。 4、存量分析 上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2021元，同比增长2707。其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增长2227，每套存量住宅交易均价为21万元。尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力专门大。从交易情形来看，上半年存量房交易总额为39亿元，其中住宅7460万元；存量房交易量为454套，交易面
8、积19万平方米，同比降低764；住宅交易348套，交易面积469万平方米，同比降低24318，其中房改房、经济适用房交易186套，同比降低15788。存量房交易量下降，这是由于政策衔接等问题，形成个人小土地使用证的发放水平无法满足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾，严峻阻碍了交易量。 5、拆迁分析 上半年，全市城区共批准拆迁项目17个，核准拆迁面积45万平方米，同比下降827，拆迁居民1399户，拆迁总量大幅下降。造成拆迁总量下降的宏观因素是：央行房贷政策收紧和清理拖欠农民工工资政策出台后，开发商融资渠道有限、资金不足，加之旧城改造优待政策落实不到位，阻碍了房地产开发企业对旧城区改造的
9、积极性，旧城改造项目启动乏力。微观因素是：太原市近两年来拆迁难度逐步增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的一般商品房和经济适用房供应量不足，致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到合适的住房，阻碍了群众配合拆迁的积极性，另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提出不合理的补偿要求，漫天要价，个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为，激化了矛盾。 6、消费者分析 在太原市7月份举办的住在龙城房展会上，主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查，问卷的调查项目分10大类46个小项，涉及到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情形、购房首选、购房需求时刻、欲购房区域、承担价位及户型要求等方
10、方面面。通过主办单位整理、汇总、统计，本次调查共回收有效调查问卷5164份，被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写。 依照调查结果分析，目前太原市80的购房者年龄在40岁以下；高达75的购房者家庭年收入在3万元以下；在一年内有购房愿望的家庭占总数的65；79的家庭能够承担的商品房价位在每平方米1800元以下；求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41，短期内购房意愿强烈。 此次调查问卷发放数量大，调查内容丰富，涵盖了购房者购房需求的方方面面，具有相当的代表性，反映的情形与太原市目前房地产市场的实际情形相吻合，为太原市房地产业的进展指出了方向，对房地产开发企业具有一定的参考价值。 从
11、调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题，要紧表达在两个方面，一是房价过高，二是面积过大。太原市房地局的统计数字说明，上半年太原市的住宅平均价格已达到2900多元，远高于调查显示的1800元以下的水平，导致工薪阶层望房兴叹；开发商为吸引高收入阶层买房，争相盖大房子，相应提高了购房总价，适合工薪阶层购买的面积在80平方米左右的中小户型专门少，更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。那个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情形比较吻合。 因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群，这对房地产开发企业的长远
12、进展是专门有利的。 7、竞争态势分析 太原房地产市场面临变局 ，最近几年，外地开发商差不多通过各种渠道渗入山西房地产市场，目前比较知名的外地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建；太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建；正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北；另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也差不多落户晋中市。有业内人士称，晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板，一旦机会成熟，他们随时会进入太原市。 北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示，他想拿到一块5001000亩的土地在太
13、原开发房地产。估量，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌进太原，本地开发商面临生死考查。 近几年来随着国内发达都市房地产市场竞争日趋猛烈，北京待发达都市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场差不多开始向二级市场转移，而太原如此的省会都市正是国内大型开发商关注的重点目标。 和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了专门大进展，但没有创新，房子看起来是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。太原房地产还处于功能产品时代，也确实是说房地产开发还停留在只能满足一样居住需求。一个都市的房地产，从房价上就能够看出它处在一
14、个什么样的产品状态。在平均房价不超过3000元的时候，房地产确信是处于功能产品时代，房价只是地价和房屋差不多造价的总和，购房者要求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的差不多居住需求。功能性产品通过一段时刻的进展后就应该细分市场，产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也确实是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，如此的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。正是因为太原房地产还处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品，因此就有专门好的进展机遇，专门多外地的
15、房地产开发企业确实是这一点。太原房地产目前还处于初级时期，市场没有划分，竞争不猛烈，房子好卖，进展空间专门大。太原的开发商，房子好卖，差不多上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的专门少。作为房地产广告中成效最好的户外广告的进展和利用情形就能够看出太原市的房地产市场的竞争还不是专门猛烈。 吸引外来房地产开发企业的另一大因素是：山西有一大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。山西拥有一大批有钱人，可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的，背着整麻袋钱买房。与此同时，太原有些楼盘销售情形不行，还有许多空置房，这是什么缘故？许多专家认为缘故还在开发商
16、身上，产品太单一，商品房的个性没有充分表达出来。购房者对住宅的需求与现实供应有专门大差距，供应与需求脱节。假如太原有真正好的楼盘，完全能够吸引全省有钱人来太原置业，好房子不愁卖不出去。 正因为以上两大缘故，吸引了越来越多的外地房地产开发企业进入山西太原，山西的房地产企业面临洗牌，太原市现有房地产开发企业300余家，但真正成规模的几乎没有。在通过年检的公司中，只有不到1/3的公司有项目运转，1/3正在四处查找项目，还有1/3处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1000万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩
17、地，更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛，关于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入，能够有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，还能够带来新的开发理念和开发模式，这对太原房地产行业将是一个专门大的提升。 目前山西的政府也认为，外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力，剔除一批开发企业，对抑制房价上涨，禁止开发商违规开发、欺诈销售，提升产品档次都有专门大的促进作用。但由于太原房地产市场有其专门的一面，外来开发商能否服水土依旧一个未知数，目前市场上最担忧的问题依旧外来开发商的大量介入会导致太原土地价格大
18、幅攀升，房价上涨，让本来就买不起房的工薪阶层更加买不起房。 外地房地产公司渗入太原房地产市场，最担忧的依旧本地中小开发公司。第一表现在产品的品牌效应上。关于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和都市运营商能力，能够进行都市大规模成片开发，本地中小开发商确信在土地拍卖中处于劣势，或者全然得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。 三、当前全省房地产市场进展存在的
19、突出问题 1、我省房地产投资势头趋缓 依照全省房地产市场分析暨中低价位住宅建设工作汇报会上了解到，在国家加大对房地产业宏观调控的背景下，目前全省房地产开发投资明显趋缓，增幅比去年同期回落19个百分点。 全省房地产开发投资增幅逐月回落。2003年全省房地产开发投资3至12月份逐月增幅分别为804、858、631、538、508、499、480、483、497、413，增幅趋缓。 17月份，太原市房地产投资共计205407万元，同比增长49.52，增幅比全国平均水平高出20.9个百分点，房地产投资占太原市固定资产投资的比重为14.8。增幅比去年同期回落了十几个百分点。同时，住宅新开工面积为209.
20、3万平方米，同比下降了近10个百分点，完成开发土地面积为49.38万平方米，同比下降了8.9个百分点。据省建设厅相关专家分析，今年3月份以来，针对房地产行业等行业存在的局部过热的情形，国家出台了一系列措施进行降温，并对房地产开发项目经济适用房除外资本金提高了15个百分点，使房地产开发企业贷款受到了限制，由此剔除了行业内一批资质较低、开发实力弱的企业，同时，也使全省的房地产开发投资等指标显现了合理的回落，这一现象说明，宏观经济调控在房地产业的作用差不多显现。 为了完成投资开发项目，在银根紧缩的情形下，开发商纷纷自找门路，查找资金来源。据了解，目前开发商的项目资金中，自筹资金占到了近四成，贷款比例
21、下降到了14，比全国21.9的平均水平低了近8个百分点。 由于整体的供应量趋少，而市场需求旺盛，全省商品房一级市场销售良好，销售面积为平方米，同比增长了8成左右；与此相呼应，商品房一级市场销售价格出现明显的上涨趋势。到6月底，全省商品房销售价格为1797元/平方米，同比增长了27，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位。价格上涨要紧缘故是由于办公楼和商业用房销售价格较高带动所至，住宅价格涨幅在合理区间，与社会消费品价格涨幅趋势差不多相同。 2、经济适用住房建设规模明显下降。 全年房地产开发打算总投资减少113个百分点。2004年一季度新开工房屋建筑面积减少186个百分点，其中新开工经济适
22、用住房面积为605万平方米，同比减少699个百分点；房地产投资中经济适用住房061亿元，同比减少381个百分点，经济适用住房空置面积为487万平方米，同比减少407个百分点。2003年全省购置土地面积为37397万平方米，完成开发土地面积15682万平方米，完成开发面积仅占419。购置土地面积比2002年净增564万平方米，同比增长178，而完成开发土地面积比2002年减少3773万平方米，同比减少194。 3、完成开发土地面积显现负增长。 2004年一季度全省购置土地面积为4551 平方米，同比增长167，完成开发土地面积1582 平方米，同比减少354。 4、融资成为山西地产业当务之急 去
23、年6月，央行下发了121号文件，并出台了新的土地政策，以加强对商业银行房贷的监管力度。文件规定，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。并对贷款企业的开发资质、治理水平有了更高的要求，规定自有资金必须达到30和封顶才能按揭的要求。今年4月，央行提高了银行存款预备金率0.5个百分点，减少了金融机构可贷资金，同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从20提高到35以上，以防房地产企业大量贷款有可能引发金融风险。这些政策让许多企业感到资金紧张。对一些开发资金少、过分依靠银行贷款的企业来说更是雪上加霜。今年五一前，央行又下发通知，在五一之后，
24、进一步严格操纵房贷项目。 据估算80左右的土地购置和房地产开发资金都直截了当或间接来自商业银行信贷，房地产市场的各个环节都有与银行有直截了当关系。限制房贷政策的出台，使房地产开发企业普遍感到资金压力加大，期望能通过多种渠道猎取房地产投资资金。 17月份，太原市房地产开发资金到位共433227万元，同比增长74.4，国内贷款占全部资金的比重下降6.1个百分点。当前，企业找地皮、寻资金成了工作的重心，这决定着其有无资格参加后续竞争，同时使资金实力和筹资能力微小的小企业遭遇灭顶之灾。 我省房地产商大多属于二三线的中小企业，实力较弱，资金腾挪余地较小，因此对央行的政策反应比较强烈。普遍认为，这将限制房
25、地产企业的资金来源，有碍全省地产业的进展。由于我省房地产金融市场进展滞后，除银行信贷外，没有更多的金融工具，而房地产开发项目的全部流程都有离不开信贷资金的支持。如此一来，可能造成资金链断裂，致使已开工项目不能按时竣工，新项目不能接手，使开发商陷入逆境。 省房产咨询中心的专业人士指出，我国房地产业融资渠道比较狭窄，要紧是依靠银行贷款。另外，企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等也是猎取资金的重要方式。然而，由于国情的不同、各地房地产市场进展时期的不同，以及企业自身条件的限制，这些方式并不能真正应用到房产融资中。就我省的现状而言，房产商不能惟一希望银行信贷，应当依照自身的特点，积极寻求多
26、元化的金融工具，最终把121号文件演化成市场创新的动力。 资金来源一：本地资金 一位资深房地产业媒体人士透露，在京津沪等地区的中高档地产小区，有专门多靠开小煤窑发财的山西人开着高档轿车前来购房，这些煤炭富商出手阔绰，动辄百万元甚至几百万元的房子，对当地有钱人来说也是难以企及的。据山西煤炭信息网公布的资料显示，全省所有合法与不合法的小煤窑总共应在12000座以上。一研究人士分析，按每个矿主年平均净赚200万元运算，假如每年有500个矿主携款离开山西，每年就会直截了当带走100亿元的现金，这相当于山西省国民经济2000多个亿的二十分之一。 一些矿主说出了他们外迁的缘故，我省的投资环境比较差，政府职
27、能部门权力意识浓厚、服务意识淡薄，转变职能仅仅停留于表面，缺乏实质性进展，不管从软硬环境上都无法与沿海都市及其它大都市相比。 这么大的资金外流量，关于外省市是专门好的资金来源，而关于我们的山西经济却是不利的。客观上形成的别处进不来，自己留不住的被动局面目前，关于这些社会上有大量资金集合，差不多引起了山西省政府有关部门的注意，政府可能采取会一定的政策，同时房地产开发企业也应该采取一定的策略猎取这些本地的投资资金。 资金来源二：外地资金 建立融资平台进行招商引资，同外地进展较好的房地产行业建立合作关系，了解外资银行新的金融产品。然而他们与外地企业和金融机构都有遇到一个难题：缺少适合沟通的平台。大多
28、数业内人士认为，为了提高山西房地产企业的融资能力，加强与省内及国内外先进企业的交流与合作，建立如此一个平台是可行的。最近省内有关部门举办了房地产融资方面的论坛，将邀请国内一些业内知名的人士、国外金融机构、房地产企业的融资专家来山西，阐述他们的融资理念、融资渠道，并与我们的房地产企业接触，洽谈更多的合作项目。今后每年都将不定期地举办这种论坛，为我省的房地产企业提供一个为省内外、海内外沟通、交流、引进资金及各种先进技术的平台。 5、房地产治理上的三个不顺 近年来，山西省房地产业进展迅猛，但房地产业的进展与市场需求不相吻合。房地产梗阻的要紧缘故是房地产治理的三个不顺。 治理体制不顺：据介绍，目前山西
29、省涉及到房地产治理的部门有打算、房地产、建设、规划、土地等部门。这些部门各自为政，各管一摊，缺乏强有力的和谐和统一。 治理程序不顺：由于治理体制的不顺导致房地产开发治理程序不顺，没有形成打算、规划、土地供应、开发的有序治理过程。 政策落实不顺：据袁纶华介绍，不管是欧美发达国家，依旧国内发达都市，住宅开发差不多上房地产业最重要的组成部分，衡量一个都市房地产进展状况、人均住房面积及其进展速度是专门重要的一个标志，各国政府在解决一般居民住宅方面都有各种优待政策。 为促进住宅产业的进展，解决中低收入家庭住房问题，国家、省里出台了一系列经济适用住宅开发的配套优待政策，但许多政策在各地执行时往往执行不下去
30、或执行时变味。各项优待政策落实不到位造成一般商品住宅和经济适用住房开发成本大幅增加，进而转嫁到购房者头上。政策落实不顺挫伤了开发商的积极性，导致山西省一般住宅价格增长过快，开发速度缓慢。 因此，专门重视和政府各个部门的和谐关系对太原市的房地产开发企业生存和进展具有一定的决定性意义。 6、第一是地价可能上升。 随着国务院关于连续开展经营性用地使用权及招标拍卖挂牌出让情形执法监察工作的通知规定时限的到来，太原市所有的经营性用地都必须到土地市场公布拿地，标志着房地产开发商拿地的方式必须是公布出让。其次，国家有关房屋拆迁一系列政策和实施规程的相继出台，对惯于通过土地划拨或强行拆迁获得低成本土地的房地产
31、企业来讲无疑是釜底抽薪。另外，太原市还有半年的农用地禁止转建设用地审批的冷冻期，也限制了土地供应。下半年国土资源部仍将保持对土地市场整顿的高压态势，牢牢把紧土地供应关口。这些政策极可能使地价连续走高，从而加大房地产开发的成本。 7、清欠力度加大、用工工资提高、原材料价格的上涨使房地产开发企业负担加重。 过去开发商适应依靠建设施工单位垫支来搞开发项目，国家清欠力度的加大消弱了开发商对垫支的依靠，17月，太原市房地产企业应对款的增幅由去年的增长67.8到下降0.8。上半年钢材、水泥、玻璃等建材价格上涨，公路限制超载，提高用工工资标准使成本增加，将会造成开发企业的新一轮洗牌。 8、房价上涨阻碍企业利润的增长。 17月份，太原市商品房平均售价上涨19.5，如此会抑制居民的住房消费，加之信贷收紧，以投资为目的的购房需求受到限制，将阻碍开发企业的收入及利润增长，进而阻碍开发企业运营资金的周转。 四、缘故分析 1、都市房屋拆迁行为规范，成本增加，1日城改造步伐减缓。都市房屋拆迁治理条例和山西省都市房屋拆迁条例中均规定拆迁补偿安置资金必须专款专用，全部用于拆迁补偿安置，不得挪做他用，并要求县级以上地点人民政府房屋拆迁治理部门对拆迁补偿安置资金的使用加强监管。这种制度的建立规范了拆迁行为， 由此增加了房地产开发企业的资金一次性投入量，致使开发商不愿开发涉
