1、中国房地产行业分析报告doc 42页中国房地产行业分析报告(doc 42页)要点提示 2004年房地产投资增长幅度逐月降低，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平，表明自去年以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。 1-6月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比一季度降低20.4个百分点，特别是流动资金贷款逐月负增长。在资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。 二季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上
2、涨1.0%。 宏观紧缩政策将加剧行业结构调整；建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升；开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛。 预计2004年房地产业投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平；未来房价将保持升势，但升幅不大；与此相对应，行业平均盈利水平将下降；房地产开发公司优胜劣汰加剧。 基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%主要指标自年初累计实际完成投资比去年同期增长比重（以投资总额为100）自年初累计去年同期投资完成额4923.6928.7100.0100.0其中：国有经济控股1154.5346.323.420.6商品房建设投资3542.2530.171.971.2
3、土地开发投资232.760.24.76.1一、按工程用途分住宅3362.3529.768.367.8其中：经济适用房236.984.24.85.9办公楼245.0438.35.04.6商业营业用房614.2133.612.512.0其他702.118.014.315.6二、按构成分：建筑工程3177.1333.764.562.1安装工程198.9931.74.04.0设备工器具购置62.9831.71.31.3其他费用1484.5918.930.232.7其中：土地购置费903.9520.418.419.6计划总投资38459.7533.2本年计划投资11947.2526.0新增固定资产169
4、2.8939.4二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房经济适用房全国总计4923.693362.35236.9828.729.74.2一、东部地区3446.352399.37123.0926.426.4-2.7北京490.15261.4326.8724.219.56.5天津122.7187.9714.6522.439.5-52.4河北113.4578.6116.1828.936.510.0辽宁197.52140.994.2922.122.3-55.8上海502.77385.920.0020.417.50.0江苏450.1329.4117.7136.
5、236.75.7浙江502.02384.2315.0040.348.955.1福建198.92131.144.9237.242.7149.2山东288.98216.4617.9935.542.951.6广东557.11365.383.979.90.5-19.5海南22.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地区302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.2吉林48.9436.123.3920.428.4-33.4黑龙江50.2033.168.2030.250.648.6安徽132.8393.454.024
6、8.451.7-26.0江西85.2153.746.3732.643.125.8河南92.4168.768.8642.042.227.6湖北118.2584.063.8861.567.1-4.2湖南136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地区775.13487.8659.0228.728.112.4内蒙古37.4222.793.1631.650.830.1广西75.8546.670.5239.136.0-54.8重庆153.0883.096.9035.831.229.4四川216.41153.698.6716.820.61.0贵州44.9826.993.5614.523
7、.767.7云南57.1037.426.6338.636.2-16.1西藏1.551.310.7298.2106.113.7陕西89.3054.4011.4036.821.80.7甘肃26.7118.904.7635.738.040.8青海11.176.631.4425.117.7-24.7宁夏21.2714.092.1523.123.3160.2新疆40.2821.889.1139.343.531.7三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元主要指标实际完成比去年同期增减自年初累计去年同期绝对数一、土地开发与购置情况1、本年购置土地面积15489.415072.03417.382.
8、82、完成开发土地面积7920.237103.64816.5911.53、本年土地成交价款956.89二、商品房建筑、销售面积1、施工面积97785.4177705.0120080.4025.8其中：新开工面积28036.7424337.043699.7015.22、竣工面积9552.988266.191286.7915.63、销售建筑面积11009.888717.552292.3326.3三、商品房竣工价值1321.051177.99143.0612.1四、商品房销售额2973.542110.51863.0340.9其中：销售给个人2740.331924.78815.5542.4四、各地区土
9、地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期增长土地购置费购置土地面积完成开发土地面积全国总计903.9515489.417920.2320.42.811.5一、东部地区643.947997.264634.7717.70.48.3北京71.10248.88120.505.1-39.5-41.7天津11.40148.54270.0313.681.5-39.8河北18.32527.87129.1825.414.6-25.9辽宁39.09616.63455.3516.027.139.9上海67.68326.27185.877.4-34.720.
10、4江苏102.221701.04930.3910.038.567.9浙江160.54900.49577.4232.0-26.215.2福建42.01740.88375.6849.738.035.6山东55.031480.83776.1357.320.116.9广东73.831250.18793.31-2.817.6-18.5二、中部地区133.653761.691732.3237.59.42.7山西5.69143.0749.3857.986.0-8.9古林16.92211.4586.0634.510.6-2.3黑龙江7.39213.03164.750.818.572.7安徽31.08734.4
11、5237.2646.011.7-19.9江西15.57480.82280.9715.4-28.4-3.2河南18.34462.80140.7957.18.1-20.3湖北24.47696.19302.42158.375.423.4湖南20.20819.87470.69-9.2-1.86.6三、西部地区126.363730.461553.1518.41.836.6内蒙占8.22341.95133.582.617.092.2广西10.29332.17213.5228.225.327.3重庆15.20507.55424.7336.512.0185.4四川50.70956.5659.8522.53.8
12、51.6贵州5.22259.99134.0416.925.07.5云南10.01336.69171.811.6-56.731.5西藏陕西13.45181.38153.1022.94.8169.7甘肃3.0192.9361.1224.3-24.5-38.7青海1.7186.4361.23-8.556.487.4宁夏1.87113.2016.89-49.437.2-27.8新疆6.68521.63122.1837.568.138.8五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%地区施工面积竣工面积比去年同期增长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计97785.4128036
13、.749552.9825.815.215.6一、东部地区61531.5416054.535888.2324.215.511.6北京7241.121154.46712.8018.112.566.5天津1719.16490.94267.1813.133.625.6河北2165.69865.62181.5621.516.222.7辽宁3849.771437.84197.8119.413.4-9.3上海7464.771499.62718.1518.4-5.212.7江苏8270.543055.65892.7655.047.839.5浙江10076.142346.22724.7936.620.25.6福
14、建4466.76895.24465.5125.02.017.9山东5536.081924.52480.9627.610.521.2广东10304.432305.281231.436.75.3-13.5海南437.0979.2415.2946.4-5.152.9二、中部地区15791.645557.191618.3036.726.121.3山西824.30300.5167.0526.726.484.4古林868.49470.5651.146.312.1249.6黑龙江1423.93619.5358.0146.636.032.8安徽2857.28975.82317.3342.423.9-2.6江西
15、2052.27688.14226.3841.70.214.1河南2591.19762.15258.1741.655.122.7湖北2469.09884.79255.5631.442.414.4湖南2705.08855.68384.6638.521.136.9三、西部地区20462.226424.922046.4523.26.623.7内蒙占870.75497.6419.3531.829.5-39.9广西2041.74622.63298.8348.025.730.1重庆4477.81986.06396.7818.4-6.214.9四川5319.801584.12694.9213.5-15.811
16、.5贵州1836.42524.37191.3822.728.9134云南1197.44481.78152.7421.723.541.3西藏27.7423.30119.884.6陕西1890.93499.10108.9044.121.653.0甘肃1061.58385.6984.3351.254.5121.9青海293.84122.388.0931.113.9290.9宁夏604.02281.7832.3533.117.3-33.1新疆840.14416.0858.78-8.54.5-20.9六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%地区销售面积销售额比去年同期增长销售给个人销售面
17、积销售额销售给个人全国总计9831.242445.032355.1926.438.840.0一、东部地区5997.681875.121801.3823.938.039.0北京659.25296.06291.5934.440.348.3天津318.8197.6896.8729.361.861.9河北254.2735.9434.9735.034.945.3辽宁448.94105.53102.8937.442.346.0上海789.40405.37381.4414.236.131.1江苏826.59187.23182.7927.041.239.3浙江613.39158.9157.518.724.22
18、5.8福建358.0781.9079.2026.628.629.8山东619.14117.23113.1033.455.762.7广东1065.26380.17352.0516.333.133.6海南44.559.128.98154.1138.4134.7二、中部地区1776.10267.24255.7740.561.762.5山曲71.049.959.8561.084.094.9吉林99.4518.4518.2015.437.735.9黑龙江140.8925.1724.3543.646.042.7安徽323.1545.243.9421.238.440.9江西190.1821.3821.029
19、.238.537.3河南292.4240.9539.7463.575.580.9湖北353.6864.3960.2762.185.787.5湖南305.2941.7438.4154.180.680.2三、西部地区2057.47302.68298.0522.827.730.1内蒙古80.759.229.1513.517.517.0广西241.7343.4443.3338.143.945.9重庆344.1449.9647.8625.527.323.1四川614.3481.5180.6311.215.416.1贵州155.8617.8717.5917.516.117.0云南184.7233.7533
20、.6176.281.895.1西藏0.670.140.14陕西118.7119.5719.43-6.6-3.73.6甘肃70.6510.399.8023.457.768.5青海19.262.682.59168.9129.6121.9宁夏71.2611.6111.6198.681.199.1新疆155.3722.5422.3012.99.315.3数据来源：以上数据来源于国家统计局 市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6
21、.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头土地和金融两方面来对行业进行调控。上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售
22、价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。 一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：6月份“国房景气指数”为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显著。在构成“国房景气指数”的主要分类指数中，除商品房平均销售价格指数比5月份上升0.04点以外，其他分类指
23、数都呈现回落势头。其中：房地产开发投资分类指数为105.98点，比5月份回落0.55点；新开工面积分类指数为103.36点，比5月份回落0.81点；土地开发面积分类指数为108.92点，比5月份回落2.32点；竣工面积分类指数为102.91点，比5月份回落1.60点；商品房空置面积分类指数为92.42点，比5月份回落0.60点。图2-1：2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%）数据来源：国家统计局二、上半年房地产市场供给情况分析（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制6月份，全国房地产开发投资完成额1220.8亿元，比上年同期增长19.6%，增幅降低19.
24、1个百分点。上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从图2-2中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1-6月份房地产投资分别增长32.9%和34%）。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。图2-2：2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%）数据来源：根据国家统计局中国经济景气月报整理分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点
