1、深圳万科土建移交装修技术实用标准穿插作业深圳万科土建移交装修技术标准编制朱思波日期2013-10-12审核王晓宇日期2013-11-12批准陆荣秀日期2013-11-12修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2015年6月5日对应穿插作业修改一、 土建移交装修条件、时间1. 电梯厅、公共部分（1） 预制内墙板、零星砌筑抹灰湿作业全部完成，铝合金门窗扇、给排水立管、消防管、消防箱安装完成，电梯厅和公共部分强弱电桥架安装完成。（2） 标准层主体结构施工至10层完成标准层首层的土建移交、开始施工。（3） 工作面移交根据土建进度从下到上进行分层移交。（4） 消防楼梯间地面找平、防滑条、管道吊洞
2、完成，待结构封顶后一个月内完成整体移交，给排水及消防等管道靠墙侧腻子先行施工部分根据管道安装进度提前3天移交。（5） 电梯层门塞缝收口完成，待结构封顶后45天内完成移交2. 户内批量装修（1） 预制内墙板、抹灰、地坪湿作业全部完成，厨房烟道及土建收口、卫生间管道井、铝合金门窗扇、阳台栏杆、给排水立管、强电箱及穿线完成。（2） 户型改造部分待竣工验收后由土建单位实施，竣工验收后1个月内完成移交。（3） 外墙淋水试验完成，逐套完成渗漏等问题整改。（4） 标准层主体结构施工至10层完成标准层首层的土建移交、开始施工。（5） 标准层顶层待结构封顶后30天内移交。（6） 工程竣工验收前的套内装修作业在结
3、构封顶后3个月内全部完成，交付竣工验收。二、 土建移交装修程序1. 土建相关单位自检（1） 土建总包、铝合金门窗、栏杆、电梯、消防等土建相关单位，在施工过程中，须严格按照本技术标准，进行质量控制和检查。（2） 土建监理按本技术标准要求，督促土建总包、分包单位进行自检，并抽查。2. 土建移交装修技术交底（1） 装修总包进场后，万科项目部和监理组织土建总包、装修总包、全部分包单位按照本技术标准要求进行移交技术交底。（2） 具体项目的特殊移交要求，须签订书面形式的统一标准。（3） 根据项目穿插作业计划、具体情况，形成各栋楼、各楼层的移交计划。3. 装修总包实测、检查验收，逐套移交（1） 实测、检查验
4、收、移交全过程，由土建监理组织完成。（2） 实测、检查验收的依据，按优先次序依次为：销售合同附图、精装修施工图（含入户门、防火门安装交底节点图）、多层、高层项目统一构造做法、土建施工蓝图。万科项目部须向装修单位及时提供上述图纸、技术标准。（3） 楼层标高控制点、轴线控制线移交 土建总包须在每层公共部分设置至少一个固定的标高控制点（建筑1米线）、以红色油漆三角标识，并做好保护，所有墙面弹建筑1米线；每层楼内地面设置纵横轴线控制线各一条、以墨线和红色油漆标识。 每层标高控制点、轴线控制线，土建总包须进行书面交底，标高控制点、轴线控制线须以拍照和图纸形式进行书面交底。（4） 装修总包按照移交计划，依
5、据本技术标准，逐栋、逐层、逐户进行实测实量，检查验收，每层公共部分、每户都形成土建移交装修移交验收记录表。万科项目部、监理、装修单位、土建总包各存档1份，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为复查整改的跟踪记录。复查合格后，装修单位和土建总包完成移书面交。（5） 试验检查 闭水试验：阳台、入户花园、厨房、卫生间闭水试验，单独形成检查、移交记录。 排水试验：阳台、厨房、卫生间地面采用实心圆球检查排水坡度，地漏、排水立管采用橡胶球进行排水通球试验。 给水试压：冷热给水管道进行打压、试压验收，打压检查压力冷水管不小于1.0MPa、热水管不小于1.2MPa，装修全过程给水管须带水作
6、业。 通电试验：照明、开关、插座进行通电和试亮检查。（6） 在规定的中间移交期间内，土建总包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交，土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则万科项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担。 （7） 中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续。如果超过规定的中间移交验收时间，结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏、空鼓开裂等土建重大质量责任仍然由土建总包负责，装修总包承担相应的接收后房屋管理责任、质量责任。4. 移交前后现场管理责任、工作界面划分（1） 现场管理责任包括：工地和栋楼出入管理、安全文明施工、成品保护、电梯使用、装修分包管理等。（
7、2） 穿插作业装修工程施工期间，已移交楼层套内和电梯厅室内部分现场管理由装修总包负责，楼栋总体安全文明施工由土建总包负责。（3） 工程竣工验收完成后，装修总包承担现场管理责任，具体时间点由万科项目部确定。 （4） 移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任，项目管理部组织监理、总包单位、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件。三、 土建移交装修技术和质量要求1. 标高控制点、轴线控制线移交要求（1） 详见本技术标准第二.3(3)条。（2） 公共部分和户内，各单位使用的标高控制点、轴线控制线移交必须一致。2. 防水移交基本要求（1） 按照土建施工蓝图、深圳万科多层、高层项目统
8、一构造做法完成防水施工。（2） 经48小时闭水试验不出现渗漏。（3） 闭水试验、渗漏检查时，由监理组织土建总包、装修单位一起完成。（4） 渗漏维修处理方案须经万科项目部、监理审核后方可实施，处理完毕后再进行48小时闭水试验。3. 大堂、电梯厅、走道移交要求（1） 天花、梁板 混凝土表面清理干净，无铁丝、铁钉、木皮、木屑等，铁钉、铁丝拔出后刷防锈漆；接缝打磨平整，实测平整度0-5mm。 无开裂、蜂窝、麻面、露筋，无渗漏。 每块楼板实测9个点，顶板水平度0-10mm，沿墙面四周弹线实测水平度0-5mm，单层合格率100%。 层高与设计值允许偏差【-10，10mm】。 各种管线底标高满足装修天花设计
9、标高和安装要求。 灯位居中，穿线完毕。 给水、消防、燃气等管线安装牢固，标识清晰。（2） 墙面 墙面无空鼓，无开裂，无起砂，无露铁丝网。 消防箱、消防管四周墙面和收口平整。 满墙面100%实测，垂直度、平整度0-3mm，单层合格率95%，且最大值5mm。 墙面方正性，与控制线允许偏差0-5mm。 开间尺寸、通道宽度与设计值允许偏差【-5，5mm】。 阴阳角方正度0-4mm，单层合格率95%。（3） 地面 装修完成面到建筑1米线不小于1000-1020mm（无降板）。 强弱电等管线安装完成、管卡固定稳固，用水泥砂浆保护完好，最高点到建筑1米线不小于1030mm（无降板）。 混凝土地面清理干净，无
10、裂缝，无渗漏，无砂浆，地面到建筑1米线1040-1050mm（无降板）。 敞开走道地漏数量符合设计要求，满足实际排水需要，有溢流口。（4） 入户门、防火门门洞 门洞四周结构预留间隙符合入户门、防火门安装要求，允许误差【0-10mm】，门洞上口到建筑1米线允许偏差【-5，10mm】。 门洞三面墙体正面、侧面垂直度0-4mm。 门洞墙体宽度允许偏差【-3，3mm】，入户门两侧墙体宽度极差0-5mm。（5） 电梯 电梯门、按钮盒各层位置和尺寸统一，允许误差【-5，5mm】。 电梯门底框上口到建筑1米线990-1000mm（无降板），须比地面装修完成面高10mm。 电梯门边框内侧到墙体的距离满足墙面装
11、修要求。 电梯使用正常，设施完整，无损坏、划伤，电梯门保护膜完整。 电梯移交后，由装修总包进行成品保护、负责使用管理。（6） 强弱电井、水表井 墙面抹灰完成，或混凝土面打磨平整；地面地坪完成，预留洞口进行防火封闭完成。 电缆、水电表箱安装完成。4. 客厅、餐厅、玄关、卧室移交要求（1） 天花、梁板 混凝土表面清理干净，无铁丝、铁钉、木皮、木屑等，铁钉、铁丝拔出后刷防锈漆；接缝打磨平整，实测平整度0-5mm。 无开裂、蜂窝、麻面，无渗漏。 实测12个点（玄关另测5个点），顶板水平度0-10mm，沿墙面四周弹线实测水平度0-5mm，单套合格率100%。 层高与设计值允许偏差【-10，10mm】。
12、各种管线安装牢固、标识清晰，底标高满足装修天花设计标高和安装要求。 客厅、餐厅、玄关灯位分别居中，与天花位置无冲突，穿线完成。（2） 墙面、角线 抹灰墙面无空鼓，无开裂，无起砂，无露铁丝网。 混凝土墙面螺杆洞封堵完成，接缝打磨平整，无开裂、蜂窝、麻面，无渗漏。铝模第1-3层允许铝材氧化腐蚀造成的细微麻面。 满墙面100%实测，垂直度、平整度0-3mm，单套合格率98%，且最大值5mm。 墙面方正性，与控制线允许偏差0-5mm。 开间尺寸、柜体位置尺寸与设计值允许偏差【-5，5mm】，长/宽差值0-5mm。 阴阳角方正度0-4mm，单层合格率95%。 开关插座：底盒位置与装修图一致，底盒面离墙-
13、51mm，水平度不同墙面相差0-3mm、同一墙面相差0-1mm。若外墙内侧有保温层，须根据保温层厚度调整底盒高度。 强弱电箱安装完好，电线布置整齐合理，电箱盖开关正常。 空调洞：直径D80，向外倒坡。客厅只预留一个空调洞，两房及以上户型预留柜机，洞口底到建筑1米线750mm（到地面200），且在踢脚线以上；一房小户型预留分体挂机，洞口底到天花角线底的距离300-350mm。（3） 地面（混凝土面，瓷砖面层） 强弱电等管线安装完成，并用水泥砂浆保护完好，最高点到建筑1米线不小于1030mm。 混凝土地面清理干净，无裂缝，无渗漏，无砂浆，地面到建筑1米线1040-1050mm。（4） 地面（水泥砂
14、浆地坪，木地板面层） 强弱电等管线安装完成、位置标识清晰。 水泥砂浆地坪清理干净，无裂缝，无渗漏，无起砂，地面到建筑1米线1020-1030mm。（5） 户内门洞 门洞宽允许偏差【-10，10mm】，门洞上口到建筑1米线允许偏差【-5，10mm】。 门洞墙体宽度允许偏差【-3，3mm】，两侧墙体宽度极差0-3mm。（6） 铝合金窗（同时适用于厨房、卫生间） 型材、玻璃、五金配件完好，无划伤，无污染，无型材变形，开关、推拉顺畅。 框边胶缝宽度8-12mm，宽度均匀，表面平整、无气泡和流挂。 窗框正面、侧面垂直度0-3mm。 两侧窗垛宽度允许偏差0-5mm，窗框到内墙面宽度极差0-4mm。 移交时
15、，铝合金门窗贴膜、木盖板等已经拆除，移交后贴膜等成品保护由装修单位负责。5. 厨房移交要求（1） 厨房天花、梁板 混凝土表面清理干净，无铁丝、铁钉、木皮、木屑等，铁钉、铁丝拔出后刷防锈漆；接缝打磨平整，实测平整度0-5mm。 无开裂、蜂窝、麻面，无渗漏，吊洞四周清理干净、平整。 实测5个点，顶板水平度0-10mm，沿墙面四周弹线实测水平度0-5mm，单套合格率100%。 层高与设计值允许偏差【-10，10mm】。 各种管线安装牢固、标识清晰，底标高满足装修天花设计标高和安装要求。 灯位预留接口与灯位对应，燃气报警预留接口位置与报警器对应。（2） 厨房墙面 墙面无空鼓，无开裂，无起砂，无露铁丝网
16、。 混凝土墙面螺杆洞封堵完成，接缝打磨平整，无开裂、蜂窝、麻面，无渗漏。铝模第1-3层允许铝材氧化腐蚀造成的细微麻面。 满墙面100%实测，垂直度、平整度0-3mm，单套合格率98%，且最大值5mm。 墙面方正性，与控制线允许偏差0-5mm。 开间尺寸与设计值允许偏差【-5，5mm】。 阴阳角方正度0-4mm，单层合格率95%。 开关插座：底盒位置与装修图一致，冰箱、烟机、消毒柜、电饭锅等预留插座位置准确，符合瓷砖排版要求。 底盒面离墙-51mm，水平度不同墙面相差0-3mm、同一墙面相差0-1mm。若外墙内侧有保温层，须根据保温层厚度调整底盒高度。 冷热给水管安装牢固、接缝无开裂，走向位置用
17、红绿油漆标识清楚，管口出墙面15-17mm，管口不允许歪斜；冷热水管中心距离150mm。 燃气预留接口在台面标高以上，管口凸出墙面至少50mm，方便软管连接。 总包施工的防水层无空鼓、开裂、起皮。（3） 厨房地面 强弱电等管线安装完成，并用水泥砂浆保护完好，最高点到建筑1米线不小于1030mm。 混凝土地面清理干净，无裂缝，无渗漏，无砂浆，地面到建筑1米线1040-1050mm。 洗菜盆下水管出结构板面200mm，管口用胶带纸封堵。 48小时闭水试验无渗漏，地面排水坡度顺畅，不会积水。 总包施工的防水层无空鼓、开裂、起皮。（4） 烟道 烟道表面挂铁丝网抹灰，无安装管道等特殊要求，烟道外侧不砌墙
18、。 垂直度、平整度、阴阳角、外观等要求与墙面一致。 烟道根部按构造做法要求完成吊洞、反坎、防水。 烟道排风口、止回阀安装完毕（穿插作业下段楼层排风口及止回阀安装时间根据项目实际确定）。6. 卫生间移交要求（1） 卫生间天花、梁板 混凝土表面清理干净，无铁丝、铁钉、木皮、木屑等，铁钉、铁丝拔出后刷防锈漆；接缝打磨平整，实测平整度0-5mm。 无开裂、蜂窝、麻面，无渗漏，吊洞四周清理干净、平整。 实测5个点，顶板水平度0-10mm，沿墙面四周弹线实测水平度0-5mm，单套合格率100%。 层高与设计值允许偏差【-10，10mm】。 各种管线安装牢固、标识清晰，底标高满足装修天花设计标高和安装要求。
19、 干区、湿区灯位分别居中，与天花位置无冲突，穿线完成。 灯位预留接口与灯位对应，排气扇插座位置与排气扇对应。（2） 卫生间墙面 墙面无空鼓，无开裂，无起砂，无露铁丝网。 混凝土墙面螺杆洞封堵完成，接缝打磨平整，无开裂、蜂窝、麻面，无渗漏。铝模第1-3层允许铝材氧化腐蚀造成的细微麻面。 满墙面100%实测，垂直度、平整度0-3mm，单套合格率98%，且最大值5mm。 墙面方正性，与控制线允许偏差0-5mm。 开间尺寸与设计值允许偏差【-5，5mm】。 阴阳角方正度0-4mm，单层合格率95%。 开关插座：底盒位置与装修图一致、符合瓷砖排版要求，底盒面离墙-51mm，水平度不同墙面相差0-3mm、
20、同一墙面相差0-1mm。若外墙内侧有保温层，须根据保温层厚度调整底盒高度。 等电位：扁铁接入线盒，装盖板，盖板表面上做出标识。 镜前灯位置合理。 排气扇洞：直径D80，向外倒坡，无锈迹；洞口底标高满足吊顶要求。 冷热给水管安装牢固、接缝无开裂，走向位置用红绿油漆标识清楚，管口出墙面15-17mm，管口不允许歪斜；冷热水管中心距离150mm。 淋浴、浴缸冷热给水管口位置准确，标高与瓷砖腰线不冲突；洗脸盆、马桶给水口位置准确。 总包施工的防水层无空鼓、开裂、起皮。（3） 卫生间地面（混凝土面，瓷砖面层） 强弱电等管线安装完成，并用水泥砂浆保护完好，最高点到建筑1米线不小于1110mm（降板80）。
21、 混凝土地面清理干净，无裂缝，无渗漏，无砂浆，地面到建筑1米线1120-1130mm（降板80）。 地漏管出结构板面100mm，平面位置与瓷砖排版图相符；马桶下水管出结构板面100mm，管中心距抹灰/结构墙面350mm；洗脸盆下水管出结构板面200mm，管口用胶带纸封堵。 48小时闭水试验无渗漏，地面排水坡度顺畅，不会积水。 总包施工的防水层无空鼓、开裂、起皮。7. 阳台、露台、入户花园移交要求（1） 阳台天花、梁板 混凝土表面清理干净，无铁丝、铁钉、木皮、木屑等，铁钉、铁丝拔出后刷防锈漆；接缝打磨平整，实测平整度0-5mm。 无开裂、蜂窝、麻面，无渗漏，吊洞四周清理干净、平整。 实测5个点，
22、顶板水平度0-10mm，沿墙面四周弹线实测水平度0-5mm，单套合格率100%。 层高与设计值允许偏差【-10，10mm】。 滴水线顺直、连续，凹槽内无污染。 灯位预留接口与灯位对应，灯位居中。（2） 阳台墙面 墙面无空鼓，无开裂，无起砂，无露铁丝网。 混凝土墙面螺杆洞封堵完成，接缝打磨平整，无开裂、蜂窝、麻面，无渗漏。铝模第1-3层允许铝材氧化腐蚀造成的细微麻面。 满墙面100%实测，垂直度、平整度0-3mm，单套合格率98%，且最大值5mm。 墙面方正性，与控制线允许偏差0-5mm。 阳台尺寸与设计值允许偏差【-5，5mm】。 阴阳角方正度0-4mm，单层合格率95%。 开关插座：底盒位置
23、与装修图一致，与热水器、洗衣机位置和高度对应，底盒面离墙-51mm。 冷热给水管安装牢固、接缝无开裂，走向位置用红绿油漆标识清楚，管口出墙面5mm（墙面涂料装饰），管口不允许歪斜；冷热水管中心距离150mm。 落水管背后墙面平整，实测平整度0-5mm。（3） 阳台地面（混凝土面，瓷砖面层） 强弱电等管线安装完成，并用水泥砂浆保护完好，最高点到建筑1米线不小于1110mm（降板80）。 混凝土地面清理干净，无裂缝，无渗漏，无砂浆，地面到建筑1米线1120-1130mm（降板80）。 地漏管出结构板面100mm、平面位置与瓷砖排版图相符，洗脸盆下水管出结构板面200mm，管口用胶带纸封堵。 落水管
24、底部150mm高混凝土反坎。 48小时闭水试验无渗漏，地面排水坡度顺畅，不会积水。 总包施工的地漏边防水层无空鼓、开裂、起皮。（4） 阳台铝合金推拉门、平开门 型材、玻璃、五金配件完好，无划伤，无污染，无型材变形，开关、推拉顺畅。 框边胶缝宽度8-12mm，宽度均匀，表面平整、无气泡和流挂。 门框正面、侧面垂直度0-3mm。 两侧门垛宽度允许偏差0-5mm，门框到墙面（内外两侧）宽度极差0-5mm。 门底框塞缝后，外侧涂刷防水涂膜、地面延展宽度200mm，框边抹灰収平呈八字形（不抹成直角）。 移交时，铝合金门窗贴膜、木盖板等已经拆除，移交后贴膜等成品保护由装修单位负责。（5） 阳台栏杆 钢材、
25、型材、玻璃完好，无划伤，无污染，无钢材/型材变形。 栏杆扶手到反坎面高度符合设计和规范要求，且已经预留装修面高度。 扶手两端若连墙，收口须牢固、平整、美观，且有套盖。 反坎宽度允许偏差0-5mm，栏杆立柱到反坎内侧宽度极差0-4mm。 移交时，栏杆包覆保护已经拆除，移交后贴膜等成品保护由装修单位负责。8. 户型改造移交要求户型改造，包括墙体拆改、阳台封闭等，改造后验收要求、移交标准与非改造区域一致，总包在改造前施工时须提前考虑改造后的验收、移交的要求，改造施工过程的成品保护方案需专项评审。（1） 墙体拆改 拆除、改造前后，涉及的墙体按造后户型的整面墙进行实测实量和移交。 新旧墙体接缝平整，无开裂。 改造后合并的房间，地面标高按整体进行实测实量和移交。（2） 阳台封闭 外墙改为内墙，按照内墙标准进行实测实量和移交。 阳台洞口按门窗洞口标准进行实测实量和移交。以下无
