1、某商业广场市场调研报告荣成项目前期-荣成万隆商业广场市场调研报告前言、 2第一篇、宏观市场环境调研分析 3第二篇、荣成市中心商业调研分析 20第三篇、荣成市各业种、业态调查分析 53第四篇、酒店市场调研分析 85第五篇、商业地产市场调研分析 94第六篇、消费者市场调查 103第七篇、项目SWOT分析 130前 言本次调查共进行以下工作：1.对荣成市商业概貌的全面考察。2.前期准备工作（问卷表格设计、计划制定）。3.重点对荣成市中心范围内的大型集中式商场、临街商铺、商家、进行摸底调查。4. 分别进行荣成市400份、石岛80份、俚岛50份的市民问卷调查，并开展城市居民消费、投资特性的研讨。5.调研
2、组对荣成市宏观经济环境的调查，经济变化历史资料的调查，通过资料收集、整理分析，较为清晰的认知了荣成市经济、文化、历史、地理等宏观环境概况。6.对调查资料进行统计、分析、制图、报告撰写。第一篇：宏观环境调研分析第一章：城市规划1、地理位置：荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇 、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。2004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。
3、2、经济实力： 2004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位； 渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地； 2004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2004年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。3、城市基础建设： 荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座； 城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60%，城市绿化率为39.6%；海上
4、交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线； 对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全； 为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。4、对外开放优势： 拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮； 获得了国家赋予的
5、对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构； 先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。 全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%；合同利用外资 99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区。第二章：宏观经济1、荣成历年国内生产总值：时间000102030
6、405(预计)国内生产总值175.5亿196.8亿220.66亿264.16亿311.75亿361.6亿增长率12.8%11.9%13.95%20.6%19.2%16%资料出处：各年统计数据汇集分析：荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。2、荣成历年各产业完成增加值情
7、况（单位：元）:时间000102030405(预计)第一产业35.14亿35.5亿36.36亿36.86亿37.45亿1235亿96第二产业91.3亿103.73亿121.28亿151.22亿184.84亿592220.1亿608第三产业49.06亿57.57亿63.02亿76.08亿89.46亿286106.5亿294资料出处：各年统计数据汇集分析：第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长15.8%。全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.
8、2%，其中地方财政收入达到10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。3、荣成历年固定资产投资规模：时间000102030405(计划)25.8亿 31.1亿51.8亿103.9亿150.8亿196亿增长率26.2%20.7%66.3%113.7%45%30%资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。如：2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%。其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.
9、5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。0305年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（0405年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。）从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一。资料一：工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资49.22亿元）序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成 时间1荣成北大科技园4500010000成山集团2005.32
10、007.122成山集团新上半钢子午胎、载重胎及钢帘线扩建9600020000成山集团2005.12006.125000050000成山集团2005.32005.123海山机械工业园3800038000斥山水产集团2005.32006.14华泰汽车扩建10000064000华泰汽车有限公司2003.42005.121980013000华泰汽车有限公司2005.32006.125高温汽冷堆核电一期工程2000005000清华大学中国华能集团核工业建设集团争取2005年上半年国家发改委批复6国电荣成电厂一期工程61800010000寻山水产集团靖海实业集团争取2005年国家发改委批复7华力电机工业园
11、5000047000华力集团2004.92005.98锻压机床工业园1200012000锻压机床有限公司2005.32005.129小王子汽车工业园3000010000东风汽车（荣成）有限公司2005.12006.12序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成 时间10发电厂、热电厂10000010300山东鲁能发展集团威海鲁能海源电力荣成高虹电力集团2005.12005.123000025000荣能热电有限公司2003.102005.121500010000华鹏玻璃斥山热电厂2004.82005.12136008000高虹电力集团威海海都食品2004.52006.612
12、0005000高虹电力集团2005.32006.811好当家造纸工业园2150010000好当家集团2004.52005.412梅林食品工业园3000010000泓达罐头食品公司2004.72005.1213黄海船舶修造2140016100黄海造船有限公司2005.32005.1214双丰海产品加工180006000双丰食品有限公司2005.52007.315特种防伪纸生产线改造1660013600凯丽纸业股份有限公司2004.42005.121615万吨干船坞及配套设施改造1500015000海达造船有限公司争取2005年国家有关部门批复17双橡集团搬迁1500012200双橡集团2004.
13、52005.6序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成 时间18威海六毛搬迁150008000威海建威纺织2005.32005.1219威海二毛搬迁100005000威海华绮纺织2005.32006.620金滩食品工业园150008000威海供销社2005.32005.1221西霞口船舶修造1320013200西霞口集团2004.112005.1222三丰生物工程120008000荣成三丰生物技术有限公司2004.92006.723惠合食品80005000威海德和永贸易公司2005.32006.1024泰祥食品工业园扩建100008000泰祥食品有限公司2005.420
14、05.1225水供华东保税库60006000水产供销集团2005.32005.1126加乘包装58005800加乘包装公司2005.12005.727朱口轿车活络模具50005000朱口渔业公司2005.52005.124、荣成历年消费需求增长情况资料一：历年个体工商户累计增加情况（单位：户）0001020304户数无记录0.9万1.15万1.15万户2.4万资料出处：各年统计数据汇集资料二：全年社会消费品零售总额000102030405(计划)47.1亿50.3亿元55.96亿元59.84亿元， 67.89亿元76.7亿增长率9.0%6.8%11.3%6.9%13.4%13%资料出处：各年统
15、计数据汇集分析：从历年个体工商户增长情况来看，0003年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到04年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。5、荣成历年旅游业接待中外游客数量0001020304170万人次200万人次230万人次220万次275万人次完成总收入10.3
16、亿12.3亿14.6亿12亿15.6 亿增长率30%17.6%15.0%-17.8%30%分析：从历年统计看出，荣成历年接待中外游客稳步增长，旅游业发展迅速，除了2003年受到“非典”影响，旅游收入出现负增长外，旅游业稳步发展。2004年荣成市旅游创收15.6 亿元，全年共有275万人次来游，增长30%，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游业，将成为魅力荣成今后的重点发展项目之一，如：04-05年全市旅游重点项目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更为迅猛。资料一：0405年荣成旅游方面固定资产投入开发项目：序号项目名称建设内容投资总额（万
17、元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成 时间1凤凰湖综合开发占地1.5万亩，建设凤凰湖游览区、商住区、工业区。24000040000斥山水产集团2005.12009.122锥山旅游开发建设观光索道、国际会议中心、五星级宾馆、低密度休闲别墅区，2005年建设观光索道和低密度别墅区。300008000德州宾海房地产开发有限公司2005.32007.123闻涛度假村建设海上游乐园、农业生态观光园等，年内建成钓鱼台及新上游艇项目。150007500好当家集团2004.12005.94福文化基地四座福文化大殿内部装修及海上雕塑、水中飞机建设。120002000西霞口集团2004.12005.55国际游
18、艇俱乐部王家岛游艇观光、休闲、餐饮及附属设施。83003300加拿大威顿公司2005.42006.106槎山旅游开发建槎山寺1处，并对清凉顶景区进行配套开发。50003000靖海实业集团院夼实业集团2005.32007.127法华院续建工程完成景点配套、道路等附属设施的建设。220004000斥山水产集团2005.12005.5分析：旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共1700张；未来荣成酒店业的发展，将随着旅游资源自主开发的趋势，同步迅猛发展。 6、荣成历年城乡居民储蓄余额(单位:元)0001020304储蓄余额70.4亿 81
19、.9亿89.9亿101.4亿110亿较上年增加3.7亿8.1亿7.8亿11.5亿8.5亿同比增长5.6%11.0%9.4%12.8%10%资料出处：各年统计数据汇集资料一：威海平均每人年末储蓄存款余额单位：元项 目2003年2002年合计1453312691市区2340520572文登市1215910815荣成市1459612703乳山市84797315资料出处：威海统计年鉴资料二：2003年威海分市区总户数和人口数（户籍人口）年末总户数（户）总人口（人）其中：非农业人口（人）年平均人口数（人）合计男性女性文登市254345 649857 327237 322620 229239 652854
20、 荣成市237175 670309 337363 332946 275576 672490 乳山市218077 586665 297659 289006 175766 590406 分析：从表上可以看出，历年荣成的城乡居民储蓄余额稳步上升，排在文登、乳山前面，并且从人口数量上看荣成市也高于其它县市，因此判断荣成市区居民的实际收入、存款额要比平均值高出很多，显示出该市居民前景的潜在消费力。7、荣成历年在岗职工平均工资：（单位：元）000102030405(计划)平均工资800785848928101881398416316人均储蓄1034312030132801507816176工资增长率741
21、4.1%3715%分析：从历年年鉴数据统计看出，02年以前荣成在岗职工的平均工资增长均幅度不大，而从03年开始职工收入发生较大增长，最高04年涨幅高达37，工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。根据荣成市政府05年发展计划，平均工资有望突破16000元，相比上年的增长幅度又会有15的较大增幅，根据2004年全市各项经济指标的100105的良好完成表现来看，对于这一目标荣成市政府信心同样十足；预计05年之后开始的“十一五”计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时期。8、荣成历年城镇居民人均居住面积（
22、单位：平方米）0001020304城镇居民14.51519.824.8农村居民2727.62828.5 分析：从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅， 03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.58平方米的指标相比，超前幅度达59 ，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高，分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。9、荣成历年全年社会消费品零售总额：000102030405(计划)总额47
23、.1亿元50.3亿元55.96亿元59.84亿元， 67.89亿元76.7亿元增长率9.0%6.8%11.3%14.2%13.4%13%资料一：历年荣成城镇居民百户耐用消费品拥有量：0001020304彩 电131134台136台112台摩托车76 辆77辆78辆70辆电冰箱69 台69台73台74台饮水机72 台洗衣机52 台56台58 台85台计算机1 台28 台汽 车1 辆4 辆手 机(含小灵通)98 部124 部分析：2004年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有13的增幅；从历年来看，全市社会消
24、费品零售总额增量稳定，但于历年在岗职工平均工资表对比后发现：03、04年的消费总量与工资增长并不成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。从全年荣成消费市场呈现几大亮点：一是、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。二是、交通工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量有较大发展，如：03年小汽车类拥有量比上年增长300%，03年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的
25、水平，百户拥有量为124部。10、荣成历年城市人口统计量：0001020304出生率7.135.75 6.134.03缺省死亡率8.347.748.268.15 缺省自然增长率-1.21-1.99-2.13-4.12缺省年末总人口680733678837680733670309缺省比上年减少676人1896人4166人4362人缺省资料一：历年在校学生统计.00010203在校学生9.42万10.6万10.3万9.8万人中专学校1669人3828人3826人3828人职业中学1942人3305人4979人5973人中学生4.86万人5.88万人5.53万人5.14万人小学生4.2万人4.01万人3.83万人3.73万人分析：截止03年，对应人口统计表与在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。因为各中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、IT、数码业的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。小结:从过去一年的
