1、陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度项目管理中心2016年1月目 录陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则1附件1 维修人员不当行为处罚标准8附件2 工程维修时间标准10附件3 维修联系单12附件4 质保期内维修任务推进表13附件5 陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施15一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施16二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施20三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施24四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施25五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施26文件名称陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则编制人审核人批准人发布单位工程管理部页 数共5页发布日期201
2、6年1月生效日期 目的作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。 适用范围陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位 名词解释甲方陕西金泰恒业房地产有限公司乙方参建总分包单位总分包单位保修负责人各施工单位指定的保修期内现场负责人监理单位保修负责人监理单位指定的保修期内现场负责人甲方维修工程师甲方在工程保修期内指定的现场负责人第三方维修单位因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位 编制依据合同建设工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法其它国家相关法律法规金泰恒业工程质量维修体系标准文件 一、保修期限及保修范围（一）、保修期限质量保
3、修期从工程竣工备案之日算起，具体为1. 地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限；2. 屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、外门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年；3. 供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期；4. 电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年；5. 装修工程：为2年；6. 建筑保温工程：为5年；7. 其他部分：为2年。8. 针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收合格之日起从新计算。（二）、保修范围：1、 本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围；2、 由于乙方原因造成的工
4、程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。二、保修要求保修实施要求，包括但不限于如下内容：(一) 维修人员管理： 1. 总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；2. 各参建总分包单位、监理单位需以书面形式向我司指定保修负责人，包括如下内容；l 保修负责人姓名 l 公司通讯地址： l 电话/手机： l 电子邮箱： l 传真： 以上内容若有变动需及时书面知会甲方项目部，否则无法联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。3. 保修负责人代表所属单位全面负责保修期内各项保修事务的对接及实
5、施工作，包括：现场保修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修工作联系单领取、保修任务的实施安排、为甲方客户服务中心处理重大投诉、索赔的谈判提供专业技术支持、承担经甲方确认并支付予客户的赔偿款等工作。4. 保修负责人全权代表所属单位处理现场所有事务，不能以任何理由推脱交由公司处理。5. 维修人员现场管理规定：l 维修人员必须在规定或预约的时间内到现场进行相关维修工作。l 维修人员进入业主家中进行维修，应征得业主同意，不得擅自进入，否则一切法律后果由乙方承担。l 进入已装修好的房间（无论客户是否有人在家）必须穿鞋套，严禁脱鞋入户，严禁使用客户的拖鞋、抹布等物品。l 维修过程中，须做好施工作业区内及周边
6、的成品保护，业主家装修、家具或其它设施若由此受损，由乙方承担赔偿责任。l 维修完毕后维修人员必须将施工现场清理干净，不得有任何遗留物（包括灰尘），若在维修区域随地大小便，甲方一次向乙方罚款2000-5000元。l 维修人员在与业主沟通交流时，不得使用不文明、不礼貌的语言，严禁与业主争执或在业主家里与其他人员（包括甲方人员、乙方同事及其他施工单位维修人员）争执。l 若维修事项有争议时，需及时反馈现场维修负责人或甲方现场管理人员，不得擅自向业主讲有损甲方的利益及形象的任何言语，严禁同业主有任何形式的争吵。l 离开维修现场，业主不在时，必须将所有门窗关好，水、电开关关闭。否则由此造成的一切后果由乙方
7、承担。l 甲方组织召开工作会议，乙方相关人员须准时参加，不得迟到或无故缺席。l 维修人员必须服从甲方和物业服务中心的其它各项管理规定。6. 若违反以上1-5条规定，乙方按照200-10000元向甲方支付违约金，相关违约金总额将直接从甲方支付给乙方的任何款项中扣除，无须征得乙方同意。7. 维修人员其他不当行为处罚标准详见维修人员不当行为处罚标准（附件1）。(二) 维修时间要求：1. 发生须紧急抢修事故如渗漏水、给排水、供电设施及线路故障、门窗不能正常开启等影响业主正常生活的情况，乙方接到甲方通知后（以书面、电话或电子邮件为准）须2小时内赶到现场进行维修。2. 具体维修时限以工程维修时间标准（附件
8、2）为准，一般日常问题维修时间为3-7天， 特殊疑难问题由业主、物业、甲方、乙方协商确定。3. 日常常规维修任务，乙方接到甲方的派单后，及时安排维修人员按本协议进行维修，并按甲方指定时间完成维修工作。4. 客户有特殊时间要求的，按客户要求提前电话预约，并安排维修；不能按照客户要求实施的，应在客户要求的时间内主动电话沟通，达成一致，确定具体时间，并按约定时间上门维修；(三) 维修质量要求：1. 乙方维修人员应对每一个维修任务认真履行保修职责，工作内容包括：上门查看、业主沟通、确定方案、过程实施、结果检验、签单确认等。2. 维修方案必须经过甲方维修工程师签字认可方可实施。3. 每个维修联系单维修完
9、成后需经监理维修工程师、甲方维修工程师、业主验收签字，视为该维修项目本次维修完成，所维修项目的保修期限重新由维修合格之日起计算。4. 维修联系单样表见维修联系单（附件3）。(四) 第三方维修：若有下列情况之一发生，甲方将委托第三方施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方承担：l 接到维修通知（以书面、电话或电子邮件为准）拒不接收；l 属于抢修范围，无法联系到保修负责人；l 超过维修时限任未完成维修；l 对同一位置经过两次维修仍未解决问题的；l 因维修人员服务行为造成业主强烈投诉；1. 第三方施工单位维修产生的费用由甲方直接从甲方支付给乙方的任何费用中扣除，无须征得乙方同意。2. 对于涉
10、及结构安全的质量事故，应当按照建设工程质量管理条理的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出维修方案，乙方实施保修。(五) 附件：1、 维修人员不当行为处罚标准2、 工程维修时间要求标准3、 维修联系单4、 质保期内维修任务推进表5、 陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施 陕西金泰恒业房地产有限公司 2016年1月1日附件1 维修人员不当行为处罚标准序号严重程度维修人员过失行为对维修实施方扣款备注1红线区-禁令在业主未留返修钥匙的情况下非法入户（或露台、阳台、屋面、私家花园等）200元/次若由此导致客户索赔或其他法律责任，由维修
11、实施方无条件承担2维修人员在客户家里（或露台、阳台、屋面、私家花园等）留下大小便或其他污物2000元/次若由此导致客户索赔，所有费用由维修实施方无条件承担3维修人员与业主沟通交流时，使用不文明、不礼貌的语言，或与业主争执、争吵500元/次若由此引起客户强烈投诉按实际情况进行处罚4将业主房间（或露台、阳台、屋面、私家花园等）当作材料仓库1000元/次若导致客户索赔，所有费用由维修实施方无条件承担5维修工人在业主房间里面（或露台、阳台、屋面、私家花园等）休息1000元/人.次若导致客户索赔，所有费用由维修实施方承担6未经甲方保修办允许，维修人员承担为业主装修、改造或提供建筑材料、搬运垃圾等有偿服务
12、行为2000元/次禁令：若导致客户索赔或投诉，所有费用由维修实施方承担1黄线区-不得触犯维修人员未按规定或预约的时间内到现场进行相关维修工作100元/次若引起客户强烈投诉或因为延迟维修而导致的额外损失，按实际情况进行处罚2使用客户洗手间或使用客户水龙头搞个人卫生及清洁工具（即使得到客户许可也不允许，洗手除外）200元/人.次若导致客户索赔或投诉，其他所有费用由维修实施方承担3维修过程中，未实施维修作业区内及周边的成品有效保护100元/次业主家装修、家具其它设施若由此受损由维修实施方承担赔偿责任。4维修人员和客户聊与维修无关的话题，打探客户隐私100元/人.次若引起客户强烈投诉按实际情况进行处罚
13、5维修人员使用客户的拖鞋、毛巾等物品100元/人.次即使得到客户同意也不允许6未征得业主同意，维修人员进入业主家中进行维修100元/人.次若导致客户索赔或投诉，其他所有费用由维修实施方承担7在业主家里与其他人员（包括甲方人员、乙方同事及原施工单位维修人员）争执，争吵100元/次8接受客户任何形式的礼品和馈赠，包括饮用水、香烟等100元/次即使客户主动提出也不允许9在业主家中进入非维修施工作业的区域100元/次若导致客户索赔或投诉，其他所有费用由维修实施方承担10维修人员在业主家中，从事与维修工作无关的其它事宜200元/次包括：抽烟、看报、打骂嬉闹等11维修完毕后维修人员未将施工现场清理干净，留
14、有遗留物（包括灰尘）100元/次12维修事项有争议时，维修人员未及时反馈现场维修负责人或甲方现场管理人员100元/次13维修人向业主讲有损甲方的利益及形象的任何言语100元/次14维修工人中途离开维修现场，未提前向客户说明情况100元/次15维修工人离开维修现场，业主不在时，未将所有门窗关好，水、电开关关闭100元/次由此造成的其他一切后果由乙方承担16进入已装修好的房间（无论客户是否有人在家）未穿鞋套，脱鞋入户100元/人.次1黑线区-严格遵守维修人员将在甲方领用的物品丢失50元/次另外需要照价赔偿2维修人员在小区内不统一要求着装、佩带工牌20元/次敞胸、搭肩，工作服不干净、不平整、有油污、
15、破损、褶皱等。3维修人员在小区里面出现不文明现象20元/次.人维修人员在小区穿拖鞋、凉鞋、背心或赤脚、挽胳膊、抽烟、赌博、喧哗打架、语言不文明，在小区内追逐打闹、在维修现场用工具比划、开玩笑等。4乙方维修人员从甲方领用钥匙，未按规定时间归还20元/次视具体情况5维修材料、工具未在指定的地点存放20元/次6维修任务未按指定时间完成，且未提前说明原因50元/次7非作业时间，现场维修人员不在指定区域休息10元/次8甲方保修办公室组织召开工作会议，乙方相关人员迟到或无故缺席50元/次9乙方维修负责人拒签或拖延签收甲方给予乙方的函件、知会等100元/次说明：1. 维修人员过失行为包括但不限于上表所列内容
16、，若维修人员有其他过失行为，甲方将参照以上类似条款进行罚款，若没有类似条款，甲方将根据实际情况进行处罚。2. 以上扣款甲方知会乙方后（包括口头和电话知会）立即生效，并下发扣款通知单，无需征得乙方书面签收意见，即可直接从乙方相关费用中扣除。附件2 工程维修时间标准常见房屋问题维修时限备注裂缝结构类楼板裂缝3天视工程量大小最多可延长至5天柱梁裂缝10天沉降、变形裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天非结构类石材、瓷片面层裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天涂料面层裂缝3-5天砂浆抹灰层裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天砌体裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天构造、节点裂缝5-7天视工程量大小
17、最多可延长至10天沉降裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天空鼓、脱落涂料、瓷片、石材、抹灰3天视工程量大小最多可延长至5天渗漏屋面5-7天视工程量大小最多可延长至10天外墙5-7天视工程量大小最多可延长至7天露台、阳台、花槽等3-5天视工程量大小最多可延长至7天门窗、天窗3天视工程量大小最多可延长至5天厨房、卫生间土建3天视工程量大小最多可延长至5天地下室侧壁、挡土墙渗漏5天视工程量大小最多可延长至7天给水管渗漏管道明装1天管道暗装2-3天包括装修恢复排水管渗漏1天线管渗漏2天设备井预埋套管渗漏1天室外地面冒水3天给排水疏通地漏、洗菜盆、洗手盆下水1天预留水龙头接口漏水1天更堵头1天电气
18、工程线路跳闸、短路、漏电故障1天安装暗线2天维修空气开关、漏电开关等1天维修电源插座、电话插头、按钮开关1天维修灯具1天维修居家对讲系统1天部品部件室外钢制品生锈、脱焊、脱漆2天栏杆划伤、脱漆、生锈2天/户若需更换可延长至5天部品部件门窗类链接件、锁件1天修（换）窗五金1天更换玻璃2-3天更换钢化玻璃可延长至7天更换型材2-3天视具体情况可延长至7天门窗局部脱漆维修1天门窗大面积脱漆维修2-3天入户门油漆、脱皮维修1-2天3天入户门划伤、碰痕1-2天局部、现场维修10天情况严重，需更换或返厂维修入户门变形、起跷1天现场调校5-7天更换或返厂维修入户门五金配件维修、更换1天附件3 维修联系单业主
19、房号联系方式维修类型【】渗漏【】裂缝【】弱电工程维修部位【】三防门【】铝合金/塑钢门窗【】电气工程【】水暖工程【】其它问题描述接待时间下单时间物业客服签名维修单位发单时间维修工程师签名维修方案维修单位负责人： 项目维修工程师：维修情况开始维修时间实际完成时间现场维修记录（由维修单位填写） 维修负责人签名： 日期签字确认栏监理单位项目部/物业维修部物业客服部业主签名备注：附件4 质保期内维修任务推进表（作为录入明源系统依据） 编号： No.:项目名称业主姓名房号法定交房日期报修日期年 月 日时 分报修方式来电来访其他联系电话前台接待通知物管员时间年 月 日时 分物管员签名：物管员电话：物管员到达
20、报修现场时间 年 月 日 时 分问题描述现场勘查 物业管理员签名： 年 月 日 维修工签名： 年 月 日 责任判定是否属于质保期内的维修事项属于开发建设单位工程质量缺陷造成的维修（建设部2001年88号令第33条）业主质保期内已经报修，属于开发建设单位拖延至质保期外的维修(参考最高人民法院2003年7号文第13条规定)属于开发建设单位质保期内正在维修，延续至质保期外还未完工的维修或者维修结束后尚未进行项目部、施工单位、物业和业主四方验收的维修关于隐蔽工程的维修（参考建设部2010年165号文物业承接查验办法第33条规定）因业主使用不当等造成的维修，由业主承担维修责任（参考09版陕西省物业管理条
21、例第15条规定）因物业公司日常管理维护不当造成的维修，或地产公司和物业公司双方担责的维修，由物业公司承担维修责任或双方承担维修责任（参考07版国务院物业管理条例第36条）物业服务中心负责人签名： 年 月 日 地产项目部负责人签名： 年 月 日 责任接单部门责任部门接单人接单时间 年 月 日维修方案确认由维修责任部门所提报的维修方案 年 月 日，已经业主在书面方案文稿上签字确认同意。（具体方案可另附书面材料作为本推进表附件存档备查）业主签字：维修过程记录 地产项目部代表签名： 年 月 日 时 分 物业服务中心代表签名： 年 月 日 时 分维修完毕验收验收牵头单位（维修责任部门）负责人：验收日期：
22、验收人项目部代表： 施工队代表： 物业代表： 业主签名： 其他代表签名： 年 月 日回访方式电话 入户 其他回访人（物业公司品质部）业主答复满意 一般 不满意回访日期填表说明：1. 该推进表由物业服务中心起始发出，中心负责人签发，一式两份，物业服务中心和项目部各执一份，服务中心指派客服或维修专人跟进。2. 维修结束，经验收合格后，该推进表项目部自留一份，送客服前台一份，另一份送物业公司品质部，以备回访。附件5：陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施目 录一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施四、住宅工程电气安装常见问题
23、及治理措施五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施（一）外窗渗漏表现形式：外窗框周边易出现渗水。治理主要措施：1.1 外窗制作前必须对洞口尺寸逐一校核，保证外窗框与墙体间有适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性能进行复验。1.2 窗框应采用固定片法安装固定, 严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定窗框。固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定片应一内一外交错布置，严禁单面固定。1.3 窗框与结构墙体间应打聚氨酯发泡胶密封，发泡前应拆除框料保护膜（尤其是塑料膜），将表面清理干净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满。1.4 外窗框四周密封
24、胶应采用中性硅酮密封胶，密封胶应在外墙粉刷涂料前完成，打胶时要保证基层干燥，施打连续、饱满、无裂纹、气泡，转角处平顺、严密。1.5 外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，并不得堵塞泄水孔，内窗台应高于外窗台10mm。窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。1.7 外窗排水孔位置、数量、规格等应根据窗型设置，满足排水要求。1.8 外窗安装完成后，应进行外窗现场淋水见证检验，并形成记录。（二）有防水要求的房间地面渗漏表现形式：地面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。治理主要措施：2.1 有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。房间四周应与现浇板同时吊模浇筑混凝土止水台，高度不小于200mm。2.2
25、 防水层应沿墙四周上翻，高出地面不小于300mm。管道根部、转角处、墙根部位应做防水附加层。2.3 管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周围浇水湿润，用高于原设计强度一个等级的微膨胀混凝土分两次进行浇灌、捣实。管道穿楼板处宜采用止水节施工法。2.4 地漏安装的标高应比地面最低处低5mm，地漏四周用密封材料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间的地面20mm。2.5 防水层上施工找平层或面层时，应做好成品保护，防止破坏防水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层施工完成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于30mm。（三）屋面渗漏表现形式：
26、屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。治理主要措施：3.1不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原审图机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法。3.2 卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。3.3 卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工。3.4 天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm，并用密封材料嵌填封严。3.5 伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处，应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应箍紧，并用密封材料封口。3.6 屋面水落口周围直径500mm范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50mm，并用防水材料密封。3.7 屋面太阳能、消防
