1、围场满族蒙古族自治县廉租住房建设项目建议书围场满族蒙古族自治县廉租住房建设项目建议书（代可行性研究报告） 第一章 总 论一、项目名称及建设单位1、项目名称：围场满族蒙古族自治县廉租住房建设2、建设单位：围场满族蒙古族自治县城乡建设局3、法人代表：韩国忠4、单位概况：围场满族蒙古族自治县城乡建设局是县人民政府负责全县城乡建设的行政主管部门，设有党政办公室、财务审计股、规划股、村镇规划股（景区管理办公室、村镇服务站）、建筑市场管理办公室（稽查办）、房地产管理股（房屋安全鉴定中心）、项目办、公用事业管理股等九个股室。并下设10个直属事业单位、1个直属企业单位和4个直属中介机构。近年来，围场满族蒙古族
2、自治县城乡建设局“树正气、讲团结、求发展”，按照“高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理”的发展思路，加快全县城乡建设步伐。在城市建设中深入实施“南进、东扩、北延、西改”的总体规划，以建设“山水园林城市”为目标，实施了道桥改造、功能配套、旧城改造、河道治理等多项工程。先后实施了河东新区开发、木兰中路拓宽、东环路贯通、迎宾街改造等近百项重点工程；建成了东环路和南环路，完成了桃李街贯通，改造了通祥街东段和育才街；硬化小街小巷16.3万平方米；完成了对穿城而过的伊逊河综合开发治理三期工程，使县城路网形成了“五纵五横”的格局。同时，围绕县城形象建设，以小街小巷、旧城改造、绿化、美化、亮化工程为
3、重点，加强市容市貌整治，加快了县城硬化、绿化、美化、亮化进程，使县城布局更加合理、功能日趋完善，城镇面貌得到了极大改观，打造了生态旅游大县的新亮点，被命名为“省级文明卫生县城”。同时，在房地产业建设、县城环境卫生、建筑业等各项工作上取得实效。全局职工“廉洁、勤政、务实、高效”，认真履行职责，有着良好的信誉，自觉树立人民满意的政府部门形象。二、编制依据1、围场满族蒙古族自治县城镇建设总体规划2、建设项目选址意见3、国土资源局出具的国有土地使用证4、相关的法律、法规三、编制原则1、根据国家标准,结合本地实际情况，合理确定建筑结构方案。充分利用现有资源，节约土地。2、采用经济实用、功能齐全、美观大方
4、的建设方案。推广新技术、新工艺、新材料、新设备；在满足使用要求的前提下，力求建设产品合理、适用、低费用。3、遵照国家基本建设项目管理及项目建议书的有关要求进行编制。4、认真贯彻国家的方针政策，严格执行国家及地方相关的基建标准和规定。四、编制范围本项目建议书，主要对项目建设的技术方案进行研究和比较，拟定具体的建设方案；对项目建设条件、项目规模、项目运作方式和管理方式进行分析论证；对建设工程量、费用进行估算；评价项目对当地社会经济发展的作用；从环境保护、职业安全、节能、消防等方面对项目进行多方论证。五、项目概况1、建设地点：项目拟建地址，位于围场镇同兴街，东至天宝路，西至西山根，南至富强花园一期工
5、程，北至西苑小区。该地块地理位置优越,市民居住便利,水、路、电、讯等基础设施齐全,符合围场满族蒙古族自治县县城总体规划。2、项目内容：本项目拟建六层廉租住房二栋，建设廉租住房266套，总建筑面积13025平方米，其中1号楼建筑面积5100平方米，2号楼建筑面积7925平方米。单套建筑面积，按照国家、省、市关于“新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内”的规定，为小户型租赁住房（每户不低于30平方米，不高于50平方米）。项目附属设施包括：水、暖、电、通讯等设施建设。项目附属工程包括：化粪池及外排水管道的建设，地面硬化面积2061.67平方米、绿化2280平方米。本项目总用地面积6512.5平
6、方米，涉及到22户居民的房屋拆迁。计划建成设计合理、功能齐全、经济适用、环境优雅的廉租住房。3、主要技术经济指标：总用地面积：6512.5平方米总建筑面积：13025平方米总占地面积：2170.83平方米容积率：2总投资：2344.5万元第二章 项目建设的必要性和依据一、项目背景2006年6月30日，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）要求“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”。提出“加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年底前建立，并
7、合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。”2006年10月11日，中国共产党第十六届中央委员会第六次全体会议通过中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定，决定做出“拓宽资金筹集渠道，加快廉租住房建设”的规定。2007年8月13日，国务院常务会议，讨论并通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），要求：“进一步建立健全城市廉租住房制度，”。提出“逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房
8、制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。”2007年9月12日,河北省人民政府印发关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见(冀政200795号)。提出：进一步推进廉租住房制度建设，逐步扩大廉租住房制度的保障范围。2007年继续为人均住房建筑面积15
9、平方米以下的享受城市最低生活保障的家庭提供住房保障。从2008年起将保障范围扩大到住房困难的低收入家庭。2007年10月29日，承德市人民政府出台了承德市完善和落实城市住房保障制度，切实解决低收入家庭住房问题的实施意见，明确规定2008年廉租住房制度。从2008年起，全面启动低收入困难家庭住房保障工程，廉租住房保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭，并做到应保尽保。在世界金融危机日趋严峻的背景下，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，2008年11月5日召开的国务院常务会议提出实行积极的财税政策和适度宽松的货币政策，出台十项更加有力的扩大国内需求的措施。国家将通过增加政府
10、投资，集中解决民生等领域的历史欠账，加快办成一批人民群众热切盼望的大事、实事。具体建设项目包括：加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设的支持力度，加快棚户区改造工程等，这一举措，将进一步改善城乡居民的生活条件，也是拉动消费、促进发展的有效办法。通过把民生工程作为扩大内需的重点领域，在加强社会事业和改善人民生活中促进社会和谐，实现民生改善和经济发展的双赢。在这重大历史形势下，围场建设局响应国家号召，积极谋划安居工程项目。据围场满族蒙古族自治县住房保障管理中心调查，目前县内共有符合住房保障条件的孤、老、病、残等城镇特殊困难家庭和低收入家庭1187户。根据国家、省、市关于“解决城市低收入家庭住房
11、困难，加快廉租住房建设”的统一部署，为解决城镇特殊困难家庭和低收入家庭住房困难问题，满足城镇特殊困难家庭和低收入家庭的基本住房需要，县政府有关部门经调研论证，谋划了“围场满族蒙古族自治县廉租住房建设”项目。二、建设的目的及意义廉租房是面向特殊困难家庭和低收入家庭的福利性住房，是住房保障的重要环节。住房保障是社会保障体系的重要组成部分，与人民幸福安居息息相关。廉租房政策是党和国家的惠民政策，是党和政府关注民生的体现。围场满族蒙古族自治县廉租住房建设项目建成后，可以为围场满族蒙古族自治县266户城镇特殊困难家庭和低收入家庭解决住房困难问题，对缓解本县城镇特殊困难家庭和低收入家庭住房困难将起到积极作
12、用。是为实现“居者有其屋”、落实“应保尽保”而实施的工程。对于密切党和政府与人民群众的联系，维护社会稳定，促进社会公平正义，构建和谐围场都具有十分重要的意义。三、项目的可行性1、领导组织、监督围场满族蒙古族自治县城乡建设局组织专项班子，负责该项目建设中的重大问题的决策，以及协调、管理、检查、监督、组织项目竣工验收等各项工作，让党和政府的惠民工程顺利实施。2、技术保障目前，该项目的总体规划方案已经确定，选址意见和国有土地使用权等相应手续已办理完毕，项目前期准备工作正在紧张落实。为尽快保质、保量、如期实现项目预期目标，要严格按照城市居住区设计规范和民用住宅设计规范进行建筑方案设计。要通过招投标选用
13、具备相应资质并且从事业务工作多年、技术力量过硬、业绩较突出的专业施工队伍进行施工。要委托有资质的施工监理单位，实行严格规范监理，确保工程质量达到合格标准。对相关设施设备的安装和调试，要严格把关，以确保建筑工程交付使用后安全运营无事故。3、资金管理财政部门要确保资金筹集到位并及时拨付。建设部门要对项目资金设立专项账户，实行专款专用，严格管理，确保建设资金足额投入使用。四、项目建设的原则 坚持经济、适用的原则。提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。 要按照发展节能、省地、环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，
14、应在建设合同中予以明确。第三章 征地拆迁方案及移民安置补偿方案一、项目选址及用地方案本项目建设地点位于围场镇同兴街，东至天宝路，西至西山根，南至富强花园一期工程，北至西苑小区。总占地面积6512.5平方米，均为居民住宅用地，项目建成后容积率为2，可充分利用土地，发挥土地的最大效能。根据地质勘察资料，该地块地层分布稳定，未见不良地质现象，勘察场区勘察深度内未见地下水，水文地质条件满足要求。二、土地利用合理性分析本项目总占地面积6512平方米，利用居民住宅用地，符合中华人民共和国土地管理法第五章第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，”和中华人民共和国土
15、地管理法实施条例（国务院第26号令1998年12月24日）第五章第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总设计一次申请，办理建设用地审批手续。”本项目属于旧城改造项目，通过拆迁22户居民的破旧房屋，与被拆迁人进行房屋产权置换的方式取得国有土地使用权，并办理了国有土地使用证，符合相关法律、法规的规定；旧城改造是城市土地集约化利用的有效选择，积极而有效的旧城改造工作有利于提高城市土地资源的利用效率。因此本项目的土地利用是非常合理的。三、移民安置补偿方案本项目建设用地属国有土地，涉及到22户居民房屋的拆迁，需要拆迁主房1760平方米，小房990平方米，拆迁征地6512
16、.5平方米。为加快房屋拆迁进度，维护被拆迁人的合法权益，确保工程顺利实施，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法、城市房屋拆迁管理条例（2001年国务院305号令）、河北省土地管理条例、承德市城市房屋拆迁国有土地使用权补偿办法和围场满族蒙古族自治县县城房屋拆迁管理暂行办法等法规和政策规定，结合围场实际，采用县“三年大变样”的整体规划中，关于房屋、土地、附属物拆除及征用土地补偿方案的统一标准，确定所涉及的居民住户拆迁补偿标准，对被拆迁人给予合理的补偿和妥善的安置。（一）征占住宅土地补偿按照县“三年大变样”的整体规划中，关于土地补偿方案的统一标准，确定被拆迁户私有住宅土地补偿标准。
17、建设单位国有土地使用权的取得，按照围场满族蒙古族自治县土地利用总体规划要求，廉租住房建设用地，实行政府划拨方式供应。（二）房屋补偿1、拆除无批准手续的违章建筑和超过批准期限两年（含两年）以上的临时建筑，一律无偿拆除，不予补偿。拆除未超过批准期限或未规定期限且使用时间未超过两年的临时建筑，按房屋价格的50%予以补偿。2、拆除无合法用地手续的违法建筑及地上附属物一律无偿拆除，不予补偿。3、拆除有合法手续的房屋，附属物根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结合成新等因素，以房地产市场评估价格确定。 房屋等级标准：（1）混合结构：一等2070元/平方米，二等1920元/平方米，三等1800元/平方米；
18、（2）砖木结构：一等1840元/平方米，二等1760元/平方米，三等1620元/平方米；（3）土木结构：1510元/平方米；（4）小房：一等760元/平方米，二等660元/平方米，三等480元/平方米，四等340元/平方米；4、拆迁房产管理部门的房屋时，对具有合法承租手续的承租人的房屋装修、自建附属用房、附属物等，按市场价评估给予补偿。5、其它附属物的补偿标准：（1）电话移装费按电信部门现行价执行（158元/部）；（2）有线电视安装费按广电部门现行价执行（650元/户）；（3）自来水安装费按现行价执行（1800元/户）；（4）暧气：每组50元；（5）地窖：每个1000元；（6）压水井：每眼90
19、0元；（7）管井：每眼1800元；（8）低压改造费：每户220元。6、地上附属物补偿标准（1）果树：幼树每株50元，成树每株200元。（2）其它树木砍伐后归户主所有，不予补偿。（三）补偿安置方案1、拆除住宅用房安置拆除住宅用房可实行货币补偿，也可实行产权调换，实行产权调换的房屋计算被拆迁房屋土地补偿金额，并结清与所调换房屋价格的差价。安置房屋的价格为：一、六楼1700元/平方米；二、五楼1800元/平方米；三、四楼1900元/平方米。拆迁直管公房的对其增加的附属物及设施进行补偿，其购买安置房的价格，同被拆迁住宅用房的被拆迁户享受同等政策。（四）拆迁实施期限1、对被拆迁人由县拆迁办下达拆迁通知书
20、。通知书载明拆迁范围，房屋和征（占）地面积，补偿金额，拆迁期限，奖惩办法等内容，在拆迁通知书下达30日内，签署拆迁补偿协议。2、期限：自行拆除阶段为2008年4月1日至2008年5月10日。目前拆迁工作已全部完成，从调查情况看，被拆迁居民对本项目的拆迁安置补偿方案基本满意。第四章 建设场址与建设条件一、地理位置与地形地貌围场满族蒙古族自治县位于河北省的最北部，承德市西北部，地处内蒙古高原和冀北山地的过渡带，为阴山山脉、大兴安岭的尾部和燕山山脉的结合部，界于北纬4135-4240，东经1163211814之间，海拔高度在750米至2067米之间，地势西北高，东南低，东、西、北三面分别与内蒙古的喀
21、喇沁旗、赤峰市、克什克腾、多伦县接壤，西南和南面分别与丰宁县、隆化县相连。地貌由坝上高原和冀北山地构成。县政府驻地围场镇距承德市153公里，距北京市区384公里。二、自然条件及地质条件1、气象条件气候属于中温带向寒温带，半干旱向半湿润的过渡型、大陆性、季风型山地气候。四季分明，雨量集中，水热同季，夏季无暑，秋高气爽，冬季寒冷。年平均气温1.5至4.7，极端最高气温39.8，极端最低气温29.5。无霜期短，仅60128天左右。年降水量在380500mm之间。2、场址位置条件拟选场址位于围场镇同兴街，东至天宝路，西至西山根，南至富强花园一期工程，北至西苑小区。场址的坐落位置符合当地发展规划，当地政
22、府和群众对在此建设廉租房都比较支持，友邻关系协调，场址能满足项目建设的要求。3、场地地震效应场地的抗震设防烈度为6度，场地土依据其工程特征判定属中硬土，为对建筑抗震有利地段。4、场地稳定性及适宜性拟建场地地貌类型单一，地层结构较简单，地层承载力较高，场区无地下或架空障碍，适宜该项目的兴建。三、建设条件按照围场满族蒙古族自治县土地利用总体规划要求，廉租住房建设用地，实行政府划拨方式供应，在土地供应计划中予以优先安排。1、当地建筑材料供应条件围场满族蒙古族自治县当地建筑材料供应充足，价格情况合理。围场镇内有一个大型的钢材市场，主要经销首钢的一级盘圆、承钢的二级螺纹钢筋和各种管材等，钢筋抗拉、抗弯等
23、性能良好，符合本工程施工要求。围场县境内有多家水泥厂，生产的水泥可以供本工程使用。围场有多家节能保温空心砖厂，空心节能砖保温性能良好，能满足本工程需要。围场县境内有多条河流，盛产强度高、含泥量少的中砂。本工程项目在钢材、水泥、红砖、砂石等建筑原材料供给上有保障。2、水暖电讯路等基础设施条件拟选场地供水来自县自来水公司管网，排水入污水管网。供暖采用集中供热，接入供热管网。电力供应线路直接接入电力管网。通讯线路接入网通线网。拟选场地道路通畅。3、生活设施条件拟建场地离学校、医院、文化广场、购物中心服务半径在500米范围之内，服务方便。4、施工条件施工场地较为宽阔，场区无地下或架空障碍。施工用电可接
24、临时变压器。施工用水在场地附近申请打临时大眼井，也可使用储水罐直接接入自来水管网。5、施工组织条件（1）项目建设组织管理该项目建设的具体实施由围场满族蒙古族自治县城乡建设局具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由经济适用住房发展中心组织进行，并对项目运营全过程进行监督与管理。（2）运营组织管理“围场满族蒙古族自治县廉租住房建设”项目建设采用独立法人制，即由围场满族蒙古族自治县城乡建设局筹建，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。第五章 工程建设方案一、总平面规划1、总平面规划原则（1）尊重自然、保护环境、充分利用现有的环境优势，努力营造优美舒适的居住环境。（2）始终遵
25、循“以人为本”的设计原则。强调人性的设计理念，营造一种独特的精神面貌。（3）设计充分体现经济、适用性，在较小的户型内实现基本的使用功能。（4）要按照发展节能、省地、环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。 2、总平面规划综述经规划部门和建设主管部门同意，廉租住房规划建在围场镇同兴街，东至天宝路，西至西山根，南至富强花园一期工程，北至西苑小区。应与周围楼房紧密结合，合理搭配，无论从平面、立面以及空间布局等方面都要配置合理。要实施好廉租住房周围的硬化、绿化工程，主要道路用彩砖铺砌，道路两边栽植松树、云杉等树木，使之四季常青；并建设一定数量的草坪，以保持视野开
26、阔。各种管线应尽量布设于地下，达到安全、可靠、无隐患。二、设计依据民用建筑设计通则建筑抗震设计规范城市道路绿化规划及设计规范民用建筑设计防火规范三、建筑工程1、项目工程方案设计本项目依据工程地质勘察资料，按照国家现行设计规范、标准和规定进行设计。抗震烈度按6度设防。遵循节约、集约利用土地的原则，适当提高住房建设的容积率；每套建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。廉租住房设计有良好的采光和通风条件。建筑的层高要合理，应采用坡屋面，并采用新结构、新材料、新工艺。要充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度。在满足建筑使用功能的前提下，降低工程成本，
27、确保建筑物质量、安全，力求造型美观合理。建筑形式力求外形简单、合理布置、充分利用空间、节约用地。认真贯彻适用、经济、在可能条件下注意美观的方针，在满足使用功能要求的条件下，努力降低建筑工程造价，并尽可能地满足建筑艺术和城市建设的要求。2、建筑设计建筑平面力求简单，功能布局采用一室一厅一厨一厕，功能分区明确，居住用房与生活用房合理分布，单套建筑面积在组合分配上，以适应2-4人口居住。建筑立面力求造型简单，与周围建筑物相协调。室内给排水供暖设施齐全，供电通讯网络设施齐备，日照充足，通风良好。建筑层高净高不低于2.5米。内部装修：室内为普通地板砖地面，内墙面为普通白灰抹面，外墙装修采用外墙喷涂，所有
28、装饰装修工程美观、大方。3、结构设计在满足房屋采光、通风等条件，保证房屋结构有足够的强度、稳定性和耐久性。在保证适用和坚固的原则下，力求经济合理，方便施工，注意节约结构的经常维修费用。拟建廉租住房为六层,结构形式为砖混结构，本项目按地震烈度6级设防。4、室外给排水工程（1）供水系统本项目供水采用PP-R管材，给水管道与自来水公司给水管网连接。（2）排水系统采用雨、污分流制排水系统，生活污水经化粪池处理后，排入市政污水管网，雨水由道路雨水口汇集排入城市排水管道。5、通风采暖（1）采暖采暖管道与供热公司供热管网连接。（2）通风本项目具有良好的朝向，较好的采光和通风。6、供配电该项目供配电由供电公司
29、供应。7、弱电通讯：项目的通讯由网通公司的市网接入。有线电视信号由广通公司提供。第六章 环境影响分析环境保护是我国的一项基本国策，是人与自然和谐发展、经济社会可持续发展必须遵循的原则。本项目建设执行国家标准，在规划设计体现环保的基础上，力求施工中和使用中环保措施的落实。本项目建设为非工业建筑和非工厂建筑。主要污染物：一是施工中的粉尘、噪声及建筑垃圾；二是使用中的噪声、废水及生活垃圾等，其余基本无污染物及污染源。一、环境保护1、环境保护执行标准中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护管理办法建设项目环境保护管理办法实施细则环境空气质量标准地面水环境质量标准城市区域环境噪声标准城市区域环境振动标准
30、污水综合排放标准大气污染物综合排放标准2、设计原则设计贯彻“预防为主，治理为辅”的方针，采取综合利用、化害为利、变废为宝的原则，搞好“三废”的处理和回收，使“三废”达到国家标准，使环境质量得到进一步提高。3、周围环境现状拟建场地周边无工业、企业，环境优美。区域内环境空气、地下水、声环境、生态环境等状况均良好。项目周边无自然文物、景观和水源地等环境敏感点。二、环境影响分析本项目施工中的污染物，主要是建筑材料在装卸、堆放、搅拌过程中会产生的粒子状态污染物又称固体颗粒污染物如降尘和飘尘；内燃机械和车辆排放尾气、沥青烟等产生的气体状态污染物如二氧化硫、一氧化碳、碳氢化合物及机械噪声等。施工现场采取一系
31、列的措施，避免给周围居民造成影响。1、施工中的环境保护措施（1）施工现场环境污染防治的主要措施是：A、施工现场垃圾渣土要及时掩埋，严禁凌空随意抛撒。B、施工做到无高噪声及爆炸声，土方运输不在夜深人静时进行，设备噪声满足环保要求。C、施工现场道路指定专人定期洒水清扫，形成制度，减少车辆轮胎与路面接触引起的扬尘，同时车辆限速行驶。D、地块周围树立高于3米的简易屏障减少机械的噪声影响。E、对于细颗粒散体材料（如水泥、粉煤灰、白灰等）的运输、储存要注意遮盖、密封，防止和减少飞扬。F、尽量选用烟气量较小的内燃机械和车辆，减少尾气污染。车辆开出工地要做到不带泥沙，基本做到不洒土、不扬尘，减少对周围环境的污染。G、除设有符合规定的装置外，不在施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革、树叶、枯草、各种包装物等废弃物品以及其他会产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质。H、机动车都要安装减少尾气排放的装置，确保符合国家标准。I、环保措施与工程进度做到“三同时”。（2）文明施工文明施工是指保持施工现场良好的作业环境、卫生环境和工作秩序。文明施工主要包括：规范施工现场的场容，保持作业环境的整洁卫生；科学组织施工，使生产有序进行；减少对周围
