1、项目管理毕业论文范文毕业设计（论文）评议意见书专业项目管理姓 名题目房地产开发成本控制对策研究-以固安孔雀城房地产开发项目为例指导教师评阅意见成绩评定：指导教师： 年 月 日答辩组意见答辩组负责人： 年 月 日年备注毕业设计(论文)任务书毕业设计(论文)题目：房地产开发成本控制对策研究以固安孔雀城房地产开发项目为例一、毕业设计(论文)内容本文将在阐述房地产开发成本控制对策研究基本概念、目标、内容及方法的基础上，选取固安孔雀城项目为具体研究对象，结合该项目施工工程成本控制的实际情况，深入分析了固安孔雀城项目施工过程成本控制中存在的主要问题，并剖析其原因，最后提出了固安孔雀城项目施工过程成本控制的
2、对策建议。二、基本要求本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。三、重点研究的问题1、工程项目成本控制概述2、固安孔雀城项目开发过程的成本控制现状3、固安孔雀城项目开发过程成本控制存在的问题及原因4、固安孔雀城项目开发过程成本控制的对策建议四、主要技术指标 随着管理科学研究的不断发展，房地产开发项目成本控制的研究也将逐步深入，房
3、地产项目的成本控制将不仅仅局限于战术层面的控制流程和控制体系的构建，而会延伸到战略层面建立多角度、多层次的成本控制体制，从而实现房地产项目的系统的更为有效的成本控制。尤其是当今社会已经进入信息化时代，各种成本控制软件先后开发出来，搭建规范化、标准化、信息化的成本控制平台将成为未来房地产项目成本控制的发展方向。五、其他需要说明的问题在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。下
4、达任务日期： 年 月 日要求完成日期： 年 月 日指导教师： 开题报告题目：房地产开发成本控制对策研究以固安孔雀城房地产开发项目为例一、选题的目的和意义工程成本的高低是国民经济发展水平的一个重要体现,对于建筑工程来说，成本问题关系到国计民生，涉及到每个人每个家庭。作为施工企业最终产出的工程项目，投资所耗费的人力、物力、财力都相当巨大，投资者付出很大的投资，要求获取他们理想中的，满足其要求的工程产品，并且工程产品要在其预定时间内能发挥经济效用，为国家的经济建设和人民物质生活需求作出贡献。所以，成本将成为企业生存发展的重中之重。所以，如何做好建筑工程施工项目施工过程中的成本控制，进而能够提高和保证
5、建筑工程项目的整体成本，就成为一个很有研究意义的课题。工程项目施工阶段所进行的成本控制是整个工程项目全过程成本控制的最为重要的环节，同时施工阶段的成本控制也是施工项目工程建设能否成功的关键点。建设项目施工阶段所进行成本控制其有效性，决定了整个工程项目的最终成本能否达到国家规范和业主的要求，整个工程项目能否顺利完成也深受其影响。施工企业针对工程项目的施工必须采取相应的的成本控制手段，以期能够保证工程项目拥有过硬的工程质量从而能够得到合理的经济效益。二、研究的重点内容本文将在阐述房地产开发成本控制对策研究基本概念、目标、内容及方法的基础上，选取固安孔雀城项目为具体研究对象，结合该项目施工工程质量控
6、制的实际情况，深入分析了固安孔雀城项目施工过程质量控制中存在的主要问题，并剖析其原因，最后提出了固安孔雀城项目施工过程质量控制的对策建议。1、工程项目质量控制概述2、固安孔雀城项目开发过程的成本控制现状3、固安孔雀城项目开发过程成本控制存在的问题及原因4、固安孔雀城项目开发过程成本控制的对策建议三、进度计划1、2015年12月 7日2015年12月 12 日-拟定论文大纲2、2015年12月 12 日2015年12月26 日-完成50%的初稿3、2015年12月 26 日2016年1月7 日-完成初稿。4、2016年1月 12日2016年2月 10日-论文修改、更新、定稿。5、2016年2月
7、15日2016年2月 23 日-论文排版、打印、填列相关表格，完成终稿。四、指导教师意见指导教师： 年 月 日 中文摘要国内建筑企业普遍在工程项目的成本控制方面做得不够好，管理得手段还处于一种粗放、经验型的层次上，存在着成本管理定位不清、职责不明、管理程序和环节缺失、管理方法不科学等诸多问题，这些情况严重影响到企业的竞争力和发展空间。本文以固安孔雀城房地产项目为研究对象，尝试将成本优化和管理的思想运用到项目的成本管理之中，探索出一种科学、合理的施工项目成本的优化和控制的管理体系。本文基于文献分析法、实证分析法及理论探究法以固安孔雀城房地产项目成本控制为研究对象，分析固安孔雀城房地产项目成本控制
8、的影响因素，探究项目成本控制的实施措施。首先，对现有的研究资料以及研究结果进行总结。在充分的了解前人的研究进展的基础上对房地产企业成本控制，尤其是项目执行过程中的成本控制提供理论基础以及研究的必要性；结合固安孔雀城房地产项目的实际展开实证研究。在实证研究的过程中以固安孔雀城房地产项目为研究对象，对目前其使用的成本管理体系现状以及存在问题进行分析与总结。并结合成本控制的基本理论分析固安孔雀城房地产项目成本控制的影响因素；以实证研究结果和项目成本控制影响因素为基础，构建相应的成本管控体系。建立全新的成本管理框架，并向此项目以及类似的房地产项目推广。固安孔雀城房地产项目的成本控制具有一定的工作难度，
9、成本控制工作是房地产项目顺利、高质高效进行的基础，因此本文的研究具有很强的指导意义。关键词：房地产建设项目；全过程管理；成本控制；挣值法；成本影响因子目 录第一章 绪论 11.1研究背景及意义 11.2国内外研究综述 21.2.1国外研究综述 21.2.2国内研究综述 31.3研究内容与研究方法 4第二章 房地产项目成本控制相关理论 52.1房地产项目成本控制概述 52.1.1房地产项目的成本构成 62.1.2项目各阶段的成本控制 62.2房地产项目成本控制方法 82.2.1项目成本分析表法 92.2.2工程成本分析法 92.2.3偏差分析法 9第三章 固安孔雀城房地产项目的成本控制概况 10
10、3.1项目的主要介绍 103.2项目成本控制的现状 123.3项目成本管理的问题 14第四章 固安孔雀城房地产项目成本控制分析 214.1项目成本控制影响因素分析 224.1.1成本控制影响因素的分析模型 224.1.2成本控制影响因素的分析过程 274.1.3成本控制影响因素的分析总结 294.2项目成本测度与控制的偏差分析 324.2.1基于挣得值分析法 324.2.2基于成本累计曲线法 344.3项目成本控制的主要对策 364.3.1人为因素与项目管理的成本控制 364.3.2机械设备与材料方面的成本控制 374.3.3施工方法与环境因素的成本控制 39第五章 结论与展望 405.1结论
11、 405.2展望 41参考文献 42第一章 绪论1.1研究背景及意义近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。房地产项目开发成本控制对于房地产项目盈利有很大的影响，也事关房地产开发企业的竞争能力和经济效益。近年来，随着房地产项目竞争的不断加剧，很多的房地产开发企业扩大加强了对其项目
12、成本管理的重视。房地产企业在没有真正实现信息化的前提下，如何需要构建适应房地产项目开发的科学合理的成本控制体系，也是房地产开发项目成本控制的现实所需。笔者针对固安孔雀城房地产项目进行研究，通过对现有的学术结论进行总结，从而对房地产项目施工过程中的所有的成本构成部分展开相应的研究，寻找出成本控制工作中的重中之重并加以详细的说明。在了解整个工程项目建设过程中涉及到成本控制的部分之后，与固安孔雀城房地产项目成本管理的预期计划进行对比，寻找出工程项目过程中所出现的与预期计划相背驰的地方，并且在发现问题的第一时间将问题进行控制。希望本文的研究结果能够为工程项目中的成本控制管理工作提供一些借鉴的价值，确保
13、项目工程能够顺利完成。本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对固安孔雀城房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象固安孔雀城房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的
14、宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究综述20世纪的20年代，美国著名的工程师泰罗在其著作科学管理原理一书中提出了“计件工资及标准化原理能改善工人的工作效率”的思想，在这个理论的影响下，标准成本、差异分析以及预算控制在会计的管理体系中产生了。Binde（2012）构建了进度和成本控制信息模型，使得三个目标和三个控制之间密切联系起来。成本和控制功能通过系统流程的规范化和控制化被集中化，数据质量具有真实性、全面性和时效性。Seppo，
15、Harri（2014）提出房地产开发成本管理要以经济效益为首要原则，制定目标成本和进度计划，在方案实施过程中进行定期和不定期的监督控制，分析实际情况出现偏离的原因，最后采取必要及时的措施进行调整。Rashid，Tamaki（2013）等人伴随着网络计划技术的应用迅速范围扩大，对房地产开发项目进度和成本的不均衡问题进行了深入研究，并且针对管理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源管理的局部优化方法以及模拟退火技术资源的均衡优化模型。Tamaki（2012）在研究项目施工时发现了专业化分工和专业工程存在一系列问题，由于伴随着社会的协调发展和企业文化结构的变化，项目成本管理需要集合所有参与者的意见
16、，否则阻碍了组织文化和组织结构的整合。从而提出投资一体化和利润分配在项目管理中的重要地位，进而组织文化需要集合化的技术结构来综合管理。Hani（2014）等人根据项目成本管理控制的原则，针对项目中出现的超额预算和质量不合格的现象进行了研究分析，基于“最大流最小割”的项目管理的理论，提出工期费用优化函数，详细阐述了如何解决网络计划工期成本优化的问题的具体方法。由此不难看出，项目成本控制理论逐渐变得成熟。尤其是在发达国家中，成本控制理论更是实现了迅速的成长。因此这些发达国家的企业经营水平也有了很大程度的提高，直接加强了企业在世界范围内的竞争实力，也促进了发达国家社会经济水平的提高。1.2.2国内研
17、究综述随着国外先进的成本管理思想的不断的引入，我国传统的项目管理方式正在由事后逐渐的向事中管理，特别是在加强项目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了较大的成绩。慧振荣（2013）指出了施工企业成本的特点，并将施工企业的成本目标进行了划分，提出了施工企业应对成本管理的实施的方法与对策。李玲（2011）认为施工企业的承接以及发展过程中，对施工项目的成本进行动态的管理，对事前、事中、事后进行监控，能够有效的降低整个企业的成本，并且取得较好的经济收益。胡永健，刘寒（2013）根据河南豫晨建筑工程有限公司的实际情况，提出了从项目规划的开端到结束，如何控制工程造价，将工程外包纳入到成本降低的应对措
18、施之列。王静（2013）提出了从设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段，对工程造价进行有效控制的方法，并以实例对提出的问题进行了论证，认为要协调好项目的监理成本和质量成本之间的关系，使总成本降到最低。郭婧娟（2013）通过将工程造价管理与西方国家的进行对比，指出了我过工程造价中存在的问题，并提出了对工程造价的管理进行市场化运作的管理思路。谌东海，田泉（2012）将全新的成本管理方式作业成本法引入到工程项目的前期成本控制中，并指出，工程项目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺点，作业成本法被引入到工程项目的管理之中，能够有效的解决这个问题。杨峰，谢佳，杜德军（2012）运用实证研究的方法，将作业
19、成本法引入到固安孔雀城房地产项目部队的住宅管理中去，对分析了成本中心、成本动因等，并提出了作业成本法在该类企业成本控制的建议与意见。从现有的研究结论来看，有关成本控制体系的理论与结合内容仍有待进一步探讨，尤其在如何构建健全的房地产项目成本控制体系的研究和探讨方面，还存在极大不足，因此，需要通过成本控制相关理论指导房地产项目成本控制，通过成本控制体系的应用研究得到相应的启示，推动同类型项目中成本控制体系的应用与推广，提高成本控制的效率和效益是研究的需要。1.3研究内容与研究方法本文共分六部分。全文的研究内容主要分为三个主要部分：首先，对现有的研究资料以及研究结果进行总结。在充分的了解前人的研究进
20、展的基础上对房地产企业成本控制，尤其是项目执行过程中的成本控制提供理论基础以及研究的必要性。其次，结合固安孔雀城房地产项目的实际展开实证研究。在实证研究的过程中以固安孔雀城房地产项目为研究对象，对目前其使用的成本管理体系现状以及存在问题进行分析与总结。并结合成本控制的基本理论分析固安孔雀城房地产项目成本控制的影响因素。最后，以实证研究结果和项目成本控制影响因素为基础，构建相应的成本管控体系。建立全新的成本管理框架，并向此项目以及类似的房地产项目推广。希望通过本文的研究不仅能够指导固安孔雀城房地产项目的建设，还能够为后续类似项目的执行与管理奠定必要基础。本文在研究过程中主要应用到以下三种研究方法
21、：（1）文献分析法在阅读与总结的过程中需要根据前人的研究内容找到本文研究的理论基础。同时，根据前人研究结果的总结找到一定的研究框架支撑。并完善自己的研究框架与理论，并针对前人研究的不足与后续的研究方向来确定自己研究的着眼点与拟解决的关键问题。为后续的研究提供必要的理论基础与研究依托。（2）实证研究法在实证研究的过程中本文主要采用了固安孔雀城房地产项目实行与管理过程中的成本控制体系，在增加了本文研究的针对性的同时，还能够使得研究结果可以直接指导企业的具体项目成本控制管理。也为后续的研究与成本管理方式的推广奠定了实践基础。（3）理论分析法本文在研究的过程中通过理论分析的方式对现有的案例进行成本控制
22、方面的分析。运用相关的理论分析工具与方法对企业案例中现行的成本控制方案与体系进行分析。找到此体系中的关键问题以及管理与执行方面的不足。为后续的问题分析以及对策规划提供必要的理论依据。第二章 房地产项目成本控制相关理论2.1房地产项目成本控制概述成本控制管理的内涵是指根据特定时间范围要求下的事先规范好的在未来固安孔雀城房地产项目一时段达成的成本控制目标，成本控制管理强调由始至终贯穿于整个过程，即必须一定要完成控制的全程性。在企业、组织或是单位的生产经营活动的全过程、项目成本形成的各个阶段等等均对其实施全程性的成本控制管理；其次是全员性。成本控制管理一定要依靠的所有员工一起努力，即每个员工都要在自
23、己的工作岗位上时时以节约成本和控制费用的理念来要求自己，使的成本控制管理能够以全员性的参与得到更好的成本管理效果；最后为前馈性。成本控制管理的核心是要做到事前的成本控制管理，尽可能避免发生浪费，使预先设定的成本管理目标能够得以完成。2.1.1房地产项目的成本构成从普遍的情况来看，在房地产开发项目中的支出投入涵盖了土地支出、建设支出、各种税收支出以及募集资金利息支出等。这些支出就构成了房地产开发项目的投资成本。笔者在对一些数据进行总结分析后发现，现如今在我国房地产开发支出成本中，土地成本占总投资成本的41%，而施工材料支出成本占总投资成本的20%，各种税收成本占总投资成本的19%，而建设成本则占
24、总投资成本的30%。2.1.2项目各阶段的成本控制对于房地产项目来说，强化成本控制应该主要从工程的承包合同、成本计划、进度报告以及工程变更四大方面考虑。具体分析如下：第一，工程承包合同对成本控制的影响。施工项目成本的控制，必须与施工合同要求相一致，在符合合同内容的前提下，合理控制成本。一方面提高预算收入，另一方面控制支出成本，做到开源节流，以获取更大的项目效益。应注意的是，除了工程的承包合同对成本控制产生影响，分包合同也是控制分包项目成本的重要基础，需加强重视。第二，成本计划对成本控制的影响。开展任何一项施工工程，都要事先制定成本计划。包括具体的成本控制目标、成本控制方法等，在综合分析房地产项
25、目实际情况与工程承包合同的基础上，结合工程施工所选用的材料、工艺、技术等，制定切实可行的成本控制方案。第三，进度报告对成本控制的影响。房地产项目的进度与房地产项目的成本支出密切相关。一方面，通过进度报告，能够明示各个时间点房地产项目完成情况及相应的成本支出情况，对比与项目进度计划和项目成本计划存在的偏差，分析原因，及时采取纠正措施，确保成本管理处于可控范围内，顺利实现预期成本控制目标；另一方面，利用进度报告，有助于项目管理者发现工程施工中存在的问题及隐患，避免发生安全事故或质量事故，及时止损，保障房地产项目的质量与进度。房地产项目具有完整的寿命周期。从房地产开发商建立起项目投资的想法起一直到房
26、产物业管理完成的这个过程就是完整的寿命周期。在房地产项目寿命周期中，又可以分为六个时期。这六个阶段分别是项目决策时期、项目计划时期、项目招投标时期、项目施工时期、房产销售时期以及物业管理时期。（1）项目决策时期在项目决策时期，房地产公司主要是对项目进行评测，估算项目开发的价值以及项目的预期收益。在这个时期中，项目类型、市场定位以及成本估值等问题都将会逐一进行解决。所以这个时期也被业内人士称作为项目成功的初始时期。（2）统筹开发过程针对于项目开发建造的筹备计划，展开了整体开发项目规划、建筑施工图纸和施工技术的到位等准备工作。开始建设楼房时要使用的建筑用料和构架都要定下来，房地产开发投入资金现阶段
27、就是至关重要的组成。（3）项目施工方投标时间楼盘建设承包单位和具体费用是项目投资方在该阶段明确事项。（4）楼盘建造开启时段针对建筑施工图纸开始建造楼盘的承包建造方在该阶段开启。楼盘建造初期人力物力投入巨大、工地作业时长、步骤多、繁琐，需要预防突发事件多，所以，该时段是整体开发成本的重心时段。（5）楼盘完全落成查收楼盘建设完工之后，想要交工开始售卖，需要在相关单位做检验通过才可以展开，一旦在检验房屋质量出现问题时，该项目就不能交工售卖。楼盘可以出售或者出租，必须通过检验合格。（6）楼盘销售时段该时段是为了能够将楼盘销售一空获得收益采取大肆造势推广时刻。虽然这一时间段投入资金在整体项目策划中占据费
28、用较少，但是确属于获得收益最大的时刻，也是整个楼盘开发最终时段。所以，在控制楼盘开发项目的成本主要是由项目注入资金策划、楼盘设计成本估算，楼盘投标时段成本限制，楼盘建造费用限制，楼盘完工费用支配以及售楼过程资金限制。2.2房地产项目成本控制方法项目成本控制是一个系统的过程，控制的关键在于管理。项目成本控制包括控制费用变更，测量执行情况以及编制补充计划二个方面的内容，这个过程需要借助各种行之有效的方法和措施。费用变更控制明确了改变费用实施计划时应当遵循的儿个程序，主耍包括进行书面文字材料的整理工作、追踪整个控制系统的运行状况以及核准变更过程所需耍批准的层次。执行情况测；主要足根据对成本控制过程中
29、不定期的检测来估算发生的成本偏差的大小，以便掌握成本控制的状况。补充计划编制，是指在项目不能精确的按照预定计划进行的时候，项目费用所需耍的新的或修订的成本估算成代替方法的变更说明。项目成本控制的一个非常重耍的内容就在于分析造成成本发生变化的因素，并决策是否应该采取相应的措施来纠止成本偏差。项目成本控制有很多种方法，主要介绍如下儿种方法。2.2.1项目成本分析表法项目成本分析表法是进行项目成本控制的一个非常重耍的手段，主耍是对与项目相关的各种表格予以分析、比较，对成本进行分析和控制的一种方法。成本分析表法可以很明晰地进行成本比较研究。成本分析表法分为月成本分析表和最终成本控制表等。月成本分析表分
30、为直接和间接两种。月成本分析表和最终成本控制表法不必在同一个项目实行过程中同步使用，可以根据项目进行的实际需要，选择有针对性的方法以达成较好的效果。2.2.2工程成本分析法工程成本分析法主要是针对工程成本控制而采取的一种方法。主要在成本控制过程中，对已发生的项目成本进行分析，分析造成成本节约或超支现象的因素，从而达到改善管理工作效果，改进项目成本管理目标，提高经济效益的目的。工程成本分析包括综合分析和具体分析两种。工程成本的综合分析是将项目施工中所消耗的各种资源和费用支，主要是人工费、工程材料费、机械使用费及管理费用等与预算成本进行对比分析，通过监督、调节和限制等措施，及时纠正可能发生的成本偏
31、差，将成本控制在目标范围之内。工程成本的具体分析主要是分析造成人工费、材料费、施工机械使用费等项目施工中所消耗的各种资源和费用开支变化的因素。在项目施工成本控制的过程中，人工费在整个工程费用中占有较大比例，人工费用的控制关键在于合理配备工人，坚决杜绝用工浪费，做到定额定员。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限额领料的办法来控制工程耗用的材料。在对施工机械使用费进行控制时，需要合理确定机械台班定额，做好事前测算、事中控制，提高机械使用效率。2.2.3偏差分析法（1）挣值法分析法：挣值法又称为赢得值法或偏差分析法。挣得值分析法是在工程项目实施中使用较多的一种方法，是对项目进度和费用进行综合控制的一种有效方法。项目成本偏差控制法，主要是通过采用成本分析、比较的方法找出实际成本与预算成本之间的偏差，在预算成本的基础上，分析、比较产生成本偏差的原因与可能发生变化的发展趋势，进而采取相应的控制措施以减少或消除不利偏差，从而充分实现项目成本目标。在项目成本控制中，成本控制的偏差可分为实际偏差、计划偏差、目标偏差三种。目标偏差即为实际偏差与计划偏差的差额，由于计划偏差一经确定在执行过程中一般不再发生改变，因而要减少项目的目标偏差，就需要釆取一定的措施来减少施工中发生的实际成本偏差。项目的成本目标偏小，说明整个项目的成本控制状况越好。（2）成本累计
