1、中国60个城市土地市场交易情报20页095259572009年11月中国60个城市土地市场交易情报11月土地市场供应放量，多城市迎来交易高峰供应情况：11月属于土地供应的黄金季节，本月土地供应进一步放量。全国60个重点城市共推出土地1011宗，环比增加3%，同比增加6%；推出土地面积5531万平方米，环比增加3%，同比增加47%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）348宗，环比下降10%，同比增加14%；推出土地面积2928万平方米，环比下降1%，同比增加105%。成交情况：本月成交量下降，结束了连续九月环比增长的态势。11月全国60个重点城市共成交土地511宗，环比
2、下降36%，同比增加46%；成交土地面积2701万平方米，环比下降39%，同比增加82%。其中，住宅用地成交192宗，环比下降43%，同比增加121%；成交土地面积1627万平方米，环比下降30%，同比增加158%。成交价格：11月住宅用地楼面价格承上月趋势持续下跌。本月住宅用地平均楼面地价为1901元/平方米，环比下跌12%。表1：2009年11月全国60个城市土地市场交易情报（部分） 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产价格指数系统表2：2009年11月全国成交地块总价排行榜TOP10数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统本月土地市场成交总价及楼面均价都略高于
3、上月水平，成交价超过上月总价“地王”的有两宗，分别高达70亿和50.5亿，地块位置位于珠海和北京。和上月相比，本月成交地块总价排行榜有以下特点：1、从宗地性质上看，以住宅用地为主，商业用地仅1宗。其中，纯住宅用地颇多，有5宗，占据半数。2、从城市分布看，本月“地王”分布同上月相似，多数集中在二线城市。一线城市北京、上海各有1宗，二线城市苏州表现突出，成交两地王。3、从区域分布看，本月“地王”多集中于长三角地区，西部地区没有地王产生。4、从具体地块看，北京顺义区后沙峪镇地块，以50.5亿元的高价被隶属于顺义区政府的大龙地产竞得，涨幅高达258%，成为“地王”。北京、上海、广州、深圳等10 城市住
4、宅用地市场情报11月属于传统土地供应的黄金时段，本月住宅用地供应进一步放量。一线城市中，广州住宅用地供应量为331万平方米，位居各大城市之首，也使得四季度的供应量集中在本月。深圳四季度暂无土地入市计划，因此本月无住宅用地入市。二线城市中，天津供应充足，共有209万平方米住宅用地入市；南京、武汉本月住宅用地无供应；杭州、成都住宅用地供应量超过百万平方米，占今年累计供应量的20%左右。2009年1-11月，全国60个城市住宅用地累计供应量远远超过去年同期水平。10 重点城市中，除了北京、深圳之外，其他8个城市住宅用地累计供应量超过去年同期水平。天津、武汉累计供应量均超过1000万平方米，供应量远高
5、于其他城市。广州11月推出了亚运城项目用地294万平方米，使得累计供应量同比增加154%。北京1-11月供应土地567万平方米，仍低于同期累计供应水平，同比下降14%；深圳1-11月累计供应量仅53万平方米，同比下降44%，降幅最大。图1：2009年1-11月10重点城市住宅用地累计供应情况数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统11月，住宅用地成交量小幅回落，“地王”现象有所收敛。本月一线城市除上海以外，住宅用地成交量均出现下滑。北京仅成交一宗，面积27万平方米，是本月地王之一。上海成交35万平方米，环比增加107%，广州、深圳均无住宅用地成交。二线城市中，天津住宅用地成交量
6、大幅增加，共成交360万平方米；武汉本月住宅用地成交量超过100万平方米；相比10月“地王”频出，南京本月交易略显冷清，仅成交2宗住宅用地8万平方米。2009年1-11月，10重点城市中，除了北京、深圳之外，其他8个城市住宅用地累计成交量同比增加。其中，天津住宅用地累计成交量超过2000万平方米，同比增加94%，成交量位居各大城市之首。武汉累计成交量868万平方米，同比涨幅最大。北京成交量较小、深圳无住宅用地成交，导致两城市成交量均同比下滑。图2：2009年1-11月10重点城市住宅用地成交情况数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统11月，住宅用地成交量价齐降。全国60个城市
7、共成交住宅用地192宗，楼面均价1901元/平方米，环比下降12%。其中，溢价水平超过100%的地块共29宗，占总成交宗数的15%。10个重点城市中，北京受“地王”影响，溢价水平最高，达258%，上海次之，平均溢价水平高达207%。二线城市中，南京溢价水平最高，达50%。延续上月良好态势，土地市场整体交易活跃。2009年1-11月，10个重点城市中，溢价水平全部超过去年同期水平。上海、广州平均溢价水平均超过100%；北京、深圳、杭州、南京的平均溢价水平较为相近，集中在50%附近；成都、重庆、武汉等二线城市平均溢价水平分布在20%-30%之间；天津的平均溢价水平为6%，为10重点城市中最低，主要
8、原因在于天津住宅用地供应量充裕，市场供需较为均衡。图3：2009年1-11月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统全国重点城市住宅用地市场情报北京“地王”再现 总价楼面价均创新高11月北京推出住宅用地83万平方米。顺义区后沙峪镇是本月成交的唯一一宗住宅用地。该地经190轮竞价，最终由京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿的总价竞得。该地成为目前北京最贵地块。北京年底加大住宅用地供应力度，试图通过增加土地供应缓解高企的房价。预计12月北京将出现新一轮供地高峰。图4: 08年11月09年11月北京住宅用地供求情况数据来源：中国指数研究院数据信息
9、中心顺义区后沙峪镇住宅用地容积率仅0.62，被称为“中央商务区最后一块别墅用地”。地块的稀缺性吸引百仕达、大成、融侨、远洋、爱美、保利、安邦保险、冠城、龙湖等多家房产商参与竞争，最终的成交价格为29859元/平方米。图5: 08年11月09年11月北京住宅用地交易价受顺义后沙峪镇北京新“地王”地块影响，本月平均楼面溢价水平创下新高，溢价高达258%。顺义后沙峪镇，起始楼面价8337元/平方米，经各大房地产商的激烈争夺，最终以楼面价29859元/平方米成交，溢价高达258%。图6: 08年11月09年11月北京住宅用地溢价走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心天津总价“地王”底价成交 市场表现
10、理性虽然住宅用地供应量环比出现回落，但仍处于高位。11月，天津共推出住宅用地17宗，推出面积209万平方米，环比减少55%。住宅用地交易较为活跃，推出地块全部成交。本月天津共成交住宅用地14宗，成交面积355万平方米，环比增加182%。其中，津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅用地面积高达248万平方米，是天津09年最大的住宅用地。该地块被中信信托有限责任公司拿下。图7: 08年11月09年11月天津住宅用地供求情况数据来源：中国指数研究院数据信息中心津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅地块成交总价36亿，成为天津09年总价“地王”。07年津南区八里台镇天嘉湖区地块成交总价62.9亿，成为天津
11、招拍挂以来的总价“地王”。11月，天津住宅用地起始楼面均价为1670元/平方米，与上月持平；成交均价为1226元/平方米，环比下降43%。本月成交地块以武清、静海等远郊区为主，成交均价相对较低。河东区新开路东侧商住用地成交价格3500元/平方米，是本月成交价格最高的地块。图8: 08年11月09年11月天津住宅用地交易价格数据来源：中国指数研究院数据信息中心11月，天津平均住宅用地溢价水平为0%。本月共成交14宗住宅用地，其中13宗底价成交。津南区八里台镇商住用地溢价24%，是本月唯一一宗溢价成交地块。值得一提的是，本月总价“地王”津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅地块以底价成交。而同样是位
12、于津南区八里台镇天嘉湖地区的住宅地块却在07年溢价水平高达383%。这也反映出土地市场需求更趋于理性图9: 08年11月09年11月天津住宅用地溢价走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心上海住宅用地交易活跃 溢价水平再创新高上海本月再次发布一批预公告，预公告面积约131万平方米。预公告提前披露土地出让信息，有利于明确市场预期，减少开发商拿地的盲目性。上海土地市场领先全国土地市场先行回暖，二季度后市场交易一直较为活跃。本月，上海共成交8宗住宅用地，成交面积为35万平方米，环比增加141%。本月拿地企业都为上海本土企业，没有外来企业参与竞争。图10: 08年11月09年11月上海住宅用地供求数据
13、来源：中国指数研究院数据信息中心浦东新区川沙新镇“迪斯尼”板块成为上海土地市场新兴板块，市场竞争激烈，成交价格较高。本月上海住宅用地平均成交楼面均价为8753元/平方米，环比上涨25%。浦东新区川沙新市镇A08-03 地块受“迪斯尼”因素影响，竞争激烈，成交楼面地价高达14024元/平方米，是本月上海唯一一宗楼面地价过万的地块。图11: 08年11月09年11月上海住宅用地价格走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心从3月开始，上海住宅用地溢价水平逐渐上升，经过9月的高位回调以后，在11月又创先新高。本月上海住宅用地需求强劲，市场竞争十分激烈，地块溢价水平高达207%，创下一年来新高。成交地块
14、最低溢价水平高达129%，最高溢价高达266%。图12: 08年11月09年11月上海住宅用地溢价走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心广州单月供应量超过前10月总和 亚运城地块成为焦点11月，广州推出住宅用地331万平方米，推出量超过前10月之和。番禺区亚运城项目用地面积高达264万平方米，规划建筑面积411万平方米，直接拉升了本月住宅用地供应量。受交易时间影响，本月广州没有住宅用地成交。本月推出地块全部在下月成交，12月将迎来新的交易高峰。图13: 08年11月09年11月广州住宅用地供求数据来源：中国指数研究院数据信息中心11月，广州住宅用地挂牌楼面地价为3170元/平方米，环比上涨7
15、3%。番禺区亚运城项目用地挂牌总价高达165亿，楼面地价4012元/平方米。只要该地块不流拍即将超过长沙新河三角洲地块，成为全国招拍挂以来的总价“地王”。图14: 08年11月09年11月广州住宅用地交易价格数据来源：中国指数研究院数据信息中心3月以后，广州住宅用地溢价水平逐渐走高，6月溢价水平91%，创下新高。11月推出地块花都板块、亚运板块住宅用地市场需求较大，市场竞争较为激烈，12月住宅用地溢价水平将会较高。图15: 08年11月09年11月广州住宅用地溢价走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心深圳住宅用地连续2月“断闸” 市场缺口较大接近年底，北京、上海、广州加大住宅用地入市量，但深
16、圳自10月开始就没有住宅用地入市，市场上没有待交易地块。纵观深圳09年住宅用地交易情况，没有出现类似08年的流拍情况，推出地块全部被市场消化，市场处于供不应求的状态，加快住宅用地入市量是缓解房价高企的有效途径。图16: 08年11月09年11月深圳住宅用地供求数据来源：中国指数研究院数据信息中心4月以来，深圳住宅用地成交均价一直处于上行通道，成交均价持续走高。9月宝安观澜横坑水库片区地块被金地以24.4亿高价拿下，成为深圳土地市场招拍挂以来成交总价次高的地块。宝安尖岗山地块被招商华侨城以18875元/平方米的楼面地价拿下，成为深圳单价“地王”。受具体地块条件影响，深圳住宅用地溢价水平波动较大，
17、最终都以较高的溢价水平成交。图17: 08年11月09年11月深圳住宅用地交易价格数据来源：中国指数研究院数据信息中心杭州住宅用地成交量回落 价格小幅上涨11月杭州住宅用地成交量大幅回落，环比下降55%。本月杭州共成交住宅用地12宗，成交面积52万平方米。本月成交楼面均价7340元/平方米，较上月小幅上涨。单幅地块成交价格较高，楼面地价过万地块共2宗，占成交宗数17%。其中，杭一棉C、D地块是本月杭州土地市场的两宗耀眼地块，成交楼面均价均破万。图18: 08年11月09年11月杭州住宅用地成交数据来源：中国指数研究院数据信息中心11月杭州住宅用地全部溢价成交，溢价走势下行。杭州自8月以来，平均
18、溢价率波动幅度较小，处在40%-70%之间。本月住宅用地平均溢价水平40%，较上月有所下降，溢价水平超过50%的地块共3宗，其他地块溢价水平均超过25%。本月溢价水平最高的地块为江干区丁桥R21-23地块，溢价率86%。图19: 08年11月09年11月杭州住宅用地溢价走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心 重庆土地市场交易冷清 住宅用地成交量价齐跌11月，重庆结束了住宅成交价格持续走高的趋势，成交楼面均价大幅下跌，直降至487元/平方米。成交地块大多位于涪陵区，地块面积较小，不适合做大型房地产项目，竞得方多数为自然人。经过9月份成交量的猛涨，重庆住宅用地成交量又回归了各月小量成交的趋势。本月住宅用地成交量下降，仅成交两宗，成交均价下跌，远低于上月成交均价。图20: 08年11月09年11月重庆住宅用地成交情况数据来源：中国指数研究院数据信息中心11月，重庆住宅用地溢价水平出现了下行，由上月的12%降至1%。本月住宅用地仅成交两宗，一宗以低价成交，另一宗以92%的溢价率成交，这是由于该地块出让底价较低造成的。但该地块面积较小，因此，对整体溢价水平影响较小。图21: 08年11月09年11月重庆住宅用地溢价走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心
