1、房地产估价师房地产估价理论与方法重点预习13一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1熟悉市场法的含义；2了解市场法的理论依据；3掌握市场法适用的估价对象和条件；4熟悉市场法估价的操作步骤；5了解搜集大量交易实例的必要性；6熟悉搜集交易实例的途径；7掌握搜集交易实例的要求；8了解建立交易实例库；9了解选取可比实例的必要性；10掌握选取可比实例的要求；11熟悉建立比较基准；12熟悉交易情况修正的含义；13熟悉造成成交价格偏离正常市场价格的因
2、素；14掌握交易情况修正的方法；15熟悉市场状况调整的含义；16掌握市场状况调整的方法；17熟悉房地产状况调整的含义；18掌握房地产状况调整的内容；19掌握房地产状况调整的思路；20掌握房地产状况调整的方法；21熟悉求取单个可比实例比准价格的方法；22了解求取最终比准价格的方法。二、内容讲解第六章市场法及其运用本章介绍房地产估价三大基本方法之一的市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。第一节市场法概论一、市场法的含义市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后
3、将它们与估价对象来源：建设工程教育网进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。上述选取的符合一定条件、发生过交易的类似房地产，通常称为可比实例，也称为可比房地产（comparable propefty），是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理说，它是一种最直接、最有说服力的估价方法，其测算结果最容
4、易被人们理解、认可或接受。二、市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。该原理已在本书第五章第六节“替代原则”中作了论述。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用“同一种商品在同一个市场上有相同的市场价格”，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，有特殊的动机或偏好，对交易对象或市场行情缺乏了解，导致成交价格可能会偏离正常市场价格。但是只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得到的结果，可以作为正常市场价格的最佳参照值。三、市场法适用的估价对象和条件来源：建设工程
5、教育网（一）市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。写字楼。商铺。标准厂房。房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在建工程等。（二）市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者
6、类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。房地产市场在总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采用市场法估价。另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调
7、整来源：建设工程教育网为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：实际交易情况与正常交易情况的不同；成交日期与估价时点的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的不同。上述这些对类似房地产成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。但由于许多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量
8、化，主要是估价师以其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验以及对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出相关判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。还需要说明的是，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值也可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。（三）市场法的其他用途市场法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及收益法、成本法、假设开发法中经营收入、
9、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、重新购建价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。四、市场法估价的操作步骤运用市场法估价般分为以下4大步骤：搜集交易实例，即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是
10、对可比实例成交价格的表现形式进行处理，即对价格表达方式进行“标准化”，使其之间的口径一致、形式相同、相互可比。这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例的不正常的成交价格处理成正常市场价格，即对可比实例的不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种，这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。求取比准价格，即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到的多个价格综合成一个价格。第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性运用市场法估价需要拥有大
11、量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，来源：建设工程教育网从而保障根据这些可比实例评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应尽力搜集较多的交易实例。搜集交易实例尽管是市场法中的一个步骤，但对于估价机构和估价师而言，是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用市场法估价时才去做。这样，一旦需要采用市场法估价时，就已经有了足够多的交易实例可供选取，从而可以较快地完成估价工作。当然，在需要采用市
12、场法估价时，也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。二、搜集交易实例的途径交易实例不会自己跑到估价师手中。估价师应当视为自己要买卖、租赁房地产那样去调查、了解市场行情，去了解当地搜集交易实例的途径，掌握相应的搜集技巧，尽力地搜集交易实例。搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：（1）走访房地产交易当事人，了解其房地产成交价格及有关交易情况。来源：建设工程教育网（2）访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师及向房地产交易当事人、四邻了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况。现在，越来越多的房地产交易是通过专业的房地产经纪机构和房地产经纪人促成的。通过房地产经纪机构和
13、房地产经纪人，可以获得大量及时、真实的交易实例。（3）查阅政府有关部门的房地产交易资料。例如，房地产权利人转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料，政府出让建设用地使用权的价格资料，政府或者其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格及房地产市场价格资料。（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料。现在，出现了一些以营利为目的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。（5）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供其搜集的交易实例和经手的估价案例资料。（6）与房地产出售者或者其代理人，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得房地
14、产的要价等资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。三、搜集交易实例的要求搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面积、用途、权属、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境和景观等；交易双方，例如卖方和
15、买方的名称，卖方和买方之间的关系；成交日期；成交价格，包括总价、单价及计价方式（例如是按建筑面积还是按套内建筑面积、使用面积、套计价等）；付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比率）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）；交易情况，例如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买），交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等），交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担，或者全部由买方负担等），有无利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买等特殊交易情况。为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范
16、化，最好事先将房地产分为不同的类型，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等，根据不同类型房地产的特点，将需要搜集的内容制作成相应的统一表格。此表格可命名为“房地产交易实例调查表”。表6-l是一种示意性、简化的“房地产交易实例调查表”，仅供参考。房地产交易实例调查表表6-1房地产基本状况名称坐落四至规模用途权属交易基本情况卖方买方成交日期成交价格总价单价付款方式交易情况说明房地状况说明区位状况说明实物状况说明权益状况说明位置示意图外观图片其他图片调查人员：调查日期：年月日搜集交易实例时按照事先制作好的“房地产交易实例调查表”填写，不仅能够避免遗漏重要的内容，而且很方便。在实
17、际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。为了保证所搜集的交易实例及其内容的真实性，对于搜集到的每一个交易实例、每一项内容，都应进行核查，尽量做到准确无误。四、建立交易实例库房地产估价机构应当建立房地产交易（包括买卖、租赁）实例库。建立房地产交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。建立房地产交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，能有效地提高估价工作效率。建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的“房地产交易实例调查表”及有关资料（如照片等），
18、以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类地保存起来。有条件的，应开发或购买有关计算机软件，将所搜集到的交易实例信息输入计算机中进行管理。第三节选取可比实例一、选取可比实例的必要性虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能不适用。因此，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例简称可比实例。二、选取可比实例的要求（一）选取可比实例的数量要求从理论上讲，只要是对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就
19、可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小估价的误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在精而不在多，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可。（二）选取可比实例的质量要求可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产由于类似房
20、地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产，所以选取的房地产具体应满足下列6个条件：（1）可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例也最好位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取像东单、西单这类邻近地区或同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是坐落在北京市区某个住宅小区内的一套商品住房，则选取的可比实例也最好是同一个住宅小区内的交易实例；而如果在同一
21、个住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市区类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。（2）可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。（3）可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的052倍范围内，即（4）可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要
22、指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。（5）可比实例在档次上应与估价对象的档次相当。档次是指按照一定标准分成的不同等级，例如宾馆划分的五星级、四星级、三星级等，写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。（6）可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让建设用地使用权与划拨建设用地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住
23、房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让建设用地使用权土地上的房地产，则应选取出让建设用地使用权或出让建设用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨建设用地使用权或划拨建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取国有
24、建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点这里的所谓“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格这是要求可比实例的成交价格是正常市场价格，或者能够修正为正常市场价格。（三）选取可比实例应注意的
25、其他问题选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其主要内容是：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解（进行价值分配），提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房
26、地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物的价格为60万元（用成本法求得），则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整等适当处理，得出该宗居住用地的价值。特别需要指出的是，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能“劣胜优汰”，例如不能在区位上“舍近求远”，不能为了迎合委托人等的“高估”要求而普遍选取那些成交价格明显偏高的交易实例
27、，或者为了迎合委托人等的“低估”要求而普遍选取那些成交价格明显偏低的交易实例。更不能为了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比实例要求的交易实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。在现实估价中，甚至有虚构可比实例的行为。这些都违背了估价师的职业道德，从而应当禁止。第四节建立比较基准选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围；统一付款方式；统一价格单位。一、统一房地产范围针对某些估价对象，有时难以直接选取
28、到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”相同的房地产的交易实例作为可比实例。所谓范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是范围相同下的不同。范围相同下的不同，是指大家都有，仅是彼此之间有“好”与“坏”或者“优”与“劣”、“新”与“旧”等的差别。因此，统一房地产范围即是进行“有无对比”并消除由此导致的价格差异。房地产范围不同的情况在实际估价中主要有以下3种：带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用、房产税等费、税的房地产交
29、易实例；或者相反。含有非房地产成份。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的交易实例是有附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例；或者相反。房地产实物范围不同。例如，估价对象为土地，选取的交易实例是含有类似土地的房地交易实例。估价对象是一套封阳台的住房，选取的交易实例是未封阳台的住房；或者相反。估价对象是一套不带车位的公寓，选取的交易实例是一套带车位的公寓；或者相反。在上述第一种情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格带债权债务的房地产价格债权债务如果是估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上
30、债权减去债务，就可得到估价对象的价值。在上述第二种情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格=含非房地产成份的房地产价格非房地产成份的价格如果是估价对象含有非房地产成份的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成份的房地产价值后，再加上非房地产成份的价值，就可得到估价对象的价值。在上述第三种情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。二、统一付款方式房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限长
31、短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布等的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格通常以一次性付清所需支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。例6-1某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假设月利率为05%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。解该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：年利率r，则算式中的（105%）6就变为（1r）05；半年利率r，则算式中的（105%）6就变为（1r）；季度利率r，则算式中的（1405%）6就变为（1r）2。三、统一价格单位（一）统一价格表示单位统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或者单位套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，例如仓库通常以单位体积为比较单位，停车场通常以每个车位为比较单位，旅馆通常以每个客房或床位为比较单位，影剧院通常以每个座位为
