1、一、房地产开发主要程序房地产开发商从有投资意向开始至项目建设完毕，出售或出租并实施周期的物业管理，大都遵循合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能会交替进行。1、投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。投资机会选择，主要包括投资机
2、会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。此时，开发商也许面对几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，在头脑中快速初步判断其可行性。在机会筛选过程中，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行、就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其
3、可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。2、前期工作通过投资决策确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。
4、通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样，可能会使初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平不能接受时被迫放弃这个开发投资计划。开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证，方可办理取得土地使用权的手续。在现阶段根据的有关规定，房地产开发用地的取得方式有四种：一是国家划拨方式取得；二是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；三是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；四是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权
5、证；通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3、建设阶段建设阶段是开发项目建筑工程的施工过程，即把开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。此时，尤其对许多小项目而言，一旦签署了承包合同，就几乎不再有变动的机会了。4、租售阶段项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期
6、是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。二、房地产开发可行性研究的主要内容在进行房地产开发之前，必须对项目的可行性研究进行科学的分析论证。只有在次前提下，才能正确决策一个房地产项目的运作。1、可行性研究的含义与划分阶段在房地产项目投资开发之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论
7、证。决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资结果是否能取得较好的效益。这种技术论证方法称为可行性研究。可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究、评价的科学分析方法。主要包括三个阶段：投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。2、房地产开发可行性研究的主要内容由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：(1)项目概况(2)开发项目用地现状调查及动迁安置(3)市场分析和建设规模
8、确定(4)规划设计方案选择(5)资源供给(6)环境影响和环境保护(7)项目开发组织机构、管理费用研究(8)开发建设计划(9)项目经济及社会效益分析、环境分析(10)结论及建议3、可行性研究步骤房地产开发项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：1）接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。2）收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明并预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，
9、以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。3）设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。4）财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。5）方案比较与选择。根据以上分析，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准
10、，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。6）制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。7）编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。三、房地产开发项目的投资成本估算房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。初步可行性研究的投资估计误差允许在20%内，
11、详细可行性研究只允许在10%内。1、房地产开发投资成本估算的主要内容包括：1）土地费用。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。（1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额
12、，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。（2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。（3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据中华人民共和国土地管理法的规定，国家建设征用集体土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费
13、（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。在中华人民共和国土地管理法的指导下，各级地方政府对各项费用的征收标准均有具体的规定，因此对集体土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准和具体地块的协商条件进行。（4）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的
14、使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。关于拆迁安置补偿，各地都有相关的地方性法规和执行条例，计算时可按规定进行。（5）土地转让费。如果开发企业是选择土地二、三级市场而取得土地使用权，则在开发过程中必须支付土地转让费。土地转让费的确定一般在市场条件下进行调节，但最终的转让价格可能与市场测评价格有较大出入。如上条目的土地费用并不同时发生。对征用集体土地进行开发的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（3）、（4）；对在城市内部一级市场取得土地使用权的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（4）；对于在城市内部二
15、、三级市场取得土地使用权的项目而言，发生土地费用（5）。2）前期工程费。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及土地开发工程费支出。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3左右，可行性研究费占项目总投资的13。水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5左右（在平原地区，这项指标多直接与规划设计费合并，统一按照3左右的标准收取）。土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路等基础设施费用。可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。3）房屋开发费。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程
16、费等。（1）建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、必要的室内装饰家具费、智能化设备安装及预安装费用等。（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、停车场、自行车棚、信报箱、小区物业管理用房等建设费用。（3）室外工程费包括场内的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用。主要体现在电贴、水贴和绿化工程费。4）管理费。管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为23。5）销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程
17、中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、销售机构包装费、物料消耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。6）财务费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费等企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算可参照金融市场的贷款利率和资金分期投入的情况按复利计算，其计息基础为包括自有资金的所有投资。7）其他费用。其他费用主要包括工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。8）不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的31
18、0估算。9）税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资费用中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。2、旧城土地利用和开发投资费用1）土地费用包括：土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费、其他土地开发费用。2）前期工程费用包括：勘察设计费、可行性研究费、“七通一平”费等。3）房屋开发费主要包括：建筑工程费、设备及安装工程费、室内装饰费。4）管理费。按有关费率取费，一般取13项目费用之和的3%左右。5）“四源”费。是指建设项目需要用外部供应的自来水、热力、天然气及排放污水等市政设施费
19、用。6）大市政费。是由市政府征收的，用于城市道路等各种大市政建设费用。7）用电权费。是由市政府征收的，用于电厂建设的费用。8）不可预见费。又称预备费，是指在初步设计阶段编制概算中难以预料的工程和费用。一般占总投资概算的2%5%，复杂项目可达10%。9）利息。10）固定资产投资方向调节税。3、新区开发的投资和费用新区开发与旧城开发的投资和费用的构成大体相同。主要区别反应在土地费用上。后者应增加征用耕地或菜田的费用。该项目费用包括以下几项。1）土地补偿费。是指土地管理法规定征用耕地时的一种补偿标准。2）青苗补偿费。是指对被征用土地上种植的作物补偿的费用标准。3）安置补助费。为了妥善安置被征地的农民
20、转移生产和群众生活，政府规定，用地单位除付给土地补偿费外，还应付给原土地使用者安置补助费。4）农业人口转为非农业人口的安置费。因征地造成的农业剩余劳动力，经市政府批准，可按被征地所承负的平均人口转为非农业人口。经批准转业的劳动力，应由用地单位负责安置。5）超转病残人员安置费。6）新菜田建设基金。该项费是指征用菜田时，除征地单位支付的土地补偿费和安置补助费外，还须同时缴纳新菜田建设基金。这部分基金作为被征地单位的新菜田开发建设费用。7）耕地占用税。新区开发过程中除上述七项主要费用外，通常还包括树木补偿费，水井、机井补偿费、坟墓补偿费，附属物补偿费，地上物补偿费，集体财产补偿费，私人财产补偿费等。
