1、*局房地产企业征管现状的调查我局目前房地产管理全部在*税务所实行重点行业管理，目前共登记或临时注册的有*户企业，2010年共缴纳销售不动产营业税等*万元，2011年截止七月份房地产企业共缴纳各项税费*万元。我县房地产市场逐步扩大，国家为规范市场、平抑房价，出台了一系列针对房地产行业的政策和措施，规范和约束房地产企业开发和经营过程中的不良行为，但因房地产行业经营管理秩序比较混乱、纳税人遵从意识比较薄弱，使其收效甚微，同时我们的房地产业税收征管工作也存在一定的薄弱点。一、目前房地产管理存在的难点。目前部分房地产开发商仍存在采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，虚列或高估成本等混乱现象，房地产投资主体多
2、元化和纳税人的税法遵从度不高使得税源监控力度和深度远远不够。开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批与监督，这些部门都在一定程度上控制了房地产开发信息。但是由于税务部门与这些行政部门没有切实建立长期有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业造成了偷逃税的机会。另外房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，对建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目标数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以控制的现象十分突出，增长了遏制房地产业偷逃税行动的难度。最后是受各种因素的干扰，税务部门对房
3、地产企业偷逃税违法行动打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成税法的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。近年来，随着房地产市场不断升温，二手房交易市场逐渐火热，交易中的税收征管问题也随之出现。二手房交易涉及税收金额虽然不大，但多属个人交易，纳税人众多，通过加强二手房交易过程中税收征管，实现应收尽收，必将对维护税收秩序、营造优良纳税氛围产生不可估量的效果。因此，如何加强二手房交易中的税收征管，有效堵塞税收征管漏洞，成为各级税务机关面临的难点问题。 二、二手房交易中存在的主要征管问题 （一）二手房交易形式日益增多，税收征管手段相对滞后。2005年，国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地
4、产税收管理的通知（国税发200589号）规定：从2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2006年，根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）规定：从2006年6日1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这些政策的出台，导致部分纳税人为逃避纳税义务，不再采用“买卖”方式进行二手房交易，转而采取“以租代售”、“只公证不过户”、“假赠与”等多种变相形式，偷逃税款。据中国税务报报道，自房产新政实施以来，一些二手房交易假借“赠与”或“遗产继承”等方式，偷逃国家税款，并出现日
5、益增多趋势。据分析，在这种超常规增长赠与的背后，不排除为偷逃营业税、个人所得税等相关税收而办理的假赠与。而面对这些虚假的二手房交易花样，税务机关、房管部门应及时出台相应的征管措施。 （二）二手房交易中相关涉税指标难以界定。 一是成交价格核实难。二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真伪直接影响税收收入。一些纳税人为了逃避税收，合谋降低合同成交价格。按照法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房交易价格信息足够的掌握，当地政府部门难以制定较为合理的市场指导价，税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。 二是自建自用住房属性确定难。现行
6、政策规定：个人自建自用住房销售时免征营业税。税务部门判断是否为自建自用住房，要通过房产证、土地使用证与原建房时的建设用地规划许可、建设工程规划许可及计划部门的立项审批进行核对，业主户名一致才能认可。但由于许多自建自用住房的个人在完工办证后将有关资料遗失，或属于私房联建形式根本没有相关资料，因而导致税务部门不能认定。 三是家庭唯一生活用房界定难。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。如何确定家庭唯一生活用房，仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，深入调查难度较大。房管部门也没有现成的历史资料可供查询，对此，税务部门只能依据街道或单位出示的相关证明，将二手房按照家
7、庭唯一生活用房处置。 （三）二手房交易缺乏有效监管 二手房交易涉及多个部门，信息共享、监督和制约机制十分重要，仅靠某一个部门无法完成监管任务。一是信息不能共享。目前部门之间二手房交易的相关信息交流不畅，不能做到信息共享，部门间配合不够，各管其事，缺乏相应的联合控管制度；二是缺乏相互制约机制。至今未明确房屋买卖合同真伪鉴别的权力机关，也未明确房屋转让过程中的链条机制，以及相关部门之间的权力与义务，房屋交易的税收没有有效监控手段，易导致税款流失；三是检查监督力度不够。二手房只凭买、卖双方销售合同是不够的，只有发挥税务稽查、房管、土地、公安等部门综合治税的作用，才能加大对二手房交易的个案进行检查、查
8、处的力度。 三、加强对房地产税收管理的对策及建议 （一）积极宣传房地产相关税收政策。新的税收政策出台后，税务机关应及时加大宣传力度，提高纳税人依法纳税遵从度。一是加大新闻媒体宣传。通过报刊、电台、电视台加大对房地产税收相关政策宣传力度，让广大市民了解房地产交易过程、相关税收政策，违规处罚等系列知识，做到家喻户晓。二是加强法制宣传，通过典型案例广泛宣传税收违法的法律责任，提醒市民遵纪守法。同时还要公开举报电话，提高社会监督举报力度。 （二）改进征管手段，提高征管力度。目前我市已推行不动产建筑业项目管理软件，就是着重加强对房地产开发企业和建筑业基础信息管理，建立房地产开发企业档案和建筑施工单位台帐
9、，做到开发一处管理一处，建成一栋登记一栋。特别是要重点抓好发票管理，实现以票控税。凡建筑企业和施工企业不开具正规发票的，开发商和建设单位不予结算工程款项；凡开发商销售不动产，不开具正规发票或不如实开具发票的，房产土地管理部门不予办理房屋产权证和土地使用证。税务部门也可以委托有关部门代征代扣各项税款。如此一环扣一环，只要规范管理，就能堵塞漏洞，防止税款流失。（三）采取有效措施，有效控制虚假交易。合同销售价是征税机关有效控制二手房交易过程中涉税金额的重要一环。一是对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。对二手房交易中能提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关比对市场指
10、导价后，实行查验征收营业税、个人所得税和印花税。二是对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。税务机关要依据不同地段、楼盘、结构、楼层等比对当地政府合乎时宜的、权威的市场指导价，核定征收营业税、个人所得税、契税和印花税。三是举报与查处并举。加大群众对二手房虚假合同销售、虚假赠与、骗取税收减免的举报力度，并对举报人实施一定奖励。税务机关和有关部门对有意虚假交易进行偷、逃税的，采取联合行动，加大综合检查、处罚力度，达到处罚一个、整治一方的目的。 （四）加强部门协调配合，实施房地产税收一体化软件管理。加强部门间的协调配合，对房地产税收实施一体化软件管理是从源头上加强二手房交易税收控
11、管的重要途径。一是由地方政府牵头组织地税、财政、计划、国土、房管、城建等相关部门，要做到网络互联、信息共享，保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息，只有税网周密，偷逃税者才无可乘之机。明确各部门工作职责，房管、国土、城建等部门每半年对各地段房产交易平均价格进行测算，报当地政府确定后公布，同时制定具体的处罚措施，由政府指定专门机构监督执行，确保税务部门对住宅性质（普通与非普通）、成交价格能及时科学确定。二是通过对房地产业涉及的各职能部门的管理职责的划分，争取相关部门的配合，发挥职能部门的管理优势，堵塞税收漏洞。计划部门要将房地产开发立项审批及投资计划定期向税务部门通报；国土部门要凭完税凭
12、证和转让无形资产发票办理土地使用证；城建部门应将办理房地产开发项目的施工许可证开具情况定期向税务部门通报；房管部门必须凭纳税人的完税凭证，销售不动产发票方可办理房屋权属登记或变更登记，严格执行“先税后证”；地税部门根据各部门提供的信息实施税收征管。各部门的信息应全部纳入软件联网管理，及时整理、归集、比对，建立房地产管理的综合信息库，并及时将有关信息反馈给各部门，逐步实现各部门间最大程度的信息共享。同时，地税部门还要充分利用房地产管理信息库，及时判断纳税人房屋性质，掌握税源变化情况，调整工作重点；对房地产开发项目实行单项管理，采取一户一档形式，跟踪监控商品房的销售进度、办理产权证情况，及时发现问题、解决问题。三是定期召开各相关部门的联席会议，通报情况、反馈信息、研究对策。不仅对现有的开发项目进行信息共享，还要对以往的建设项目资料进行收集，整合资源，对房屋用途改变情况进行跟踪管理。 7
