1、土地一级开发流程及收益模式模板上篇：昆明市土地一级开发一、土地一级开发概述（一）土地一级开发定义（二）中国土地一级开提议源（三）土地一级开发综述（四）土地一级开发模式现实状况1.土地一级开发业务特点2. 土地一级开发风险3. 土地一级开发成本组成4.土地贮备金管理二、土地一级开发步骤三、土地一级开发模式（一）政府和企业地位（二）企业和政府利益分配方法四、昆明市土地一级开发综述五、土地一级开发案例六、土地一级开发所面临风险下篇：土地一级开发收益担保可行性一、担保定义（参考中国担保法）二、可用于担保种类三、实物资产担保和土地一级开发收益担保对比四、土地一级开发收益担保案例五、土地一级开发收益担保可
2、行性（一）昆明市土地一级开发概况（二）昆明市土地一级开发收益概况（三）昆明市土地一级开发收益估计（四）一级开发收益作为担保留在风险土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保城投一级开发和用一级开发融资15亿土地一级开发收益担保本质上类似于高速公路收费权担保。注：写此文目标有两个（后一个更为关键）：1.介绍昆明土地一级开发情况2.政府用土地一级开发收益作为担保可行性3.土地一级开发收益担保最为关键原因是受二级市场交易影响，所以能够从二级市场交易情况（价格、成交量）去反推土地一级开发收益情况。4.土地出让收入比重（占地方财政收入比重）以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地赔偿和拆迁费用
3、和土地开发支出等成本性支出后余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实施“收支两条线”管理，和通常预算分开核实，专款专用。土地一级开发步骤及收益模式一、土地一级开发概述（一）土地一级开发定义对土地一级开发定义有很多。总体来说，土地一级开发就是政府依据土地利用总体计划、城市总体计划，控制性具体计划和年度土地一级开发计划，对纳入贮备计划国有存量土地、拟征用和转用农林土地进行统一征用、统一拆迁、赔偿、安置。由一级开发单位对城市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范围内土地达成“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”建设条
4、件。以后政府依据城市发展对土地需求或政府土地供给计划，以招标、拍卖或挂牌方法出让土地使用权。从内涵上看，土地一级开发就是土地贮备过程中实物收储步骤，是一个以“生地变熟地”为关键特点过程。土地供给即是土地一级开发和二级开发分界点，供给之前土地开发属一级开发，供给以后为二级开发。鉴于土地一级开发项目包含审批手续繁杂、需要接触审批部门众多情况，房地产企业经过和政府收益分成模式进行土地一级开发，一个很关键好处便是：地方政府和房地产企业能够各自发挥自己“比较优势”政府负责确保如计划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作经过，而企业则可从事建设资金筹措和投入、建设工程组织和实施、土地招商组织
5、等自己更为擅长工作。（三）土地一级开发综述1.土地一级开发业务特点（1）资金需求规模大土地一级开发业务属于资金密集型业务，资金需求往往少则几亿多则达成几十亿元，相对于其它项目，土地一级开发业务对资金需求较高。（2）融资难度较大土地一级开发阶段，融资渠道单一，缺乏债券、股票上市等直接融资渠道，是融资困难原因之一，再加上因为土地使用权不归开发企业全部，企业不能以此进行融资抵押愈加大了开发商融资难度。（3）产品需求稳定土地是稀缺资源类商品，是房地产产业链最前端步骤，伴随土地不可再生和社会经济增加、城市化发展矛盾日益突出，土地增值是肯定。全部以土地为对象土地一级开发业务，和土地这一商品需求相对是稳定。
6、（4）土地一级开发资金链清楚土地一级开发项目标资金筹措后，关键用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其它相关费用；土地一级开发完成后经过交易，取得出让收入用于返还土地开发成本，产生收益部分用于投入其它基础设施建设。二. 土地一级开发风险土地一级开发企业关键面临：融资风险、投资风险、回款风险、政策风险。（一）融资风险1.融资困难现在中国土地一级开发资金起源渠道有多个方法，如国家和地方政府投资、银行贷款、土地信托、BT融资模式、BOT模式、土地整理基金、土地证券化和引入民间资本等新型土地开发融资模式。 即使土地一级开发存在上面这么多融资方法，不过受制于中国金融体系发展和企业本身情况缘故。现在土地一级开
7、发融资渠道单一，缺乏债券、股票等直接融资渠道，加之受国家宏观调控政策影响，近两年银行对包含土地一级开发在内房地产行业贷款处于收缩状态，伴随央行数次上调金融机构人民币贷款基准利率，加重了贷款利息负担，使得土地一级开发实施主体从银行取得资金支持难度越发加大。所以土地一级开发资金起源关键以商业银行及其它金融机构信贷资金为主，银行贷款通常占到土地一级开发融资总额70%一85%。以昆明市为例，12月份统计数字显示，当年昆明某土地一级开发企业负担土地一级开发项目总投资达130.74亿元，其中91.52亿元是银行贷款，占总量70%。开发企业自有资金也占有一定比重，相比其它渠道资金占有比重均很小。2.债务期限
8、结构存在较大变数债务期限结构通常是指企业长短期借款相对权重。假如债务期限结构安排不合理，会增加企业融资风险。相关深入加强房地产信贷管理通知(银发【121号)文件要求土地一级开发贷款期限最长不得超出2年，企业在贷款时为了综合考虑成本等原因，通常贷款期限也是两年，等到土地开发完以后上市，土地出让金优先用于偿还银行贷款。不过土地一级开发周期存在不确定性风险：首先；因为土地一级开发因为包含到拆迁等问题：如土地房屋权属纠纷、农用地征转用审批问题等，造成土地一级开发不能按期完成，开发周期可能会延长。土地不能立即进入贮备及出让，土地出让收益不能立即取得。其次；政府组织验收后，土地出让顺利是否会直接影响到开发
9、企业开发成本回收。假如企业大量举借短期借款，不过因为多种原因开发周期延长，或土地出让不顺利；则当短期借款到期时，企业可能会出现无法偿还短期借款风险，甚至有可能被迫宣告破产。比如；云南城投负责开发环湖东路（这儿将云南城投例子加上去）（二）、土地一级开发企业投资风险土地一级开发企业投资风险关键包含成本风险、开发周期风险。1.成本风险在土地一级开发项目成本组成中，比重最大且最难控制是征地拆迁成本。在征地拆迁工作中，假如前期房屋和地籍调查失实，拆迁方案制订不完善，全部有可能会造成征地拆迁成本增加，和在项目开发过程中往往偏离赔偿标准实施，致使成本增加，开发企业成本风险也对应增大。2.开发周期风险通常土地
10、一级开发项目预先全部有一个计划周期，能否根据计划开发周期完成，是土地一级开发面临又一投资风险。在整个土地一级开发步骤中，征地拆迁占用时间最长、最难控制周期，其次就是土地移交标准不明造成开发周期延长。3.回款周期风险土地移交入库后，土地不能进行出让交易，土地一级开发时间越长，资金占用时间越长，资金成本越高，支付其它管理费用(场地看管费等)会越多，最终造成项目投资风险加大。因为各地政府土地供给相关政策可变和不确定原因，使已完成开发土地迟迟不能供给，或土地交易流拍，开发企业不能按计划回笼土地开发资金，从而使土地一级开发企业有蒙受损失可能。4.企业现金流动性不足增加了投资风险土地一级开发对预期现金流入
11、量要求尤为关键，这关键表现在土地一级开发所投入成本，需要经过土地出让后所得收入来冲抵，或说土地一级开发投资，经过被开发土地出让土地出让金来收回。所以，土地不能按预期计划进行出让，而且取得预期收入不确定，给土地一级开发企业带来投资风险。对土地一级开发项目来说，从征地拆迁到土地出让整个过程，周期长、资金周转缓慢、回收期长，从项目早期投资开始，直到资金回笼，少则2-3年时间，多则5年以上，资金回收期不确定性增强，企业假如在同一时期内开展两个以上土地一级开发项目，其现金流动性不足带来投资风险就越发增大。比如：云南城投负责开发环湖东路（补充完整这个例子）（三）、回款不确定风险因为昆明市土地一级开发收益：
12、关键采取政府承诺保底收益加土地出让金收益分成模式。土地一级开发收益偏差风险源自于：土地交易市场和政府对一级开发企业收益政策不确定性风险。昆明土地一级开发周期通常为二年，贷款期限通常就是2年短期贷款。因为土地供给市场不确定性，使得土地一级开发实际收益和预期收益可能发生一定偏差，从而使开发企业蒙受损失。首先；房地产市场波动直接影响着土地需求和土地价格，直接决定了被开发土地收益和资产价值，也使得开发企业面临回款偏差风险。假如开发成本过高，以至于土地出让时制订底价高于市场需求价格，造成土地流拍开发企业难以回收成本。其次；因为政府是土地一级开发项目最关键业主，项目收益分配决定权在政府，政府经过政策调整开
13、发企业土地一级开发收益分配百分比。所以，土地一级开发企业回款偏差受到收益政策不确定影响，产生了回款风险。（四）、政策缺失和土地供给政策变动风险1.土地一级开发政策、法律、法规不完善、缺乏合理性和变动性，给土地一级开发实施造成了一定阻碍。比如政府征地拆迁赔偿标准和目前实际赔偿标准严重脱节，造成土地一级开发企业在征地拆迁时，和被拆迁人进行赔偿费用谈判时陷入被动状态。2.因为土地供给政策变动，关键是指各地政府土地供给相关政策可变和不确定原因，己完成土地一级开发土地迟迟不能供给，使得开发企业不能按计划回笼土地开发资金，从而使土地一级开发企业有蒙受损失可能性。房地产政策风险包含国家对于房地产价格、交易、
14、税收等调控政策力度加大，使得开发商在以出让方法取得土地时，不得不考虑土地价格和预期收益之间平衡关系，增加了土地交易“流拍”风险。比如：云南城投负责开发环湖东路（补充完整这个例子）3.收益政策不确定风险因为政府是土地一级开发项目最关键业主，项目收益分配决定权在政府，政府经过政策调整开发企业土地一级开发收益分配百分比。所以，土地一级开发企业回款偏差受到收益政策不确定影响，产生了回款风险。4.企业对土地出让资金控制能力有限因为土地收储和土地出让通常实施财政收支两条线，由土地开发企业支出土地收储成本和费用，而由地方财政向土地使用权购得者收取土地出让金，土地一级开发企业对开发土地出让后取得出让金收入没有
15、第一支配权，需由地方财政按土地出让收入分配政策进行分配，地方财政审核土地一级开发项目成本和相关费用后，核拨相关成本费用。不过，土地开发和出让资金步骤通常全部需要一个时间段，在这个时间段中不确定性如:政府财政出现困难，就将土地出让收入用于填补财政赤字；政府为表现政府政绩，拉动地方经济，在建设资金不足条件下要加大对社会公共基础设施项目标投资力度，只能将土地出让收入挪用。这些不确定想就使得土地一级开发企业对资金投入后回款没有控制权，使得企业投资风险增加。三、 土地一级开发成本组成依据土地管理法、土地贮备管理措施、土地一级开发整理管理措施及土地贮备成本支出核实管理措施等相关要求，具体而言，关键包含以下
16、多个方面:土地报批等各项税费，包含:上缴国家、省、市相关部门新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费;征地赔偿费，包含:土地赔偿费、地上附着物及青苗赔偿费、安置补助费，和按征地面积15%计算生产生活预留安置用地货币赔偿费等费用;依法收购国有土地收购赔偿费;拆迁安置赔偿费，包含:房屋拆迁赔偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民回迁安置或货币赔偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用;土地一级开发整理项现在期费用，包含:计划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘评定、图件资料测绘等费用;土地前期开发整理费用，包含:实施土地一级开发范围内
17、片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功效配套设施建设和城市基础设施建设费用;银行贷款利息，包含:土地一级开发企业向金融机构融资所支付利息;5.1.1.7土地贮备资金管理政策要求土地贮备资金应实施收支两条线管理，符合国家、省、市相关预决算管理和土地贮备资金财务管理和会计核实措施相关要求。也就是说，土地贮备资金由土地贮备机构支出，土地出让收益由土地使用权取得者将土地出让金直接缴入财政国库。政策还提出土地贮备资金起源包含:财政部门从已供给贮备土地产生土地出让收入中安排给土地贮备机构土地贮备支出;财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地贮备资金;土地贮备机构向银
18、行等金融机构融资资金;其它可用于土地贮备资金;上述资金产生利息收入。政策对土地贮备各相关主体收益也作了对应要求:土地贮备机构根据贮备土地出让收入2%计提土地贮备管理费;根据完成委托事项直接支出总额3%向受土地贮备机构委托实施土地贮备企业支付管理费;根据征地费总额2%向征地实施单位支付征地工作经费;根据拆迁费总额2%向拆迁实施单位支付拆迁工作经费。上述费用计入土地贮备支出，采取预提支付、审计后结算，不得再计提其它费用。在这么政策情况下，能够说从事土地一级开发企业收益是固定，风险也相当降低很多。四、土地一级开发步骤和分工近些年来，因为中国国民经济连续快速发展和人民生活水平不停提升，城市化进程也在加
19、紧发展，城市土地供需矛盾日益担心。地方政府主动供给土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作能够发挥各自“比较优势”政府负责:计划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事:建设资金筹措和投入、建设工程组织和实施、土地招商组织等自己更为擅长工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”土地一级开发模式。它强调在城市计划前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。现在各企业土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发目标各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台企业为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设投资平台，参与土地
20、市场一级开发关键表现政府意志；贵阳“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本经典代表。土地一级开发，即由政府委托企业根据城市计划功效、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一征地、拆迁、安置、赔偿，并进行合适市政配套设施建设，使该区域范围内土地达成“五通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让过程。可简单表述以下：策划及前期准备阶段-行政审批阶段-基础建设阶段-完工阶段实施步骤具体以下：（一）前期准备和审批阶段1 土地一级开发计划国土局依据城市总体计划、土地利用总体计划
21、、城市近期建设计划、土地利用年度计划和土地供给年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。（城市计划及其它专题计划是土地一级开发实施方案指导性文件。包含控制性具体计划、修建性具体计划、城市道路和交通计划、城市景观和环境计划、城市给水和排水计划、城市能源和通讯计划等。）2. 土地一级开发实施方案国土局或委托市、区县土地贮备机构负责组织编制土地贮备开发实施方案。3.由政府相关部门联席会议审批。由市国土局会同市发展改革、计划、建设、交通、环境保护等部门参与联审会，经过会审，对建设项目土地一级开发实施方案中土地、产业政策、城市计划、建设资质、交通及环境保护等条件提出标准意见。 4. 土地一级开发招投标国
22、土局会同相关部门经过招投标方法确定土地一级开发主体（由政府或企业担任）。（二）行政审批阶段发展和改革、计划、建设、交通、园林、文物、环境保护、市政等部门及市政府审批开发主体各项申请。（三）基础建设阶段土地一级开发操作性实施方案土地一级开发主体依据审批实施方案编制操作性实施方案以指导开发中施工。土地一级开发征地和赔偿土地一级开发主体会同政府相关部门负责开发土地征用及赔偿。土地一级开发拆迁和安置土地一级开发主体会同政府相关部门负责待开发土地原有居民搬迁和安置土地一级开发基础建设土地一级开发主体会同市政府部门负责开发中基础建设。（四） 完工阶段 土地一级开发完工验收和入市交易国土局会同相关部门对开发
23、工作进行验收并使熟地进入二级市场进行交易。贮备土地完成前期开发整理后，纳入土地供给计划，由土地贮备机构统一组织供地。贮备土地供给价格，应该依据土地面积、用途、建设规模、贮备支出、配套设施建设支出、市场交易参考价格等进行评定。根据要求以招标、拍卖、挂牌方法公开交易贮备土地，交易底价和起始价在综合考虑拟供给宗地位置、面积、用途、建设规模、计划设计条件、政府公布基准地价、土地贮备支出、城镇基础设施建设投资、市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格基础上确定。贮备土地以划拨、协议出让方法供给，按国家、省、市对划拨、协议出让国有土地使用权相关要求办理。五、土地一级开发收益模式（一）从政府和企业地位来看现在
24、土地一级开发模式包含：政府主导模式、企业主导模式和政府主导市场化运作模式三种模式。全国土地一级开发采取三种模式不尽相同，全国土地一级开发模式展现出三种模式并存现象。1.土地一级开发政府主导模式：是指由土地贮备机构作为土地一级开发主体，实施土地一级开发模式。土地贮备机构需完成包含编制土地贮备计划、筹措资金、编制控制性计划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核实、土地出让底价核实和委托土地交易中心进行土地交易等全部开发工作。这种模式优点在于因为政府全程主导；这么有利于征地拆迁实施，不足之处于于土地贮备机构不含有市场主体资格，在资金筹措方面有难度。2.土地一级开发企业主导型模式：是指经过土地贮备
25、机构向企业授权或经过招投标方法选定企业并由政府委托实施土地开发模式。这一模式则由企业完成包含编制土地贮备计划、筹措资金、编制控制性计划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核实等开发工作，仍由土地贮备机构进行土地出让底价核实和委托土地交易中心进行土地交易等工作。而企业主导型模式有两种选择企业类型：一个类型是由土地贮备中心直接授权企业进行土地一级开发，多数地方土地贮备机构关键还是委托属于国资委管理企业，这种方法能够有效节省土地开发成本;另一个类型是经过招投标方法确定土地一级开发主体，由土地贮备机构依据土地一级开发项目组织招投标，招标底价包含土地贮备开发估计总成本和利润，确定开发企业后，土地贮备
26、中心和中标开发企业签署上地一级开发委托协议，该类型下具体资格条件全部企业全部享受平等投标、中标权利。3.土地一级开发政府主导市场化运作模式：是指地方政府和企业合作发挥各自“比较优势”政府负责:计划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则从事:建设资金筹措和投入、建设工程组织和实施、土地招商组织等。强调在城市计划前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。昆明采取就是这一模式。不过不管采取何种模式，政府主导全部是土地一级开发发展方向。关键是因为政府为确保土地增值收益不流失，使上地增值收益全部归为政府全部，政府又经过收权方法，将土地一级开发权全部收归政府
27、土地贮备机构，同时考虑到政府土地贮备机构市场主体资格问题，在多数情况下，政府土地贮备机构委托国有企业进行土地一级开发。受土地贮备机构委托参与土地一级开发国有企业，只能取得固定百分比项目管理费，而不能取得土地增值收益分成。这也就是“政府主导”土地一级开发模式。（二）从企业和政府利益分配来看土地招拍挂潜在收益、参与企业目标和和地方政府谈判结果等原因，是影响企业土地一级开发盈利模式关键原因，总体而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二级联动模式等。具体以下：1.固定收益模式在土地二级市场不看好情况下，部分企业为规避风险，确保稳定收益而采取模式，或是在土地二级市场十分看好情况
28、下，地方政府不想让企业参与土地溢价分成，而采取分配模式。因为参与土地一级开发企业目标绝不仅限于经过施工而取得劳务费，所以固定收益模式案例较少。固定收益模式基础形式为在协议中明确给参与企业“垫付开发成本+基础收益（10%15%）”。如华夏幸福土地一级开发部分，具体见后续案例分析。2.固定( 保底)收益加分成土地一级开发案例中，固定收益加分成是采取最为广泛模式，对企业来说固定收益条款确保了企业正常业务利润，分成收益部分确保企业能够参与了土地出让红利分配。如云南城投在昆明4.18万亩土地一级开发案例中，协议要求云南城投和昆明市政府对一级开发范围内土地出让纯收益实施5：5分成，若云南城投取得收益不足全
29、部土地一级开发总成本5%时，昆明市政府将确保向企业另行支付差价款，以确保云南城投收益不低于协议项下全部土地一级开发总成本5%。黑牡丹企业对常州北部新城高铁片区土地一级开发案例中，高铁片区总面积17.5平方公里（26250亩）。固定收益部分为该地块土地前期开发总成本10%为其工程收益。分成部分为企业和常州国家高新技术产业开发区管委会对该地块土地出让净收益根据50%：50%百分比进行分成。3.收益分成经过协议约定收益分成或成立合资企业以股权形式进行收益分成是较为常见两种收益分成模式，采取收益分成模式，参与企业面临着高收益、高风险局面。（1）协议直接约定收益分成条款。从分成模式案例来看，多数企业和政
30、府之间直接在协议中约定了土地一级开发净收益分成百分比，项目企业往往要占到净收益“大头”。以中天城投为例，中天城投下属全资子企业华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺：用土地出让收益和片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本，投资成本支付完成以后剩下部分，云岩区政府和华润贵阳根据3：7 百分比进行分成。江苏中南建设企业在儋州4500亩土地一级开发项目中约定土地成片开发收益（土地出让收入扣除土地成片开发成本，成片开发成本由双方共同审核确定），儋州市人民政府和该企业各占开发收益30%和70%。（2）经过设置合资项目企业进行收益分成有些项目企业由企业、政府部
31、门（或政府投融资平台）共同出资设置，负责对土地一级开发项目进行经营，包含开发资金融资、参与土地运行策划、市政配套设施建设，和配合政府部门进行拆迁赔偿、土地二级市场潜在受让人招商等工作。通常来讲，企业会持有项目企业大部分股权，并能对应取得董事会掌控权和关键高管提名权。经过共同出资设置项目企业，企业和地方政府利益第一层捆绑关系就建立起来了政府作为项目企业股东之一，有权按股权百分比享受由土地增值收益转化而来项目企业分红。如荣盛发展在辽宁本溪参与6750亩土地一级开发项目“本溪市沈溪新城国际健康开发项目”，就是和地方政府下属企业以50%:50%形式成立合资企业负责项目标运作。4.发明一二级市场联动条件
32、借助参与土地一级开发优势，企业在计划、土地出让进程、限定竞拍条件和经过对竞拍土地溢价收益分成等形式，在土地竞拍二级市场中发明不对等竞争形势，为“独家竞拍”发明条件，降低二级市场拿低成本。（1）发明有利于二级市场介入条件在土地一级开发项目中，土地一级开发商实际上成为了土地设计一个“准计划部门”；企业可利用计划设计和改变，来使得土地计划对己方从事一级开发更有利，甚至为以后土地一二级联动打下基础。在符合城市总体计划基础上，企业往往能够参与到地方政府所进行概念计划设计中；同时，企业通常也能帮助政府编制该区域控制性具体计划及各类专题计划，这为企业获取二级开发权方面提供了更多先机。因为企业用二级开发整体思绪和方案在一级开发阶段，能够愈
