1、天津市区域房地产市场调研报告天津市西青区房地产市场调研报告一、 西青区房地产市场概述在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占3
2、1%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。梅江发展优势，为西青板块带
3、来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造
4、城运动中。建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在总体规划中都有说明，如中心城市各组团及新城之间规划环外快速
5、环路及20条放射状快速路和高速公路，形成16条轨道线；实现区域联网供水；新城因地制宜建设污水处理厂；扩建杨柳青热电厂、新建东北郊热电厂；按照环境卫生要求建设适度规模的垃圾无害化处理设施等。 由此可见，西部新城正在成为天津城市外扩的主要阵地，同时具备天时和地利，承接天津市区和滨海新城的城市发展，引领着城市规划的外扩和西移。二、 中北镇房地产市场天津市西青区中北镇坐落于天津市西青区，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，镇人口3.8万，流动人口3.7万，是中国百强乡镇之一。在中北镇，外环西半环从中穿过，使其与市区接壤；中北镇西与蜚声海外的杨柳青年画发源地、千年古镇杨柳青毗邻；距北京120公里；距
6、天津机场25公里；距天津新港40公里；津浦公路、京福公路贯穿该镇界内。目前，中北镇内村村公路相通，另有京杭大运河穿越镇内。得天独厚的地理位置促进了中北镇各项产业的发展。中北镇西部新城共计划建设400万平方米居住区，目前天津万科与深圳招商地产合作开发的假日风景，天津金厦津投开发的水语花城，上海上投、中恺投资、上海建厦合作的华亭佳园，天津乐康置业的大地十二城、以及方正地产的项目，每个项目体量均在30万平米以上，其中大地十二城总建近100万平米。板块内所规划产品形式丰富多样，既有情景洋房、多层、小高层，同时也有高层和别墅产品。目前已上市项目产品以多层、小高层为主；其中假日风景项目保持了万科一贯的产品
7、设计优势，引入了情景洋房、院景洋房、宽景洋房、瞰景洋房等多种万科专利化、标准化产品，此外，还采用了多项智能化配套设施，力求通过高品质新颖的产品提升竞争力。而水语花城项目的产品设计更加注重户型功能区间布局与面积的控制，目前已上市的多层及小高层产品的户型设计紧凑合理，细节化设计明显；以中小面积的户型为主，通过总价优势吸引客群。随着未来地铁2号线的修建与开通，板块与沿线商业、商务以及其他市政设施之间的交通便利性将大幅度提高；板块生活便利性的提升，使得板块项目竞争力与升值潜力进一步显现，地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力，提升板块整体竞争力，同时也将对板块住宅市场走势产生影响。目前板块整体主力
8、目标客群市场主要以天津市中端客群为主。其中假日风景客群区域来源相对广泛，主要被万科的品牌和产品吸引。其它项目客群，以王顶堤、华苑等与板块相近的南开区内居住区的改善型客群为主。地铁2号线连接城市东西方向，将对城市原有的居住布局产生影响，会把一批居民吸引到其辐射的范围区域中来，特别是对于处在线路东西两端的大型居住区而言，地铁的修建将使板块对更为广泛的客群来源产生吸引力，甚至可能包括部分投资型客户。同时，2号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民，或工作地点在辐射区域内的购房客群，产生较强的吸引作用，因此板块的客群来源区域比例必将发生一定改变。影响未来产品供应导向，
9、促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成通过从板块内目前面市项目了解，板块内的产品规划包括了洋房、别墅等高端类产品；并且随着板块内配套的完善、居住氛围的形成，必然促进板块整体档次逐步提升，随之出现高端产品供应。而受西部新城整体规划定位以及地段区位等因素影响，决定了板块内未来一段时间内，仍将以中端产品供应为主。三、 中北镇房地产项目天津市西青区中北镇板块楼盘分布图1. 中北镇房地产项目调研情况芒果郡芒果郡总建筑面积7.8万平米，绿化率在40以上，容积率仅有1.5，旨在打造低密度精致洋房居住区。从产品的类型上，芒果郡主要以5层半洋房为主，同时配有少量高层公寓，能够满足不同家庭的置业需求。而
10、全明通透的主流户型设计，以及部分产品的个性化空间设计。在园林景观方面，芒果郡将新加坡风情园林引入，在7.8万平米的社区内，将规划两大组团景观以及8-10处异国情调的景观节点，整体上以植被的层次感，体现出新加坡的特有的自然元素。项目接近清盘，只剩为数不多的几套住宅，洋房均价6800元/平米，高层均价5750元/平米。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位芒果郡西青区中北镇高层5750元/平米洋房6800元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间76000平米80000平米2008-72009-11容积率绿化率物业费装修标准1.540%高层1.96元/月/平米洋房1.06元/月/平米毛坯
11、建筑形式户型配比周边配套商业5层、10层、18层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线便民6路物业公司开发商天津华夏物业管理发展有限公司天津泰康地产有限公司截止09-6-29日该项目共售出544套住宅，占总套数70%。富力湾富力湾位处中北镇，紧邻西外环线绿色生态走廊，地铁2号线连接天津主城区，生态、休闲、国际化的生活场景指日可待。富力湾占地面积10万平米，总建筑面积25万平米。户型设计南北通透，户户观景，区域地标高度改变空中轮廓线。经典南派园林设计，超大面积私家水域，无数生态细节引境
12、入心。户型设计以77-172m2精装住宅。富力湾于社区内部中心打造超大面积人工内湖，并尽量保持其原生湖泊形态，弯曲自然的湖岸线。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位富力湾西青区中北镇高层5750元/平米洋房6800元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间100000平米200000平米2008-52010-11容积率绿化率物业费装修标准245%1.98元/月/平米精装建筑形式户型配比周边配套商业26-28层高层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业公司开发
13、商恒富物业公司天津富力城房地产开发有限公司截止09-6-29日该项目共售出1496套住宅，占总套数55.4%。华亭国际华亭国际以纯板式小高达到了足以洋房标准的超低容积率，既可拥览高处的生活境界，又可私享洋房式的高尚品质，使上层的居住境界和洋房的居住品质完美的融为一体；超大楼间距，偏东18-25度阳光房型，采光、通风达到了最佳，一梯两户，品质生活全面保证。55-138平米多种尚品户型选择，一居、二居、三居，充分迎合市场需求，全明宽厅、超大观景阳台、独特阳光房设计、2+1房型（多功能室）设计。 在外立面处理上，以新古典主义风格为载体，将建筑的天际线、屋顶、边侧墙体、老虎窗等综合运用。天际轮廓线：建
14、筑群落的楼层高低起伏，错落有致，赏心悦目；边侧降层：建筑的顶层局部向后退缩，构成形体的变化；局部退台：部分边套的楼层高低起伏，构成局部跌落的形体变化；多坡顶组合：双坡顶、四坡顶、八角坡顶多种方式进行组合；老虎窗：在部分屋面变化较小的地方，适当构架老虎窗，形成局部凸起，丰富形体，同时为阁楼创造更多的采光条件。社区内40%的绿化率， 2大中央主题景观轴纵横交错、30个景观节点有机连接；叠水平台、景观喷泉、下沉式草甸自上而下构建出西部首席立体景观世界。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位华亭国际新津杨公路西行1.8公里6800元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间2200003200
15、002007-102009-10容积率绿化率物业费装修标准1.3740%1.4元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业11层小高层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通一次性1%单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业公司开发商上海新世纪房产服务有限公司天津上投置业有限公司截止09-6-29日该项目共售出1705套住宅，占总套数70%。金厦水语花城金厦水语花城坐落于4平方公里西部新城内，占地面积384亩，规划总建筑面积30余万平米，位于新津杨公路旁，毗邻西北半环快速路，与芥园西道立交桥近在咫尺，更有地铁二号
16、线起始站，交通出行方便快捷，创造速度与效率并重的生活指数，20000平米的一站式商业街和6000平米的社会会所为假日休闲生活提供更多选择。 金厦水语花城是西部板块中综合居住、商业、运动等多项功能的宜居社区；以步行生活作为基调，社区规划强调的生命力与活力来源于周边天然资源的有效使用；自然错落的建筑关系，构成外高内低的天际线，形成自由流动的建筑美感。 项目40%绿化率与六大主题景观组团组成社区主景观轴；主入口蝶泉与会所喷泉灵动生机，更有社区内水系环绕；观景台、休闲平台、木栈道等，辅以水体雕塑、特色花架、景观墙等水景作为配合。洋房采用欧式坡屋顶设计，具备隔热性强、排水顺畅、通风良好的优点。 项目三期
17、“花半里”面积区间为60-12平方米，户型通透明敞，空间分配合理，动静区隔分明。作为独立的自主型商业配套，20000平方米的大型商业金街满足居住人群购物与休闲消费。6000平方米运动、休闲、娱乐、餐饮多功能综合型泛会所，带来不同的休闲方式：游泳馆、羽毛球馆、壁球馆等大型主题运动场所。项目只有剩余几套余房住宅，其余已全部售罄。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位金厦水语花城西青区卫津南路津涞公路6800元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间4200004000002007-102009-10容积率绿化率物业费装修标准0.9635%1.4元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业
18、洋房与小高层两室物美超市主力户型供暖金融医疗两室90-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线便民6路物业公司开发商香港港联物业天津津投金厦房地产发展股份有限公司截止09-6-29日该项目共售出2581套住宅，占总套数99%。假日润园假日润园首期开发以10-18层小高层为主，户型为90平方米左右两室，精装修低密度大盘。在规划上建筑物风格以简洁明快为主，以建筑外观与景观相结合，体现宜人居住环境。基于天津北部寒冷的地理条件和工业港口城市的定位，一期景观设计以北欧设计风格为主导。假日润园全面提升了居住品质，是万科“全面家居解决方案”在城市西
19、部的首个实施项目。户型布局紧凑合理，并且配有独立玄关设计，独立的家政阳台和生活阳台等。注重细节的精装修方案。项目小高层已经售罄，预计八月份两幢26层高层住宅开盘。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位假日润园西青区新津杨公路外环线以西1.5公里预计8000元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间3.85万平米6.5万平米2008-62009-12容积率绿化率物业费装修标准1.740%1.6元/月/平米精装建筑形式户型配比周边配套商业小高层与高层两室物美超市主力户型供暖金融医疗两室60-90平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线
20、、便民6路物业公司开发商天津万科物业天津兴海房地产开发有限公司截止09-6-29日该项目共售出726套住宅，占总套数72.1%。项目小高层清盘，高层尚未开盘。大地十二城由天津乐康集团开发的大地12城项目是中北镇西部新城体量最大的项目，该项目建筑面积100万平方米。它包含大型多功能会所、幼儿园、小学、大型群落商业街区等完善的配套设施。整个项目全部为西班牙风格，建筑形式丰富多样。大地十二城中的12组团规划为从项目整体结构规划上，大地12城在天津首次提出了以建筑风格和居住感受来划分组团，并分别以：宁月城、朗琴、鹿儿郡、静水湾、鹦鹉洲、蓝草、易楠林、夏尔、水语州、茉湖镇、西铭城、红石12种风格为中心，
21、将每8万平方米包装一个带有“城”的概念的独立项目。产品形态是大地12城创新的亮点。大地12城除了继续提升水木天成的多层洋房的产品形态外，还糅合了纯粹的西班牙建筑风格，设计出全新的邻里别墅、庭院洋房、风景洋房、小高层、高层公寓等多种建筑形态，开拓出一室半、空中花园、半地下室等多种创意空间。5万平方米的中心示范区园林景观亦采取简约西班牙主义风格。整个中心景观轴线以音乐文学艺术为主题，以形态丰富的水景贯穿，中央的铺装以质地较硬朗大气的花岗岩水洗石为主，两侧以质地较软，踩上去很亲切的砖材铺地。在大地12城的景观中，随处可见特色的手抹景墙、抽象的灯具及石榴花型铁艺等细节处理，西班牙风格浓郁。 目前项目1
22、、2、3、期均已售罄，在售4期均为5.5层砖混洋房。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位大地12城西青区中北镇6200元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间70000010000002009-32010-11容积率绿化率物业费装修标准1.345%1.98元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业别墅、洋房、高层一、两、三室物美超市主力户型供暖金融医疗两室80-100平米集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通一次性1%单水南开实验小学 津英中学天津中学地铁2号线、便民6路物业公司开发商阳光家园物业公司天津乐康置业有限公司截止09-6-29日该项目共售出2913套住宅，占总
23、套数29%，4期共售出546套。分析：对于中北镇而言，其项目众多以及相对中档的价位，备受上班族以及年轻夫妇的亲睐。当南开华苑地区如今进入一个成熟地带后，毗邻其周边的最大居住区域中北镇居住区成为了广大婚房和改善置业者的首选，对于早期的中北镇，虽然很多人还不熟悉，但是随着中北镇地区的生活化改造和道路改造，越来越多的婚房和改善置业者选择了这里。随着中北大道的开通，随着周边的大型超市集蔬菜市场的正式营业，这样大的一个居住区在逐渐成熟。中北镇居住氛围已形成规模，目前大地十二城、华亭国际、假日风景、水语花城、富力湾、芒果郡等项目的总供应体量已达200多万平米，中北镇地区整体销售均价为6500元/平米。中北
24、镇市场需求以90-120平米的两室为主。板块内市场潜力巨大，产品需求较为理性。具有性价比的适居户型较容易得到青睐。考虑到天津居民在购房时表现出较强的地缘性，因此未来的客群来源范围仍以南开、西青、红桥等市区西部区域的居民为主。而未来地铁2号线的修建运营，也将促进部分中低端档次产品的供应。这主要因为地铁作为大众化的交通工具，受其影响最大的购房者还将是以工薪阶层为主的中、低端自住型客群；随着地铁1号线开通运行后，地铁对于此类客群的影响将逐渐明显，地铁效应开始体现，此类客群也必将成为板块内项目有效目标客群的重要组成部分，预计供应一方也将保持一定量的中低端产品供应以适应市场需求。四、 西青区南部板块房地
25、产市场近年以来，河西梅江迅速成长壮大，并成为天津地产高档楼盘聚居区。其影响与辐射日益深远，并对西青与其相邻区域产生影响。西青南部地区依托梅江的成熟与市场认可，背靠西青开发区，成为项目高产区，洛卡小镇、领世郡、富力桃园等一批项目乘势而起，共同构成西青南部地区房地产格局。此板块商品住宅建筑形式以洋房为主，别墅、多层为辅，重点突出低密度居住品质。在某种意义上可以看作梅江高品质生活的延续。由于区域差异，此板块在价格上相比梅江区域更具优势。 虽然此区域仍被认为是相对高档的居住区，但其位置毕竟更接近南外环，该区域的花园洋房和公寓等产品类型在价位上优势明显，属于经济型产品，受到年轻置业者的追捧。除了价格相对
26、低廉外，区域内的户型面积也相对偏小。洛卡小镇洋房的户型为90190平方米，领世达观洋房为80140平方米，富力桃园60-150平米。由此分析出，此区域除别墅产品外，其他建筑类型以中小户型居多。以此为例，总房款四五十万元，在中心城区只能买到四五十平方米的房子，而在环外环，却可以买到低容积率、高绿化率，更舒适、更宜居的住宅。购房者牺牲的是距离和便利程度，换回的却是宜居住宅，而随着交通网络的发展，这种距离和便利程度也都不是问题，也就是说，地铁、公交等交通设施的不断完善促进了人们对这一区域从不习惯到习惯的演变过程。房价即圈定了置业人群，显然，这样的产品类型吸引了大量偏年轻的客户群，特别是一些刚刚走上工
27、作岗位的年轻人。此区域很可能成为一个年轻置业人群或首次置业者的聚居地，并和大梅江区域结合形成一个基本客群相似的梯级消费结构，正好是梅江区域的补充。五、 西青南部板块房地产项目洛卡小镇洛卡小镇位于天津中心城区南部大梅江生态区。洛卡小镇东侧为天津第一迎宾大道友谊路的延长线，20分钟抵达市中心区域。距友谊路中央金融区仅6公里，距市中心地段在10公里之内。在小区入口附近设有公交838路、705路、826路，还有将来的地铁5号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，建筑形式为4层半、5层的花园洋房、2层半的联排别墅。小镇容积率为1.0，绿化覆盖率40%，拥有12
28、万平米的园林景观。洛卡小镇现已推出三期，产品以90平米小户型洋房为主。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位洛卡小镇西青区友谊南路与外环线交口以南200米7500元/平米普通住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间20万平米20万平米2008-52009-12容积率绿化率物业费装修标准140%1.4元/月/平米毛坯建筑形式户型配比周边配套商业5层洋房两室梅江新海湾商业街、蓝水假期商业街、华厦津典商业街、第六田园商业街主力户型供暖金融医疗两室90平米左右集中供暖各大银行社区医院优惠政策供水教育交通无单水梅江幼儿园、水晶小学、大寺中心小学、翔宇中学705、803、826物业公司开发商天津倍思佳天津
29、方正投资发展有限公司截止09-6-29日该项目共售出1094套住宅，占总套数99.4%。富力桃园富力桃园坐落于天津市津南区东南板块外环线附近，位于微山南路旁，毗邻梨双公路，并有直通车和多条公交线路。富力桃园总建筑面积40万平方米，54000亩别墅和生态高尔夫公园近在咫尺，与社区南派景观园林形成“双公园”的格局，产品秉承富力一贯的港派装修风格，并采用小户型。项目所处的东南板块是连接市中心与滨海地区二元经济圈的核心点和交通枢纽。周边配有丰富教育配套，紧邻泰达国际学校，有助于对本项目投资人士的涉外租赁和买卖。此外，社区内有大型商业设施，将为业主提供完备的生活保障。产品形式为板式高层建筑，户型设计以90平米小户型为主，配以高品质豪华精装修。项目拥有13万平米项目商业综合体。项目所处的东南板块是连接市中心与滨海地区二元经济圈的核心点和交通枢纽。周边配有丰富教育配套，紧邻泰达国际学校，有助于对本项目投资人士的涉外租赁和买卖。此外，社区内有大型商业设施，将为业主提供完备的生活保障。辐射大梅江区域，可共享天津高端居住区的共有资源和配套。毗邻梨双公路，紧邻地铁一号线，并有直通车和多条公交线路。建筑形式为24-28层。市场调研表物业名称物业地址均价项目定位富力桃园津南区南外环微山南路6400元/平米普通住宅项目占地面
