1、税务师题库 19一、单项选择题1.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（）。A.免征土地增值税B.不征收土地增值税C.减半征收土地增值税D.按照正常计税规则征收土地增值税2.我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（）。 A.三级超率累进税率B.四级超率累进税率C.五级超额累进税率D.七级超额累进税率3.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付的地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年
2、，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，企业对外销售了70%的写字楼、20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（）万元。A.651B.693C.770D.8374.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积
3、对外出租，当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%，可以扣除的与转让房地产有关的税金为243万元。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（）万元。A.2323B.2635C.2723D.31355.2017年2月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产
4、项目计算分摊；厂房建成后全部对外转让。已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。A.58.8B.61C.108.8D.4006.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。A.10%以内B.12%以内C.15%以内D.30%以内7.税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须
5、经（）确认。A.海关B.财政机关C.当地税务机关D.省、自治区、直辖市人民政府8.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用的说法中，正确的是（）。A.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除B.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数C.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算扣除项目金额时，代收费用可以从收入中扣除D.如果代收费用计入房价向
6、购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数9.2017年2月，位于市区的某房地产开发企业（增值税一般纳税人）转让一栋2年前建造的办公楼，签订销售合同，取得不含税收入500万元，该企业选择增值税简易计税方法；经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为600万元，成新度折扣率为五成。该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。A.51.68B.51.75C.52.29D.52.6310.2017年2月，位于县城的某工业企业（增值税一般纳税人）转让一栋2015年购置的办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入300万元，该企业
7、选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，经当地税务机关确认，按照购房发票金额计算扣除项目，企业提供的购房发票上注明价款100万元，购房日期为2015年4月5日，企业在购置办公楼时按照规定缴纳契税3万元，可以提供契税完税凭证；该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。A.52.82B.64.22C.73.76D.157.2511.下列有关土地增值税的表述中，不正确的是（）。A.对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定B.房地产企业销售存量房，在计算土地增值税扣除项目时，其缴纳的印花税准予作为与
8、转让房地产有关的税金扣除C.出让国有土地使用权的行为属于土地增值税征收范围D.土地增值税的纳税义务人包括外国企业12.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产（）。A.免征土地增值税B.减半征收土地增值税C.酌情准予减征或免征土地增值税D.按照规定的税率和速算扣除数征收土地增值税13.非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起（）内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。A.7日B.10日C.15日D.30日14.法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的，应（）申报缴纳土地增值税。A.向销售方机构所在地的主管税务机关B.向购买方机构所在地的主管税务机关C
9、.向房地产的坐落地的主管税务机关D.向合同签订地的主管税务机关 15.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。A.1年B.2年C.3年D.5年16.对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等，这指的是清算审核方法中的（）。A.实地审核B.案头审核C.定期审核D.异地审核17.进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的下列公共设施中，其成本、费用不得扣除的是（）。A.建成后产权属于全体业主所有的停车场B.建成后无偿移交给公安部门的派出所用房C.建成后有偿转让的医院用房D.
10、建成后房地产开发企业自用的水厂18.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是（）。A.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除B.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除D.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除19.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，不正确的是（）。A.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，
11、应作为当期的收入B.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致C.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金D.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费二、多项选择题1.下列关于土地增值税特点的说法中，正确的有（）。A.以转让房地产取得的增值额为征税对象B.征税面比较广C.采用扣除法和评估法计算增值额D.实行超额累进税率E.土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收2.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（）。A.转让国有土地使用权B.房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与
12、学校C.抵押期间的房地产D.因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的E.转让地上建筑物产权3.下列各项中，不征收土地增值税的有（）。A.房地产的出租B.房地产的继承C.出让国有土地使用权D.个人之间互换商业用房的E.个人转让购置超过5年的商业用房的4.在计算土地增值税时，下列各项中，说法正确的有（）。A.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除B.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除C.纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除D.纳税人转让存量房，能取得评估价格的，其购房时缴纳的契税，如能提供
13、契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除E.纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除5.下列不属于取得土地使用权所支付的金额的有（）。A.以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金B.以行政划拨方式取得土地使用权按规定补缴的土地出让金C.以转让方式取得土地使用权实际支付的地价款D.拆迁补偿费E.基础设施费6.在计算土地增值税时，下列项目准予据实扣除的有（）。A.基础设施费B.开发间接费用C.销售费用D.管理费用E.支付的土地出让金7.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出
14、的，影响其允许扣除的房地产开发费用的因素包括（）。A.利息支出B.房地产开发成本C.转让房地产缴纳的城建税D.取得土地使用权所支付的金额E.转让房地产缴纳的教育费附加8.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发费用C.房地产开发成本D.评估价格E.与转让房地产有关的税金9.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。A.房地产开发费用B.转让房地产缴纳的印花税C.转让房地产缴纳的城建税D.转让房地产缴纳的教育费附加E.转
15、让房地产缴纳的耕地占用税10.下列有关土地增值税的表述中，不正确的有（）。A.纳税人支付的土地征用费，应计入取得土地使用权所支付的金额中扣除B.纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发费用按规定计算扣除C.纳税人支付的公共配套设施费，应计入房地产开发成本项目扣除D.房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计50%扣除E.对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得加计扣除20%11.下列情形中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（）。A.出售旧房及建筑物的B.整体转让未竣工决算房地产
16、项目的C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的D.纳税人不据实提供扣除项目金额的E.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，但能提供正当理由的12.下列关于特殊售房方式下的土地增值税预征率的规定，正确的有（）。A.东部地区省份不得低于2%B.中部地区省份不得低于1.5%C.东北地区省份不得低于1.5%D.东北地区省份不得低于0.5%E.西部地区省份不得低于0.5%13.在土地增值税清算过程中，房地产开发企业发生的下列情形中，可实行核定征收的有（）。A.擅自销毁账簿B.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的C.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算
17、，且已清算的D.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的E.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的14.根据土地增值税的有关规定，下列各项中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.取得销售许可证满2年仍未销售完毕的C.取得的销售收入占该项目收入总额80%以上的D.整体转让未竣工决算的房地产开发项目的E.房地产开发项目全部竣工、完成销售的15.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（）。A.将开发产品转为企业自用B.将开发产品奖励给职工C.将开发产品换取生产资料D.将开发产品对外投资E.将开发产品用于抵偿债务16.
18、下列有关土地增值税的表述中，正确的有（）。A.在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，可以扣除B.对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起180日内到主管税务机关办理清算手续C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估确定转让房地产的收入并计算征收土地增值税D.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税清算E.土地增值税清算时，未全额开具商品房销售发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入17.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（）。A.
19、房地产开发企业转让存量房，适用加计扣除20%的规定B.直接转让土地使用权的，纳税人应当进行土地增值税清算C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除E.纳税人以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限三、计算题某市一家房地产开发公司，2017年1月发生业务如下：（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2011年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并
20、能提供契税完税凭证。 （2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%。要求：根据上述资料，回答下列问题。1.该房地产
21、开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（）万元。A.682.5B.683.5C.697.5D.674.572.该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（）万元。 A.525.81B.546.63C.556.38D.557.733.该房地产开发公司计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（）万元。A.3687.72B.4041C.4221D.4530.54.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（）万元。 A.7096.03B.7390.05C.7561.05D.7932.67一、单项选择题1.【答案】A【解析】个人之间互换自有居住用房地产，
22、经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。2.【答案】B【解析】我国的土地增值税实行四级超率累进税率。3.【答案】D【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）（70%+20%）=837（万元）。4.【答案】D【解析】（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=200012=1000（万元）；（2）可以扣除的房地产开发成本=260012=1300（万元）；（3）可以扣除的房地产
23、开发费用=80/2+（1000+1300）4%=132（万元）；（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元；（5）加计扣除=（1000+1300）20%=460（万元）；（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。5.【答案】A【解析】对于超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除；该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用=（100-20-30）+（100+120）4%=58.8（万元）。6.【答案】A【解析】计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所
24、支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。7.【答案】C【解析】旧房及建筑物的评估价格须经当地税务机关确认。8.【答案】D【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。9.【答案】C【解析】转让该办公楼应缴纳的增值税=5005%=25（万元），转让办公楼应缴纳的城建
25、税及附加=25（7%+3%+2%）=3（万元）。扣除项目金额合计=60050%+25+3+5000.5=328.25（万元）；增值额=500-328.25=171.75（万元）；增值率=171.75328.25100%=52.32%，适用税率40%，速算扣除系数为5%；应纳土地增值税=171.7540%-328.255%=52.29（万元）。10.【答案】C【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票
26、所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。转让该办公楼应缴纳的增值税=（300-200）/（1+5%）5%=4.76（万元），扣除项目金额合计=100（1+5%2）+3+（300-200）/（1+5%）5%（5%+3%+2%）+3000.5=113.63（万元）；增值额=（300-4.76）-113.63=181.61（万元）；增值率=181.61113.63100%=159.83%，适用税率50%，速算扣除系数为
27、15%；应纳土地增值税=181.6150%-113.6315%=73.76（万元）。11.【答案】C【解析】出让国有土地使用权的行为不属于土地增值税征收范围。12.【答案】A【解析】因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产免征土地增值税。13.【答案】A【解析】非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。14.【答案】C【解析】纳税人是法人的，当纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。15.【答案】C【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税
28、务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。16.【答案】B【解析】案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。17.【答案】D【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。18.【答案】A【解析】选项A：对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内扣除。19.【答案】A【解析】房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。二、多项选择题1.【答案】A
29、BCE【解析】选项D：土地增值税实行超率累进税率。2.【答案】ADE【解析】选项B：没有取得收入，不属于土地增值税征收范围；选项C：房地产在抵押期间不征收土地增值税。3.【答案】ABC【解析】选项D：个人之间互换居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税，互换商业用房的，应征收土地增值税；选项E：个人转让商业用房的，需要缴纳土地增值税。4.【答案】AE【解析】选项AB：纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除；选项C：纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除；选项DE：纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票
30、的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除。5.【答案】DE【解析】选项DE计入房地产开发成本。6.【答案】ABE【解析】选项CD：属于房地产开发费用，应按照规定的比例扣除，不得据实扣除。7.【答案】BD【解析】纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内，转让房地产缴纳的城建税和教育费附加不影响允许扣除的房地产开发费用。8.【答案】ADE【解析】选项BC：适用于新建房的转让。9.【答案】BCD【解析】选项AE：适用于新建房的转让。10.【答案】ABD【解析】选项A：纳税人支付的土地征用费，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项B：纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项D：房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。11.【答案】ACD【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：（1）出售旧房及建筑物的；（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（3）提供扣除项目金额不实的；（4）转让房地产的成交价格低于房地产的
