1、第二部分 成本控制管理 成本控制管理办法1、目的：建立全面的责任成本管理体系，规范和指导项目的成本管理工作，实施项目成本全过程控制，增强成本控制力度，降低成本费用，提高项目利润效益。2、范围：适用于公司所属的各开发项目的成本管理工作。 3、职责： 3.1成本控制部： 3.1.1、负责本管理指引的制定、修改、解释和落实，负责各职能部门间的协调配合和资料的收发； 3.1.2、负责项目成本的全过程控制，负责成本前期估算、收益测算、开发过程控制、后期核算考核、项目造价管理。 3.2、采购部：负责与项目相关的招标、采购、合同管理工作，负责各类供应商的管理工作。 3.3、财务部：负责工程、采购中各项款项的
2、审批、支付，负责提供相关科目目标成本的测算、计划、核算。 3.4、工程部：负责设计变更、现场签证的确认，监督施工现场对施工图、设计变更、现场签证的实施，负责各合作单位形象进度的确认。 3.5、主管副总： 负责相关文件的审核、批复、签发。 4、管理办法： 4.1、建立全面的责任成本管理体系 为实现项目成本的全过程控制，明确各部门的成本责任和职责，应建立全面的责任成本管理体系。（支持文件：责任成本管理体系制度） 4.2、房地产开发项目全过程控制 4.2.1、项目决策立项阶段： 依据项目的开发形式，结合当地的市场及现行的政策法规，尽可能地进行精准的项目全成本估算，编制项目新项目成本估算表、项目投资收
3、益测算表，制定项目的初步目标成本。（支持文件：、项目可行性研究和投资决策控制程序；、目标成本科目分类及说明；、目标成本编制作业指引） 4.2.2、项目设计阶段： 1) 、对入围的设计方案进行投资估算及经济指标分析，编制设计方案经济技术指标分析表，便于最佳方案的确定。 2)、在设计方案确定后5个工作日内对目标成本科目进行细化和修订，明确工程造价的最高限额，尽可能地实行合理的限额设计，并以合同形式建立相应的经济责任。 3)、加强初步设计及施工图的会审工作，充分考虑使用功能、施工可行性、工程造价的经济性，减少因设计变更造成的造价失控。 4)、在施工图完成后60个工作日内（视具体情况调整时间）完成施工
4、图预算，提高目标成本中建安成本的精准度，及时调整项目目标成本。编制材料、设备汇总明细表，展开市场价格及产品性能调查，合理分配材料及设备的供货方式，明确材料及设备的目标成本。 4.2.3、项目招投标阶段： 1) 、深入分析现行的计价定额、政策法规，提供准确的取费系数。根据项目的实际情况，明确工程的承包范围、材料供应方式、结算取费依据、让利范围、付款方式、结算办法。 2)、应组织公司各部门专业人员成立招标工作小组，组织开展项目相关的各合作单位和材料供应商的招标工作。（支持文件：招标管理办法） 3)、参与施工合同的谈判及商务条款的起草工作，避免由于合同条款未明确或措词不严密等原因引起施工单位索赔，而
5、造成造价失控的现象。（支持文件：工程合同有关造价商务条款会签指引） 4) 、参与监理单位合同条款的起草,明确监理单位的义务,细划监理单位在成本控制方面的职责,要求监理单位熟悉施工合同条款。避免因监理单位监管不严而加大施工阶段成本控制的难度，以及行为不当给施工单位造成的损失由我公司承担。 5)、及时做好所有与项目相关合同的管理工作,并熟悉合同条款中甲乙双方的权利和义务。（支持文件：、合同管理办法） 4.2.4、项目施工阶段 4.2.4.1、施工组织设计的审核 1) 、参与施工组织设计的审核工作，对大型机械的调配、施工方案、新工艺新技术的应用进行造价分析并提出合理建议。（尤其是土方工程的机械选用、
6、开挖方式、运输距离，钢筋混凝土工程中钢筋连结方式、模板加固、混凝土养护，保温及防水工程中的铺贴方式、接缝处理，墙体粉刷中的钢丝网铺钉，外墙装饰中的面砖接缝、石材干挂加固、装饰线条的细部构造，外露金属构件的防腐处理，安装工程中的管线敷设和连结、加固件及穿墙套管的设制和防腐、设备的安装工艺等。） 2)、在审批施工组织设计时应明确已确认的施工组织设计不能做为竣工结算依据，实际发生时应以现场签证为准。 4.2.4.2、施工现场的监管、配合 1) 、坚持每周最少两次进行施工现场的全面巡查，及时发现问题并与工程部、监理沟通，尽快协商解决办法。 2)、参与大型节点的隐蔽工程验收并制作、保存影像资料,对于未按
7、图纸施工的隐蔽工程,应先完善变更签证手续再隐蔽。 3)、配合工程施工进度及时开展分包工程承包商的招标、市场调查和确认工作。 4.2.4.3、设计变更及现场签证 1) 、应详细分析每一项设计变更的功能目标、工程量和对造价的影响，严格控制因设计变更而引起提高设计标准、改变工程规模、增加投资费用的事件发生。 2)、工程部主管工程师要正确分析现场签证的变更内容，确定是否属于图纸、预算内容或包干内容，并认真考察变更的原因、投资增减情况及其对工期的影响。 3）、成本控制部应参与设计变更、现场签证的审核工作，有权对其工程量、工作内容、施工工艺进行复核，必要时应同施工方负责人、监理单位、工程主管人员到施工现场
8、核对。（支持文件：工程设计变更、现场签证管理办法） 4.2.4.5、工程款付款控制 1） 、各合作单位应按合同约定向工程部审报工程款付款申请单，工程部负责对其形象进度的审核和确认。2） 、成本控制部根据已确认的形象进度，按合同约定对进度款金额的审核和确认。 3） 、财务部应负责实付进度款的审核、确认及合同总价款的控制。 4）、各项进度款的支付达到合同总价款的80%时应停止付款，预留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最终的结算主动权。（支持文件：、工程进度款审核、审批程序，、工程款审批流程） 4.2.4.6、工程成本的进度计划、核算 应配合工程进度做好建造成本的进度计划和进度核算工作
9、,及时反应工程建造成本的完成情况和下一步的资金需求。并将相关数据汇报公司领导，作为投资控制和资金筹备的依据。（支持文件：工程成本进度计划、核算编制指引）4.2.4.7、材料、设备的采购成本控制 1) 、在施工承包合同中应明确工程材料的供应方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料类型，并约定各种供应方式的结算办法。 2）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛的询价，货比三家。主要材料和大宗建材可采用招标采购的方式，要从质量、价格、供货能力、维修能力等方面择优考虑供货单位。（支持文件：工程采购管理办法） 3）、采购合同中必须明确：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供应商
10、必须承担索赔责任。 4）、工程部负责对甲供材料、设备的现场到货验收，要严格按合同要求对其数量、规格、质量验收并出具验收报告，交与施工单位妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知成本控制部拒绝办理付款手续。 5）、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同，供货厂家或商检部门的检检合格证和工程部的验收证明及收料清单，经采购部、成本控制部审核无误后，财务部方能办理结算。（支持文件：工程采购管理办法）4.2.4.9、工程竣工验收 1）、工程部应在工程竣工验收前2日内收集整理竣工图纸，设计变更、现场签证等相关资料，验收过程中不再受理任何单位递补的工程资料。 2）、成本控制部应参与工程竣工验收工作，依据竣工图
11、结合设计变更、现场签证对工程完成情况全面核查验收。 3）、对于没有办理变更签证且未按图纸施工的部位,无论其工程量是否增减,均应在发现问题后3日内补办相关手续,逾期未办理签证的,增加部分不再计取费用,减少部分以实结算。 4）、应配合工程部主管人员在现场竣工验收后5日内编制竣工验收报告，如需整改的应限期整改，问题整改完毕后3日内向施工单位发出竣工结算的书面通知。施工单位在接到竣工结算通知后30个工作日内向工程部申报竣工决算资料，逾期未申报的视为以甲方核算为准。 10、项目动态成本核算及目标成本控制 项目启动后每月前3日内协同财务人员，按目标成本的科目对上月份的动动态成本进行核算，并编制的项目动态成
12、本核算表。及时体现目标成本的完成情况，便于目标成本的动态控制。根据目标成本的动态表现及时对各职能部门的责任成本进行考核和控制。 4.2.5、竣工结算阶段 1)、工程竣工结算应具备： 、符合合同（协议）有关结算条款的规定； 、完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； 、项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； 、工程遗留问题已处理完毕； 、施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全； 、工程部填写的工程结算资料确认单、工程结算工作交接单。 2）、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证只作为参考。 3）、成本控制部应详细核对工程量，审定价
13、格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确。甲乙双方核对后的工程总造价要进行内部三级审核，总造价超过100万元的可聘请造价咨询单位进行复审。 4）、结算审核完成后成本控制部应按成本科目进行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改进措施和意见。 5）、财务部应在成本控制部提供的竣工决算的基础上，结合已付工程进度款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核进行工程财务结算。（支持文件：、工程造价管理办法，、工程竣工结算、审批程序） 4.2.6、营销阶段 1）、售楼部、样板间的设计、装修、家具等应由采购部组织单独分包招标，其各项费用应单独核算，编制相应的费用明细表和成
14、本费用核算表。 2）、销售过程中为增加“卖点”需要增加或调整绿化、公建配套等变更项目时，应由策划销售部事先编制申请并编制预算经相关部门和领导批准后方可实施。 3）、策划销售部应根据目标成本中的销售成本，制定合理的销售方案、营销推广计划。并编制销售费用计划表送报财务部和成本控制部备案。 4）、策划销售部应在每月2日前将上月1至30（31）日的各项费用汇总送报财务部和成本控制部，确保动态成本中销售成本的准确性，便于销售成本的控制并及时调整营销费用计划。 5）、策划销售部应在每月2日前将上月1至30（31）日的销售收入汇总送报财务部和成本控制部，便于项目的投资收益情况核算。 4.2.7、管理费用和财务费用 1）、尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。在市场经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。 2）、财务部门应根据目标成本科目中的管理费用金额协同项目工程部合理安排整个项目的管理费用计划，并做好月度管理费用计划和月度管理费用核算。 3）、财务部门应根据目标成本科目中的财务费用金额协同公司领导制订项目的总体资金计划、年度资金计划、工程款年度付款计划及年度销售计划，以便于控制费用开支和资金流转。 4)、财务部门应自项目启动后的每月3日前按目标成本的科目对管理费用和财务费汇总核算并协同成本控制部完成动态成本核算。
