1、建筑经济施工与设计业务管理考点建筑经济、施工与设计业务管理(85）一、建筑经济（24）基本建设程序和工程造价：1.按照建设项目的性质分类为新建项目、扩建项目和恢复项目、国家投资项目、引进外资项目、银行信用筹资项目、自筹资金项目2.项目组成顺序建设项目单项项目单位项目分部项目分项项目3.一座工厂或一个学校属于建设项目4.组织施工作业和编制施工图预算或施工预算的最基本单元是分项工程5.基本建设程序包含三个时期六项工作：三个时期：投资决策前期，投资建设时期，生产时期六项工作：编制和报批项目建议书 编制和报批可行性研究 编制和报批设计文件 建设准备工作 建设实施工作 项目竣工验收、投产经营和后评价6.
2、基本建设程序一般包括三个阶段是前期决策阶段（建设前期阶段）、实施阶段（建设阶段)、生产运行阶段7.房地产项目开发程序一般可分为四个阶段开发投资决策分析、开发前期工作、开发建筑实施和房地产租赁等8.在基本建设中,一个工程项目(单项工程）系指具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的工程,如一所学校或工厂9.根据建设程序,项目规划设计阶段可划分为初步设计阶段、施工图设计阶段，根据需要增加技术设计阶段10.厂区工程中的办公楼属于厂区建设项目中的单项工程11.建设工程造价是建设项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应的无形资产和铺底流动资金的一次性费用的总和12.根据工程造价的特点,工程造价
3、具有单件性、组合性、多次性计价特点13.项目建议书与可行性研究阶段确定项目投资估算初步设计阶段确定设计总概算（投资估算控制设计概算，设计概算不能超过可研报告投资估算的10%）施工图设计阶段确定施工图预算（设计概算控制施工图预算；施工图预算不能突破设计概算）签订承包、采购合同时，采用合同价，合同价属于市场价格性质合同实施阶段，修正合同价，并确定工程结算价项目交付使用时，确定竣工结算价14.设计概算是对投资估算的落实15.建设项目的实际造价是竣工决算价建设项目费用的组成与计算1.价格形成的基础是价值2.从建设过程来看，工程造价是通过建设形成相应的无形资产所需用的一次性费用的总和,同时它也是工程产品
4、本身的价格3.价格（P=C+V+m），C为物化劳动价值,V为活劳动价值，m为盈利；生产成本=C+V 4.产品价格是由产品生产成本和盈利两部分组成，而盈利包括利润和税金5.价格形成中的生产成本和流通费用，是价值中物化劳动（c）和活劳动（v)的货币表现6.建筑安装工程造价是一种生产领域价格7.铺底流动资金是占全部流动资金的30%8.建设项目总投资=建设投资+全部流动资金9.建设投资=建筑安装工程费+设备及工器具购置费+工程建设其他费用+预备费+固定资产投资方向调节税+建设期投资贷款利息建筑安装工程费10.建筑安装工程费=直接费+间接费+利润+税金11.直接费=直接工程费+措施费12.直接工程费=人
5、工费+材料费+施工机械使用费人工费含：基本工资、工资性补贴、辅助工资（6个月以内病假、哺乳等）、职工福利费、生产工人劳动保护费材料费含：材料原价、材料运杂费、运输耗损费、采购及保管费、检验试验费(不包含新结构、新材料的试验费)施工机械使用费含:施工机械作业所发生的机械使用费、机械安、拆费和场外运费13.措施费=环境保护费+文明施工费+安全施工费+临时设施费+夜间施工增加费+二次搬运费+大型机械设备进出场及安拆费+混凝图、钢筋混凝土模板及支架费+脚手架费+已完工程及设备保护费+施工排水、降水费14.间接费=规费+企业管理费15.规费=工程排污费+工程定额测定费+社会保障费+住房公积金+危险作业意
6、外伤害保险16.企业管理费=管理人员工资+办公费+差旅交通费+固定资产使用费+工具用具使用费+劳动保险费+工会经费+职工教育经费+财产保险费+财务费+税金+其他（技术开发费、广告费、审计、咨询等）17.6个月以上的病假工人工资、职工死亡丧葬补助费应归入企业管理费（劳动保险费用）18.单台设备试车时的所需费用应计入安装工程费19.建筑安装工程直接费中的人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用20.广告费应归于间接费；离退休人员工资属企业管理费的组成部分,应计入企业建筑安装工程的间接费21.在施工过程中对建筑材料、构件进行一般性鉴定、检查所发生的费用应列入其他直接费中的检验试验费
7、22.建筑安装工程间接费中的财务费包括短期贷款利息净支出、汇兑净损失和金融机构手续费23.关于建筑安装工程取费：土建工程的其他直接费和现场经费以直接费为取费基础；间接费以直接工程费为取费基础；计划利润以（直接工程费+间接费）为取费基础对于安装工程的各项费用都以人工费作为取费基础24.建筑安装工程费的计算方法：以直接费为基础、以人工费为基础、以人工费和机械费为基础25.属于建筑安装工程造价中的税金包括营业税、城乡维护建设费和教育费附加26.城乡维护建设费和教育费附加的计算都是以营业税为计算基础27.在土建单位工程造价中，间接费、计划利润及税金等综合收费率约占直接工程费的3028.材料的二次搬运费
8、是属于建筑安装工程的其他直接费29.建设单位自行完成的勘察设计工作所需的费用也应计入勘察设计费设备及工器具购置费30.设备及工具购置费=设备购置费+工器具及生产家具购置费31.工具、器具及生产家具购置费一般通过（设备购置费定额费率）计算32.设备购置费=设备原价+设备运杂费33.国产标准设备的原价一般是指设备制造厂的交货价34.设备运杂费的构成是运费、装卸费、仓库保管费35.对部分进口设备应征收消费税，计算公式为应纳消费税额=（到岸价+关税）/（1消费税税率）消费税税率36.采用港船上交货价（FOB）是我国进口设备采用最多的一种货价,卖方的责任是负责办理出口手续，并将货物运装上船37.进口设备
9、到岸价中的货价一般指装运港船上交货价（FOB）38.国产非标准设备的原价不包括营业税，因为该设备作为生产产品只征增值税而不征营业税39.增值税的组成计税价格是作为到岸价中增值税的计算基础,而不属于到岸价40.CIF价、运费、保险费在内价、关税完税价格属到岸价41.废品损失费是国产非标准设备原价的组成部分，而不包括设备运杂费42.国产非标准设备的原价的计算方法主要有成本计算估价法、分部组合估价法和综合估价法43.进口设备交货方式可分为内陆交货、目的港交货和装运港交货三类，而装运港交货方式是我国最常用的44.组成计税价格应包括关税完税价格、关税和消费税工程建设其他费用45.工程建设其他费用=土地使
10、用费+与项目建设有关的费用+与未来企业生产经营有关的费用46.土地使用费含： 农用土地征用费、国有土地使用费47.城市土地的出让和转让可以采取协议、招标、公开拍卖等方式48.土地使用权出让金是指建设项目通过土地使用权的出让方式,取得有限期的土地使用权，按照规定支付的费用49.与项目建设有关的其他费用=建设单位管理费+建设单位临时设施费+勘查设计费+研究试验费+工程监理费+工程监理费+工程保险费+引进技术和进口设备其他费用+环境影响评费+劳动安全卫生评价费+工程质量监督费+特殊设备安全监督检验费+市政公用设施建设和绿化补偿费50.与未来企业生产经营有关的费用=联合试运转费+生产准备费+办公和生活
11、家具购置费51.建设单位管理人员工资应计入建设单位经费52.联合试运转费是进行整个车间的负荷或无负荷试运转时发生的费用大于试运转收入的亏损部分53.供电贴费属于工程建设其他费用54.土地征用及迁移补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补偿费，水利水电工程的水库淹没处理补偿费55.勘察设计费属工程建设其他费用56.材料检验试验费是属于工程建设其他费用中的研究试验费，不计入材料的预算价格57.建设单位的工程招标费是建设单位经费的组成部分，应计入建设单位管理费58.在工程建设期间，建设单位所需的临时设施费（包括临时宿舍和办公室等）是属于工程建设其他费59
12、.新建项目为保证筹建设工作正常进行所需办公设备和生活家具的购置费，作为建设单位开办费，应计入建设单位管理费预备费60.预备费=基本预备费+工程造价价差预备费（涨价预备费）61.在批准的初步设计范围内，设计变更、局部地基处理等增加的费用计入基本预备费62.基本预备费是指在初步设计及设计概算范围内难以预料的工程费用63.涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用固定资产投资方向调节税建设期利息64.建设期贷款利息是单列的建设项费用的构成部分，但不列入工程建设其他费用之中经营性项目铺底流动资金建设项目投资估算1.投资决策过程投资估算阶段划分投资估算误差率规划阶段3
13、0项目建议书阶段（初步可行性研究)20%可行性研究阶段10评审阶段10%2.项目建议书（初步可行性研究）阶段的投资估算,其误差率应控制在203.可行性研究阶段的投资估算，其误差率应控制在104.投资估算的编制深度，应与项目建议书和可行性研究报告的编写深度相适应5.静态投资包括：建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费动态投资包括:建设期价差预备费、固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息6.静态投资的估算可以采用朗格系数法、生产能力指数法、设备与厂房系数法和主要车间系数法等等多种7.静态投资的估算一般以开工前一年为基准年8.涨价预备费的计算依据是建设期各年的计划投资9.朗
14、格系数是指总建设费用与设备费用之比10.朗格系数法估算拟建项目投资额的基础是主要设备费用D=（1+Ki)KcCKi、Kc为估算系数，C为主要设备费用11.生产能力指数法估算公式 C2=C1（A2/A1）nf12.动态投资的估算中,价差预备费的估算方法:P38例题13.铺底流动资金估算一般是采用分项详细估算法和扩大指数估算法;分项详细估算法准确度高14.项目投产后发生的流动资金属于永久性流动资产投资15.投资估算时对项目可行性提出结论性意见是在详细可行性研究阶段16.建设项目可行性研究报告是可用于向银行借贷的依据初步设计所设计概算是作为编制施工图预算的依据施工图设计阶段施工各预算是实行招投标的重
15、要依据招投标阶段的合同是作为工程结算的依据17.从投资费用的角度看,工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用建设项目设计概算的编制1.建设项目总概算包括单项工程综合概算、工程建筑其他费用概算、还有预备费、投资方向调节税和建设期贷款利息等费用组成2.采用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算采用三阶段设计的，技术设计阶段必须编制修正概算3.编制设计概算必须在初步设计阶段完成4.设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设项目总概算三级5.设计概算只分为单位工程、单项工程和建设项目总概算，而不再细分为分部、分项工程概算6.设计阶段是控制工程造价的关键阶段7
16、.控制概算的重要依据是投资估算8.在项目建议书和可行性研究阶段要进行投资估算9.在项目初步设计阶段要进行设计总概算10.编制设计概算的主要方法有扩大单价法、概算指标法和类似工程预算法11.初步设计深度不够的大型工程，不宜采用计算主要工程量、套用定额单位和计算多项费用的方法来编制概算，只能采用类似工程预算、概算指标和套用技术经济指标的方法编制概算12.当初步设计达到一定深度且建筑结构比较明确时，编制建筑工程概算可采用概算定额法13.建设项目总概算中的工程监理费属于工程建设其他费用概算14.设计概算中的单项工程概算可分为建筑工程概算和设备及安装工程概算15.单项工程综合概算是由建筑工程概算和设备及
17、安装工程概算汇总而成的,当不编总概算时还应包括工程建设其他费用16.土建工程概算是属于单位工程概算17.土建工程概预算的编制方法一般是计算工程量、套用定额单价和计算各项费用18.照明工程概算和给排水管道工程概算属于建筑单位工程概算19.通风空调工程概算、机械设备安装工程概算和通信设备安装工程概算属于设备及安装单位工程概算20.预算定额是施工定额的综合扩大它保留了10%的合理幅度差21.概算定额是预算定额的综合扩大它保留了5%的合理幅度差22.在工业建设项目中设备及工器具购置费约占固定资产投资的60-70以上23.安装费=设备吨重每吨设备安装费指标;或安装费=设备原价安装费率施工图预算的编制1.
18、施工图预算是施工图设计预算的简称，又叫设计预算.它是由设计单位根据施工图设计图纸、现行预算定额、取费标准和地区人工、材料、机械台班的预算价格编制和确定的造价文件2.施工图预算的编制方法有单价法和实物法3.市场经济下预算编制方法是实物法4.用实物法编制施工图预算的步骤为:收集资料、熟悉图纸定额、计算工程量、套用定额、求分项人工材料耗量、按当地价计算费用、取费计算及汇总造价、复核、编制说明填写封面5.采用单价法和实物法编制施工图预算的主要区别是计算直接费的方法不同工程量清单计价1.招标人提供工程量清单，投标人依据工程量清单与拟建工程的施工方案,自主报价2.工程量清单提供公开公正公平的基础，是支付工
19、程进度款和办理竣工结算的依据，是调整工程量、进行工程索赔的依据3.工程量清单包括：封面、填表须知、总说明书分部分项工程量清单措施项目清单其他项目清单零星工作项目表4.分部分项工程量清单为不可调整的闭口清单，投标人不允许做任何更改变动，如果认为清单内容有不妥或遗漏，只能通过质疑的方式,由招标人请清单编制人作统一的修改、更正5.分部分项工程量清单的项目编码：19位按计价规范，1012位根据拟建项目的工程量清单项目名称由编制人设置6.措施项目清单为可调整清单,投标人对招标文件中的项目可以做变更和增减，清单一经报出,即被认为是包括了所有应该发生的措施项目的全部费用7.措施项目清单中的通用项目：环境保护
20、、文明施工、安全施工、临时设施、夜间施工、二次搬运、大型机械设备进出场及安拆、混凝土、钢筋混凝土模板及支架、脚手架、已完工程及设备保护、施工排水、降水8.措施项目清单中的专业项目：装饰装修、市政工程等9.措施项目清单参考施工组织设计可以确定：环境保护、文明安全施工、临时设施、材料二次搬运 参考施工方案可以确定:大型机械设备进出场及安拆、混凝土、钢筋混凝土模板及支架、脚手架、施工排水、降水、垂直运输机械、组装平台10.其他项目清单包含:招标人部分(预留金+材料购置费）、投标人部分（总承包服务费+零星工作费)11.其他项目清单中的招标人部分不得随意改动，投标人部分中，不得随意改动招标人填写的项目和
21、数量且必须进行报价,但可自行增加列项12.工程量清单计价包括:分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金13.综合单价=人工费+材料费+机械使用费+管理费+利润14.单位工程造价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金15.工程量清单由招标人填写、签字、盖章16.零星工作项目费应根据零星工作项目计价表建设项目经济评价和主要经济指标1.一般工程建设项目的经济评价分为财务评价、国民经济评价和社会评价三个层次2.财务评价分为企业财务评价和国家财务评价3.国民经济评价主要是用于交通运输项目、大型水利水电项目、国家战略性资源开发项目等建设项目4.社会评价适用于社会效益显著，社会风险较
22、大的建设项目，如大型水利枢纽项目等5.项目财务评价依据现行市场价格体系6.财务内部收益率FIRR是评价项目盈利能力的主要动态指标；财务内部收益率应大于或等于部门（行业）发布规定或者由评价人员设定的财务基准收益率（ic）,即FIRRic7.财务净现值FNPV应大于等于零，表明项目的盈利能力超过或达到部门规定的基准收益率8.投资回收期PtPcPt=累计净现金流量开始出现正值的年份-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量(P102例题）9.流动比率反映项目偿还流动负债能力,速动比率反映项目快速偿付流动负债能力建筑工程技术经济指标及部分建筑材料价格1.使用面积=居住面积+辅助面积居住面积系数=
23、标准层的居住面积建筑面积，50为佳辅助面积系数=标准层的辅助面积使用面积，一般在20%27结构面积系数=墙体等结构所占面积建筑面积，一般在20左右2.人口毛密度=居住总人口居住区用地面积人口净密度=居住总人口住宅用地面积住宅建筑套毛密度=住宅建筑套数居住区用地面积住宅建筑套净密度=住宅建筑套数住宅用地面积住宅面积毛密度=住宅建筑面积居住区用地面积住宅面积净密度=住宅建筑面积住宅用地面积住宅面积毛密度=各类建筑的建筑面积之和居住区用地面积，亦称为容积率3.在衡量小区规划设计中公共建筑系数指标，主要是小区总占地面积和公共建筑用地面积的技术经济指标4.民用建筑土建工程中建筑与结构的造价比结构类型建筑
24、造价：结构造价一般砖混结构3。5:6.5一般框架结构4：6略高标准框架结构56:545.住宅建筑中各单位工程造价比单位工程名称造价比率（）多层高层土建工程81.282.480。0-81。6电气工程5.2-5。62。0-3。06.公用建筑中各单位工程造价比单位工程造价比（）土建工程6566电气工程12-147.土建工程直接费中人工、材料、机械费构成比项目名称构成比例（)人工费10-15材料费7080机械使用费5108.多层建筑层高不同对土建工程造价的影响层高（m）3。64。2造价比（）1001089.吊顶材料价格最低的是纸面石膏板10.在一般民用建筑造价中，土建工程与安装工程(含水电暖等）的比例
25、约为6580%：2035%11.普通住宅中各种楼板结构的单方造价：12.预制圆孔板74。62元/M2;预制槽形板141.42元/M2；预制大楼板193.77元/M2;C30平板100厚现浇板67。26元/M2；13.一般住宅单元34个住宅单元，房屋长度为60-80米较为经济14.在矩形住宅建筑设计中，从技术角度看，长宽比为2：1是最佳（最经济）15.防火门、隔音门、冷藏门和钢卷帘门中钢卷帘门造价最贵16.对多跨厂房,当跨度不变时，中跨越多越经济17.在公用建筑中采用多层住宅，可以节约用地、降低造价和使用费用18.在一般民用建筑的土建造价中材料费约占直接费的70-8019.窗的价格为实腹中空玻璃
26、保温窗702元/M2;空腹中空玻璃保温窗549元/M2铝合金中空玻璃窗698。7元/M2；铝合金平开窗带纱为606元/M220.每立方米C20混凝土的水泥用量为330kg21.北方地区各层砖混结构办公楼的楼地面净面积（不含楼梯面积）约占建筑面积的7022.白水泥水刷石、剁假石、贴玻璃锦砖、贴面砖中，贴面砖最贵23.水泥花砖、白锦砖、预制白水泥水磨石、抛光通体砖中，水泥花砖面层单价最低24.空腹钢窗、实腹钢窗、铝合金推拉窗、铝合金平开窗中，铝合金平开窗在单层外开窗中是最贵25.在全国多层砖混结构非商品房住宅楼平均每平方米建筑面积的单方造价（含土建、水、暖、电)约为400-500元/M226.在工
27、程项目投资估算中，建筑标准高，投资基数大，建筑容积率高的项目，其室外总图工程的投资比例一般可按建筑安装工程总投资的1015%计列27.高级旅馆建筑中,机电设备的造价比例最大28.高层住宅建筑中,电梯的造价占总造价的比例为8929.土建工程直接费中,人工费约占1015%30.多层建筑物因为层数不同，土建造价比相对不同,若1层建筑造价比为100,则4层的多层建筑物造价最低建筑面积计算规范1.单层建筑物高度在2。2m及以上者应计算全面积，高度不足2.2m者应计算1/2面积2.利用坡屋顶内空间时净高超过2。1m的部位应计算全面积，净高在1。2m至2.1m的部位应计算1/2面积，净高不足1。2m的部位不
28、应计算面积3.多层建筑物的二层及以上应按外墙水平面积计算建筑面积4.当外墙为非垂直墙面向内倾斜时，按离地面楼面以上2.2米处的外墙结构的外围水平投影计算面积，若外墙向外倾斜超出底板外沿时，按底板投影计算面积5.住宅阳台无论其封闭、凹凸于否，均按其外围水平投影面积一半计算6.临街楼房、挑廊下作为公共道路街巷通行的底层部分不计算建筑面积7.地下室、半地下室、包括相应的有永久顶盖的出入口，按其外墙上口（不包含采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积，层高不足2.2m者应计算1/2面积8.有永久性顶盖无围护结构的架空走廊,按其结构底板水平面积的1/2计算
29、9.有围护结构的架空通廊按其水平投影面积计算建筑面积10.无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积11.能正常利用的变形缝均按自然层计算面积12.地下室的采光井（窗井)不计建筑面积13.舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积计算,层高2.2m及以上计算全面积,2.2米以下计算1/2面积14.有永久性顶盖无围护结构的场馆看台按其顶盖水平投影面积的1/2计算15.建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,层高2。2m及以上计算全面积,2.2米以下计算1/2面积16.建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算面积17.雨
30、篷结构的外边线支外墙结构变现的宽度超过2.1m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算18.有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算19.有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算20.高低连跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积,其高低跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内21.建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积22.建筑物内的变形缝，因肝气自然层合并在建筑物面积内计算23.坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的,层高2。2m及以上计算全面积，2。2米以下计算1/2面积24.坡地建筑物利用吊脚做架空层，设计加以利用时，按利用部位的1/2计算面积,不利用时不计算6.2建筑施工（38）砌体工程1.砖在砌筑前一天必须浇水润砖，普通砖及空心砖，其含水率控制在10-15为宜2.砂浆分为水泥砂浆、石灰砂浆和混合砂浆3.水泥砂浆和强度大于或等于M5的水泥混合砂浆其砂的含泥量不得大于5%，M5以下不得大于104.石灰膏熟化时间为15天5.砌砖工程中，砂子是中砂，砂子的含泥量不允许超过56.水泥的品种与标号符合砌筑砂浆试配单的要
