1、泰兴项目投资市场分析报告泰兴项目调研报告一泰兴基本情况泰兴位于长江之滨、地处苏中平原，位于长江下游北岸、江苏沿江开发的中心位置，风光秀丽，人文郁盛，宛如一颗璀璨的明珠镶嵌在长江“金三角”上。泰兴东接如皋市，南界靖江市，西濒长江，与扬中、武进两市隔江相望；北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。全市总面积1252.61平方公里,总人口128万，其中市区面积64.08平方公里，市区人口24.49万。自南唐升元元年建县以来，迄今已有1000多年的历史。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外，以优越的区位、便捷的交通、扎实的产业基础和良好的社会治安与
2、政务环境深受中外客商青睐。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，2007年城镇居民人均可支配收入一三500元，农民人均纯收入6530元，分别递增12.3%和11.2%。在区域经济快速发展的同时，泰兴市城市建设也取得了可喜成绩。近年来，先后改造旧城区1.2平方公里，建设新城区3.25平方公里。目前，泰兴建成区面积已达25平方公里，总人口26万。今年将加快新区三期工程建设。交通区位优势明显 泰兴市具有得天独厚的交通区位优势。有穿越腹地的宁通、广靖、宁靖盐三条高速公路，沿江高等级公路经江阴长江大桥直接与沪宁高速相通，形成了发达的高速公路交通网络，缩短了泰兴与上海及苏南发达地区的时空距
3、离；铁路有连接陇海线和京沪线的新长铁路贯穿南北；长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势，长江岸线达24.8公里，长江及如泰运河、两泰官河等构成了发达的水上运输网络；从泰兴出发，两小时左右可到达上海浦东国际机场、虹桥机场及南京禄口国际机场；交通区位优势明显。 城市建设步伐稳健 泰兴市区面积达64.08平方公里（其中经济开发区5.66平方公里），城区人口规模达24.49万人。2000年以来，泰兴市政府更加注重中心城区的旧城改造和新区建设，市政府行政办公中心顺利搬迁。新区二期工程完成拆迁一五万平方米，三期工程完成征地任务。南二环东延和泰兴银杏公园、城市购物广场、新都双语学校等工程顺利建成，文江路、东润路
4、、学院路二期工程、曾涛路和济川路南延工程相继实施。姜八线泰兴段、江平线城区段拓宽改造和沿江高等级公路泰兴段、北二环西延等交通工程项目有序推进。通过旧城改造和新区建设，加快了城市建设步伐，提升了城市品位。2006年全社会固定资产投资111.01亿元， 较上年增长32.1%。城市建设投资23.10亿元，比上年增长19.63%。新区极具发展潜力泰兴市城市新区位于泰兴主城区的东侧，毗邻京沪（宁通）高速公路。规划用地范围东起东三环路，西至学院路、济川路，北至大庆东路、南至兴南路，规划用地3.28平方公里，居住人口规模近4万人。泰兴新区以“新城区、新形象、新人文”为规划主题，以承担行政职能为主、创造新世纪
5、现代化城市居住风貌，营造功能布局合理、城市环境优美、建筑景观新颖、配套设施齐全、居住安全舒适、地域特色鲜明为目标，采取一次规划、分步实施的运作方式，通过三年多的努力，“五横五纵”道路基础设施建设，市政府行政中心大楼、法院大楼、商业街区、2.6万平方米的大润发超市、洋思中学、变电所、泰兴国际英特学校和一些新建住宅等项目全部实施到位。泰兴新区银杏公园、双语小学、新区综合市场、新区四星级宾馆、高层住宅公寓和供电、建设、规划、国土、人武等部门的行政综合大楼均已到位。近年来，泰兴的城市建设和房地产开发事业稳步、快速发展，交易较为活跃，房地产市场供求旺盛，供应结构合理，呈现出规范、健康、有序的良好发展势头
6、。 二.市场篇（宏观分析）如果说过去的十年是上海，北京，深圳等一线城市房地产开发的黄金时代，但随着这些城市拿地标王的一个个诞生。土地中标价的不断被刷新。使一些地产开发商也将目光投向了以前被忽略的二三线城市。而这些以前被市场所忽略的二三线城市房地产市场随着整个中国经济的高速发展，城市化水平的不断提高，居民收入的增加，改善居住条件的愿望的增强。这些曾经被市场遗忘的角落正日益成为被各“地产大佬”纷纷驶入的“蓝海”目前苏南地区的无锡，苏州等城市的房地产市场的发展一些住宅项目的价格已达六七千元。一些高端住宅产品的价格更是突破万元大关。而作为同处一省仅一江之隔的苏北地区也紧随苏南迎来了房地产开发的一个新的
7、高潮。一大批新建在建楼盘项目的出现整个房地产市场出现了供需两旺的态势。他们在原有经济发展基础上，实际已具有和一线城市类似的特征：面向全国市场；外来资金以消费和中长期投资为主；本地消费能力较强；房价出现较高涨幅，而且由于需求旺盛，对于房价波动的承受能力也较强。二、三线城市已经处在房地产繁荣的时代近三年来，泰兴城区历年用于房地产开发土地总量基本控制在每年600亩左右，开工面积逐年小幅上涨，土地市场较为平稳，房屋需求量逐步攀升。房屋销售价格稳中有升，多层住宅平均交易价格为3300元/平方米，小高层达到3200元/平方米，房价每年增幅相对较高。另外，从目前在售楼盘情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着
8、近年来泰兴城建和新区建设的加速，外地开发企业的加入，提升了泰兴城市投资价值的同时也挖掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐步提高，市场需求空间较大。 泰兴的房地产市场正处于快速发展的起步阶段，投资空间巨大。随着泰兴市人民政府正式搬迁于泰兴市东部新城区的新址使的泰兴市政府所提出的“重点向东”的规划理念更得以充分的体现。也进一步提升了泰兴市东部新城区的发展潜能。在新城主干道中兴大道及市府新址周围出现了一批较具规模，功能齐备，规划合理的购物，酒店及休闲娱乐的商业项目。一个新兴的CBD区已初现身姿。作为一个经济高速发展城市的核心价值区域，新城区的道路交通，商业网点及相关的市政配套也将得到更进一
9、步的大发展。对于整个泰兴房地产市场来讲，在“跟着配套买房，跟着规划买房”理念的指导下东部新城区的房地产项目更加得到了市场和客户的关注。三环境篇（1）道路状况分析：本项目位于泰兴市中心东部的开发新区，地块东面为东润路，西面为学院路，南面为南二环路，北面为曾涛路。比邻新城区的商业中心，距离城市购物中心和大润发买场仅60米。整个位置闹中取静，属于泰兴市新区的黄金地段。基于以上所述，为了更详细地了解项目周边区域内的交通、环境、公建配套、人口分布及市场状况，本次市场调查范围为以中兴大道路为轴线，东至文江路，西至济川路，南至南二环，北至中兴大道的地块为核心区域。按照市场调查的“有效，相关”之重要原则，对本
10、区域进行环境踏街，利用所采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便本项目在今后的推广过程中扬长避短。区域道路状况走向道路名车道状况东西向中兴大道双向四车道曾涛路双向二车道南二环路双向二车道南北向文江路双向二车道学院路双向二车道济川路双向二车道从对泰兴市的初步掌握的情况来看，在本项目周围所有道路都是新建街道，以下分别就重点路段进行说明：中兴大道：中兴大道是泰兴新区东西向商业干道，也是连接新老城区横向的轴心大道，跨越整个市区，是市区的重要干道。中兴大道主要商业集中于东润路以东路段，人流量及车流量较大。此段中两端为泰兴市新旧商业中心，作为新区核心道路，中兴大道目前商业已初具规模，相信随
11、着一些商业项目的建成将确立新区商业中心乃至泰兴市新兴商业中心的地位。商业发展前景可观。曾涛路：曾涛路作为一条新建道路马路两侧多为新建的小区和政府办公大楼。今后主要的商业设施均为在建工程。分别是曾涛路学院路处的东方国际大厦，本案在建的沿曾涛路和东润路的沿街商铺。新能源.新城市花园项目规划的2.3万的商业项目。可以预见今后曾涛路是构成新区CBD的一个重要组成部分。南二环：南二环路作为一条新建成的道路南侧是一些新建成的小区，北侧目前还是尚未开发的农田。几乎没有任何商业配套是东部新区的边缘。2007年南二环路南侧有两块土地被出让拍卖。但道路两侧景观要有大的改观还要等待一段时间。文江路：文江路靠近泰兴市
12、政府新址，道路规划较为开阔。道路东侧是新建小区。与曾涛路交界处有洋思中学。道路的东侧是沿河的银杏公园景观优美。济川路：济川路是新区和泰兴老城区连接的一条马路在与中兴大道交接处有一些酒店、银行、书店，人流车流也较繁忙。 总之项目周遍的道路多为新建道路。除在中兴大道大润发附近初步形成了一个初具规模的商圈外其余的道路无论是整洁程度、两侧绿化、商业设施、公共配套均还有待发展和改善。（2）区域交通状况由于泰兴市区面积不大，本项目位于泰兴市东部新区的距老城仅五分钟的车程。所以仅在商业网点聚集的中兴大道处的有一八路公交线路的一个站点。该条公交线路由庆云寺出发经西站，济川中学，到离本案最近的站点大润发。一直向
13、西至市政府，永大翠景园。始发车时间为早晨6：50，每隔12分钟一班车。虽然项目周围只有一条公交线路但是着条公交线路由东向西贯串了泰兴的新老城区的主要的区域和道路。而项目如 作为作为新区的核心路段，距离老城主要的商业配套设施的距离并不太远，基本控制在5分钟的车程。所以自备交通工具出行也很便捷。本区域内公交线路的分布， 公交线路起始站点一八路庆云寺西站电视台华泰新村大润发市政府永大翠景园（3）区域公建配套分析：由于本项目优越的地理位置，区域内公建配套设施已相当成熟、齐全，分布于各交通主干道上。教育机构区域内教育机构设施完善，大中小学均有设立。基本可以满足区域内居民子女就学读书、文化教育方面的需求。
14、在区域内的几条主干道上均有设立，为区域人口积聚，日常消费需求等创造了良好的条件。中兴大道扬州大学曾涛路洋思中学、学院路北京新东方泰兴外国语学校、南京师范大学泰兴实验幼儿院济川路济川小学、伟才幼儿园星火路新都双语幼儿园休闲娱乐设施、该区域娱乐休闲设施较多，特别在中兴大道上有一个目前泰兴最大的SHOPPINGMORE 项目大润发。以他为中心附近休闲娱乐设施较为集中。而且泰兴市对中兴大道的绿化进行了精心的维护，是一条景观道路。马路两旁的房屋也大多是新建小区，沿街一层为店铺，外立面统一，沿街的商铺也干净整洁。中兴大道肯德鸡、寻味坊、永和豆浆、流行百货、东洋大酒店、上城大酒店、城市购物广场济川路银光大酒
15、店、国安商务大厦、新华书店东润路金帝KTV、蓝坊娱乐城、96餐饮会所、美泰茶楼金融设施区域内金融设施配套齐全，特别是中兴大道尤为集中。这些金融机构能满足区域内金融、储蓄、经营往来的需要。中兴大道中国工商银行、中国银行济川路中国建设银行、中国工商银行医疗机构区域内的医疗机构主要还是依赖西部老城区的几家医院，但距离本案均在2公里范围内。故居民看病就医还是较为便捷。具体如下：国庆西路泰兴市人民医院国庆路（鼓楼北路）泰兴市第四人民医院大庆东路（济川北路）泰兴市中医院济川路振泰药房、振泰卫生院商业设施本项目所处区域内基础商业设施较多，基本上每条道路上都有商店和超市，但规模都比较小，经营业态也比较杂乱，规
16、模较大的只有中兴大道上的大卖场大润发。其他道路上没有现存的大型的商场和购物中心。但在本案附近的几个在售楼盘均有商业设施的规划，在曾涛路上有一个规模较大的在建商办项目，曾涛路的东润路口处也有一个达3.5万的商业广场。并且在文江路中兴大道处在建的毫庭名品广场项目由21层的酒店项目和四层裙房组成的名品广场组成。其中商业项目面积在1万以上。可以预见在不久的将来随着这些商业项目的逐步建成这里将成为泰兴一个新兴的集餐饮休闲娱乐购物于一体的商业中心。极大满足了附近居民的购物需求。绿化该地区中目前最大的绿化地是位于文江路西侧的银杏公园。区域内其他位置的绿化很少，即使有也仅限于一些新建成小区内的集中绿地。因此现
17、在该地区的绿化环境有待改进。政府机构 该区域的政府机构较多且均集中在中兴大道及曾涛路附近。包括泰兴市市政府、泰兴市法院、规划局、建设局、人防办等均为新搬迁至东部新区的。总之，本项目位于泰兴市东部新区的核心位置，周遍的在建的住宅和商业项目必将大大优化这里的环境。因此，静态分析，本项目所处区域为新城的行政中心和商业中心。目前以大润发为核心中兴大道上的商业已较繁荣，附近并有多个在建的大型的商业项目。道路规划整齐。完全是新城区的形象。动态分析则本区域被列为泰兴市重点发展的区域，发展前景可观，如果正常，这里将成为泰兴市房地产最具发展潜力的区域。四.产品篇（1）开发商简介：（略）（2）产品基本资料；开发商
18、：泰兴中船久华房地产有限公司设计单位：扬州建筑设计园施工单位：项目位置：东润路1一八号项目均价：3300元/基地面积：9.1万建筑面积：12万容积率：1.4得房率：85%绿化率：45%建筑形态：多层、小高层、联体叠加别墅房型面积范围：92142（多层、小高层）主力房型：三房二厅一卫、三房二厅二卫（119-127）单价范围：29003600元/总价范围：35万45万（3）项目SWOT分析：优势分析：（strngth）地段位置：项目位于新区中心地段。目前周遍已形成了一定规模的商业配套设施。而且位置与新区的商业中心距离适中。既可享有购物休闲的便捷又可以避免人流车流的吵杂。配套：周遍的配套较为齐全。可
19、以满足本小区业主的生活配套需求。而且随着包括市政府等政府机关搬迁至新区，项目周遍的公共配套还将得到进一步改善。工程形象：本项目的开发商和销售团队是上海企业。较易在当地客户中形成高品质，高质量的印象。有利于争取客源推动销售。户型：无论是多层还是小高层面积控制较好。主力房型的面积在120左右，房型紧凑、舒适、合理。主力户型以小三房为主较好的符合了当地市场需求。产品：建筑外立面选用目前较为流行的三段式。色调明快，线条流畅。层高达2.9M并且使用了保温隔热的双热的双层玻璃、270飘窗、太阳能热水器和变频供水系统。小高层选用了东芝电梯。小区内规划了天然河道和集中式绿化，做到了户户有景，窗窗见绿。劣势分析
20、：（weakness）规模：项目的体量虽然达到12万,小区内包含了商铺、多层、小高层、联体叠加别墅等产品形态。规模比直接竞争对手新城市花园小。产品同质，竞争激烈。片区：虽然处于新区的中心地块但周遍的商业配套还不成熟。一些商业项目还是在建项目即使建成开业也需要一段时间进行业态调整和人气的积聚。最重要的是泰兴市民对新区的接受和认可。这不仅需要商业设施和公建配套的不断完善而且更需要人流的良性导入以及人气的逐步培养。而这恰恰是当前该区域短时间所无法解决的，因为新区除了永大新都花城较早几期有业主入住。区域中几大供应楼盘的交房时间大多集中在08年的下半年。机会分析：（oortunity）商业配套：区域内不
21、仅有大润发商圈而且在建的豪庭（国际）名品广场、东方国际商厦及规划中的新城市花园商业配套项目的营业面积均达到数万平米。这些商业项目的规划建成将大大完善和丰富新区的商业形态，在满足新区居民的商业需求的同时也吸引老城的客流与人气从而推动新区的房地产市场进一步发展，形成良性循环。公建配套：泰兴市政府所提出的“重点向东”的规划理念并且将包括市政府、法院、规划局等政府机构搬迁到新区、加大了教育、道路、绿化市政配套的力度。而且去年出让的几块开发块也在新区范围。威胁分析：（threaten）区外竞争：目前新区的房屋均价已达3300元以上，个别位置好的房屋单价甚至达到了4000元/价格已和泰兴老城区的楼盘价格相
22、当接近。而目前本地客户显然由于老城区的成熟的商业市政配套在现阶段的相对成熟更倾向购买老城区的楼盘项目。区内竞争：目前新区内在本案附近竞争楼盘较多。特别是本案东面的的新能源.新城市花园无论在小区规模、产品形态、价格制定都与本案构成了直接的竞争。而且随着南二环路的两块土地的拍卖出让今后区域内的竞争将更加激烈。销售时机：随着去年全国房价的新一轮启动，国家出台了一系列宏观调控政策。目前市场出现了持币观望的态势。08年房地产市场会不会出现“拐点”成为最近市场议论的热点。08年的销售态势不容乐观。在资金、产品、营销上对开发商提出了更高的要求。综上所述在08年应当加快销售速度。相对市场及周遍竞争楼盘本案定价
23、应采用价格稳中有升的定价方案，并辅之多种促销政策和优惠措施加快资金回笼。根据工程进度可以在小区内设置样板段和样板房。样板房的装修风格以简洁大方，温馨典雅为主。这样既可弥补房型上的缺点也可突出设计上独特之处，营造家的氛围激发客户的购买欲望。对于推动销售上难度较大的户型产品具有较大的帮助。五周边竞争个案情况新能源新城市花园市调情况项目名称：新城市花园项目位置：泰兴市东润路东侧，文江路西侧，曾涛路南侧，南二环路北侧。开发商：江苏新能源置业集团有限公司项目形态：多层（5F）小高层（11F）总建筑面积：约26万 (住宅22.5商业3.6)占地面积：19.07万均价：3300元/绿化率：45.2%总户数：
24、1744户容积率：1.34销售方式：因为楼盘体量较大，经管二期开盘销售价格比一期价格略有提高但是为了加快销售采用了多种促销策略：1. 购买指定房源，凡购房者具有高级职称的享受30元/的优惠，具有中级职称的享受20元/的优惠。2. 在开盘后十天内签定购房合同并付足首付款的可享受10元/的优惠。3. 签定购房合同后在一个月内付清全部房款的可享受30元/的优惠。4. 二期小高层开始预定，但价格尚未最终确定。价格比一期均价3300元/略有提高。预定方法为在开发商指定的银行用自己的身份证开户并存入2万元意向金即可保留该套房屋。如开盘后对小高层的价格不能接受可以将2万元取回。5，为了推动小高层的销售开发商
25、将小高层的物管费定为0.85元/比本案和周遍竞争楼盘低。6，针对电梯的维护保养费用和使用若干年后更换的问题推出了开发商用小区商铺的收益和出让费用来抵冲这笔支出项目基本情况：该项目一期推出的房源销售情况较好。其中8栋5层楼的多层已基本售完。从07年年中开始销售的一八0套房源目前以销售了96共计173套。还剩余7套房源。这批推出的5栋高层销售情况也较为理想。位置相对较好的11，12，一三号楼的销售情况要比北面靠近曾涛路的5号10号楼好。其中11号楼已全部售完。12，一三号楼还剩余10套可售房源。还有25套可售房源集中在5号和10号楼的中区位楼层（这批高层的顶层复式全部售罄）。目前这部分房源正在进行
26、绿化施工。08年5月份即可完工交付适用。该项目目前主推的是二期的多层。共计七栋五层多层，其中两栋南向景观河道，两栋北临景观河道。总体位置处于小区的东部。外立面设计线条流畅，色调明快。一楼车库的外墙采用大理石贴面，二楼以上采用面砖贴面。房型设计较为方正。但房型设计普遍偏大，主力三房的面积在一三0平米以上。基本房型布局采用两段式布置。餐厅客厅南北布置，两间卧室的南北布置，三间卧室的两间向南一间朝北。做到了南北通透，兼顾了采光通风。提高了居住的舒适度。 绿化景观设计较出色。一期的绿化已基本建好，引入了人工水景，小桥亭榭，种植的绿化苗木较高大，品种也较多。景观河道目前正在施工中。今年的11月份这批房源
27、也将交付使用。项目销售情况：这批房源的均价比上一批房源3300元的均价上涨了200300元。其中多层的水景房3楼大面积120平米三房的房价已达到4100-4200元/。南面临河的5号12号楼的房型面积设计较大。在1号楼和2号楼的三楼及四楼设计了203平米的复式5房大面积房型。单价总价均相对较高。因此这批房源中5，12号销售情况没有其余几栋好。4号11号因北面临河且单价较高销售不如不临河道的几栋楼。销售较好的是面积在99110左右总价在35万40万的小三房房型。其中不临景观河道位置靠中的小三房的价格参见下表：面积为103的多层价格（元/）楼层12345价格35623665373434922835
28、另有两栋北临小区商业用地的小高层正在预订中。预定金2万，届时不买可退还。目前售价未定。据售楼处称售价将比一期的小高层售价高。一期小高层的定价上最高价不高于3600元/。详见下表：面积为128.38的小高层价格（元/）楼层1234567891011价格32333216326632993429349535603560359335933429目前小高层的预定情况是1、2层的小三房及楼层适中（价格适中），景观较好，楼间距较大的单元预定情况较好。项目评价：该楼盘与我公司项目仅一街之隔，规模比我项目略大。周边的基本配套，道路，商业生活设施基本相同。从项目位置，小区布局，产品定位及销售价格与我公司项目均有相
29、似之处。房型设计，小区总体布局和景观绿化在东部新区中均算较好。是与我项目竞争最激烈的楼盘。目前主推的靠近河道的二期组团因售价较高去化速度比起前一批房源慢。一期的房源因价格低开策略以及新能源实行分批交房该批房源5月份即可交房入住。小高层和多层的销售情况均很好。二期房源目前因价格较高的因素以及一期交房在即，绿化工程已初显雏形。使许多客户分流更倾向于购买一期推出的房源。但是随着一期房源的基本售完，以及二期房源的河道景观的初步呈现，销售速度会随着整个工程进度的推进而好转。一期已建成的小区绿化景观环境起到了一个示范样板区的作用也会推动二期的销售。目前二期高层从去年12月份至今已预订了3个多月。因目前二期
30、多层出现的价格上涨而较大的影响销售速度的情况以及预订的情况可能并不理想至今价格未定。考虑到周边几个竞争楼盘目前的售价，估计不太可能出现像二期多层上涨两三百元售价的情况。即使价格上涨也会充分考虑周边竞争楼盘的推盘量和售价，采用略涨售价而大搞优惠的销售策略。这不仅符合该公司的以往销售策略，而且也更符合目前的市场现状。后期的销售情况可能更依赖泰兴房地产市场的总体状况乃至整个房地产市场的走势。项目基本情况：目前逸景园主要在售房源是位于整个小区最北面的两栋高层和前期推出一三栋5层楼的多层中剩余的少量房源。这部分房源位于大庆东路的南侧，貽芳路西侧。是整个项目的最北面也是整个东部新区的北部边缘的地块了。一些
31、主要的市政配套和商业设施都位于南面。特别是中兴大道两侧以大润发为中心的一批商业设施。因此该区块的主要的出行交通动线是向南向西。而北面和东面则基本还未形成成形的商业和市政配套设施。特别是最北面的两栋高层东侧设有一个加油站。尽管与这几栋楼中间隔着貽芳路但或多或少还是对临近的几栋楼产生了一定的不利影响。两栋高层中西侧一栋高层设置了四个单元，中间两个单元为16层，两侧的两个单元为14层。东侧的一栋高层设置了三个单元中间一个为16层两侧为14层。采用两梯两户的配置。纵观新区的几大在售楼盘中小高层这样的配置标准应该算是高的。高层的房型均是一三0平米至141平米的三房，其中以一三4平米的三房房型居多。该种房型的设计较为方正，三间卧室中的两间朝南。客厅在两间朝南的卧室中间。客厅餐厅南北通透，厨卫全明。但在房型设计上并没有太多的亮点。因考虑卫生间的通风采光从而控制减少了北侧开间，将厨房设计在餐厅的北侧。从而造成
