1、房地产估价师房地产估价理论与方法93房地产估价理论与方法-93(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.估价的通俗含义是估计( )的价格或价值。A现有物品 B一般物品 C经济物品 D建筑物品（分数：1.00）A.B.C.D.解析：2.专业房地产估价的核心内容是( )。A一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用B人们关注的主要问题之一C一种商品和资产，成为交易和投资的主要对象D接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断（分数：1.00）A.B.C.D.解析：3.房地产具有供给有限特性，本
2、质上是由( )决定的。A土地总量有限 B规划限制C房地产不可移动 D价值量大（分数：1.00）A.B.C.D.解析：4.房地产估价是评估房地产的( )。A价格 B环境 C价值 D地理位置（分数：1.00）A.B.C.D.解析：5.不属于土地使用权的是( )。A建设用地使用权 B宅基地使用权C土地承包经营权 D租赁权（分数：1.00）A.B.C.D.解析：6.根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指( )。A估价报告使用人 B估价对象权利人C估价利害关系人 D估价委托人（分数：1.00）A.B.C.D.解析：7.最适合用市场法估价的是( )。A用做生产
3、的房地产 B数量较多、可比性好的房地产C出租或营业的房地产 D仅适用于自用的房地产（分数：1.00）A.B.C.D.解析：8.对房地产土地权益状况的描述，主要说明的内容不包括( )。A他项权利设立情况 B房屋所有权状况C出租或占用情况 D土地利用现状（分数：1.00）A.B.C.D.解析：9.房地产价格与家具、机器设备等一般物品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含( )。A都是价格，是价值的货币表现 B都有波动，受供求因素的影响C都是按质论价 D形成的时间都较长（分数：1.00）A.B.C.D.解析：10.从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首
4、先分析将如何影响房地产的( )。A长期趋势 B后期利润C权益 D供给和需求（分数：1.00）A.B.C.D.解析：11.有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含( )。A收益递增递减原理 B利益最大化原理C均衡原理 D适合原理（分数：1.00）A.B.C.D.解析：12.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。A2400 B2580 C2607 D2760（分数：1.00）A.B.C.D.解析：13.房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具
5、有相同的( )。A成交价格 B理论价格 C评估价值 D市场价格（分数：1.00）A.B.C.D.解析：14.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。A2000 B2200 C2400 D2500（分数：1.00）A.B.C.D.解析：15.不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。A交通拥挤 B建筑技术进步C城市规划改变 D自然环境恶化（分数：1.00）A.B.C.D.解析：16.砖混结构二等房屋的残值率一般为( )
6、。A4% B3% C2% D1%（分数：1.00）A.B.C.D.解析：17.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。A高于 B低于C等于 D条件不足，无法确定（分数：1.00）A.B.C.D.解析：18.某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是( )万元。A9 B13 C10 D7（分数：
7、1.00）A.B.C.D.解析：19.某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为( )年。A38 B42 C58 D60（分数：1.00）A.B.C.D.解析：20.某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为( )万元。A351.30 B280.19 C270.78 D277.55（分数：1.00）A.B.C.D.解析：21.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为
8、50年时，则该房地产的价格为( )元/m2。A3800 B4500 C5200 D5600（分数：1.00）A.B.C.D.解析：22.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。A280 B285 C290 D295（分数：1.00）A.B.C.D.解析：23.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为( )万元。A45
9、80 B5580 C6580 D7580（分数：1.00）A.B.C.D.解析：24.运用平均增减量法进行估价的条件是( )。A房地产价格时间序列逐期升高或下降B房地产价格的变动呈现出一定的规律性C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致相同（分数：1.00）A.B.C.D.解析：25.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%
10、，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。A4023.04 B4074.10 C4768.50 D5652.09（分数：1.00）A.B.C.D.解析：26.资本化率是( )的倒数。A毛租金乘数 B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数 D净收益乘数（分数：1.00）A.B.C.D.解析：27.长期趋势法适用的估价对象是( )的房地产。A数量较多 B收益性C价格无明显季节波动 D可比性较好（分数：1.00）A.B.C.D.解析：28.房地产估价的主要难点是( )。A市场行情变化不定B供需变化引起价格变化C房地产价格的影响因素众多且难以准确量化它们对房地产价格的影响D房地产价格的影响因素影响程度不同（
11、分数：1.00）A.B.C.D.解析：29.被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法，即是( )。A路线价法 B市场法 C假设开发法 D收益法（分数：1.00）A.B.C.D.解析：30.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会( )。A上升 B下降 C不变 D升降难定（分数：1.00）A.B.C.D.解析：31.某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与( )万元的资金等价。
12、A2000 B400 C4000 D10000（分数：1.00）A.B.C.D.解析：32.某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为( )万元。A695.83 B681.25 C715.83 D718.75（分数：1.00）A.B.C.D.解析：33.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。A50 B250 C300 D350（分数：1.00）A.B.C.D.解析：34.
13、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。A78% B85% C117% D150%（分数：1.00）A.B.C.D.解析：35.估价时点从本质上讲是由( )决定的。A估价目的 B委托人 C价值类型 D估价师（分数：1.00）A.B.C.D.解析：二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)36.与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。（分数：2.00）A.专业估价要承担法律责任B.专业估价实行有偿服务C.专业估价具有公信力D.专业估价是专业估价机构和非专业估价机构完成的E.专业估价提供的是专业意见解析：37.土地是房
14、地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有( )。（分数：2.00）A.无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B.重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C.考虑建筑物存在对土地价值的影响D.重视土地对建筑物价值的影响E.考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响解析：38.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由( )引起的。（分数：2.00）A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.房地产使用管制改变E.改进物业管理解析：39.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。（分数：2.00）A.充公权B.管制权C.征税权D.出让权E.
15、征收权解析：40.权益状况比较与调整的主要内容包括( )。（分数：2.00）A.土地使用期限B.土地出让方式C.规划条件D.公共设施完备程度E.楼层、朝向解析：41.最高最佳利用必须同时满足的条件包括( )。（分数：2.00）A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.使用上简便E.价值最大化解析：42.会导致房地产当前需求增加的情形有( )。（分数：2.00）A.消费者的收入较高时B.作为房地产替代品的价格较高时C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期未来的房地产价格上升E.消费者对该种房地产的偏好增强时解析：43.成本总结法求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有
16、( )。（分数：2.00）A.单位比较法B.工料测量法C.指数调整法D.成新折扣法E.分部分项法解析：44.某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有( )。（分数：2.00）A.该种房地产的价格水平B.房地产价格与区位关系密切C.相关物品的价格水平D.消费者的收入水平E.消费者的偏好解析：45.补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。( )是需要补地价的主要情形。（分数：2.00）A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.拍卖土地使用权E.改变原土地使用权出让时规定的用途解析：46
17、.收益法中确定资本化率的基本方法有( )。（分数：2.00）A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.收益乘数法E.投资报酬率排序插入法解析：47.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。（分数：2.00）A.待开发房地产的价值B.销售费用C.销售税费D.开发利润E.待开发房地产的取得税费解析：48.运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括( )。（分数：2.00）A.加权平均资本化率B.综合资本化率C.建筑物资本化率D.权益资本化率E.土地资本化率解析：49.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。（分数：2.00）A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方
18、向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降E.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化解析：50.在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者沟通，根据所了解的估价目的、估价对象等情况，从( )等方面，衡量是否承接该估价业务。（分数：2.00）A.是否超出了本机构的业务范围B.是否有良好的关系C.是否与自己有利害关系或利益冲突D.该估价业务的风险程度E.自己的专业能力是否能够胜任解析：三、判断题(
19、总题数：15，分数：15.00)51.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：52.在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：53.在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：54.房地产的经营使用方式主要是销售、出租、营业和自用。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：55.房地产价格实质是房地产权益的价格。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：56.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位
20、关系不大。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：57.交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：58.高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：59.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响一定是不同的。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：60.假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：61.在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格
21、变化的周期长度进行移动平均。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：62.对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化导致房地产价格变动的方向可能是不同的。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：63.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、期房等。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：64.人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：65.房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区的房地产价格一般较低；在下风地区房地产价格一般较高。( )（分数：1.00）A.正确B.错误解析：四、
22、计算题(总题数：2，分数：20.00)66.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。2006年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司2010年10月1日的承担人权益价值(房地产报酬率取8%)。（分数：10.00）_正确答案：(A1=15012210000.70=252(万元)i1=(1+
23、8%)2-1=16.64%带租约期间的权益价值=1072.38(万元)A2=1501210000.7(1+5%)17=288.79(万元)剩余年限的权益价值=1117.60(万元)承租人权益价值=1072.38+1117.60=2189.98(万元)解析：67.某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛
24、坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（分数：10.00）_正确答案：(
25、解：(1)当项目建成毛坯房时的地价：1)该项目开发完成后的价值=800050000=40000(万元)2)销售税费=400006%=2400(万元)3)续建成本建安成本、专业费用和管理费=110050000X(1+6%)(1+3%)=6004.9(万元)销售费用=43%=1200(万元)4)设地价为x万元，则取得税费=4%x得：x=22653.32(万元)(2)当项目建成精装修公寓情形时的地价：1)该项目开发完成后的价值=1000050000=50000(万元)2)销售税费=500006%=3000(万元)3)续建成本建安成本、专业费用和管理费=110050000X(1+6%)(1+3%)=6
26、004.9(万元)装修及其专业费用、管理费用等=80050000=4000(万元)销售费用=50000元3%=1500(万元)4)设地价为x万元，则取得税费=4%x得：x=24722.14(万元)(3)当项目建成宾馆情形时的地价：1)该项目开发完成后的价值=49570(万元)2)销售税费=495706%=2974.2(万元)3)续建成本建安成本、专业费用和管理费=110050000(1+6%)(1+3%)=6004.9(万元)装修及其专业费用、管理费用等=80050000=4000(万元)购置设施设备费用=20050000=1000(万元)销售费用=495703%=1487.1(万元)4)设地价为x万元，则取得税费=4%x得：x=23843.9
