1、行政管理毕业论文社区管理建设研究社区管理建设研究学院：专业：年级:指导老师：学生姓名：日期：社区管理建设【摘要】本文以社区管理主体的权利关系为研究对象，以某小区停车位改建工作为例，分析我国城市社区推进公共事务中存在的问题。通过对我国城市社区权利关系的分析，以某小区停车位改建的例子为切入，城市社区中类似于停车位改建的公共事务难以开展，过程中有重重困难，究其原因，是社区管理主体即居民委员会、业主委员会和物业管理公司三者之间权利关系错综复杂，推诿扯皮；而社区居民（业主）缺乏”主人翁”意识，参与社区公共事务的知识与能力都很匮乏。这两重原因导致了社区即便有资金也难以有效率的展开工作，发挥自身的管理职能，
2、真正地推动社区的建设与发展。因此要在理顺居委会、业委会和物业公司三者的关系，充分发挥各自的作用，明确分工，完善社区管理主体的管理服务功能；并且鼓励居民参与到社区公共事务当中去，提高居民的自治意识和能力。保障居民的有序互动和管理主体的高效协同是实现社区善治的根本，希望本文的研究能为城市社区的良性治理提供一定的参考。【关键词】城市社区 权利关系 停车位改建Community management and constructionAbstract this article takes the community management subjects rights relations as the
3、research object, takes the parking space reconstruction work as an example, analyzes the problems existing in the urban community. Through analysis of Chinas urban community right relation to a residential parking spaces reconstruction examples as the breakthrough, urban communities in similar to th
4、e parking space renovation of public affairs difficult to carry out, the process is difficult, the reason is the complex power relations between the main body of the community management that the residents committee, industry committee and property management companies, shuffle disputes over trifles
5、; and community residents (owners) lack masters consciousness, participation in community public affairs knowledge and ability are very scarce. This dual reason led to the community even if there are funds are difficult to work efficiency, to play their own management functions, to promote the const
6、ruction and development of the community. So in relation to straighten out the neighborhood committees, industry authority and property companies, give full play to their respective roles, clear division of labor, improve the service management function of the community management subject; and to en
7、courage residents to participate in community public affairs, improve the residents of the autonomous consciousness and ability. To ensure the orderly interaction and management of the main body of the effective collaboration is the fundamental to achieve good governance of the community, I hope thi
8、s study can provide some reference for the healthy management of urban communities.Key words urban community, right relation, parking space reconstruction引 言 本文以社区管理主体的权利关系为研究对象，以某小区停车位改建工作为例，分析我国城市社区推进公共事务中存在的问题。通过对我国城市社区权利关系的分析，以某小区停车位改建的例子为切入，城市社区中类似于停车位改建的公共事务难以开展，过程中有重重困难，究其原因，是社区管理主体即居民委员会、业主委
9、员会和物业管理公司三者之间权利关系错综复杂，推诿扯皮；而社区居民（业主）缺乏”主人翁”意识，参与社区公共事务的知识与能力都很匮乏。这两重原因导致了社区即便有资金也难以有效率的展开工作，发挥自身的管理职能，真正地推动社区的建设与发展。因此要在理顺居委会、业委会和物业公司三者的关系，充分发挥各自的作用，明确分工，完善社区管理主体的管理服务功能；并且鼓励居民参与到社区公共事务当中去，提高居民的自治意识和能力。保障居民的有序互动和管理主体的高效协同是实现社区善治的根本，希望本文的研究能为城市社区的良性治理提供一定的参考。社区管理主体的权利关系 （一） 参与社区管理的主体居民委员会:根据城市居民委员会组
10、织法相关规定：居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治组织。居委会是由居住本区域内的全体的居民参加并且由他们秉持自愿的原则而组成的,在中国共产党和人民政府的指导和领导下,对本辖区或者本组织内的相关事务进行管理,并且享有独立性的社会组织。业主委员会：根据我国的物业管理条例规定:业委会是业主大会的执行机构,履行以下职责:负责召开业主大会,向业主报告物业公司物业管理的相关情况;代表社区的业主与业主大会所聘请的物业公司签订有关于物业服务的民事合同；及时地了解业主及物业设施使用者的意见，并监督和协助物业公司履行双方签订的物业服务合同；及业主大会赋予业主委员会的其他相关职责。物业管理公司
11、是具有法人资格的经营实体，并且对居住物业实施专业化、社会化、企业化管理。物业管理是物业管理公司作为专业化的机构，受社区业主和使用者的托管，依照签订的合同及契约，以经营的方式物业及其附属设施和场地进行统一管理，为业主和物业设施使用者提供服务，使物业设施发挥其使用价值，并令物业设施尽量地保值并且增值。居民是指那些固定居住在某个地方的人。所以，居民与业主不能混为一谈前者不一定会是业主,后者不一定会是居民。 （二）社区管理主体的权责范围1.居民委员会的职权。定位我国城市居民委员会组织法规定:居民委员会是居民自我服务、自我教育、自我管理的基层群众性自治组织。因此,居委会是基层群众性自治组织，这是指居委会
12、位于城市管理系统最低层次,由本居住区域内的全体居民自愿组成,在共产党和国家政府的指导和领导下,针对本居住区域内的事务进行管理，并且享有独立性，是实际上对社区进行操作的机构，此外，拥有引导居民思想的作用；民事纠纷调解权；向有关部门反映社区居民的意见、建议和相关要求的权力；以及对物业公司所履行的社区公共事务相关职责的监督权。然而居委会的角色和功能在现实的定位中往往处在一种极为尴尬的境地，具体地表现有:按照宪法和法律的相关规定,居委会是社区组织，是群众性的自治组织,但在实际的运作当中,居委会却承担了过多的各政府部门及街道党政所委派的任务,这部分工作能占到全部工作量的七成。如此一来，居委会工作不堪重负
13、,疲于应付,难以将社区中的居民组织起来实现自我服务、自我教育和自我管理。而事实上,居委会正在演变成为政府的另一个派出机构，它承担了太多的政府的行政任务。与此同时，居委会作为自治组织的功能却一步步的退化。在对居委会工作的考察中发现其日常工作是承担政府委派或者要求协助的许多工作，还有就参与政府的各种检查评比，而没有调动居民参与社区自治中去的积极性。这样就致使居民委员会的应该扮演的角色和实际扮演角色的冲突。居委会法律地位和其现实地位的不一致,导致了其角色模糊,职能错位等问题。 2.业主委员会的职权。 业主委员会是由于城市社区管理体制的不断改革和物业管理的产生而出现的。根据上海市居住物业管理条例规定:
14、业委会是物业公司管理区域内代表着全体业主对物业实施自治管理的组织，这是从法律上将业主委员会界定为物业区域内的一个代表机构。2003年新颁布的物业管理条例其中第十一条是这样规定的:业主大会履行下列职责:第一，制定及修改业主公约和业主大会议事规则；第二，选举及更换业主委员会委员,并对业主委员会的工作进行监督；第三，选聘以及解聘物业公司；第四，决定专项维修资金使用的相关方案，并监督其具体实施；第五，制定及修改物业管理区域内物业公用设施设备的使用和维护；公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；第六，法律和法规或者业主大会议事规则规定的其他有关于物业管理的职责。但是，在计划经济时代，社区居民长期身份是
15、从属于单位的，而非从属于城市社区。因此居民不但缺乏民主自治意识,也对社区缺乏认同感及归属感。而到了以“两级政府三级管理”为特点的城市管理新体制下,居民作为小区建设和管理的一大主体,要培养居民的社区意识和公益意识,对其所居住小区产生认同感、荣誉感和归属感。只有这样,才能使社区自治组织的发展具有足够坚实的基础，才能让社区自治组织更好地发挥其在社区建设和管理中的作用。3.物业管理公司的职权定位。自改革开放以来，我国城镇居民的生活水平有了显著的提高，而居民的生活需求也日益多元化。这个过程中，居民的职业生活与社会生活相区别，再加上城市住房的商品化，商品房产权的私有化进程，使得传统以行政化为特点的公房管理
16、模式失去了效果。在城市社区在中建立起一种新的社区物业管理模式势在必行。而我国目前的物业管理机构大致上有这么几种类型:第一类是是开发商的下属机构；第二类则是计划经济时代，于政府和国有企事业单位所直属的房屋管理机构演变而来；最后一类是物业公司，其具有专业性质和强调独立性的自主经营的权利。物业管理是指物业的经营者（一般是物业公司）受物业所有者（一般是业主）的委托，在国家法律范围内按照所签订的民事合同社区内物业设施进行统一化地管理，对小区物业设施包括社区绿化，健身设施安全保卫工作和社区的卫生工作实施统一的专业化的管理。还有就是向物业所有者和使用者提供相关的服务。物业公司要针对小区里的物业设施进行统一的
17、专业化的管理，这包括了:对社区房屋的维护；队社区道路、绿化、健身设施等公用设施的作用进行维护；负责打扫社区属于公共区域的卫生；管理社区内车辆，包括对停车场的管理；公共秩序、治安保卫工作；此外还包括政府部门所规定和委托管理的民事合同中所规定的其他事项。物业公司是单元性房地产专业管理者的通称，其作为社区内物业设施管理的客体，包括社区内建造完成，以及能够投入使用的存在的各个种类的房屋及其附属的设施。而物业管理公司就是物业管理的主体之一,它按性质来划分是属于企业的，一般是有本社区的房地产开发商组建或者由原来的房屋管理所转换制度过来从事物业管理的企业。（三）社区事务管理原则 1.社区自治原则。社区自治是
18、我国社区未来的发展方向，社区自治是社区建设的一项基本原则。只有社区自治才能实现社区管理的真正意义，缺失居民自治的社区管理是没有意义的。只有在社区管理中贯彻社区自治的原则，才能真正符合社区发展的原则。2.以人为本原则。社区管理中，将人置于首位，是现代管理制度发展的必然要求，也是作为基层管理的社区管理的重要内涵。因此，社区管理的内在要求就是社区居民的个人权利及其个人意愿予以足够的尊重。3.效率原则。社区出现诸如“停车难”等问题，却迟迟难以得到相关管理主体及时有效的回应，关键在于当前社区管理体制中存在的一系列问题致使其严重缺乏效率。因此效率问题是在理顺居委会、业委会、物业公司三者关系时需要极为重视的
19、。在考虑协调居委会、业委会、物业公司这三大城市社区管理主体的时候，重视效率是一大原则。（四）居委会、业委会、物业公司之间的矛盾冲突居民委员会作为一个群众性的自治组织,是以居民为服务对象的，它所调节的更多的是人与人关系,居委会进行管理的权力的来源是居民进行选举所赋予的。居委会承担着宣传国家宪法、法律法规和国家的方针政策，教育社区居民依法履行义务，维护居民的合法权益，以及开展多种形式的社会主义精神文明建设活动。业主委员会是小区中的业主大会的常设机构,业委会也是一个自治组织，它的服务对象不同，是以业主为服务对象的。它的管理更多的偏向于物权，调整的时社区内的财产所有权及使用权方面的关系。业主委员会的权
20、力来源是业主进行选举所赋予的，它只对业主负责，其重要职责包括了制定，修改物业管理区域内物业公用的设施设备的使用、公共秩序以及环境卫生维护等方面的规章制度。而物业管理公司是一种专业服务单位,是业主委员会聘请对社区的物业进行专业化管理的。居民委员会本质上和物业管理公司并不存在着任何直接的关系。因为物业公司只对业主委员会和业主负责,它的权力是业主委员会授予的，后者根据业主代表大会的决议而给予物业管理公司进行物业管理活动的授权。但在社区实际的管理中，业委会与物业公司,相互干扰，影响小区的管理，在诸如维持社区的公共秩序以及环境卫生等问题中，业主大会形式上委托物业公司进行管理，然而实际情况是部分业主自己违
21、反业主公约，物业难以管理，物业服务差业主投诉无门；居委会与业委会存在着部门职能重叠的情况，部分小区存在着重居委会而轻业委会或者轻居委会而中业委会的极端情况；物业公司与居委会，双方针很多事务存在多头管理，很多社区出现了好事大家一起抢着做，坏事无人问津的尴嘎局面，在经济利益，服务设施等方面存在争夺的现象。以上矛盾的出现，既有社区关于主体权力关系和职权分配的相关制度存在着不足的原因，也有居民自治体系发展落后的原因。如此看来，只有理顺这三者关系，协调三者的共同发展，并且构建成熟的居民自治体系才能走出当今社区管理的困境。社区停车位改建的流程与难处 （一）F小区的停车管理现状 1.F小区的基本情况F小区是
22、一个拆迁安置小区，是N第一批农民征地的安置小区。小区建成于2003年，当时车子少，因此小区的设计没有包含地下停车场，地面停车也只有一百余个。小区中除了主干道较为宽阔，小区内其他道路都相对较窄。从2008年开始，小区的汽车保有量开始快速增长，而到2010年，汽车保有量呈现爆炸式增长，停车难形势日益严峻，发展到了如今，不仅是居民感到头疼，小区的管理者也觉得相当棘手。 2.停车位管理办法急需改革如今F小区共有住户800余户，而小区内的汽车保有量已经超过了1300辆。超高的私家车数量囿于停车位的不足，便只能随意的停放在路边，塞得满满当当。这给F小区居民出行带来了极大地不便，也容易造成邻里纠纷，更因堵塞
23、消防通道而影响了小区的安全。因此F小区停车位改建势在必行，F小区的居委会数次向建设局反映自身的困难，期待政府给予支持。2015年F小区得到了用于停车场改建的专项拨款，但改建工作却在筹备阶段遇到了巨大的问题，诸如业委会建设仍不成熟，没有独立开展工作的能力；居委会任务太过繁重，还要在很大程度上扮演居委会加业委会的双重角色，所有工作一肩挑；物业公司缺乏来自业委会的资金以及授权的支持，无法对小区停车问题进行专业化管理。（二）社区实施停车位改建的办法及流程1.社区实施停车位改建的实际做法居委会在具体工作中起着至关重要的主导作用。在小区的停车位改建工作中，住建部门的政策是改建的前提。只有在得到住建部门的批
24、准和财政支持之后，改建工作才能得以实施。因此，长期以来承担了海量行政任务的居民委员会因为其有着成熟的管理体制和稳定的管理人员并且和政府更亲近的关系，成为了改建工作的主导者。所有相关政策都由街道转达给居委会。另外，社区中建设不完善的业主委员会没有自主参与到社区事务的能力，只能依附于居委会的工作人员开展工作。就停车场改建工作，按照法律规定，业主委员会是管理小区物业的自治组织，相关改建工作需要业主委员会在召开业主大会获得一致通过后，由业主委员会草拟改建申请书并签字，交至住建部门。然而在实际中，业主委员会没有自主开展自治的能力，因此实际上都是居委会在负责工作，包括召开业主大会，事前与相关业主就停车场改
25、建事件进行沟通以及事后调节停车场改建而出现的纠纷和矛盾。这些统统都是居委会在负责并实施，业主委员会成为了一个只负责敲章签字的傀儡。而到了设计和招标环节。按照规定应是业主委员会向物业管理公司授意其进行招标，并在具体的改建工作中进行监督和管理。但这些在小区中依然是居委会在负责，甚至掌控着用于社区停车场改建的财政拨款，因此F小区可以说是完全处于居委会的管理之下。这种管理，与其说是作为居民自治组织的居委会的自治式管理，倒不如说是扮演着行政组织机构角色的居委会的行政领导。改建工作进入具体实施阶段时，物业公司开始承担更多的专业性事务。停车场作为物业的一种，是物业公司进行专业化管理的一大内容，因此它将参与到
26、具体的改建工作中去。而这个过程中，居委会扮演着辅助者的角色，主要负责调解居民因与自己相关的停车场改建工作产生的纠纷。小区停车位改建的空间来源很大一部分是清理绿化带和利用闲置用地，另外其产生的泥泞和噪音等问题是必然存在的，因此难免会导致居民的纠纷，在这个过程中，仍旧依赖于发展更成熟，人手更充分的居委会。2.小区停车位改建的流程社区从发现停车难问题，到停车位改建工程开工，大体上可以分为四步骤：第一步，居委会向住建部门反映本小区的停车困难问题及改建需要。当某个小区出现停车困难时，社区居委会或主动了解社区居民的停车困难，或被动地接受居民关于停车问题的反映。当明确本社区出现了停车困难问题并需要展开改建工
27、作后，居委会通过街道办事处向上汇报。这个过程是社区总结自身状况并向相关部门反映的过程，是主管社区改建的住建部门了解相关情况以作为政策依据的过程。因为居委会与政府长期以来的亲近关系，成为了联结社区和政府的纽带。第二步，住建部门了解到社区的改建需求，当这种需求成为许多小区的普遍需求时，即出现了相对普遍的停车困难问题时，住建部门出台相关政策，为社区的停车场改建提供财政支持，这种支持通常是以改建车位的数量给予财政补贴的方式实现的。这个过程住建部门派出调研人员，对曾经反映过停车困难和改建需求的相关小区进行实地考察调研，确定哪些小区确实需要进行停车改建工作，最后将名单确定下来。第三步，当某小区因严重的停车
28、问题和切实的改建需求而进入到住建部门的改建名单后，作为人民政府的派出机构的街道办事处，讲在收到上级通知后负责将相关消息告知社区的居委会。居委会在收到消息后，负责通知其他两大社区管理主体即业主委员会和物业公司。因为业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，因此它对社区内的相关物权负有责任。业主委员会将召开业主大会，投票表决是否进行社区停车场改建工作。在获得肯定后，由社区业主委员会向住建部门提交具体的改建申请。 第四步，在获得住建部门的批复和停车场改建专项资金之后，业主委员会将委托物业公司进行具体的改建操作。因为物业公司是业主委员会委托对社区内业主的物业进行管理的专业性服务机
29、构。将由物业公司进行社区停车场改建的工程项目招标和委托相关机构进行社区停车场改建工程的图纸设计。这一步骤之后，社区改建工作就进入到了具体的实施阶段，因为本论文是针对停车场改建筹备工作中存在的社区各管理主体之间的权力关系纠葛，所以后续的具体工作不在本文的探讨范围之内。（三）社区停车位改建面对的困难 1.社区管理主体分工不明，互相推诿当前的社区，虽然有相关法律法规政策对社区各主体的权利进行了较为细致的规定，但城市社区不断发展，新情况的不断出现，使得相关打法律法规始终处于后知后觉的状态。更由于社区各主体本身也存在自身的利益追求，因为管理的本质是人在管，所以会出现“好事人人抢，坏事人人逃”的状况，于是
30、社区管理三主体的工作分配和权利划分就有着重要问题。首先，居民委员会与业主委员会是存在着工作内容重叠和职能冲突。居委会和业委会都是社区自治管理组织,针对法律的关系来说,居委会负责的是管理和全体小区居民有关的公共事务,业委会负责的是管理和物业相关的公共事务；就管理的对象来说，居委会管理的是小区居民,而业委会管理的是小区的业主；就管理的内容来说，居委会管理的是全体小区居民相关的公共性事务,这是涵盖了业委会管理的范围与物业有关的公共事务,所以说这两个组织在工作的内容中存在一部分职能相互交叉的情况。然而,就现实情况来说,许多小区的居民委员会承担了相当多的行政工作，看起来已不像是一个群众自治性组织了，如今
31、的居委会所呈现的面貌更多是基层的行政组织了。在F小区中，居委会经过长期的发展，其工作模式成熟，而且其居委会干事往往长期为社区服务，与社区居民的联系强。更因为居委会扮演着政府派出机构的角色，居民自治意识缺乏，往往更偏向被动地于接受居委会的领导。这些导致了居委会的泛行政化。这可以从居委会工作者被称为“居委干部”这一混淆了社区工作者和政府公务人员的称谓看出。这样导致的一个后果就是居委会大事小事一起抓，表现强势，而F小区作为农民征地的拆迁安置小区，农民们的业主意识极度匮乏，反而将居委会默认为是农村的村委会。对社区业主委员会的建设很落后，很不成熟，再加上业委会的工作人员由社区业主兼职担任，缺乏稳定性，也
32、难以将主要的经精力投入到社区工作当中去，因此业委会在公共事务中难以发挥作用，只能听从于居委会的意见。业委会的工作甚至是居委会的工作人员在做。 而物业管理公司相对于居委会和业委会而言，它则是根据合同契约为业主提供相应服务,主要管理小区的物业相关设施，首先是一个盈利性机构。物业公司相比于居委会，并不能取代后者。因为它无法行使自治组织的职能。前者是是居民自治组织,它对于物业公司有就小区纠纷进行协调的权力。这样看来，这两者的关可以说是是居民自治管理机制和物业公司专业化管理机制有机的结合。因此,小区公共事务管理的重要事务，应该是由业主大会或者作为业主大会常设机构的业主委员会作出决策再以签订民事合同的这么一种方式,委托物业管理公司去实施。例如，制止社区居民的违规违制行为、制止社区居民私自搭建违章建筑、管理社区中随意停放的车辆、以及公共设施遭受损害和后续的维修管理等工作。物业公司要进行社区管理时，在双方签订的物业管理合同中,相关事项应当有着业主大会或者业主委员会的明确授权。F小区的停车管理一直未曾真正展开，原因在于居民不愿意缴纳相关的物业费用用于停车管理。而业委会则无力做出决议，督促社区业主缴纳用于停车管理物业费用，更何况在F小区缺乏停车管理的空间。因此小区中的私家车处于一种三不管状态。
