1、规划设计任务书详解 项目规划设计任务书目录：一、 项目概况及用地分析1、 宗地自然条件概况及分析2、 宗地社会条件概况及分析二、 规划设计的基本原则1、 规划设计要点 2、 产品建议书三、 概念设计研究结论1、 规划方面2、 单体方面3、 景观方面4、 技术方面四、 方案设计需要解决的主要问题1、 规划方面2、 单体方面3、 景观方面4、 技术方面五、 提交设计成果内容1、 设计说明2、 综合经济技术指标表3、 规划设计图纸目录六、 设计成果提交的要求（具体内容见附件）规划设计任务书一、 项目概况及用地分析1、 宗地自然条件概况及分析1. 宗地位置 区域位置说明：宗地位于南京市江宁区的东山新城
2、范围，据南京市区。附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图2. 宗地现状(1) 宗地四至范围方 向界 面（路名）宽 度（米）长 度（米）西至规划路24 446东至规划路35405南至内环路35835北至规划路24578附图：宗地红线图宗地南侧是成熟小区殷巷小区，西侧是规划住宅用地，东侧和北侧与秦淮河、牛首山河之间是城市绿带。宗地南侧是内环路，东、西、北三侧为城市规划路，交通便捷。(2) 宗地现状地形地貌附图：宗地地形图(3) 绿化植被宗地南望方山，东临秦淮，北边牛首山河，两河与宗地之间分别是超过50米宽的城市绿带，景观资源良好。(4) 气候气象位于冬冷夏热气候区，多东南风，夏季多雨。(5) 特殊地
3、下物宗地地下无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物。2、 宗地社会条件概况及分析1. 区域现状与规划宗地位于东山新市区内。宗地1) 交通状况(1) 周边主要市政道路规划情况序号道路名称道路等级道路红线宽度绿化带车道规划完成时间与基地方向1内环路城市干道35m20m4已建成南2规划路城市干道35m20m4未知东3规划路城市次干道24m无2未知北4规划路城市次干道24m20m2未知西(2) 轨道交通（地铁1南延线）情况线路长度： 16.8公里 建设完成时间： 2009年12月1日 站点设置：南延线从安德门站出发，向南途经宁丹路、共青团路、规划中的南京南站、胜太路，后折向东经百家
4、湖、竹山路最后到大学城，全线12个站，百家湖站距宗地2公里 。 (3) 交通出行 私家车出行： 公交出行：附图：区域交通分析图； 宗地宗地2) 公共设施(1) 附图：周边公共设施图3) 市政管线 附图：市政管线宗地社会条件表一 表1.2.1填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称 图纸名称 内容要求完成情况 区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征已收集 区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划已收集 区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线已制作 周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建
5、时间等已制作 周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已制作周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施 ：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施已制作 市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等已收集说明：本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2。规划要求（见附件一）二、 规划设计的基本原则1、
6、规划设计要点规划用地性质二类居住净地面积272298.4容积率2.0公建配套2310090平米以下户型45%总建筑面积544596.8建筑高度60M绿地率40%建筑密度20%集中绿地0.4ha规划设计必须注意满足指标要求、日照分析、间距、建筑高度、退让（用地红线、道路红线、城市绿线、河道保护线、高压走廊等距离）必须满足、规划设计要点（甲方提供，并就所须注意问题标注）2、 项目的定位 项目总体定位：稀缺高品质社区，舒适景观豪宅 项目市场定位：资源占有型的高端市场三、 概念设计研究结论（即招标方明确的规划设计要求）1、 规划方面： 规划要注意营造高档社区氛围，并按以下几点进行合理控制：a、 日照：
7、南向所有居室必须满足南京地区大寒日累计2 小时，连续1小时的日照要求， b、 退让： 以住宅大堂外第一阶踏步外侧为起点退让用地红线、城市绿线； 关于退让高压线：在规划及现有高压供电走廊控制范围内不得建设任何影响安全的建筑物、构筑物，退让距离不宜小于40米； 用地东南角和西南角两处宜以景观绿化为主，住宅宜后退； c、 高度：住宅高度是住宅室外道路最低点到建筑最高点（含电梯机房顶、飘板、 飘架）计入建筑总高度。d、 间距：高度小于80米的高层建筑与住宅平行布置时间距不得小于30米（具体间距要求参下表及南京市城市规划条例节选）；遮挡建筑被遮挡住宅布置形式平行垂直并列低层住宅多层建筑低层、多层1515
8、8小高层15高层1818小高层住宅低层、多层、小高层252015高层25高层建筑高度小于100低层、多层、小高层302015高层2518高度大于100低层、多层、小高层402518高层3020住宅与会所、商业、社区中心等公共建筑的间距必须满足南京市城市规划条例相关要求。e、 指标：容积率控制在2.0，控制计入容积率的不可售面积。f、 产品类型： 住宅：住宅全部为高层住宅，限高60米，结合单元组合形态需求，设置为1618层； 公建：公建部分商业2层，会所2层为主（局部可3层）的建筑形态。g、 住宅布局： 强调组团围合感； 大户型应结合小区中心绿地及周边环境分布在视觉景观较好、噪音污染相对较小的区
9、域。h、 公建布局： 小区中心结合集中绿地设置会所， 临内环路布局街区形式的商业规划形态； 农贸市场、社区中心相对独立设置，且不能布置在小区主入口附近； 2 道路交通a、沿小区周边设置小区环路；各组团做到人车分流，各组团地库的机动车出入口设置在小区环路上； b、沿建筑长边两侧设置消防通道和消防登高面。 开发分期分三期开发 a、 首期产品：万平米高层住宅（150、220两种户型）、会所4500平米。b、 剩余产品根据规划形态暂定分两期开发。 组团管理 a、 一期12万平米与会所结合考虑作为一个组团，二期、三期呈多组团布置。b、 商业及其他公建结合考虑。 销售示范区 一期结合会所和商业（1000平
10、米用于一期售楼处）考虑示范区范围及流线。 规划形态建议参考意向：a、杭州春江花月b、上海绿城 2、 单体方面：a、公建配套： 公建配套主要是会所、商业、社区中心、幼儿园（两所）、净菜超市，其建筑面积分别约4500平米、8000-10000平米、3100平米、5500平米、2000平米。 会所设置地下室，结合功能布局考虑地下室部分的面积，不宜小于1000平米（结合景观做好竖向设计，设置下沉式广场）。b、户型： 90+60平米、150平米、220平米三种户型（甲方提供）。c、建筑风格： 住宅外立面风格参照上海绿城的住宅。外立面材料：住宅主体1、2层用石材，3层以上、40米以下贴面砖，40米以上批涂
11、料。 商业作成集中商业街和卖场（参深圳万科城或广州星河湾），幼儿园等其他公共建筑立面风格由设计公司把控，注重简单、经济实用。3、景观方面：a、强调景观轴线、景观序列和中心景观绿地。b、规划设计需对宗地的标高设计进行专项研究，关注下沉式广场结合半地下车库的处理手法，考虑堆坡造景等手段。c、充分利用南望方山，东眺秦淮，北观牛首山河的景观资源。4、技术方面：a、住宅朝向宜以南北向为主，局部结合规划形态适度调整。b、220平米户型考虑中央空调，不再出现空调室外机位、百叶等。c、其他有关建筑技术方面问题，根据设计情况由投标方提供相关内容。四、 方案设计需要解决的主要问题1、 规划方面的问题1 用地布局a
12、、关注住宅高度、日照、间距、退让红线及满足指标问题，满足南京市规划局对于高层住宅日照要求、建筑间距、退让红线等问题的相关规定。b、关注会所、商业街与集中商业的布局形态、立面风格等问题；c、关注幼儿园、社区中心、农贸市场等配套公建的服务半径及便利性，考虑农贸市场在宗地中的位置，将噪音及人流、车流对小区带来的影响降至最低；2 道路交通a、满足5类业主回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；b、满足人车关系要求与停车要求；c、满足消防要求；d、进行道路分级模式设计和道路断面设计。3 组团与管理依据组团基本单元要求确定组团规模，依据规模并结合物业管理模式进行组团设计：考虑
13、组团范围、入口设置、门卫数量、人车管理等。2、 单体方面的问题1 住宅单体方案设计户型：在万科提供的户型基础上适当修改，修改之后需由万科确认。2 配套单体方案设计关注净菜超市、社区中心、幼儿园、会所在用地布局 中的平衡，关注商业氛围的营造。3、 景观方面的问题1 景观结构设计：结合中心景观考虑景观轴线与中心景观绿地的组织协调。2 景观功能明确，景观提供停留、观赏的功能；3 处理景观与建筑的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区，明确落叶乔灌木的选用及用地现状景观的利用方式；4 当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析；4、 技术方面的问题1 关注建筑高度、日照、间距、退让、指标等问题；2 结合
14、土方平衡，考虑地下车库、半地下车库与半地下广场结合设计； 3 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾房、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房等；4 保温、遮阳和降噪；要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本；5 新技术新材料：设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据以上内容仅做概述。五、 提交设计成果内容1、 设计说明此次投标单位需要根据设计方案完成如下的设计说明：1 建筑设计说明2 结构设计说明3 给排水设计说明4 电气设计说明5 智能化设计说明6 暖通设计说明7 消防设计说明8 人防
15、设计说明9 景观方案设计说明10 销售示范区设计说明2、 综合经济技术指标表此次投标单位需要根据设计方案完成如下的经济技术指标表：规划指标表指标名称总体 期数值（ha）所占比重（）数值（ha）所占比重（）项目规划总用地 1.居住用地 100100住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地2.其他用地 市政道路用地代征绿化用地总建筑面积 m m1.住宅建筑面积 m m非住宅建筑面积 m m住宅建筑面积比重 % %2.计入容积率建筑面积 m m不计入容积率建筑面积 m m不计入容积率建筑面积比重 % %住宅面积毛密度 m/ha m/ha住宅面积净密度 m/ha m/ha公共服务设施面积毛密度 m/ha
16、 m/ha住宅建筑套密度（毛） 套/ha 套/ha住宅建筑套密度（净） 套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口净密度 人/ha 人/ha绿地率 % %建筑密度（建筑覆盖率） % %容积率(建筑面积毛密度) 万m/ha 万m/ha总户（套）数 户 户总人口(按3.5 人 /户计) 人 人车位总数 个 个车位/户数1: 1: 说明：分期项目内容请分别填写清楚一期、二期、三期的情况。公共服务设施指标表 指标项目总 体 期建筑面积（m）用地面积（m）备注建筑面积（m）用地面积（m）备注是否计入容积率是否可售1.商业及文体商业餐饮商铺会所社区中心 幼儿园净菜超市面积小计(A1)2.市政公用
17、 变电室煤气调压站路灯配电室垃圾站公共停车场自行车存车处面积小计(A2)3.其它居委会物业管理处防空地下室面积小计(A3)公共服务设施面积总计（A1+A2+A3）说明：分期项目内容请分别填写清楚一期、二期、三期的情况。1 住宅指标表住宅指标表住宅户型大类户型编号户型面积（m）套数总面积（m）该户型占户型大类套数比（）该户型占户型大类面积比（）一房2-A2-B2-C小计100100二房小计100100三房一卫两卫小计100100四房小计100100五房及以上小计100100总计说明：1. 对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。2 容积率指标表容积率指标表 指 标项 目总 体 期建筑面积（m）占
18、总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1.计入容积率面积住宅公共服务设施架空层小计2.不计入容积率面积地下室半地下室其它小计总建筑面积 100100建设总用地面积 m m 容积率说明：分期项目内容请分别填写清楚一期、二期、三期的情况。3 可售面积指标表可售面积指标表 指 标项 目总 体 期建筑面积（m）占总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1. 可售面积住宅地下车库商业小计2.不可售面积会所其它小计总建筑面积 100100说明：分期项目内容请分别填写清楚一期、二期、三期的情况。4 会所详细指标表会 所 项 目建筑面积（m）备注主体部分会所大堂300含水果吧、运动氧吧、游泳
19、击球类专卖区健身房450器械健身室内泳池300非标准泳池，水疗池（维琪浴、针刺浴、气泡涌泉乒乓球室1003张乒乓球桌儿童活动室150设置大型反斗乐游艺电玩设备儿童才艺室50操房250男女更衣室500干湿分离、简易桑拿、干湿蒸、男女各100200个更衣箱、嘎后勤用房150设备用房250桑拿、SPA、水疗600冷热水池、水疗房、足疗，可设置在地下室热力瑜伽房100桌球、红酒雪茄吧150位置上要求靠近大堂棋牌室150设置三间餐饮区1000？附属部分室外游泳池125050m x 25m可结合景观进行泳池平面设计室外网球场700大于36.6m x 18.3m室外篮球场600大于28m x 15m室外羽毛
20、球场说明：1. 表格中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各类活动室的个数等。2. 上表为示意性表格，具体应根据会所情况编制表格。5 停车详细指标表停车详细指标表 指 标项 目总体 期数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率是否可售数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率是否可售自行车位摩托车位汽车位1.非露天汽车位半地下地下架空层地面车库2.露天汽车位汽车位小计地下、半地下车位平均面积（m） 说明：分期项目内容请分别填写清楚一期、二期的情况。3、 规划设计图纸目录此次投标单位需要根据设计方案完成如下的图纸：分类序号图纸名称比例备注 总图1总平面图 （DWG格式）1:500 2分析图日照分析图1:
21、10003公共服务设施布置分析图1:10004交通分析图 1:10005景观结构分析图1:10006小区管理模式分析图1:10008其他工作模型 1:500土方平衡图1:100010道路及竖向设计图1:50011彩色总平面图1:50012总体剖面图1:100013总体鸟瞰图图幅A1组团与管理14分析图典型组团管理示意图1:40015典型组团交通分析图16其他效果图住宅单体17住宅单体地下（高层）1:200含高层、多层首层平面（含大堂）18标准层平面图 19立面图21效果图图幅不限主要公共建筑22各层平面图1:200会所、商业社区中心、幼儿园、净菜超市23立面图25效果图图幅不限说明：上表中“”
22、表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。六、设计成果提交的要求3、 各投标单位提交的设计成果需根据本任务书“提交设计成果内容”要求完整。4、 投标单位报送投标书应包括原比例图一套，图纸缩印本（A3）及说明书10套。5、 投标方案应自行留底，另做成幻灯片形式（PowerPoint）文件，以供方案讲解。6、 送交标书的图纸及设计说明要内容齐全，字迹清楚，图纸及文字说明均不得用图签及其他任何标记，不署名，不注明设计单位名称，图纸及文字说明要密封。七、设计时间及阶段划分7.2.1本次从设计的时间周期分两部分，中间过程安排两次中期交流；开始时间： 2007年 9月12 日；甲乙双方确定合作事宜，乙方确定设计成员名单，甲方提供全部规划设计资料给乙方 中期第一次交流时间： 2007年 9月18 日；乙方提供全部规划建筑设计意向图片给甲方，乙方设计院来甲方公司沟通方案甲方确认设计意向中期第二次交流时间： 2007年 10月10 日；乙方到甲方公司汇报初步设计成果（规划总平面、主要单体平立面、各相关分析图），乙方修改；提交最终设计成果时间
