1、南京房地产市场分析报告南京市场调研报告 一、城市区位优势分析南京市是长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。1.南京是长三角经济带的重要一极 商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出 市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲 区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡2.南京是南京一小时都市圈的核心城市南京一小时都市圈是根据宏观产业发展布局需要以及区域一体化发展要求，以发达交通和统一开放的市场体系为网络，超越行政区划界限构建的以南京为中心都市圈都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市，规划总面积逾6万平方公里。二、城市经济状况
2、 1.经济快速增长，后续发展动力强劲近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，至2006年国民生产总值已达到2412亿元，是2003年的1.87倍，其中商贸流通业规模、业态和区域全面实现快速扩张，经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。2.人均收入水平稳步提高，购买力逐步增强根据近几年的统计数据来看，南京市人均收入水平稳步提高，收入水平的涨幅也在逐年提升，可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力，在目前投资渠道缺乏的状况下，必将引起个人资产流向不动产投资领域，引起房地产买方需求的进一步扩大，人均收入水平的提升会对房地产开发销售起到推动作用。
3、3.房地产整体市场前景看好，但政策影响不可忽视2005年以前南京市房地产投资一直保持高位增长，自2005年国家开始对房地产进行宏观调控以来，调控效果显著，南京市房地产开发投资增长速度明显减弱。至2006年投资总量仅在2005年基础上有微量增长，但投资总额的增长仍是近年房地产行业发展的整体趋势。政策影响不可小视，个案开发过程中应该充分估计政策变化带来的风险。三、城市规划的发展趋势 1. 南京市整体定位充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市2.南京市近期整体规划调整方向进一步优化了都市发展区空间结构，提出“
4、以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局；明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。四、南京近年房地产市场发展综述起步期：1998年起，南京市房地产进入商品化时期，2001年以前是市场发展初期，市民对商品房认识较浅，购房存在明显的主城情结；发展期：2002、2003及2004年上半年是南京房地产的快速发展时期，产品供
5、应量急剧放大，价格大幅上升；调整期：2004年下半年至2006年初，由于受到宏观政策影响，南京楼市步入市场调整时期，成交量阶段性萎缩，供给量明显大于需求量，价格涨幅趋缓；上升期：2006年二季度后，政策的后续影响减弱，被抑制的购房需求大量释放，销售表现量价齐升，南京房地产市场进入一个新的发展时期。2006年下半年以来，南京房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，07年春节至今，这种需求体现的尤为明显，然而整个市场成交量明显减少，通过调查原
6、来许多开发商正准备在年后推出新一批房源抢占市场，“金三银四”的季节即将到来。2006年是整个南京房产市场复苏的一年，在经过短暂的调整期后，以河西，江北为代表的一些区域楼盘，呈现了供不应求的情形，价格节节攀升，甚至带动了整个南京市场。“房价还会涨吗？”这句话成为了南京人最关注的口头禅。去年南京房产是在“涨”声一片中度过的，国家除了对土地面积的调控外，在国八条实施以来，政府也加大了对开发商一系列的监管，这也保证了购房者在买房过程中的安全性，去年据不完全统计有超过二十家的开发商在销售过程中因为违规操作而遭到强行停盘，这也体现了现在的房产市场越来越规范。从2006年以来，政府已经加大了对中小户型的开发
7、指示，大量的土地拆迁城市改造也大大带动了整个房产市场。南京现在每年大约有十万外来者进入，其中绝大部分是年轻人，而且也正是这类人群对房子的需求最大，他们的需求最主要目标也是中小户型。据悉，今年我市还将继续把房地产市场调控作为一项重点工作，并且相关监管措施已先行出台。即合理制定今后两年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划，将优先保证中低价商品房和经济适用房项目建设用地，提高普通商品住房在供应中的比重，以适应社会不同层次的需求。确定特大、大、中、小户型结构的大致供应比例，指导开发企业有序建设，减少商品住宅闲置率。在价格秩序上，将通过完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、产权登记管理和物业
8、管理等一整套房地产市场的价格、收费政策，对房价进行有效约束。并定期发布住房供应量、市场交易及价格信息，及时引导市民的心理预期和消费需求。 在土地供应上，今年南京土地供应量将适度从紧。2006年，全市土地公开出让总面积为650公顷，其中商业办公等非住宅用地控制在20左右，比去年略有减少。经济适用房建设在120万平方米。周边地价分析：周边新出让土地价格地块坐落出让面积规划用途供地方式成交价格雨花西路地块21965.6平米二类居住用地净地约540万元/亩雨花东路养回红村28405.7平米二类居住用地净地约300万/亩宁南11号地块29644.2平米二类居住用地毛地约56万/亩雨花南路A地块9371平
9、米商业办公酒店毛地约31万/亩雨花台区西营村地块64627.3平米商业办公居住毛地约30万/亩卡子门南侧地块43406.5平米市场用地毛地约40万/亩从05、06年雨花区内的土地价格看06年较05年有明显的涨幅，毛地的价格由05年的30万/亩涨至06年的56万/亩，平均地价涨了近一倍。土地价格的上涨不仅表明了目前南京房地产市场的走势良好，也必然会带来楼盘价格的上涨。竞争个案细目亚东国际公寓时光浩韵君悦城市花园项目地址雨花西路128号小行雨花南路项目区属雨花台区雨花台区雨花台区开 发 商亚东建发集团南京铁源房地产开发有限公司雨花综合开发公司占地面积11万M215.5万M22万建筑面积21万M23
10、2万M25.5万本期户数853户145户353户主力面积2R 89m2 3R 106m2 3R 115m2 3R 124m2 3R 135m22R 89m2 37%3R 96m2 12%3R 103 28%4R 112m2 14% 2R 92m2 20%3R 130m2 80%主力总价及去化一期销售完毕二期07年4月底开盘暂无新房源，现在以跃层居多，二期最后一批于3月下旬开盘小户型全部售罄，只余三房75-90万销售均价预计7000元/m2 6300元/m26200元/m2交付日期08年7月08年6月08年5月31日社区配套商业街、幼儿园、会所幼儿园、超市、商业街商业街生活设施苏果便利润乐超市，
11、安德门菜场苏果超市，安德门菜场主力客群有一定消费能力者30-50岁白领、机关单位25-50岁私企业主、白领25-50岁 各板块分析： 雨花台区板块（1） 该板块前期销售基本结束，除君悦国际花园接近尾盘外，其余楼盘均要等二期或三期开盘。（2）该板块价位为6000-7000，本案与之差价较大，故客户群有一定的区别。（3）该板块现有户型均为三房以上，消化速度较慢。（4）该板块为老城区，紧临地铁一号线，距城市中心较近，周边的生活配套较为成熟，交通便利，业主入住后生活会比较方便。（5）该板块的价格、户型与本案有较大的差别，可比性较低，在客源上也有着明显的区分。从该板块已吸引的购房群体可以概括出板块内购房
12、客群特征如下：（1）该板块客群置业目的排前三位分别为改善居住环境、结婚用房和就近上班，购房者中多为以追求生活品质的二次或二次以上置业者。（2）该板块客层普遍具备较稳定的职业和较高的学历背景，并拥有一定的经济基础和财富积累，同时对该板块价值有一定的认同，相信该板块有较大的升值空间。其中，宁南高新技术区的科研人员占有很大分额。（3）追求生活的舒适性，讲究社区的配套、品质是该区域客层共有的特征。 奥体板块个案剖析光明城市中海.塞纳丽舍万达华府西堤国际项目地址嵩山路121号嵩山路126号嵩山路恒山路120号区 属建邺区建邺区建邺区建邺区开 发 商南京万科置业中海地产南京万达房地产南京西城房地产开发有限
13、公司占地面积13.3万m2约12万m27万m231.05万建筑面积20.6（住宅建面）17万m2 10.6（住宅建面）69.22万主力面积2R102-104m2 26%3R115m2 13%3R134-142m2 51%4R164m2 8%跃层245m2 3.%2R90-95m2 27%3R113-116m2 22%3R120-122m2 6%3R136-138m2 42%4R164m2 4%2R85m2 28%3R103-108m2 28%3R122m2 12%4R145m2 3%2R 87m2-107m2 23%3R 123m2-128m2 20%3R 131m2-137m2 43%3R
14、141m2-143m2 7%跃层159m2-261m2 7%交付日期（一期）05年底06年4月06年4月07年社区配套会所、人工湖、商业街中心花园、会所、露天泳池、幼儿园、商业街会所、中心花园西堤坊商业街，幼儿园、小学、中学生活设施规划中商业规划中商业规划中商业规划中商业主力客群私营业主、政府职员、事业单位中高层等外贸、政府机关、私营业主、房地产界人士、外地购买私营业主、政府职员、事业单位中高层等房地产界人士、政府职员、事业单位中高层等建筑形态以小高层、高层为主的中高档综合型社区；主力户型90-100M2和120-150M2为主；客群来源均较分散，主要吸引来自城区的客户，也有相当部分客户来自于
15、外地；在客户层次上有所差别，雨花是满足居住条件的客群，而河西奥体板块更多吸引关注于未来发展的客群。奥体板块对全市楼盘整体影响力较强，由于其大都为重量级开发商，所受的关注更多，其未来情况对其他区域影响较大；雨花板块相对成独立体系，开发体量较大但比较稀疏，对于外界影响相对较小。江宁岔路口板块竞争个案细目明月港湾左邻右里项目地址江宁金盛路8号双龙大街179号项目区属江宁区江宁区开 发 商南京明月集团南京中浙占地面积500亩286亩建筑面积35万平米30万平米本期户数500余户主力面积2R 80m2 3R 105 m2 2R 80m2 27%2R 90m2 27%3R 100-130 m2 42%4R
16、 160m2 14% 主力总价及去化前四组团已销售完毕，第五组团预计07年7月开盘一、二期已销售完毕，三期预计07年5月开盘，总价40万-70万销售均价48004600交付日期预计2008年中旬预计2008年下半年社区配套幼儿园、会所、商业街幼儿园、会所、网球场 生活设施联华超市、苏果超市、菜场、江宁医院苏果社区店、江宁医院主力客群城南片区居民、白领、退休老人城南片区居民、白领、拆迁户（1） 该片区现有房源较少，都要等到07年中旬开盘。（2） 经过五年的发展，该片区的配套已经逐步完备。超市、菜场、小学、幼儿园、医院基本都已投入使用。（3） 交通已不再是该地区的瓶颈，数条公交线路如：101、10
17、2、103、27等等，再加上地铁1号南延线更增加了该片区的人气。（4） 该地区的楼盘多为大盘，环境好，容积率低，绿化率高使得这些楼盘非常有吸引力。（5） 该片区对于本案来说是最大的竞争对手。在价格相差600元每平方的情况下，“商品房”本身就显得很有保障性。西善桥板块（1）青山竹苑：该项目坐落在距离铁道边不足十米的位置，项目均为多层，会有较大拆迁隐患，加上目前该楼盘几乎已经销售完毕，因此对本案影响较小。（2）福润雅居：总建筑面积超大，但由于之间媒体曝光造成的影响，目前属于半公开销售状态，因此对项目销售进度有一定影响，但因该项目付款方式为可分期付款，对市场具有一定吸引力。（3）宁南泰山花园：相对交
18、通不太便利，公交路线仅为一条94路，下车需步行近三站路，但该楼盘优势为周边配套齐全，且单价总价较低。并且开发商承诺三年内办理两证，如办理不好可以选择退房，这一点很吸引客户，让客户在心理上基本抵消抗性。总结：以上楼盘对本案影响较小。首先此类均没有较专业的建筑规划及景观设计，无论从品质、服务等各方面都能体现出本案的优势，并且本案最大的优势就是在于目前性质已经转为国有土地。本案分析：本项目从现有硬件条件和规划基础来看，产品定位在双地铁性价比超高楼盘。考虑到项目入市近半年，价格仍有增长空间。但因为本区域的特殊地理条件，导致在城市发展中属于后开放地带，而原雨花台区的发展规划属于以城镇为中心，商业发展比较
19、分散，房地产开发也不够集中；早期开发作为周过集体土地房如大众花园，明豪花园等。地铁一号线轻轨沿线由于发展较迟，加之城市改造力度不足，周围环境相对较差，因城市外来人口较多导致管理困难，略显杂乱。但目前周边交通还算便捷，205国道接凤台南路可通往新街口，车程仅约20分钟左右。 由于雨花区商品房的集中开发上市主要在2000年后，典型个案如四季经典、四季阳光、亚东国际、君悦城市花园及时光澔韵；总体开放量不大，主要以中小户型为主，但区域供应量一直不足，因此，销售以来状况比较好。但市场的认同度不高，主要购买人群为区域及城市外来人群；在轻轨建设后，区域价格有所提高，购买人群来源开始广泛，南京其他区域客户逐渐
20、对本区域有所认同，但对高端客户仍缺乏吸引力。本案SWOT分析：个案细目7 彩 星 城优势（S）1、交通较便捷，临近地铁二号线出口。2、新老市中心的主干道交汇处。3、面积适中。4、总价较低。劣势（W）1、两证、铁路、二钢。2、生活配套便利性不足。3、区域形象较差。4、品牌优势不足。5、商业缺乏。机会（O）1、地铁二号线开通。2、距离奥体较近，且具备一定基础。3、区域供应量较少。威胁（T）1、土地供应增加，潜在竞争大。2、中端客户不断被分流的压力。3、市场对本区域心理认同度差。客群分析：本案客群分布较散，职业主要以私营业主、厂矿人员等中等收入者为主；年龄集中在25岁-45岁较多，其中也有部分因老城
21、改造工程而拆迁的客群在此处购房，此客群大多收入不稳定，经济承受较差；外来区域客在此购房也占了一定比例。 建议： 建议今后更加注重企划宣传方面，以吸引政府公务员、大型企，事业单位及素质较高的年轻白领购买本案，从而进一步提高本案在区域中的影响力。市场结论：2007年的住房价格并未稳定下来，部分城市价格涨幅仍然较高，因此，2007年国家对房地产企业的宏观调控还将继续，同时2006年制定的相关政策也将在2007年实行。2007年的调控重点将表现在对土地市场的严格把关和引导购房者合理消费上。土地交易的理性和规划化透明化，将使开发企业的更加规范化，而消费市场的理性化，也将促使了房地产市场的产品配置更合理，这些都将保证房地产市场的走势更加稳定。1、 房地产市场价格走向回归，雨花区主流价格均往6000-7000元之间靠拢，岔路口一带均往4500-5000元之间靠拢。2、 户型面积仍以65-120平米之间为主流需求，但比重趋于平均。3、 产品同质化加大，竞争越来越激烈。4、 自用型消费成为主流，消费者行为愈加冷静、理性，短线投资客市场渐渐萎缩。5、 消费者对产品价值的认知有两极化趋向，追求高性价比或高附加值（品牌、服务等）。6、 消费者对产品高品质、人性化的追求程度越来越强烈。
