1、北京市房地产开发企业市场结构研究报告doc 20页北京市房地产开发企业市场结构研究报告(doc 20页)北京市房地产开发企业市场结构研究曹敏政1（1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出
2、改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。关键词：房地产开发企业 市场结构 集中度Research of Beijing Real Estate Development Enterprise Market StructureCAOMin-zheng1(1. College of Urban and Environmental Sciences, PekingUniversity, Beijing100871, China)Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly
3、 affects the rationality of the real estate industrys health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by
4、the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low p
5、rofitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Keywords: Real estate development en
6、terprise, market structure, concentration第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102 1 序言北京市房地产开发业在改革开放以后有了飞速的发展。特别是近十年来，北京市房地产开发业取得了飞速发展，成为北京市发展最快的行业之一，市场化、产业化、规模化程度也日益提高。但是在社会经济飞速发展、发展要求不断提高的现在，北京市房地产业存在的诸如开发企业规模结构、市场结构的科学性、合理性等结构矛盾问题，是制约北京市房地产业健康快速发展的障碍。研究北京市房地产开发企业的结构，为北京市房地产业科学的产业结构调整提供研究上的支持就显得尤
7、其重要。2 基本现状2.1 资质数量分布2006年至2009年，北京市房地产开发企业从总量上看，数量波动较大，2007年比2006年企业数量减少了194家，减少幅度达到了6.7%，而从2007年至2008年，企业数量增加了745家，增幅达到了27.7%。而2009年房地产开发企业为3171家，与往年相比有7%的下降。从资质分布上来看，2006年，一级企业数量只占总量的2.15%，二三四级企业数量相当，分别占总量的6%、6.18%和4.41%，暂定资质企业数量占到了总量的81.26%，这也说明了这一时期房地产热吸引了大量的企业进入。这一状况在2007至2008年逐渐平稳，到2008年末，一级至四
8、级开发企业分别占总量的3.41%，7.92%，10.05%以及29.07%，而暂定资质企业比例下降到49.55%。2009年暂定企业数量将为22.2%，四级和一级资质企业的数量增多，比例为33.5%和3.9%。表1 开发企业资质数量分布2006年2007年2008年2009年一级6290117124二级173245272251三级178287345347四级1276329981063暂定234214341701705总计2882268834333171图1 开发企业资质分布数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。2.2 实收资本分布开发企业实收资本总额从2006年的2533.11亿元，增
9、加到2008年的2860.8亿元，增幅达到12.9%。其中暂定资质企业资本比例变动最大，从2006的80.97%下降到2008年的38.74%。至2008年末，一级至四级开发企业实收资本占总体比例分别为15.68%、13.93%，10.48%以及21.18%，从总量上看，具有资质的企业占总资本的比例从2006年的不到20%发展到2008年的超过60%，也是市场逐渐稳定，各种开发企业竞争优胜劣汰的过程。表2 开发企业实收资本情况（亿元）2006年2007年2008年2009年实收资本占总体份额实收资本占总体份额实收资本占总体份额实收资本占总体份额一级146.355.78%336.2815.04%
10、448.6515.68%513.53 19.63%二级194.037.66%308.4113.79%398.4513.93%421.84 16.12%三级96.423.81%194.358.69%299.6910.48%310.83 11.88%四级45.351.79%375.6216.80%605.7821.18%757.30 28.94%暂定2050.9680.97%1021.4645.68%1108.2438.74%612.98 23.43%总计2533.11100.00%2236.12100.00%2860.8100.00%2616.48 100%数据来源：北京统计年鉴2007-201
11、0整理。图2 2009年开发企业实收资本分布各级资质企业的平均实收资本规模在2007年后变动较为平稳。2008年末，一级资质企业平均实收资本为38346万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的38.2%，22.7%，15.9%和17%。市场上仍然存在着大量的小规模企业。2009年的情况是一级资质企业平均实收资本41414万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的40.6%，21.6%，17.2%和21.0%，可以看到二级到暂定资质企业实收资本规模在上升。表3 房地产开发企业平均实收资本（万元）2006年2007年2008年2009年一级23605 37364 38
12、346 41414 二级11216 12588 14649 16806 三级5417 6772 8687 8958 四级3571 5943 6070 7124 暂定8757 7123 6515 8695 图3 开发企业平均实收资本情况（万元）数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。2.3 资产分布资产总额分布的变化，也表现出了近四年房地产开发企业从大量新进企业进入市场到逐渐企稳的过程。2006年暂定资质企业资产占总量的67.49%，行业集中度较低，一级开发企业仅占10.82%。暂定资质企业资产规模为一级的10%左右，小型企业居多，规模较小。2009年，经过两年的发展和优胜劣汰，行业分布有
13、所改善，集中度提高，有实力的企业也从暂定资质晋升到四级或三级。图4 房地产企业晋升变动情况表4 房地产开发企业资产情况（万元）2006年2007年2008年2009年资产总额比例资产总额比例资产总额比例资产总额比例一级1357666810.82%2619418017.25%3365890219.04%4372749323.29%二级1790080114.27%2903998119.12%3352065618.97%3594009219.14%三级66495725.30%148898409.81%1943492211.00%2315751512.33%四级26639512.12%26053364
14、17.16%4212702023.84%5418137128.86%暂定8468435367.49%5567319436.66%4800169227.16%3074770216.38%总计125475345100.00%151850559100.00%176743192100.00%187754173100.00%图5 开发企业资产分布数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。各类企业成长迅速。一级开发企业平均资产增幅较大，从2006年的218979万元增长到2009年的352641万元，增幅达到61%；而四级和三级资质企业由于有大量有实力的暂定资质企业晋升，也带来了平均规模的大幅增长；但
15、总体来说，大型企业的成长与扩张仍然是主要特点。表5 开发企业平均资产（万元）负债率2006年2007年2008年2009年平均资产负债率平均资产负债率平均资产负债率平均资产负债率一级218979 80.83%291046 77.58%287683 73.62%352641 二级103473 79.75%118531 83.01%123238 81.54%143188 三级37357 77.18%51881 81.11%56333 78.10%66736 四级20976 80.27%41224 83.62%42211 81.94%50970 暂定36159 80.57%38824 78.70%2
16、8220 74.77%43614 图6 开发企业平均资产情与负债率数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。目前北京市各类房地产企业，无论是发展较为成熟的一二三级开发企业，还是刚进入市场的低资质的企业，资产负债率都处于80%左右，远远高于一般房地产开发企业60%安全资产负债率的水准。其中只有少数企
17、业的自有资金能达到30%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款，在几乎所有的房地产开发公司的资金来源中，银行贷款占到60%以上，甚至高达80%以上，信贷风险可见一斑。高资产负债率带来抗风险能力的减弱，一旦市场发生剧烈变化，偿债风险与现金流的断裂将会使企业陷入绝境。2.4 利润分布从利润总额来看，2006年，利润主要集中在暂定资质企业，但这是由于新进企业数量巨大，占据了相当部分市场份额。之后几年随着新进企业的减少和各类企业的发展，利润额形成新的分配格局。表6 开发企业利润情况（万元）2006年2007年2008年
18、2009年利润总额比例利润总额比例利润总额比例利润总额比例一级31263720.90%83104329.49%81171626.57%1308891 31.02%二级43530729.10%72581225.76%93285830.53%831472 19.71%三级15619610.44%40754114.46%31467610.30%315311 7.47%四级-18748.8-1.25%31443011.16%82935127.14%1574071 37.30%暂定61052140.81%53927819.14%1666895.46%189850 4.50%总计1495912100.00
19、%2818104100.00%3055290100.00%4219595 100.00%数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。尽管暂定资质企业曾一度占据了市场利润的很大份额，但从个体来看，单个企业的盈利能力仍然较弱。2006-2009年四年中暂定资质企业的利润率始终保持在5%的水平。与同年的其他各类企业相比，盈利能力最弱。其中一二级开发企业的利润率在四年中始终维持在20%以上。世界上一般国家和地区的房地产开发企业利润率基本处在4%-8%的区间内，北京的房地产乃至中国目前的房地产开发业的利润水平远远超过了世界平均水平。图7 开发企业利润情况数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。2
20、.5 从业人员分布从开发企业平均从业人员来看，房地产开发企业普遍人员规模不大。以2009年为例，一级企业从业人员平均为86人，二级企业为67人，三级、四级与暂定资质企业分别为34、25和18人。表7 开发企业从业人数分布2006年2007年2008年2009年从业人员占总体比例从业人员占总体比例从业人员占总体比例从业人员占总体比例一级48476.41%978511.22%1086111.12%1072513.47%二级926912.26%1579118.11%1747717.89%1694121.27%三级60908.06%952410.92%1232912.62%1171014.70%四级3
21、0123.99%1778020.39%2504825.64%2702533.93%暂定5235969.28%3433439.37%3196932.73%1324116.63%总计75577100.00%87214100.00%97684100.00%79642100.00%数据来源：北京统计年鉴2007-2010整理。图8 开发企业平均从业人员从开发企业人均经营情况看，以2009年数据为例，各类企业的人均资本、资产以及利润情况的分布，基本和开发资质等级保持着正相关关系。从规模效应、企业经营管理能力、人力效率来看，目前市场中，仍然是高资质大规模的企业更具有竞争力。表8 开发企业人均经营情况分布（
22、万元）人均实收资本人均占有资产人均利润一级479 4077 122 二级249 2121 49 三级265 1978 27 四级280 2005 58 暂定463 2322 14 总计329 1809 31 3 市场结构分析3.1 市场结构的基本类型产业组织理论中，市场结构概念是用来描述在某一特定市场或产业中，企业与企业之间所构成的市场关系的特征与形式。市场竞争的强弱程度是划分市场组织类型的主要依据，而市场竞争的强弱程度通常依据市场上的企业数量、产品差异、企业对市场价格的垄断程度、企业进入退出行业的难易程度来判别。根据市场竞争强弱的不同，可以把市场划分为这样四种类型：完全竞争市场、垄断竞争市场
23、、寡头垄断市场和完全垄断市场。3.2 市场集中度及其测度方法市场集中度是反映市场竞争和垄断程度的最基本的概念和指标，所以通常用市场集中度来判别市场结构。而测算市场集中度的指标通常有以下几种：（1） 绝对集中率绝对集中度()指标。绝对集中度是指在规模上处于前几位的开发商的有关指标值占整个房地产行业的指标总量的比重。房地产行业某一特定子行业中规模最大的前n家企业的市场份额占整个市场份额的比重。具体计算公式如下： （N为行业内的企业总数）0 1，市场集中率越接近1，意味着前几家企业的市场实力越大，整个市场的垄断程度越高，反之越低。该指标优点是计算简单、可操作性强，但它的缺点一是只反映了前n位企业的总
24、体规模和分布，忽略了其余中小企业的分布状况；二是不能揭示市场中前n位规模最大的企业之间的相对规模和比例；三是难以反映市场容量增长、企业兼并所导致的规模和分布的变动情况。（2） 洛伦兹曲线洛伦兹曲线最早提出用来衡量收入和财富分配的不平等程度。现在已广泛用于收入分配、地区差异、产业集中等诸多领域。洛伦兹曲线的绘制方法是：横轴表示由小到大排列的企业累计数的百分比，纵轴表示这些企业市场份额的累积百分比。这样，洛伦兹曲线可以反映行业内部全部企业的市场规模分布情况。图中的对角线为均等分布线，如果曲线与对角线重合，表明所有企业具有相同的规模。当曲线向右下角凸出的程度越大，表明该行业集中度越高。图9 洛伦兹曲
25、线（3） 赫希曼-赫芬达尔指数（HHI）赫希曼-赫芬达尔指数是指某市场中所有企业的市场占有份额的平方和。具体公式如下：式中，X为产业市场的总规模；为产业中第i位企业的规模；为产业中第i位企业的市场占有率；N为产业内的企业数。HHI指数的取值位于01之间，越趋近于0表示市场竞争程度越高，越趋近于1表示市场垄断程度越高。该指数不受n值选取的影响，克服了绝对集中度(c)无法说明市场上各企业分布状况的不足，能完整反映整个市场的垄断竞争程度。同时，由于平方的放大作用，HHI对规模较大企业市场份额的变化十分敏感，能较好地揭示领先企业对整个行业结构的影响。其缺点是，要想收集市场上所有企业的市场份额信息是非常
26、困难的。影响市场集中度的因素主要有企业规模和市场容量：在市场容量不变的情况下，少数企业的规模越大，市场集中度越高；在企业规模一定的情况下，市场容量的缩小会促进集中度的提高。（4） 勒纳指数行业的垄断程度与利润率存在着密切的联系。一个行业的垄断程度越高，超额利润及利润的数量越大。勒纳指数则用来分析行业的垄断程度。勒纳指数又称价格标高程度，是垄断价格超出边际成本的部分与垄断价格之比。该指数描述了垄断利润的边际量，因此是衡量市场垄断程度的重要指标。勒纳指数越小，那么市场竞争越充分，垄断程度越低。3.3 市场结构分析3.3.1 市场集中度与竞争度分析以北京市2008年的3433家房地产开发企业作为样本
27、，从中进行数据抽样观测，共计抽样52家房地产开发企业进行市场结构分析。其中以开发投资额表示各开发企业规模。A. 绝对集中度以CR10计算，北京前十名的房地产企业份额仅为2.58%-5%。美国最大的房地产开发企业市场份额达到4.9%，前五名的开发企业所占市场份额则是17%，前十强的市场份额达27.3%；而同期的香港地区，前十大开发企业的市场占有率为80%。前三名则超过了50%。可见，北京市房地产企业的市场集中度很低，处于过于分散状态。B. 洛伦兹曲线以抽样样本做开发企业的规模分布，以2006-2008年三年各年完成投资额以及三年累计完成投资额进行市场份额划分，得到规模分布的洛伦兹曲线。从下表可以
28、看出，北京市房地产开发企业的集中度显示前10%的企业占市场份额（以三年累计完成投资）35%左右。表9 开发企业规模分布2006年2007年2008年2006-2008年10.0008 0.0008 0.0033 0.0051 20.0050 0.0113 0.0134 0.0211 30.0137 0.0270 0.0295 0.0474 40.0318 0.0542 0.0586 0.0836 50.0703 0.0937 0.0993 0.1330 60.1331 0.1498 0.1602 0.1990 70.2236 0.2395 0.2491 0.3080 80.3560 0.3812 0.3627 0.4657 90.5303 0.6049 0.5518 0.6538 101.0000 1.0000 1.0000 1.0000 图10 洛伦兹曲线对比美国房地产市场中开发企业的规模分布，其市场集中度显示前10%的企业占总规模的45.705%；对比香港房地产市场，其市场集中度显示前十家企业占据了其市场规模的65%左右，前三甲企业占市场规模的35%-40%。由此看来，目前北京市房地产开发企业的集中度仍然处于较低水平。C. 赫希曼-赫芬达尔指数（HHI）表
