1、房地产开发经营与管理教案第一章第一章房地产投资及投资风险【考情分析】本章分值稳定，一般在分左右单项选择题多项选择题判断题计算题合计年题分题分题分题分年题分题分题分题分年题分题分题分题分年题分题分题分题分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节投资及房地产投资第二节房地产投资的形式及利弊第三节房地产投资的风险第四节风险及投资组合第一节投资及房地产投资.投资的概念.投资的分类.投资的特性.投资的作用.房地产投资的概念.房地产投资的分类 .房地产投资的特性.房地产投资的作用.投资的概念概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为
2、。理解（三个角度）通俗角度投资就是用钱来获取更多的钱。金融角度投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。经济角度投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。.投资的分类（四种分类）见课本【年真题】一般来说，及长期投资相比，短期投资（）。.风险较大.收益率较高.流动性较好.投资回收期较长答疑编号【正确答案】【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材。.投资的特性（四特性）投资是一种经济行为投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）投资的目的是获
3、取收益投资具有风险性.投资的作用（四作用）投资是一个国家经济增长的基本推动力投资及企业发展密切相关投资可以促进人民生活水平的提高投资有利于国家的社会稳定和国际交往.房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参及房地产开发及经营活动的经济行为。【年真题】投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。.获取房地产当期收益.获取房地产未来收益.直接从事房地产开发经营活动.间接参及房地产开发经营活动答疑编号【正确答案】【答案解析】投资是为了获取未来收益而牺牲当期收益。参见教材。 .房地产投资的分类（三种分类）【重点难点不同投资主体的投资
4、目的显著差异】政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益企业投资和个人投资更注重经济效益【年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。.居住物业投资.商业物业投资.土地开发投资.房地产开发投资.房地产经营投资答疑编号【正确答案】【答案解析】参见教材。 【年真题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。参见教材。 居住物业投资内涵主要类型特点供人们生活居住的房地产公共住房廉租住房（低收入家庭出
5、租）经济适用住房（低收入家庭出售）限价商品住房（中等收入家庭出售公共租赁住房（中等收入家庭出租）商品住房普通住宅高档住宅公寓别墅自用或出租，投资风险小商业物业投资内涵主要类型特点指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产写字楼零售商业用房出租公寓.开发出售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平及投资者管理者的管理能力密切相关。.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。.位置对此类物业有特殊的重要性。【年真题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，及投资者管理商业物业的能力无关
6、。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平及投资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材。 【年真题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。.能为投资者带来经常性的收入现金流.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式.适合于长期投资.常在机构投资者之间进行交易.位置对其有着特殊的重要性答疑编号【正确答案】【答案解析】整体销售成为趋势，所以分割销售少。参见教材。 工业物业投资内涵主要类型特点为人类生产活动提供空间工业厂房仓储用房高技术产业用房研究及发展用房.可开发销售，也可开发持有出租经营.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易.高新技
7、术产业及研发用房适应性较强.轻工业厂房介于两者之间酒店和休闲娱乐设施投资内涵主要类型特点为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资酒店休闲度假中心康体中心赛马场高尔夫球场.本质上属于商业物业投资。.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入。 特殊物业投资内涵种类特点指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产加油站飞机场车站桥梁码头公路.这类房地产交易少，多属长期投资。.靠经营活动收益回收投资并获利。【年真题】下列物业中，属于特殊物业的是（）。.在建工程.车站.购物中心.科技产业园区答疑编号【正确答案】【答案解析】物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊
8、许可。参见教材。 【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。答疑编号【正确答案】 【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材。 .房地产投资的特性（大特点）区位选择异常重要适于进行长期投资需要适时的更新改造投资易产生资本价值风险变现性差易受政策影响依赖专业管理存在效益外溢和转移区位选择异常重要房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）适于进行长期投资（两个寿命）土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资。【重点难点】自然寿命及经济寿命的关系一般自然寿
9、命要比经济寿命长（有空置的情况）可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化【年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。.设计寿命.经济寿命.法定寿命.自然寿命答疑编号【正确答案】【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。参见教材。 【年真题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。.土地不会毁损.地上建筑物有耐久性.变现性差.土地使用期年限较长答疑编号【正确答案】【答案解析】变现性差是房地产的特征之一，但不是
10、房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。参见教材。 需要适时的更新改造投资（适应性）投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位如写字楼增加网络通讯服务购物中心改善环境，增加商品展示空间公寓内增加洗衣房【年真题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。.各异性.适应性.相互影响性.专业管理依赖答疑编号【正确答案】【答案解析】适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。参见教材。 易产生资本价值风险（价值难以判断）没有两宗完全相同的房地产异质性导致每宗房地产的价值不
11、可能一致对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的【重点难点】由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。【年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。.保值性.增值性.异质性.弱流动性答疑编号【正确答案】【答案解析】参见教材。 变现性差（也称为流动性差）由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差。【年真题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。.不可移动性.适应性.弱流动性.相互影响性答疑编号【正确答案】【答案解析】弱
12、流动性就是指不容易转手或变现。参见教材。 易受政策影响房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响 依赖专业管理开发环节、经营环节均需专业技术及服务 存在效益外溢和转移（外部性影响）房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施及市政公用设施和环境变化的影响。地铁的建设引起周边楼盘价格上涨小区旁建造纸厂使房产跌价【年真题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。.变现性差.易受政策影响.依赖专业管理.效益外溢和转移答疑编号【正确答案】【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响，还受周边情况和其它因素的影响，或者会影响别人。参见教材。 【年真题】关于房地产投资特性的说
13、法，错误的是（）。.区位选择异常重要.不易产生资本价值风险.存在效益外溢.易受政策影响答疑编号【正确答案】【答案解析】房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。参见教材。 .房地产投资的作用从社会的角度拉动经济从投资者的角度具有收益、保值、增值、消费的多重功能第二节房地产投资的形式及利弊.房地产投资的分类.房地产开发投资.房地产置业投资.投资房地产企业股票或债券.投资房地产投资信托基金.购买住房抵押支持证券.房地产投资的优势.房地产投资的弊端.房地产投资的分类【年真题】下列房地产投
14、资方式中，属于直接投资形式的是（）。.购买房地产股票.购买商铺.购买房地产债券.购买住房抵押支持证券答疑编号【正确答案】【答案解析】参见教材。 【年真题】下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。.购买房地产公司股票.购买土地使用权.购买新建商品住房.购买存量商品住房答疑编号【正确答案】【答案解析】间接投资是指将资金投入及房地产相关的权益或证券市场，不直接参及开发经营。参见教材。 【年真题】房地产间接投资的形式主要有（）。.投资房地产信托.购买住房抵押支持证券.购买房地产企业债券.购买物业用于出租经营.购买土地进行开发答疑编号【正确答案】【答案解析】房地产间接投资的三种形式。参见教材。 .房
15、地产开发投资概念是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程。性质属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给。具体种类土地开发投资土地一级开发为主商品房建设投资建房屋【年真题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。.增量供给.存量供给.潜在供给.总量供给答疑编号【正确答案】【答案解析】房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。参见教材。 .房地产置业投资 概念向已具备了使用条件或正在
16、使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）。目的（三个）：自用经营出租获得经常性收入还可以获得转售收益【年真题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资.置业投资对象可以是市场上存量房地产.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答疑编号【正确答案】【答案解析】参见教材。 【年真题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就
17、转变成了长期置业投资。.出售.抵押.转让.经营答疑编号【正确答案】【答案解析】置业主要用于经营，即出租或自营。如出售或转让，就不是长期置业投资了。参见教材。 【重点难点】机构投资者的置业投资选择机构投资者类型置业投资对象投资特点缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者购买黄金地段的优质成熟物业购买价格高收益水平低风险小具备投资管理经验的投资者购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业初始价值和初始收益水平低增值潜力大转售收益大.投资房地产企业股票或债券股票所有权关系债券债权债务关系.投资房地产投资信托基金投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配
18、给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。【重点难点】的优势及类型优势内涵收益相对稳定收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入一般高于股票收益流动性好可以在证券交易所交易【重点难点】的类型（三大类）权益型基金抵押型基金混合型基金【年真题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】信托是间接投资。参见教材。 【年真题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。.销售收入.转让收入.租金收入.利息收入答疑编号【正确答案】【答案解析】
19、用基金筹集起来的钱用来置业投资，长期持有，出租经营，获得长期稳定回报，作为对投资人的回报。参见教材。 【年真题】下列关于房地产投资信托基金（）特征的表达中，不正确的是（）。.有专业投资管理者负责经营管理.收入现金流的主要部分配给了股东.分为权益型和抵押型两种形式.投资流动性好答疑编号【正确答案】【答案解析】分为权益型、抵押型和混合型三种形式。参见教材。 .购买住房抵押支持证券把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的。银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者。购买抵押
20、支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。.房地产投资的优势（四利）相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）易于获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）【年真题】房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】房地产投资收益水平较高，这是他的有利之一。参见教材。 【年真题】房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率，可以抵消通货膨胀的影响。参见教材。 .房地产投资的弊端投资
21、数额巨大投资回收期较长需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险.风险的度量.房地产系统投资风险.房地产投资个别风险.风险对房地产投资的影响.风险的度量风险是未来获得预期收益可能性的大小【解题思及方法】如何比较风险的大小第一步，计算出两物业的价值的期望值。（加权平均值）第二步，计算出两物业的标准差。第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差及期望值之比，该比值小的那个风险小。【年真题】甲、乙物业年月的价值均为万元。预计年月甲物业的价值为万元和万元的可能性均为，乙物业的价值为万元和万元的可能性也均为。甲、乙物业投资风险比较的结果是（
22、）。.甲物业投资风险大.乙物业投资风险大.甲、乙物业的投资风险相同.难以判断甲、乙物业的投资风险大小答疑编号【正确答案】【答案解析】第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值乙物业的期望值第二步：计算两物业的标准差另一种解法：带有技术含量的定性分析和及的偏差，一定比和比的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。 【重点难点】两种决策风险决策（情况不确定，但发生的概率确定）决策准则是最大期望收益一般使用决策树法或决策表法不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定）小中取大法悲观看法大中取大法乐观看法最小最大后悔值法后悔最小.房地产投资风险（四方面）投入资金的安全性
23、期望收益的可靠性投资项目的变现性资产管理的复杂性【重点难点】风险的分类（）.房地产投资系统风险通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险政治风险或然损失风险【年真题】系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】是不可以在投资组合内部被分散和抵消的风险。参见教材。 通货膨胀风险（购买力风险，钱毛了）通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金及初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降年前四川有个汤老太，到银行存了元钱。当时元可买一间房、斤面粉、斤猪肉、盒中华香烟、瓶茅台酒。现在连本
24、带利取出来共元。够买不足一平米房、斤面粉、斤猪肉、盒中华烟或瓶茅台酒。通货膨胀风险（续）以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度（调高）市场供求风险供求关系的变化会造成房地产价格的波动及租金水平的变化。房地产市场是地区性市场，当地市场环境变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大的多。【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（）答疑编号【正确答案】【答案解析】房地产市场是地区性市场，当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材。 周期风险房地产市场的周期波动给投资者带来的风险房地产市场周期波动分为复苏及发展、繁荣、危机及衰退、萧条四个阶段美国房地产市场周期为年香港房地产市场周期为年日本房地产市场周期为年变现风险（跳楼价的损失）指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险 利率风险利率调升对房地产投资的影响（三方面）：折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损，。加大投资者的债务负担，导致还贷困难。还会抵制房地产需求，导致价格下降。固定利率贷款实质上是把利率风险转嫁给金融机构。【年真题】下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。.市场供求风险.变现风险.利率风险
