1、西安商品房市场月度分析西安市2010年12月房地产市场分析报告ConsultingOverture目 录一、宏观运行背景 - 1 -1.1政策法规 - 1 -1.2 规划建设 - 3 -1.3 热点动态 - 4 -二、土地市场 - 4 -2.1土地供应 - 5 -2.2土地成交 - 6 -三、商品房市场 - 7 -3.1本月市场销售特征 - 7 -3.2各物业销售情况 - 11 -3.2.1全市商业成交情况 - 11 -3.1.2全市办公成交走势 - 12 -3.1.3全市12月别墅成交均价走势图 - 12 -3.1.4全市购买人群来源情况 - 13 -4.1 城东区 - 13 -4.2 城西
2、区 - 15 -4.3城南区 - 16 -4.4城北区 - 19 -4.5 高新区 - 21 -4.6 城内区 - 23 -五、本月产品分析 - 24 -5.1案例PK浐灞一号PK 荣德棕榈阳光 - 24 -52项目对比 - 25 - 地理位置对比 - 25 - 园林景观对比 - 25 - 户型设计对比 - 27 -六、本月营销活动 - 29 -七、广告监测 - 30 -1、广告发布详情 - 30 -2、广告发布量走势 - 30 -3、12月广告发布前十名 - 31 -4、广告发布企业排名前十 - 32 -一、宏观运行背景1.1政策法规 时间主要内容摘要12月1日西安市政府、房产管理局关于加强
3、楼市调控通知1、购买首套商品住房贷款首付不得低于30% 2、 购买第二套商品住房贷款首付不得低于50%、利率不低于基准利率1.1倍3、外地人购买第二套商品住房暂停发放住房贷款4、本地人购买第三套商品住房暂停发放住房贷款12月6日四部委：二套房公积金贷款利率上浮10%第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款12月13日国土部：明年提高征地补偿标准一要防止地方盲目铺摊子、上项目大量占用土地。二是严守耕地“红线”。三是增强区域发展协调性，实行差别化管理。四是做
4、好用地保障。五是缩小征地范围，提高征地补偿标准，维护被征地农民的合法权益。六是加大国土资源政策与财政、金融、产业政策的结合。12月23日统计局兑现房价统计改革承诺新方案明年实施明年要建成全国统一的“三上”企业和房地产开发经营企业调查单位库，在实现全部“三上”企业和房地产开发经营企业直接报送原始数据方面取得实质性进展。“三上”企业是指规模以上工业企业、限额以上批发零售住宿餐饮企业、资质以内的建筑业企业和房地产开发企业。12月25日央行年内第二次加息 存贷款利率各上调25个基点自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档
5、次存贷款基准利率相应调整12月27日个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。1.2 规划建设 时间主题内容12月6日西咸新区建百万人口城市 涉及6区22个乡镇西咸新区位于西安、咸阳两市建成区之间，以渭河为中轴，呈
6、现“两区一带”格局。规划控制面积560平方公里，规划建设用地220平方公里。两区为沣渭新区和泾渭新区，一带指渭河生态景观带。共涉及两市的6个区（县）、22个乡镇（街办）。 西咸新区规划，先确定国际化大都市核心区用地增长边界，改变城市“摊大饼”的空间拓展方式。具体将根据西安国际化大都市的空间结构，在新区形成“一河三带十组团”的空间结构，按照“核心区+组团”的模式优化城市空间布局12月6日西安拆迁改造 二环内85个城中村将整村拆除未来五年西安将再建1665万套经适房，建设公共租赁住房995万套，同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务12月16日省政府常务会议通过西咸新区总体规划前期初步规划
7、该区域将形成“两带、三河、多绿楔”的生态体系。两带，指都市帝陵风光带和古城遗址带。三河，指渭河、沣河和泾河三条滨河生态湿地观光带构成整个新区重要的生态生物走廊。多绿楔，指不同组团之间将楔入绿色生态走廊，营造城市绿色氛围。12月20日河止西东村城中村改造项目奠基仪式在凤城七路项目现场隆重举行项目位于凤城七路，北临西安市新办公大楼所在地，占地140余亩（含道路用地27亩），总建筑面积42万平方米（含地下人防和车库5万多平方米），其中村民安置房10.6万平方米（含地下人防车库1.1万平方米）。12月23日宝鸡将建成首个最大规模城中村改造项目敦仁堡地区低矮、杂乱的旧房，将被 30多栋漂亮整齐的高层住宅
8、楼所替代，规划总建筑面积 74万平方米，总投资 14亿元。项目建成后，敦仁堡将从老迈的核心城市地块华丽转身为一个环境优美、功能齐全、配套完善的现代化大型社区，群众的生活条件将得到极大改善。1.3 热点动态 时间主题内容及影响12.1北京楼市新规:买房内部认购今起将被严管内容：要求未来开发商提交预售方案时，商品房预售价格、优惠幅度、房屋预留情况乃至摇号流程等40余个方面的细节问题，都应写入方案并在售楼处显著位置公示。对违规排号、团购、内部认购等违规行为，通知首次要求房地产开发企业除上报预售商品房的价格外，更需要明确公示优惠幅度。影响：对销售流程的监管，避免了之前同一楼盘售价不同的现象，并可规避部
9、分开发商利用团购等借口变相捂盘以及低价销售给关系户等现象12.16统计局兑现房价统计改革承诺 新方案明年实施明年要建成全国统一的“三上”企业和房地产开发经营企业调查单位库，在实现全部“三上”企业和房地产开发经营企业直接报送原始数据方面取得实质性进展。“三上”企业是指规模以上工业企业、限额以上批发零售住宿餐饮企业、资质以内的建筑业企业和房地产开发企业。二、土地市场 2010年12月19日国土资源部强调，未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。坚决防范受多种
10、因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。 2010年12月6上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，本次将有1632户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住。2.1土地供应 12月份全市挂牌
11、供应13宗，住宅和商业面积合计312230.09平方米，环比下跌20.6%；其中住宅用地供应7宗，合计159231.19平方米，占土地供应总面积的51%；商业用地供应6宗，占土地供应总面积的49%，整体上看来，12月份全市土地市场供应中商业金融用地的供应所占的比重增加 各类用地供应量如下表所示：2010年12月全市土地市场供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）商业6152998.9住宅7159231.19总计13312230.09从上图可看出本月土地供应与上月相比商业供应比例明显增加了很多，本月市场供应用地主要为商用和住宅；住宅主要集中在城东、城北、浐灞，城南供应较多。2.2土地成交
12、2010年12月各城区土地市场成交统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）城内14118.9城南115607.5综合219726.4 日期宗地编号宗地位置竞得人面积（平方米）用途容积率成交价（万元）13日QJ3-7-81西安龙湖锦城置业有限公司以东，信开门北路以西，西安龙湖锦城置业有限公司15607.5住宅2.5容积率3.5936523日LH5-9-60-2西安市莲湖路63号西安铁锋房地产开发集团有限公司4118.9商业金融2.441970 12月份土地市场成交2宗，成交面积为19726.4平方米，成交价为11335万元。从城区市场交易情况来看，本月以城内和城南为主，其他区域没成交地块；城
13、南曲江片区依旧为开发热点。而随着城内改造进程开始启动，该片区供应量会不段增加。总结，12月份土地成交特点： 从12月各城区的土地的成交量上来看，受年底大气候影响，以及政府的后续政策不明朗，导致12月份土地成交量环比下跌较大。 随着各种调控政策的不断出台以及对后续相关政策的猜疑，第四季度开发商拿地的激情受到了一定的影响，但西安属于刚性需求比较旺盛的城市，加上未来五年，二环以内85个城中村的整村拆除改造任务，未来土地市场仍然活跃。三、商品房市场3.1本月市场销售特征1) 新批预售面积171.63万平方米,环比上涨32.98% 数据来源：西安房产管理局12月西安商品房新批预售面积为171.63万平方
14、米，环比上月上涨32.98%，同比上年12月下滑25.40%。从2010年全市新批准预售面积走势来看，在政策调整下，下半年市场供应明显高出上半年，随着年关的临近，西安楼市市场销售形势持续好转，为避免政策风险，快速回笼资金，开发企业集中在年底上市，本月市场供应再度走高。2) 商品房成交面积159.43万平方米,环比下跌7.31% 数据来源：西安房产管理局分析：12月份西安市商品房成交面积159.43万平方米，环比下滑7.31%。伴随着4季度以来通胀预期的压力，需求市场积极入市，此外，随着新一轮“加息”政策的开始，不少购房者加快了购房计划，年末商品房市场销售继续走高，本月虽商品房销售量环比上月出现
15、较大下滑，但较月均销售面积来看，仍属销售较为旺盛的一月。随着春节的临近，传统楼市淡季也将出现，本月市场销量的下滑或将成为拐点，随着市场购买力的不足以及春节假期影响，未来两月西安商品房市场销售将继续表现下滑走势。3) 全市普通住宅均价走势 数据来源：西安房地产信息网12月西安市普通住宅成交价格为6466元/平方米，环比下滑0.58%。随着政策调控的逐渐深入，2010年下半年西安楼市出现了供大于求的阶段性现象，供求矛盾的缓解促使房价在年末走稳。此外，随着年末开发企业积极推出房源刺激销售，同时也采取了优惠促销方式来扩大销售业绩，本月住宅成交均价再次下滑。随着春节的临近，短期内西安房价难以出现上涨空间
16、，未来几月西安房价有望继续走稳。 本月各物业成交比例如图所示，普通住宅类物业市场份额为87.86%，较上月下滑0.87个百分点，商服用房本月市场份额6.94%，较上月上涨2.42个百分点，写字楼物业占本月市场份额的2.87%，较上月下滑2.18个百分点，别墅物业占本月市场份额的1.83%，较上月上涨0.37个百分点。普通住宅购买人群年龄分布图显示， 18-22岁年龄段市场份额为28.17%，为本月最大年龄段，在房价依然“坚挺”的背后，众多年轻置业群体加快入市，此外，二套房贷的收紧以及三套房的限贷政策也促使许多家庭以成年子女名义购房，购房人群趋于年轻化特征明显。西安市2010年12月份普通住宅各
17、面积段销售套数 分段单位：平方米分本月普通住宅销售总套数为13246套，环比下滑9.92%。从各面积销售套数分布情况来看，中大面积房源成交比重仍在进一步加大。从上图中可以看出， 2室2厅户型市场份额为37.51%，较上月下滑3.8个百分点，成为本月成交最多的户型；而本月3室2厅户型市场份额为35.35%，与上月相比该市场份额上涨3.96个百分点，政策持续深入下，改善型客户比重增加，三室房源销售比例增长明显。2010年12月份全市普通住宅各价格段销售套数分段单位：元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-650065
18、00-70007000-75007500- 80008000- 10000大于10000979275347896155021171785156612206881160663从全市普通住宅各价格段销售套数分布图上来看，5500-8000元/平方米价格段房源成交比例明显增加，且该价格段也为全市目前在售房源的主要集中区，随着市场存量房的减少，且在政策高压下西安房价未有太大变动，全市成交均价进一步集中靠拢。3.2各物业销售情况 3.2.1全市商业成交情况 本月西安商业成交价格为12291元/平方米，环比下跌4.11% ，同比上涨5.99%，主要是由于到了年末，整体市场相对比较冷清，加上明年世园会开幕、
19、地铁开通等利好消息，开发商不急于降价销售。 本月西安商业成交量为11.07平米，环比大涨42.4%，在住宅市场政策收紧调控下，投资回报率高的商业地产开始升温。由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各月商服用房类物业成交量变动较为明显。从成交区域来看，城北区成为商业发展的新秀，在城北区住宅市场逐步成熟之后，商业地产也得到大幅提升 3.1.2全市办公成交走势 本月写字楼成交均价走势图上看，本月写字楼成交价格为7183元/平方米，与上月相比上涨5.98%；本月写字楼类物业依然是以高新区为主，而城北区写字楼市场近期也出现较大增长势头。本月写字楼销售面积开始缓慢下滑，成交面积为472
20、00万平米，环比大跌45.75% 3.1.3全市12月别墅成交均价走势图 从本月别墅成交均价走势图可以看出，西安市别墅类物业成交价格为14158元/平米，受城北西西安小镇开盘价格影响，12月别墅价格环比下跌5.05%，其他别墅项目价格依旧坚挺。 3.1.4全市购买人群来源情况本市本省其他地区外省市境外125883892672 从12月份购房者客户来源分布来看，本市购房人群占到总比例的95%，与上月持平。四、分城区商品房市场4.1 城东区根据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：12月份城东区商品房销量为18.78万平方米，与11月相比下跌了37.69%；其中，普通住宅销量为15.92万平方米，
21、环比下跌了42.91% 数据来自于西安房产信息网本月城东区从供应市场来看，在一波又一波的政策调控下，城东楼市在年末呈现了明显的“不适”。一方面，众多房企一年的销售任务已经基本完成，年底之时只推出部分房源“试水”，城东区市场供应方面略显匮乏；另一方面，随着今年来众多调控政策效应的显现，部分置业者依然持币观望；此外，随着传统春节的临近，置业者的置业意愿也有所减弱。受众多因素的影响，本月城东区商品房销量下滑明显。2010年12月份城东区各物业成交均价依次为：普通住宅类成交均价为5247元/平方米，商服用房类物业为13392元/平方米，别墅类物业成交均价为13364元/平方米。受恒基碧翠锦华和恒大碧水
22、云天开盘成交的影响，本月城东区的成交均价出现了上涨。总体来看，12月城东区呈现了量跌价涨的态势。城东区2010年12月份普通住宅各面积段销售套数50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上941293403691542452682338本月城东区普通住宅销售套数为1633套，环比下滑了36.78%。从图上可以看出，90110平米之间的户型依然是本月成交主力区间，占城东区总量的22.6%；其次是7090平米之间的房源，成交量占城东区总量的20.82%；再者是144180平米之间的房源，占总量的16.41%。本月成交面积区间与上月基本保持
23、一致。本月城东营销活动回顾 2010年12月30日，“感恩相伴永恒恒基碧翠锦华业主答谢晚宴”璀璨动情呈现，相约西安香格里拉金花大酒店(长乐西路8号)，荟萃饕餮美食，绽放炫彩演艺，互动精彩竞技。小业主儿童大合唱压轴钜献，打造恒基碧翠锦华新年风景线。凡到访业主均有温馨礼品相赠，更有神秘大奖浮现，奖品源源，惊喜连连。4.2 城西区虽然新政过去几个月，但在新政调控下的城西区楼市，进入十一月份以来市场逐渐趋于稳定，12月份显的较为平淡；普通住宅和商服用房的成交数量出现微幅下跌，而其它物业类型的成交面积和成交价格都没有较大的变化；随着传统淡季的气氛愈加浓厚，预计后期市场主基调为平淡。 从城西区均价走势图来
24、看，普通住宅类物业成交均价环比上月上涨3.49%，除了恒大城高端住宅项目支撑外，本月其他楼盘均无太大动作；从城西整体来看，本月城西区各物业均成交均价较为平稳。本月城西商品住宅销量为11.85万平米，环比下跌35.23%，占本月全市商品房销售的7.43%,该比例较上月下降3.2个百分点。从销售的物业类型方面来看，本月普通住宅销售面积为114999平方米，较上月环比减少33.04%；商服用销售面积为3284平方米，较上月环比下降68.12%；地下车位销售面积相比上月也明显减少，本月写字楼和别墅都没有成交。 随着政策的不断变化，以及部分出台限购令的城市继续保留限购的政策等等不利用客户心理因素的产生，
25、导致一部分手有余钱的改善和投资型需求的客户出现观望情绪，但由于大量的返乡人群不断涌入市场，填补了因为淡季而导致上门不足的问题，所以市场整体依然表现平稳，较之上月的水平基本持平，并保持在今年来一个最高位，在一定量的支撑下，成交均价表现较之前的几月更加稳定，目前城西供应量出现微幅上涨，后期可能出现价量齐升的局面，升幅不会太大。城西区2010年12月份普通住宅各面积段销售套数50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上661192583291786983353212月城西区普通住宅销售套数为1142套，较上月减少了561套,环比降幅为32.
26、94%。本月的90-110平方米和70-90平方米两个面积区间的成交套数占到总成交量的51.4%，中小户型在城西区依然处于主导地位；另外110130平方米面积段占到总成交套数的15.6%， 5070平方米区间的成交比重为10.4%，可以看出本月130平米以上的大户型成交量很少本月城西营销活动回顾12月26日，天朗会携手天朗业主安康爱心行，天朗业主早早就踏上了前往安康平利希望小学的爱心旅程。天朗集团副总周强带领天朗会近百名天朗业主，将暖冬衣物、学习用品送到了山区孩子们的手中4.3城南区 2010年12月份城南区整体住宅趋于平稳，市场整体均价为每平米7461元，成交量为41.62万平米。从城南区均
27、价走势图来看，普通住宅类物业成交均价环比上月下滑6.83%，高价位主要以龙湖紫都星座和金地湖城大境等曲江片区高端住宅项目支撑；整体来看，在政策频出的背景以及对后市无法预估的情况下，开发企业延续11月份的销售策略，均以快速走量为主要目标，本月城南区各物业成交均价保持较为平稳。根据西安房地产信息网数据研究中心统计，12月城南区商品房成交面积41.62万平方米，环比上月下跌18.85%，下跌幅度之大，但由于受楼盘促销活动影响，成交量达到全年第二峰值，本月，由于城南集中楼盘最多，市场供应量大，受返乡置业者及各项目利用圣诞、元旦等营销节点来举办活动达到吸引一部分人入市，此外，随着政策对住宅市场的进一步收
28、紧，投资客转向其他领域，预计后期城南商铺物业有较大幅度上涨。 城南区2010年12月份普通住宅各面积段销售套数 50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上2353174548965583133132455550本月城南区普通住宅类物业共销售3436套，较上月下滑14.97%。本月大面积户型成交比重明显上升，虽成交重点仍集中在90-110和110-130平方米面积段，但本月180平方米以上面积户型成交比重上涨明显。12月城南区重点活动回顾12月11日，曲江6号 “爱健康爱生活”健康体检周隆重启幕，为广大业主奉献为期8天的大型义诊及健康
29、体检活动，活动期间会邀请到儿童常见病、颈腰椎疾病、老年性疾病、高血压、高血脂、高血糖疾病、养生保健、中医治疗、传染性疾病等8项疾病的专家、教授莅临曲江6号销售中心进行为期一周的免费座诊。12月11日，省广播电视发射塔“西部之光”改造工程竣工典礼暨命名仪式在发射塔下隆重举行。改造后的电视塔除承担重要的广播电视发射任务外，还拥有160米高、西部最高最大的“云中漫步”透明冒险平台，西部最高最大的 “时来运转”旋转餐厅，西部最高最大的900平方米LED显示屏，集传输、观光旅游于一体，是西部大开发的又一标志性建筑，不久将向市民开放。该塔始建于1987年，塔高245米，曾是当时集广播电视发射、经营及观光旅
30、游为一体的全国综合性第一高塔，此次改造，历时三年半，投资近亿元12月12日，和记黄埔地产（西安）有限公司将于逸翠园西安销售中心举行“股市鲁迅”水皮对话西安二零一一资本市场走势高峰论坛。12月18日，曲江圣卡纳年底回馈业主抽奖大礼包活动完美举行，当日无论是圣卡纳的老业主，还是新客户，均有礼品相送！据现场售楼部经理介绍当日奖品主要有：暖手宝、野餐包、咖啡杯等精美礼品。下午三点还举行了“现场抽奖活动”，据了解本次抽奖活动的礼品主要有微波炉、豆浆机、加湿器等丰厚奖品。12月19日，御锦城【萨拉曼卡】别墅城邦全球产品发布会”在高新区香格里拉大酒店圆满落幕。浐灞管委会领导、香港恒基兆业和新加坡盛邦新业股东代表、盛恒地产主要领导及萨拉曼卡500多位VIP贵宾、国内三十余家主流媒体共同见证了城市主轴中央河别墅城邦的奢华体验与震撼魅力。12月23日，为庆贺绿地国际生态城荣登西安高端别墅销售前列，绿地集团特推出新春活动，邀
