1、滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造项目建议书91452807滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造项目建议书91452807一、项目概况1 、项目名称：滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造旅行文化综合体都市运营项目。 2 、承办单位概况 3 、拟建地点：滨涯村（包括滨涯村和南航西里）和滨廉村两大旧城改造片区（城中村），东接海垦路，东临海廉路，西临海瑞后路，接丘海大道，南临滨涯路和南海大道，北穿金岭路，接海秀中路。滨涯村（包括滨涯村和南航西里）和滨廉村两大旧城改造片区，是相连在一起，接通海口都市四大纵横主干道，可合并一体，以“都市运营”的总体运作模式来整体规划和开发建设考虑。经现场实地现状调查考察，它是在海口建成
2、区的现有城中村及环境较差的街区需改造的近80片旧城区中，用地面积最大的，但又是拆迁建筑面积和拆迁难度较小的片区。片区的村里民宅大差不多上2-3层砖混结构，少量5-7层的民宅和单位房，有大片堆放材料和废品的空置土地。滨廉滨涯村片区海口龙华区几大旧城改造区的情形比较一览表旧城改造区土地面积拆迁面积和人口拟建建筑面积玉沙村361.2亩40万，980户，1.2万人96.32万海甸溪北岸1539亩50万，7000多户，2.8万人500万大同路片区350亩45万，1100户，1.08万人102万滨涯村滨廉村4317.91亩56.4万，1169户，1.8万人575.72万（按2.0估算）滨港、泰华片区100
3、5.09亩104.51万，5196户，1.9448万人。盐灶片区2055.6126.7万，6256户，2.1417万人4 、片区拟改造后的建设内容与规模： 滨廉滨涯旧城改造项目总占地约4317.91亩，其中滨涯村片区2398.87亩（包括滨涯村2248.87亩，南航西里150亩）、滨濂村片区1919.04亩。海口作为中国最大特区省会都市和最具特色的现代化滨海旅行都市，不仅是海南的政治经济商贸文化教育中心，也是海南旅行的重要通道和交通枢纽，在海南旅行岛的国际化建设中及旅行度假居住市场进展中仍起中心主导作用。其具备专门而丰富的经贸商务会展旅行、现代都市旅行、历史地貌与深厚的历史文化旅行及滨海江河景
4、观、热带生态休闲度假旅行等综合旅行资源，针对岛内外的旅行深度开发其文化教育休闲娱乐、旅行商业和度假养老居住、健康养生疗养居住异地旅行购房的市场潜力庞大。滨廉滨涯村旧城改造项目正处于海口都市人口密集区，被海秀中路、海垦路、丘海大道、南海大道围绕，处于交通枢纽,交通四通八达，于农垦区、海秀区、国贸区及金盘区秀英区等都市人口密集区(周边人口超过30万人)包围，是进入火山口旅行区、西海岸行政中心区与旅行度假区的必经通道，近邻省际汽车总站和海南旅行轻轨海口分站，处在都市中心主干道和都市旅行通道的交汇口，处在海口车流物流及旅行交通的枢纽位置。项目借助其专门的都市进展和旅行交通枢纽的中心区位优势和地位，充分
5、发挥其周边都市文化公园（海秀公园、海瑞公园）园景（滨涯）湖景水景等景观优势及地势高的风水优势，深度挖掘海口极其丰富的综合旅行资源优势，专门是深厚的历史文化和现代都市商业旅行资源，并针对岛内外客源市场首度开发一个颇具海口深厚历史文化氛围文化教育健康医疗设施配套和海南热带生态环境特色，融文化主题乐园(历史文化公园都市娱乐公园)、国际基础教育与国学素养教育及休闲体验式风情购物、休闲餐饮、特色美食、时尚健身运动、高尚娱乐、健康疗养康乐等功能于一体的大型主题风情形观式都市休闲娱乐广场和文化教育公园，及海口最大规模的旅行文化居住综合体都市运营项目，以旅行、文化教育、娱乐、商贸、健康、养老等产业与居住互动为
6、核心的社区综合开发模式，推进都市中心区生态化都市运营，形成大社区内功能丰富又相互支撑，具有高度自我调剂能力的区域性社会生态系统。目前现状房屋建筑面积共约56.4万需要拆迁，旧城改造后拟建建筑，按容积率2.0运算，建筑面积约575.72万。其中：安置原居民住房建筑面积56.4万，历史文化公园和旅行娱乐景观设施约50万（建筑面积约30万），教育配套设施20万，健康养生养老设施建筑面积约50万，旅行商业街及品牌商业购物商场建筑面积约40万，商务办公建筑面积约40万，旅行酒店建筑面积约50万，商务公寓及旅行度假养老养生居住区建筑面积约289.32万。两大旧城改造片区项目总体分为文化教育社区板块文化娱乐
7、社区邻里与品牌商业广场区旅行风情商贸市场街区健康养生疗养酒店板块等五大板块及九公文化广场及配套的文化度假社区、“天际琼瑶”名人广场及配套的文化度假社区、幼童国际基础教育区、国学文化艺术素养教育区及配套的国际教育居住社区、“邻里中心”社区商业超市区、奥特莱斯水上乐园品牌购物商业广场区、海底村庄水幕影视演艺广场区、海上丝绸之路水上游乐园区、海上丝路国际主题社区、中高端农垦商贸商务公寓区、火山景观高科技娱乐谷、火山景观旅行度假社区、滨涯国际商贸办公楼、滨涯国际中高端商务会展酒店，南洋文化风情专业批发市场和农垦商贸购物街、海南华侨农垦商贸酒店、热带风情旅行休闲购物街、热带风情度假居住社区、世界艺术风情
8、休闲旅行街、世界艺术风情国际度假社区、海洋风情休闲旅行街、海洋风情的度假酒店公寓区、大型国际养生疗养会馆、大型国际养生疗养度假公寓等功能分区。金盘区5 、建设年限：10-12年，分4-5期投资建设。6 、初步投资概算： 项目总投资约1438221.98万元,其中:房屋拆迁及土地整理费303857.72万元，前期费用及前期基础工程及各项规费等55570.17万元，建安工程成本997498万元，预备费（包括差不多预备费和涨价预备费）81296.09万元。用地面积（亩）拆迁面积（万）拟建建筑面积（万）总投资额其中：土地费拆迁费建设成本2398.8727.4319.849785448.19123541
9、.8139238.99622667.391919.0429.5255.871652773.7998830.5642246.36511696.87合计56.9575.721438221.98222372.3781485.351082993.11拆迁费：按现状总建筑量的30%为框架结构，60%为砖混结构，10%为砖木结构运算建筑成本（分别按1350元/、1026元/、810元/标准），装修费按总建筑成本的30%运算。土地费用按50万元基准价运算，建筑综合成本见后项目投资估算。二、项目实施依据滨廉滨涯村1、符合海口都市进展规划2、符合国际旅行岛的进展规划和海口旅行产业规划1)、海南国际旅行岛的建设目
10、标 长期目标：实现旅行要素的全面国际化，实现海南旅行的转型升级，以旅行业的进展带动现代服务业的进展，逐步成为海南经济进展的主导产业，以支撑海南经济的长期可连续进展”，提高海南城乡人民生活水平。 总体目标：旅行国际化程度高、生态环境优美、文化魅力专门、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅行目的地。 2)、海南国际旅行岛旅行区域空间布局：一海、两市、三区 一海：中国南海世界明珠。两市：海口三亚龙腾凤舞。海口整体定位为”椰岛文化之城” 进展常居型旅行：开展候鸟式度假、就业型度假、分时度假，推动多种形式的旅行房地产; 和康养旅行：利用海南岛良好的生态环境和多种类型的旅行资源，进展包括温泉康乐、海岛美食
11、、富氧运动、时尚康疗、传统养生等内容的康养旅行，使海南成为高档游客健康养身基地。 3）、海口旅行产业进展规划：以国内外市场需求为导向，热带滨海中心都市的综合资源为基础，塑造“阳光海口，娱乐之都”旅行形象，精心打造热带滨海旅行胜地和南国娱乐之都。把海口进展成为集观光游玩、度假休闲、疗养健身、商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型全国热带滨海旅行胜地，打造以户外有氧运动、游艇经济和丰富的夜间文化娱乐生活为要紧内容的南中国“娱乐之都”。与省会中心都市的性质相适应，充分发挥基础设施优势和内外部交通优势，更好地为全省政治、经济、文化和对外交往服务；与海口历史文化名城相适应，更好地发挥都市传统文化与时尚
12、娱乐文化的优势；与海口复合型的旅行资源相适应，更好地整合旅行、文体、娱乐、餐饮、健康、商贸购物和会议展览等多样化产业资源，促进现代服务业的进展；3、遵照海口市人民政府关于加快国民经济和社会进展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定、海口市政府旧城改造安置拆迁补偿指导性意见的政策。政府主导、市场运作的原则。市、区政府要紧负责旧城改造的政策制定和拆迁补偿安置，指导、监督旧城改造项目的建设，多渠道、多模式吸引社会资金参与旧城改造。统筹规划、功能配套的原则。按照“统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施”的总体要求，强化旧城区（城中村）基础设施和公共服务设施的配套，改善居民居住环境，提高居民生活质
13、量。旧城区和城中村改造项目和建设用地能够净地出让、预出让、捆绑出让等形式通过公布招标、拍卖、挂牌确定受让人。在项目受让人确定前，政府可通过公布招标或托付的方式托付项目前期实施单位负责完成项目前期实施工作，事实上施费用从项目前期总成本中列支。项目受让人确定后，从项目土地使用权出让金中拨付前期实施单位。旧城区和城中村改造的拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式。在旧城区和城中村改造工作中实行政府零收益政策，切实让利于民、让利于投资者。旧城区和城中村改造优待政策：对成片旧城区及城中村改造项目，优先进行调查论证，优先实施项目储备，优先办理出让和报建手续。市土地行政主管部门收取的旧城区和城中村改造建
14、设项目地价中由本级财政支配部分应当作为旧城区及城中村改造市政基础设施的建设费用。旧城区和城中村改造项目，减免收取由本级财政支配部分的都市设施建设配套费和其他地点行政事业性收费。旧城区及城中村改造项目建设单位能够按照市人民政府的有关规定优先收购停缓建工程项目，用于建设拆迁安置房。三、滨廉滨涯村旧城改造项目建设背景：1、国内房地产业通过近1年的市场萎缩而快速回暖：中国的房地产业到目前为止，要紧经历了两个时期，1998年2007年，房地产行业处于高速进展期，销售量和房产价格齐头并进，到2018年，受到国际金融危机的阻碍，外资热线的投资明显减弱加上资产价格缩水给国内企业和居民带来的财宝缩水，大大降低了
15、关于房地产的弹性需求，然而，有80后结婚生子高峰、都市化形成的初次置业和城镇人口改善住宅消费需求这三方面构成的刚性需求仍旧专门大，因此，在以后五年，我国房地产市场要紧有刚性需求驱动，庞大的刚性需求将引领整个房地产市场长期向好。房地产刚性需求和改善性需求在通过2018年三个季度的严峻萎缩后正有效开释，房产销售在复原性增长。第一季度，全国商品房销售面积1.1亿，同比增长8.2%，销售额 5059亿元，同比增长23.1%，比上年同期提高21.6个百分点。为2018年第二季度以来连续三个季度负增长后的首次正增长。房地产销售的反弹，令房屋存量下降，同时也加速了开发商的资金回笼，进而刺激开发商增加投资。5
16、月房地产投资同比增长差不多从2月的1%大幅上升至12%。依照宏观经济数据及调研结果，美林预期，以后几个月，房地产投资的同比增幅将超过25%。假如成交量保持稳固，房地产市场的库存将稳步减少，这将令开发商下半年开始投资新的建设项目。 5月下旬，房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次显现松动，降至20%，这将有助于增加房地产建设项目。随着都市化进程的推进，要满足人口日益增长的需求，中小都市需要进行大规模的基础设施升级。这将大大推动固定资产投资的增长。2018年上半年，房地产投资平稳增长，共计14505亿元，相比去年同期增长9.9%，增速减少24个百分点；1至6月，单月房地产投资增速不断递增。
17、其中：住宅投资10189亿元，同比增加7.3%；办公楼投资386.68亿元，同比增加16.6%；商业用房投资1193.86亿元同比增加24%。(办公商业数据截止5月份)。 2018年上半年资金来源中，国内贷款5381亿元，同比增长32.6%；利用外资243亿元，同比下降29.7%；自筹资金8241亿元，同比增长10.4%；其他资金9837亿元，同比增长34.7%。从开竣工面积来看，上半年新开工面积为4.79 亿m2，同比下降10.4%，降幅较1-5 月大幅缩小5.8 个百分点，其中6月单月的新开工面积为1.22 亿m2，较上月增长54.4%，较去年同期增长11.4%，是今年以来首月新开工面积首
18、次同比增长。1-6 月施工面积同比增长12.7%，增幅较上月提高1.0 个百分点，是今年以来累计施工面积同比增长率首次显现增长。2018年上半年各地一手住宅成交出现量价齐升的态势。成交量连续数月大幅增长。在此刺激下，成交价格自二季度起，加速上涨。市场活跃表现，远超预期，连续了2018 年底初露的回暖势头，在多项政策鼓舞住房消费的刺激下，今年春节后累积半年之久的刚性居住需求迅速开释，成为房地产回暖的先锋力量。随后，信贷刺激及避险资金涌入，投资性需求接力，成为连续推高楼市的重要力量。各都市上半年的月均成交量均大幅超过2018年水平，与2007 年这一历史高位相比，也普遍靠近甚至有都市差不多超越。住
19、宅市场上半年快速反弹，不仅远好于宏观经济的整体状况，也超出了之前的普遍预期。支撑市场活跃的各项因素，短期内可不能有全然性的改变。估量下半年市场成交量虽将有所回落，但仍惯性坚持高位。2、海南旅行业及海南国际旅行岛的建设进展状况海南建省办特区以来，历届政府都十分重视进展旅行业，通过确立和实施“一省两地”的产业进展战略，将旅行业作为海南优先进展的支柱产业之一，努力把旅行资源的潜在优势转变为现实的产业优势。通过多年的培养和进展，海南省旅行行业已拥有国内许多地点所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、和谐配套的产业体系，以观光为主，度假、会议
20、为辅的海南旅行产业进展格局已初具规模。海南省以其独具特色的海洋、海岛风情和中国唯独的热带滨海风光，正进展成为国内外最向往的旅行度假目的地。2007年海南接待旅行过夜人数1845.51万人次，旅行总收入171.37亿元，增长21.2%。截至2007年底，全省有155家旅行社，其中国际旅行社42家；旅行饭店423家，其中五星级14家，旅行饭店客房开房率达到57.31%，比2006年提高3.7个百分点。2018年海南旅行业受全球金融危机的迅速蔓延，旅行业受到一定阻碍，专门是入境旅行市场阻碍较大。在克服全球金融危机及四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的阻碍，仍实现平稳增长，全年接待旅行过夜人
21、数2060万人次，比上年增长10.0%。旅行总收入192.33亿元，增长9.1%。今年前5月，海南共接待海内外游客945万人次，同比增长5.3%;实现旅行总收入91.53亿元，同比增长5%。在国际金融危机背景下，旅行业成为海南拉动内需、刺激消费的重要产业。2007年，省委省政府出台了关于加快推进国际旅行岛建设意见和“国际旅行岛建设行动打算”，将实现海南旅行与国际旅行全面对接。2018年4月，胡锦涛总书记在视察海南时强调指出：海南作为我国最大的经济特区，也是唯独的省级经济特区，要更好地发挥改革开放的排头兵作用。要“大力进展以旅行业为龙头的现代服务业”，“专门要加强旅行服务基础设施建设，提高旅行业
22、国际化程度，提升旅行业档次和水平，规范旅行市场，努力使旅行业成为海南的支柱产业。” 建设国际旅行岛是海南省委、省政府认真贯彻胡锦涛总书记等中央领导对海南工作的重要指示，更好地发挥改革开放排头兵作用，推动新一轮改革开放取得重要突破的重大决策；是落实科学进展观，转变进展方式，建设好全国人民“大花园”的必定选择；是进展以旅行产业为主导的现代服务业，推动旅行业转型升级，扩大需求，拉动消费，应对国际金融危机的重要举措。海南建设国际旅行岛，要对全省的旅行要素将实施全面国际化改造，使海南旅行与国际接轨，即旅行进展与治理的体制机制符合国际惯例，将进一步加大海南旅行业和相关产业的开放程度，实施免签证、购物免税、
23、开放航权等为要紧特点的旅行开放政策，实现国内外游客进出便利，购物方便优待，旅行治理、旅行营销、旅行服务全面与国际接轨，建设国际一流的旅行度假设施和旅行产品，实现海南旅行与国际旅行的全面对接，吸引更多国家游客，让更多的中国游客享受到国际化的优质服务，将旅行业逐步培养成为海南社会经济进展的主导产业，最终把海南建成建设成为世界一流热带海岛度假胜地。 海南建设国际旅行岛，是我国旅行业转型升级，提高海南旅行国际竞争力的重要途径。我国旅行业是改革开放以后进展起来的新兴朝阳产业，也是具有明显国际竞争优势的产业之一。海岛度假休闲旅行是国际度假旅行的热点。海南热带岛屿旅行资源丰富专门、品位高，生态环境优越；海南
24、作为中国唯独热带海岛省份，参与国际度假市场竞争具有比较优势。建设海南国际旅行岛，使中国旅行业更好参与国际旅行竞争，构建通向国际度假休闲旅行市场的大平台、大通道，实现我国旅行业转型升级、走向世界。海南是全国最大的经济特区，享受出入境免签证政策，也是中国第一个试点开放第三、四、五航权的省份。海南地处南海，海上交通便利，地理单元相对独立，国家对海南的政策开放一点，通过探究和实践，完全能够为我国旅行业转型升级提供一个先行先试的试验田。 依照海南省政府的建设海南国际旅行岛行动打算，到2019年，建成国际旅行岛的雏形。旅行要素的国际化改进差不多完成。入境游客占全省旅行接待人数的10%以上，旅行外汇收入占旅
25、行总收入的20%以上。到2018年，差不多建成国际旅行岛。入境游客占全省旅行接待人数的20%以上，旅行外汇收入占旅行收入的30%以上。到2028年，建成世界一流的国际旅行岛。入境游客占全省旅行接待人数的30%以上，旅行外汇收入占旅行总收入的40%以上。海南国际旅行岛的建设，必定给海南的房地产、旅行、娱乐和酒店等一系列产业的进展带来推动力，第一是与国际旅行接轨的优待政策，带来国内外游客的迅速增长，专门是国际游客的迅猛增长，市场客源规模的扩大，旅行及其相关行业消费的提高，投资相应的产业，预期能够取得丰厚的回报。3、海南旅行地产的进展前景：中国经济通过改革开放近20年的迅猛进展，富人中产阶层差不多迅
26、速成长起来，这就为诸如旅行度假、高尔夫及游艇享受等一系列奢侈产业的快速进展提供了市场基础。 海南岛拥有丰富的旅行资源，大海、沙滩、阳光以及河流、热带雨林等近乎完美的原生态旅行资源优势得天独厚，是理想的旅行度假目的地。这就为海南旅行地产的开发提供了资源基础。随着琼州跨海通道项目进入实质性运作时期、东环铁路有序的推进、海口至洋浦一小时交通圈项目启动、文昌航天发射中心的开工、博鳌机场开始选址咨询、海南核电项目的推进海南差不多设施的不断完善，海南初步建立了全岛快速的立体交通体系。同时由于地理位置及环境资源的优势，海南旅行地产还具备了热带养生特色元素。海南是全国人口普查平均寿命最长的省份，是公认的长寿之
27、乡，养生宝岛，越来越多的老年人选择到海南安度晚年。海口及三亚，旅行及养老度假人口已占到本地人口的3倍以上。从投资角度来看，当前经济全球化不断加速，中国经济迅猛进展，中国的奢侈享受行业落后于富人阶层的进展速度，市场供应的增长远跟不上急骤增长的需求进展。因此，在专门长一段时刻里，旅行房产投资的增值空间和抗风险性能力强，是当下全球金融危机下房地产市场遇冷情形下最优质的不动产投资内容。特有的热带风情，稀缺的养生环境，组合了商务、会务、文化、教育、居住、旅行、度假、养老、疗养等多种形式在内的全新的海南旅行度假综合产业形状和旅行休闲教育等复合地产，差不多吸引了越来越多的大陆人士甚至国际人士来海南投资置业，
28、已掀起了新一轮的产权投资和度假休闲双重消费趋势。近几年，在海南购置旅行房产用于度假和投资已成为一种时尚，成为中产阶层显示身份和地位的标志。旅行度假产业的连续走强，海南地产岛外庞大的消费市场差不多形成。嗅觉灵敏的大财团及地产开发商开始重新凝视那个曾经是中国最大的地产泡沫形成地。现时期所有开发商的土地储备用地，如：海南东海岸的海棠湾、土福湾、清水湾、香水湾、神州半岛、月亮湾、博鳌、高隆湾及乐东的龙沐湾、澄迈的盈滨半岛、海口的西海岸、海口湾、新埠岛、司马岛与东海岸（东寨港用地已被首开、天房集团操纵）等土地已皆被瓜分，已足已建设两个海南岛现在的都市县。海南地产已迎来了新一轮的大开发热潮。无疑，海南旅行
29、地产正步入一个崭新的进展时期。在不久的今后，随着国际旅行岛的逐步建设完善,海南将成为世界知名的旅行度假的目的地，海南旅行地产也将成为海南的重要支柱产业，海南旅行房产将有专门宽敞的进展空间。4、受旅行业和全国房地产进展大背景的促动，海南增长迅速受旅行业的进展带动和政策、资源、岛外需求三大因素推动，海南房地产开发投资、销售近年来保持高位增长。2005年以来，累计完成房地产开发投资591.16亿元，年平均增幅在35%以上。累计销售商品房1245.85万m2，商品房销售年平均增幅在38.1%以上。面对国际金融危机，海南房地产市场连续保持热产旺销势头，今年上半年，海南房地产开发投资完成114.77亿元，
30、同比增长37.2%。其中住宅累计完成投资103.86亿元，占全部房地产开发投资的90.5%，同比增长48.7%；全省商品住房累计销售面积235.57万平方米共24649套，同比分别增长3.29%和20.48%，其中住宅销售213.26万m2，比去年同期增长23.5%。上半年全省商品住房销售价格差不多保持稳固，销售均价为6099元/平方米，同比增长2.48%，而在全国重点都市房地产市场经历大起大落之时，我省要紧都市房地产市场走势较为平稳，出现健康进展态势。5、海口旅行房地产及商业市场进展背景。1）、海口经济产业总体进展状况及都市功能定位自1992年以来，海口跨入“中国都市综合环境实力50强”、“
31、中国都市投资硬环境40优”行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯独的世界健康都市试点，并荣获首批“中国优秀旅行都市”、“全国都市环境综合整治十佳都市”、“全国卫生先进都市、国家环境爱护榜样都市”、“全国园林绿化先进都市”、“全国造林绿化十佳都市” “中国人居环境奖”等一系列荣誉称号。以后海口都市建设的目标是，努力建成环北部湾的重要经济都市，华南地区的花园都市，国内外理想的第二居住地，世界上闻名的热带风光滨海特色的绿色国际性都市。海口制定了“四地一中心”和“突出沿海，开发沿江，提升中心、拓展两翼，带动腹地”“中强、西拓、东优、南控”的进展战略，在产业上将重点进展以服务型、都市型、加工型为重点的热带高效农业服务全省、辐射全国；以汽车制造、生物制药、食品饮料、化纤纺织、农副产品深加工为重点的新型工业快速进展；以旅行业为龙头，以现代物流、中介服务、金融保险为重点的现代服务业。通过实施工业化、现代物流、休闲娱乐和都市化“四轮驱动”战略，建成以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅行休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心。海口在全省的中心区位优势和经济龙头地位日益突出，投资规模连续增长, 销售市场活跃，消费水平不断提高。 2018年全年海口市443.18亿元(不含农垦，下同)，比上年增长10.4%，已连续11年保持两位
