1、阳江市市区国有农用地基准地价成果征求意见稿阳江市市区国有农用地基准地价成果（征求意见稿）阳江市国土资源局二一八年十月目录1 工作范围及基准地价内涵 11.1 工作范围 11.2 国有农用地基准地价内涵 32 阳江市市区国有农用地基准地价成果 52.1 耕地级别价 52.2 园地级别价 52.3 林地级别价 62.4 坑塘水面级别价 72.5 滩涂级别价 73 基准地价修正体系 83.1 宗地地价影响因素及其权重 83.2 地价影响因素修正幅度 113.3 基准地价修正系数表 113.4 使用年期修正 353.5 宗地地价评估 373.6 国有农用地用途修正 391 工作范围及基准地价内涵1.1
2、 工作范围根据广东省国有农用地基准地价评估指导意见，阳江市市区国有农用地基准地价编制的工作范围为：阳江市市区现有的国有农用地和国有宜农未利用地，包括辖区内各种农垦农场、华侨农场、国有林场、国有未利用地、耕地后备资源，以及其他国有农用地进行国有农用地基准地价编制。本次工作范围包括阳江市市区所有国有农用地及宜农未利用地，总面积为224228亩，其中耕地面积为16736.75亩，园地面积为15405.27亩，林地面积40788.51亩，草地面积为1233.54亩，水域及水利设施用地面积为148969.52亩，其它农用地面积为1094.41亩。 本次公布基准地价用地类型为国有农用地，地类划分标准参照土
3、地利用现状分类（GB/T21010-2007）、土地利用现状分类（GBT 21010-2017）与阳江市市区实际地类分布情况及基准地价应用现实需求，定为耕地、园地、林地、坑塘水面、滩涂五类。表1-1-1 阳江市市区国有农用地基准地价土地用途分类表一级类二级类地类含义耕地水田指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。水浇地指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。旱地指无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生家作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地。园地果园指种植果树的园地。茶园指种植茶树的园地。
4、其他园地指种植桑树、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地。林地有林地指树木郁闭度0.2的乔木林地，包括红树林地和竹林地。灌木林地指灌木覆盖度40%的林地其他林地包括疏林地（指树木郁闭度0.1、0.2的林地）、未成林地、迹地、苗圊等林地。水域及水利设施用地（坑塘水面）坑塘水面指人工开挖或天然形成的蓄水量10万m3的坑塘常水位岸线所围成的水面。水域及水利设施用地（滩涂）沿海滩涂指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮侵地带。包括海岛的沿海滩涂。不包括已利用的滩涂。内陆滩涂指河流、湖泊常水位至洪水位间的滩地；时令湖、河洪水位以下的滩地；水库、坑塘的正常蓄水位与洪水位间的滩地。包括海岛的内陆滩地
5、。不包括已利用的滩地。1.2 国有农用地基准地价内涵本次国有农用地基准地价内涵：是指在一定标准耕作制度、农田基本设施状况和正常年景条件下，根据阳江市市区国有农用地自然、社会经济等因素，对同一级别内大宗作物所能达到的国有土地使用权价格，又是一种国有农用地质量价格。评估对象主要指耕地、园地、林地、坑塘水面和滩涂，具体如下： （1） 价格类型国有农用地基准地价为地面地价。（2） 评估基准日评估基准日为2017年12月1日。（3） 基本设施状况耕地：基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施（旱地无灌溉设施，具备一定的排水条件）及田间机耕道路体系
6、。园地：基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施。林地：基本设施状况为宗地红线外“一通”（通路），红线内场地不平整，开发程度设定为不具备基本的灌排设施。坑塘水面：基本设施状况为宗地红线外“三通”（通路、排水、通电），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施。滩涂：基本设施状况为宗地红线外“一通”（通路），红线内场地不平整，开发程度设定为不具备基本的灌排设施。（4） 土地使用期限土地使用期限设定为50年。（5） 土地使用权类型国有农用地出让使用权。（6） 标准耕作制度耕地：水田种植“早稻-晚稻”，旱地种植“花生-秋甘薯”，一年两
7、熟制。园地：种植“荔枝、龙眼”等多年生果树。林地：种植可收益的 “桉树、杉树、松树”等多年生用材林。坑塘水面：养殖可收益的 “四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。滩涂：养殖可收益的 “四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。表1-1-2 国有农用地基准地价内涵表 土地用途 项目 耕地园地林地坑塘水面滩涂估价期日2017年12月1日基本设施状况两通两通一通三通一通法定使用年期50年50年50年50年50年土地使用权类型国有农用地出让使用权标准耕作制度水田种植“早稻-晚稻”，旱地种植“花生-秋甘薯”，一年两熟制。种植“荔枝、龙眼”等多年生果树。种植可收益的 “桉树、杉树、松树”
8、等多年生用材林。养殖可收益的 “四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。养殖可收益的 “四大家鱼（青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼）”等淡水鱼类。2 阳江市市区国有农用地基准地价成果2.1 耕地级别价表2-1-1 国有农用地耕地级别分布表耕地级别级别价（元/m2)所含街道、镇、林农场所含行政村、社区、坐落单位一级67.11岗列街道岗列十里农场双捷镇红十月农场二级53.97岗列街道岗列农场双捷镇红十月农场、阳江林场(双捷镇)三级46.93白沙街道阳江林场(白沙街道办)、白沙办事处岗列街道北山林场、市林科所平冈镇平冈镇政府双捷镇红十月农场、茶水村、阳江林场(双捷镇)、长坑村四级39.89白沙街道阳江
9、林场(白沙街道办)平冈镇平冈农场双捷镇红十月农场、双捷镇林场、阳江林场(双捷镇)闸坡镇观堂村、麻礼村、山白村、闸坡镇政府2.2 园地级别价表2-2-1 国有农用地园地级别分布表园地级别级别价（元/m2)所含街道、镇、林农场所含行政村、社区、坐落单位一级53.07白沙街道阳江林场(白沙街道办)、石河水库管理所岗列街道岗列农场、北山林场、市林科所平冈镇良朝村双捷镇红十月农场二级45.99白沙街道阳江林场(白沙街道办)、石河水库管理所岗列街道市林科所、北山林场双捷镇红十月农场、双捷镇林场、阳江林场(双捷镇)三级39.31白沙街道阳江林场(白沙街道办)双捷镇红十月农场、双捷镇林场、阳江林场(双捷镇)四
10、级31.45白沙街道阳江林场(白沙街道办)双捷镇红十月农场、双捷镇林场2.3 林地级别价表2-3-1 国有农用地林地级别分布表林地级别级别价（元/m2)所含街道、镇、林农场所含行政村、社区、坐落单位一级25.07白沙街道白沙办事处、阳江林场(白沙街道办)城东办事处城东办事处岗列街道北山林场、岗列十里农场、南排村、市林科所双捷镇红十月农场闸坡镇闸坡镇政府二级21.62白沙街道阳江林场(白沙街道办)、石河水库管理所岗列街道北山林场、市林科所平冈镇元头村双捷镇红十月农场、阳江林场(双捷镇)闸坡镇闸坡镇政府三级18.17白沙街道白沙办事处、阳江林场(白沙街道办)埠场镇那蓬村岗列街道北山林场、马曹村、坪
11、郊村、市林科所、奕垌村平冈镇平冈镇政府、廉村村双捷镇红十月农场、双捷村、双捷镇林场、阳江林场(双捷镇)闸坡镇北极村、观堂村、闸坡镇政府四级13.63白沙街道石河水库管理所、阳江林场(白沙街道办)岗列街道随垌村闸坡镇丹济村、海陵镇海岛、新盐村、闸坡镇政府2.4 坑塘水面级别价表2-4-1 国有农用地坑塘水面级别分布表坑塘水面级别级别价（元/m2)所含街道、镇、林农场所含行政村、社区、坐落单位一级72.19岗列街道北山林场、岗列村、市林科所平冈镇平冈农场二级60.16白沙街道白沙办事处、石河水库管理所、阳江林场(白沙街道办)岗列街道岗列农场南恩办事处南恩办事处平冈镇平冈镇政府、平冈农场双捷镇红十月
12、农场三级52.31白沙街道阳江林场(白沙街道办)平冈镇平冈农场双捷镇红十月农场、双捷镇林场、阳江林场(双捷镇)闸坡镇闸坡镇政府四级39.23平冈镇平冈农场双捷镇红十月农场闸坡镇山白村2.5 滩涂级别价表2-5-1 国有农用地滩涂级别分布表滩涂级别级别价（元/m2)所含街道、镇、林农场所含行政村、社区、坐落单位一级21.23埠场镇端逢村、那蓬村、山外西村城西街道碧桥村、冲表村、第一埒村、龙湾村、麻布演村、阮东村、阮西村、三江村岗列街道大朗村、司朗村平冈镇东一村、东二村、平冈镇政府、沙头垄村闸坡镇观堂村二级18.43白沙街道地美村、埠头村、福岗村、岗新村、麻桥村、石河村、阳江林场(白沙街道办)埠场
13、镇埠场居委会城西街道华龙村、津朗村、山津村岗列街道对岸村、龙涛村、那格村、三洲村、四围村平冈镇廉村村、平冈镇政府双捷镇康州村、朗东村、坭湾村闸坡镇北极村、丹济村、观堂村、南村村、平兰村、石塘村、下朗村、闸坡镇海岛三级14.74白沙街道石河水库管理所埠场镇埠场镇海岛、南埠村、山外东村平冈镇东二村、大魁村双捷镇双捷村闸坡镇北汀村、丹济村与南村村争议地、海陵镇海岛、麻礼村、那拿村、平章村、山白村、石塘村、新盐村、雪流村、闸坡镇政府3 基准地价修正体系为更好地发挥基准地价的作用，需分析基准地价与宗地地价的相关关系，编制基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正体系，从而可以在国有农用地分等定级的基础
14、上，根据待估宗地各影响因素的情况，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对宗地价格的需求。3.1 宗地地价影响因素及其权重建立基准地价修正体系，应首先根据当地的具体情况确定影响地价的因素，然后确定各级土地内地价影响因素的修正幅度，计算各因素的修正系数。不同用地类型，其影响因素的选择也不同，本次国有农用地估价，组织专家以特尔菲法，在对分等因素、定级修正因素综合分析的基础上，确定了国有农用地地价的影响因素及其权重。不同用地类型其各个因素因子的权重如表3-1-1表3-1-5所示。表3-1-1 影响耕地宗地地价的因素及其权重因 素因 子权 重自然因素地形状况田面坡度5.85坡度
15、5.19土壤条件表层土壤质地6.31剖面构型6.59土壤有机质含量7.61土壤pH值5.5有效土层厚度5.07水利状况地下水位3.87水质5.81区位因素区位条件中心城镇影响度5.91农贸市场影响度3.7交通条件道路通达度5.5对外交通便利度3.59经济因素基础设施灌溉保证率5.41排水条件5.2田间路密度2.28耕作便利条件田块形状3.5耕作距离3.1资源状况人均耕地3.22土地利用土地现状3.3土地用途分区3.49合 计100表3-1-2 影响园地宗地地价的因素及其权重因 素因 子权 重自然因素地形状况坡度6.29土壤条件表层土壤质地8.11土壤有机质含量9.72土壤pH值8.79有效土层
16、厚度7.6水利状况地下水位5.19水质6.3区位因素区位条件中心城镇影响度7农贸市场影响度6.21交通条件道路通达度6.09对外交通便利度4.5经济因素基础设施灌溉保证率6.31排水条件4.9耕作便利条件耕作距离5.3土地利用土地利用方式4.19土地用途分区3.5合 计100表3-1-3 影响林地宗地地价的因素及其权重因 素因 子权 重自然因素地形状况坡度6.08土壤条件表层土壤质地8.2土壤有机质含量8.28土壤pH值10.82有效土层厚度8.53水利状况地下水位4.58水质5.51区位因素区位条件中心城镇影响度7.48交通条件道路通达度7.71对外交通便利度6.31经济因素基础设施灌溉保证
17、率7.2排水条件4.49耕作便利条件耕作距离6.6土地利用土地用途分区8.21合 计100表3-1-4 影响坑塘水面宗地地价的因素及其权重因 素因 子权 重自然因素地形状况坡度5.81土壤条件表层土壤质地9.41土壤有机质含量9.79土壤pH值9.59水利状况地下水位6.2水质9.7区位因素区位条件中心城镇影响度7.62农贸市场影响度6.49交通条件道路通达度7.52对外交通便利度5.67经济因素基础设施排水条件5.39田间路密度4.6耕作便利条件耕作距离5.19土地利用土地用途分区7.02合 计100表3-1-5 影响滩涂宗地地价的因素及其权重因 素因 子权 重自然因素地形状况坡度6.69土
18、壤条件表层土壤质地9.29土壤有机质含量10.76土壤pH值9.43水利状况地下水位6.22水质11.11区位因素区位条件中心城镇影响度8.58交通条件道路通达度11.12 对外交通便利度9.9经济因素基础设施排水条件6.51土地利用土地用途分区10.39合 计1003.2 地价影响因素修正幅度计算各地价影响因素修正幅度是以各基准地价区片为单位，用各评估单元的土地单价减去该级别的基准地价，得到上调或下调的幅度。上调或下调幅度的计算公式为：F1(Inh-Ilb)/Ilb100% F2(Ilb-Inl)/Ilb100% 式中：F1基准地价上调最大幅度；F2基准地价下调最大幅度；Ilb基准地价；In
19、h基准地价区片内土地价格的最高值；Inl基准地价区片内土地价格的最低值。3.3 基准地价修正系数表根据前面确定的宗地地价影响因素的权重，计算各因素的修正系数，计算公式如下：F1i=F1Wi F2i=F2Wi 式中：F1i ：某一因素的上调系数； Fi：某一因素的下调系数；Wi：某一因素对宗地地价的影响权重。以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣编制各级别修正系数说明表及基准地价修正系数表。表3-3-1 耕地宗地地价影响因素指标说明
20、表 因素指标数 因素体系优较优一般较劣劣因素指标因素指标因素指标因素指标因素指标自然因素地形状况田面坡度225588151525坡度225588151525土壤条件表层土壤质地壤土粘土砂土剖面构型通体壤、壤粘壤砂粘粘、壤粘粘、粘砂粘、通体粘砂粘砂、壤砂砂粘砂砂通体砂土壤有机质含量3.03.0-2.02.0-1.00.6-1.00.6土壤PH值6.0-7.95.5-6.05.0-5.54.5-5.04.5， 7.9有效土层厚度10060-10030-6030水利状况地下水位6030-6030水质类水质类水质、类水质类水质劣类水质区位因素城镇影响一级城镇0400040008000800012000
21、120002000020000二级城镇02000200040004000600060001000010000三级城镇010001000200020003000300050005000农贸市场影响一级市场01092.751092.752185.52185.53278.253278.2543714371二级市场013931393278627864179417955725572交通条件道路条件一级道路0331533156630663099459945132603260二级道路01312.51312.5262526253937.53937.552505250三级道路0877.5877.51755175
22、52632.52632.535103510高速路口阳江高速路口082508250165001650024750247503300033000其他高速路口057505750115001150017250172502300023000火车站082508250165001650024750247503300033000港口阳江港0425042508500850012750127501700020000闸坡港050005000100001000015000150002000020000经济因素基础设施排水条件健全一般无灌溉保证率充分满足基本满足一般满足无灌溉条件田间路密度0.250.150.250.0
23、50.150.0010.050耕作便利条件田块形状规则较规则不影响生产轻微影响生产影响生产耕作距离0202040406060100100资源状况人均耕地0.3亩0.3-0.5亩0.5-0.7亩0.7-1.0亩1.0亩土地利用土地现状水田水浇地旱地土地用途分区生态安全控制区基本农田保护区一般农用地其他用地区城镇建设用地区、村镇建设用地区表3-3-2耕地基准地价修正系数表（一级）耕地级别一级地等优较优一般较劣劣因 素因 子 % 权重3.02 1.51 0.00 -2.51 -5.02 自然因素地形状况田面坡度5.850.1767 0.0883 0.0000 -0.1468 -0.2937 坡度5.
24、190.1567 0.0784 0.0000 -0.1303 -0.2605 土壤条件表层土壤质地6.310.1906 0.0953 0.0000 -0.1584 -0.3168 剖面构型6.590.1990 0.0995 0.0000 -0.1654 -0.3308 土壤有机质含量7.610.2298 0.1149 0.0000 -0.1910 -0.3820 土壤pH值5.50.1661 0.0831 0.0000 -0.1381 -0.2761 有效土层厚度5.070.1531 0.0766 0.0000 -0.1273 -0.2545 水利状况地下水位3.870.1169 0.0584
25、 0.0000 -0.0971 -0.1943 水质5.810.1755 0.0877 0.0000 -0.1458 -0.2917 区位因素中心城镇影响度一级城镇2.80.0846 0.0423 0.0000 -0.0703 -0.1406 二级城镇20.0604 0.0302 0.0000 -0.0502 -0.1004 三级城镇1.110.0335 0.0168 0.0000 -0.0279 -0.0557 农贸市场影响度一级市场2.50.0755 0.0378 0.0000 -0.0628 -0.1255 二级市场1.20.0362 0.0181 0.0000 -0.0301 -0.0602 交通条件一级道路30.0906 0.0453 0.0000 -0.0753 -0.1506 二级道路1.80.0544 0.0272 0.0000 -0.0452 -0.0904 三级道路0.70.0211 0.0106 0.0000 -0.0176 -0.0351 高速路口1.20.0362 0.0181 0.0000 -0.0301 -0.0602 火车站1.20.0362 0.0181 0.0000 -0.0301 -0.0602 港口1.190.0359 0.0180 0.0000 -0.0299 -0.0597 经济因素基础设施排水条件5
