1、全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告 全国房地产行业发展分析项目可研报告 目录调查人员声明 4郑重声明： 4第一部分：项目总论 51.1项目背景 51.2项目概况 51.2.1项目名称 51.2.2项目建设单位概况 51.2.3项目地块位置及周边现状 51.2.4项目规划控制要点 61.2.5项目发展概况 61.3可研报告编制依据 61.4可行性研究结论及建议 7第二部分：市场研究 82.1宏观环境分析 82.2全国房地产行业发展分析 82.3本市房地产市场分析 82.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状 82.3.2本市房地产市场发展趋势 82.4板块市场分析 82.4.1区域
2、住宅市场成长状况 92.4.2区域内供应产品特征 92.4.3区域市场目标客层研究 92.5项目拟定位方案 92.5.1可类比项目市场调查 92.5.2项目SWOT分析 102.5.3项目定位方案 10第三部分：项目开发方案 113.1项目地块特性与价值分析 113.1.1地块特征分析 113.1.2土地价值分析 113.1.3土地升值潜力初步评估 113.1.4土地法律性质评估 113.2规划设计分析 113.2.1初步规划设计思路 113.2.2规划设计的可行性分析 113.3产品设计建议 123.3.1综合楼 123.3.2住宅 123.3.3停车场 123.4项目实施进度 133.5营
3、销方案 133.6机构设置 143.7合作方式及条件 14第四部分：投资估算与融资方案 154.1投资估算 154.1.1投资估算相关说明 154.1.2分项成本估算 154.1.3总成本估算 164.1.4单位成本 174.1.5销售收入估算 174.1.6税务分析 174.1.7项目资金预测 174.1.8现金流量表 174.1.9自有资金的核算 174.2融资方案 184.2.1项目融资主体 184.2.2项目资金来源 184.2.3融资方案分析 184.2.4投资使用计划 184.2.5借款偿还计划 18第五部分：财务评价 195.1财务评价基础数据与参数选取 195.2财务评价 19
4、5.2.1财务盈利能力分析 195.2.2静态获利分析 205.2.3动态获利分析 205.2.4偿债能力分析 205.2.5综合指标表 205.3财务评价结论 20第六部分：不确定性分析 216.1盈亏平衡分析 216.2敏感性分析 216.2.1变动因素一：成本变动 216.2.2变动因素二售价变动 216.2.3变动因素一容积率变动 216.3风险分析 226.3.1风险因素的识别和评估 226.3.2风险防范对策 22第七部分：综合评价 237.1社会评价（定性） 237.2环境评价（影响及对策） 237.3公司资源匹配分析 23第八部分：研究结论与建议 248.1结论 248.2建议
5、 24第九部分：附录 259.1附件： 259.2附表： 259.3附图： 25第一部分：项目总论1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。1.1.1项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经
6、济及产业环境。1.1.2项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图
7、：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、
8、可利用的构建；6）土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。项目周边的社区配套1）周边3000米范围内的社区配套 交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城
9、市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他大市政配套（都要说明距宗地距离、
10、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4项目规划控制要点
11、规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.5项目发展概况已进行的调查研究项目及成果项目地块初勘及初测工作情况项目建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3可研报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可研报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：1.3.1项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。1.3.
12、2可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。1.3.3国家和拟建地区的政策、法令和法规。1.3.4根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。城市居住区规划设计规范A市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范第二部分：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给与需求2.2.3行业发展趋势2.3本市房地产市场分析一般
13、来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面
14、积、销售面积、销售额。量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。各行政区市场比较：1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量
15、、销售额、销售率、市场占有率。热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征客户的购买偏好、购买关注的要素重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）2.3.2本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法
16、又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.4.2区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-
17、3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.4.3区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。2.5项目初步定位方案2.5.1可类比项目市场调查序号比较因素竞争楼盘基准分值拟建项目比较分值所占权重比较依据1地段位置10040%距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街
18、或背街2配套设施10010%城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3规划设计10010%规划水平、理念4物业管理10010%保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5户型设计10010%户型布置是否合理，是否有暗房，实用率高低6交通情况1005%大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度7产品外观1005%是否醒目、新颖、高档；感官舒适程度8发展商信誉1005%资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌9楼盘规模1003%建筑总面积；总占地面积；户数10其他方面1002%拟建项目竞争系数建议
19、售价元/平米拟建楼盘竞争系数=（拟建项目各项比较分值对应权重）/1000拟建项目建议销售价格=竞争楼盘均价拟建楼盘竞争系数备注：1）此表格主要是想通过与当地竞争楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点，使我们的价格制定更客观合理。2）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案市场定位目标市场定位项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标价格定位：项目销售均价 （元/）出租均价 （元/月）可租售面积（）备注写字间配套功能停车场住宅销售第三部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.1.1地块特征分析3.1.2土地价值分析估价方法和计算公
20、式估价过程拆迁成本估算3.1.3土地升值潜力初步评估从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全
21、部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。3.2规划设计分析3.2.1初步规划设计思路设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配置方案3.2.2规划设计的可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的
22、各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永
23、久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。3.2.3规划方案提出与方案比选方案1序号工程名称建筑面积（）层数备注1综合楼2住宅3地下停车场4综合楼附楼5公建合计方案2（略）3.3产品设计建议3.3.1综合楼写字间综合楼外观风格建议
24、：楼层：面积：户数：户型配比：配套功能功能面积（）楼层计算依据备注会议室宴会厅（中餐厅）厨房大堂商务中心酒吧（咖啡、茶屋）歌舞厅美容美发桑那按摩健身房洗衣房合计3.3.2住宅方案1总面积：层高：户数：户型：方案2（略）分析建议户型设计建议：3.3.3停车场需求：住宅户均 个停车位，需 个；写字间户均 个停车位，需 个；酒店户均 个，按 的住房率，需 个；共计需 个停车位。地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案 方案方案的经济核算：1)面积 2)停车位 3)造价 4)出租效益 万元/年 租价 元/个月 回收期 5)出售效益 万元 万元/个利润 方案的经
25、济核算：（略）综合比较分析上述两个方案，建议采用 。注：停车位售价的核算：目前的市场价为 万元/个。按租售价格的关系计算，一般投资商业及写字楼物业的年回报率为 ，这里按 计算。 （元/个月）12（个月） %= 万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算 （元/个月）12（个月） %= 万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在 万元/个。本项目能够提供的停车位：供需差额为 个。停车场的使用管理：3.4项目实施进度 在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段
26、所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表1：开发进度模拟表进度节点 年 年 前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工3.5营销方案3.5.1对租售市场的预测3.5.2项目经营方案方案A方案B3.5.3市场推广构想营销方式营销费用预测3.5.4销售计划销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售计划实现的可行性分析。3.6机构设置在可研报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及
27、劳动力来源及相应的人员培训计划。企业组织1)是否需要成立独立法人公司（项目公司）；2)主要部门设置；人力资源需求：启动项目对专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。1)定岗定编。2)人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）3)年总工资和职工年平均工资估算。4)分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。5)人员培训及费用估算。3.7合作方式及条件3.7.1合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。3.7.2合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从
28、政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3.7.3付款进度及与拿地程序的配合。3.7.4其他合作的主要条件。3.7.5与合作方式相关的其它法律规定。第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。4.1.1投资估算相关说明投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明4.1.2分项成本估算 房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。土地费用：土地出让金政府一次性收取的标准地价拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支）拆迁成本估算：按照A市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅：元2、经营性用房：元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）：元4、室内装饰：元5、阁楼、围墙院内地坪等：元 6、搬家费：住宅：元经营性用房：元小计：元
