1、设施设备运行维护第十一章 设施设备运行维护设施设备维护总则设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤保障。设施设备管理是一道看不见的风景，但使用者无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，使用者们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。我司一贯重视项目设备设施管理，认为建筑设备设施是提供客户生产生活的物质基础，也是业主资产维护的重要部分。设备设施管理质量的高低，直接影响客户服务水平，也影响整个物业的持续发展和保值增值。我司擅长设备设施的预防性保养，并具备完整可靠的工程管理体系。我们将在本项目落实日式设施管理的方法，提供客户和业主安心可靠的管理实践。For personal use
2、 only in study and research; not for commercial use设施设备的维护管理重点工程部将对在管的设施设备进行分析，确定重点控制管理部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实施统一的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。For personal use only in study and research; not for commercial use设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善统一的维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：1. 预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。2. 设备设施
3、定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。3. For personal use only in study and research; not for commercial use4. 5. 根据管理中心维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。6. 常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。7. 不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防
4、排烟风机等。8. 对设施设备系统进行技术分析，结合各设备的技术特点，提出工程设备维护管理方案和各设备的维修保养内容和计划。设施设备的管理标准我司具备完善的设备间和设备设施管理标准，并且该标准按照所承接的不同管理项目，在实施管理阶段再次进行优化，成为现实可操作的管理依据。项目设备间和设备设施的管理标准将法律法规的基本要求框架下，在项目接管前与甲方讨论沟通确认。表一表二设施设备管理措施1. 设备档案资料管理a) 设备原始资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等
5、，记录有关设备的各项明细资料。b) 重要设备维修资料档案管理一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。二是设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由管理中心资料员保管以备存查。三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程维修部汇总存查。c) 设备台帐根据建筑档案和设备设施系统资料，我们抽取其中必要的管理信息，建立中心设备系统台帐。设备系统台帐可以简洁地集中体现中心设备的整体情况，成为日常设备设施系统运行管理中的重要参考。我们同时可以将设备设施的管理信息记录到每一个设备甚至
6、每一个部件，是设备台帐最终成为设备设施系统的“户口”和“保险卡”，从而发挥更大的作用。2. 人员管理人员管理有两层含义：人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。3. 制度管理建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。4
7、. 检查考核管理检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。设施设备的运行管理设备设施运行实行重点设备值班的24小时监护运行管理。要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、
8、记录以及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二听、三摸、四闻、五分析、六动手、七汇报、八备案的原则来判断处理设备的运行情况，从而对设备采取有针对性的措施。一看看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。二听对运转设备或给排水系统，设备正常情况下的声音和异常运转会有不同、给排水系统流水声音也会帮助判断设备或系统的问题。日常巡检过程中注意体会了解，就能够在异常时候即使做出判断发现。三摸即用手或传感器的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。四闻对嗅觉范围内的
9、运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦糊味），能判断空调机组是否泄漏（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻却能发现问题）。五分析通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。六动手在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。对一些必须停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。七汇报当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门汇报并请求支援解决。八备案对抢修更换过的设备设施，应有详细的记录留档备案。设备的维修技术档案资料对
10、日后的运行保养维修具有十分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。设施设备的维修管理共用部位维修管理方案物业共用部位包括蓉创广场各建筑本体的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)，抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共屋面、公共通道及停车场、共用大厅、公共卫生间，建筑物共用设备设施和蓉创广场各设备主系统道路、给排水及其他建筑附属设施等。我们以预防性维保的管理思想，对蓉创广场共用部位制定详细的日常巡查及维修养护计划，以对蓉创广场共用部位进行全面而悉心的呵护。1. 蓉创广场公共部位日常巡查和小修工程运行管理人员是蓉创广场共用部位巡查的主要责任人。我司要求项目全体员工，
11、包括工程维护、秩序维护、环境维护和客户服务人员，应该全部是蓉创广场运行状况的检查员和维护员，以最大限度发挥团队的力量，提高工作效率。检查方法要求综合运用五官六感，对蓉创广场管理对象进行全面的体会观察，从而发现问题。主要包括：“看、听、摸、闻”等方法看：通过观察来发现辖区管理服务中存在的问题。听：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。摸：通过用手触摸感觉设施设备的使用情况。闻：有无异常的味道。调查了解：通过客服向客户调查公共设施设备的使用状况。巡视检查发现的小项问题由检查人或维修责任人立即修理，大项问题可按项目经理指示安排临时项目或计划项目安排处理。要求尽最大努力保证公共区域的装修完好无损，达到
12、装修效果。2. 建筑设施检查和保养计划我们建立建筑物及设备设施系统的管理标准，按照标准制定工作计划，综合安排建筑设施的检查和保养，以系统化的检查维护和日常维修相结合，全面关照蓉创广场基础设施。就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。1) 物业维修养护计划的编制依据物业维修养护计划的编制应以国家法律和行业主管部门制定的规范、规则为依据，结合物业管理档案及实际使用情况为基础。因为物业管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只
13、有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。2) 物业维修养护计划的制定职责a) 工程部主任负责编制物业维修保养计划；b) 工程部部长负责审核物业维修保养计划；c) 项目经理负责批准物业维修保养计划；d) 特殊作业的计划需要上报公司审核，并请总经理批准；e) 工程部维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。3. 物业维修养护计划的内容根据项目所提供的相关资料，我们制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案。1) 年度作业计划：项目部每年集中精力制定下一年度的设施管理工作计划。年度作业计划显示项目部每年设备设施维修管理的重点内
14、容，这些内容将根据具体的运行管理状况调整。年度工作计划显示项目部的年度总体工作安排。2) 月度作业计划年度工作计划的项目分解至每月进行。月度工作计划除了包含年度工作计划的相应内容，还根据当月的实际情况，进行调整和补充。月度工作计划是可执行的工作计划。正常情况下完全按照计划工作。而所有的计划变更将提供报告，说明变更原因及与年度计划的偏差及纠正方式。3) 周作业报告周工作报告是按照月度工作计划分解的执行情况报告，目的是与业主和客户建立工作沟通，定期反馈工作成果和工作中的问题，促进工作进展。我司每周向业主报告物业管理的主要工作进展、存在的问题和改善。4. 建筑诊断我司每年组织管理专家，对管理的项目设
15、备设施进行诊断，从第三视角出发，以专业人员的丰富经验和技能及时发现潜在问题，提供业主安心的管理顾问。经过甲方审核同意的设备设施整改、更新项目可以列入下一年度的设备设施的工作计划中执行。客户自用部位维修服务的方案客户自用部位的维修保养原则上由客户自己完成，但所有涉及楼宇设备系统的施工操作必须经过项目部工程部长的同意，并在工程部维护人员的监督管理下进行，以确实保证该施工操作不会对楼宇设备系统安全造成影响。我们对超过质保期的客户自用部位维修提供有偿服务，并明确收费标准和服务标准。客户维修工作流程入室服务工作礼仪事先准备应事先勘察现场，与客户简单说明维修操作内容，特别注意说明可能发出的噪音、粉尘、异臭
16、、漏水等状况，确认好服务时间。整理工装、仪容，检查携带的工器具和部件、消耗材料，力争一次带齐。上门服务时用手轻轻敲门，但不要用力过大或长时间敲门。见到客户时，应首先问好，并说明单位、职务或工种、事由等。经主人允许后方可进入，并到主人指定地点进行服务，操作时注意“三轻”。完毕后，应整理或清洁现场，并礼貌地请对方检查或签收；同时尽可能告诉对方有关事宜的注意事项。出门时，应向对方致意。进行工作操作时进行室外工作可能影响到客户的工作、生活的工作时，应摆放警示标记。室内进行维修、种植等工作时，应在工作范围铺一层保护材料，不允许弄脏家俱、地面、墙身等。工作完毕要彻底清理工作现场恢复原样。工作操作时应注意“
17、三轻”：走路轻、工作轻、说话轻。工作进行中若有人员走过工作区域暂时停止工作，并面带微笑面对住户，等人员走过后再继续工作。非特殊情况不允许坐在地上操作。工作时需要将对讲机音量调低，将手机设定至振动状态，尽量减少工作对客户环境的干扰。严禁使用客户物品充当辅助工具、用具。因为工作需要不得已要站在桌面、柜子上面时需要确认荷载能力满足使用要求，事先征得客户同意，采取必要的保护措施后脱鞋穿袜上去作业。作业结束后需要彻底清理工作面。服务响应时间客户致电 责任人 抵达现场 故障纠正或自检发现 响应a b c 时间a： 响应时间，指责任人现场确认的时间b： 关联方的响应时间c： 恢复服务的时间我们承诺无论客户发
18、现还是自检发现的问题，责任人的响应时间应在15分钟以内。恢复服务的时间按照公司客户服务标准具体规定，一般小修应在当日完成。充沛的人力资源、良好的管理和技术能力和优质充足的资材储备是确保相应时间的关键。设施设备的预防性维护管理设备设施维护管理总则施设备维护管理要点在于对分布各区域的电梯、电气系统、消防设施、空调通风装置和给排水系统等，进行预防性点检管理，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制，从而达到保证设备运行稳定，提前发现问题，延长使用寿命，节省费用的效果。在对设备设施进行系统管理的同时，做好机械室、井道的
19、安全管理工作，避免设备间的危险设备运转造成人身财产伤害，同时避免人为的破坏、小动物等侵入造成运行管理事故。1. 电气系统检修电气系统的设备分高低压变配电设备（包括高压开关柜、变压器、低压配电柜、直流屏以及各动力配电屏）和照明灯具等。1) 高低压变配电设备高低压配电系统是蓉创广场项目的动力心脏，对其各设备进行维护，可能会影响到某个区域的正常电力供应。因此，如需对各变配电设备进行检修，应尽量将检修保养工作安排在夜间进行，而且提前发出通知告知业主。对于指示灯、控制熔断器等小配件的零星检修更换工作，可依据值班巡检过程中随时发现随时更换。安全器具与安全防护用品按规定要求鉴定。2) 照明系统每年定期检修清
20、扫照明配电箱二次，确保配电开关与导线连接良好无松动。公共照明每天巡检一次，主要检查灯具有无漏水、漏电、锈蚀、损坏，光源有无坏，发现问题及时处理。同时对业主的报修申请及时处理。3) 照明的日常管理从节能方面考虑，根据现场管理情况，制定相应区域的照明开关时间（室外、大堂、公共走廊、电梯厅等区域）；注意，关闭照明应保留应急照明，照度要符合摄象机的工作范围内。4) 各动力设备配电箱（柜）每年对各设备配电箱进行清扫二次，检查各连线有无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。2. 电梯系统检修日常的维修保养工作将聘请专业维保单位进行。通过维保合同，确定每部电梯的月、季、年的维保项目、内容及计划，
21、并建立每部电梯的技术档案（运行、维修与检测等记录）。3. 发电机系统检修日常的维修保养工作将聘请专业维保单位进行。通过维保合同，确定发电机的月、季、年的维保项目、内容及计划，并建立发电机的技术档案（运行、维修与检测等记录）。4. 给排水系统检修1) 供水设备每天要检查水系统的软接头、单向阀、止回阀、截止阀、减压阀、公共卫生间水龙头等易损坏、漏水部件。2) 污水井每天定时巡检污水井、隔油池一次；根据杂物、废油脂状况及时安排清掏。定期清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物一次。暴雨过后及时清理封堵在各雨水井潜水泵口的杂物。5. 空调系统检修(特约服务部分)冬季采暖、夏季制冷采用风冷机组提供。每年冬季
22、前一个月，对供暖设备进行检查保养。设备在运行中，工程人员每天至少2次对运行的设备进行巡检，巡检中发现问题，及时安排修理。冬季过后，对各冬季运行的设备进行全面的维修保养，准备下一个冬季的使用。夏季空调系统的主要设备是风冷机组。这些设备需要进行定期保养，以免设备损坏等原因造成系统循环不畅，影响终端的制冷效果。6. 消防系统检修1) 消防监控中心设备对消防监控中心设备应严格管理，建立完整的值班制度，每月由专业维保公司进行一次检测。消防电话主机、电话插孔、固定电话、手动报警按钮、消火栓启泵按钮、模块接线箱等设备，则制定定期巡检及维修保养计划。2) 消防广播系统消防广播将每年进行二次设备的功能检测，由于
23、紧急广播容易产生人群恐慌，所以检测工作将选择人少的时候或者结合消防演习进行，届时将提前通知业户。3) 消防水灭火系统每年进行一次水泵润滑；每季进行一次喷淋泵（高区和低区）的远程启停控制功能检测，即消防监控中心联动控制，确保安全。按计划分楼层分区域每季进行一次末端放水试验，检验水流指示器和湿式报警阀的报警功能，以及检测管网压力变化时水泵自动启停控制功能。 4) 防排烟风机系统每年进行一次风机、排烟口和加压送风口的润滑工作。按计划分区域每年进行一次运行试验，检验消防监控中心远程启停控制功能，以及检测排烟口、消防电梯前室加压送风口手动开启/关闭后的相应风机自动启动控制功能。5) 防火卷帘门设备每季度
24、进行一次防火卷帘门槽道润滑工作。对于经常起降的卷帘门每月进行一次轴承、链条、槽道的润滑。设备保养制度的组织实施1. 维修保养组织流程1) 工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经工程部经理审批后，统一安排，形成整个设备维修保养计划。2) 各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3) 维修保养人员根据领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。4) 维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5) 专业主管要检查维修保养结果，工程部经理亦应抽查。6) 在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除
25、故障，后将维修保养内容补上。7) 一般情况下不得拖延维修保养的时间。8) 由专业主管跟进维修保养的落实情况，根据完成情况对保养计划进行消项处理。2. 预防性维护保养1) 所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。2) 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。3) 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由专业主管建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。4) 各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由专业主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零
26、配件之记录由领班负责，并提交专业主管及工程部经理审阅。5) 进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知客服部，由客服部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。3. 紧急维修1) 必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2) 如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知客服部，并由客服部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。3) 如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责
27、人。4) 紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交工程部经理审阅。此报告由主管存入设备维修档案，备查。4. 人员调配1) 正常情况下，各班组按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。2) 工程部经理有权根据工作情况，临时調配人力、工具。各专业主管均应服从。3) 当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各主管可协商调配人力、工具，解决问题。当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业
28、的限制。5. 设备的更新及系统改造1) 出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。2) 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性，待批准后方可进行。3) 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。设备保养计划的编制设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表，计划中包括大修、项修（中修）、小修、更新设备的安装和技术改造等；按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表
29、，以便于大修理费用的管理。而计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。1. 年度修理计划它是设备维修工作的大纲，是企业贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括：修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。2. 季度修理计划它是年度修理计划的实施计划，必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。3. 月份修理计划它是季度计划的分解，在月份修理计划中，应列出应修项目的具体开工、竣工日期，对跨月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡，要合理利用维修资源。在编制修理计划时，应注意采取多方面的措施，尽量减少停机
30、损失，如充分利用节假日，采用工艺迂回、替代等；同型号设备尽可能安排同时或连续修理，这对修前准备有利；考虑修前准备工作量和进度，尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等；注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排。影响正常营业的施工及设备保养工作的进行1. 需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报项目经理审批。2. 对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同秩序维护部制定维修计划，报项目经理审批后统一实施。3. 经项目经理审批后的维修计划，实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。必要时由物业
31、部发通知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。4. 停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。专业主管和领班应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。5. 维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。6. 设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。设备保养计划的变更、检查与考核保养计划是按科学程序制定的，是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件，也是物业经营计划的重要组成部分，具有严肃性，必须加强调度，认真执行，努力完成。当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时，应按原审批程序，经申请批准后，方可执行变更的计划。申请调整修改时，可考虑以下情况：1. 设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时，可提前修理或增补项目。2. 设备技术状态劣化比预期的慢，与计划投修期矛盾，则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。3. 已投修的设备，经解体鉴定后发现，实际需要修理的内容与计划差别过大，则可酌情改变修理类别和停
