1、建筑物区分所有权纠纷案法律关系分析及办案思路南京罗巍律师关于江阴市凯发物业管理有限公司诉蒋秋玲、赵宇萍建筑物区分所有权纠纷案法律关系分析及办案思路一、 关于车库权利归属根据物权法、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释以及房屋登记管理相关规定，对于车库的归属应该区别对待：1、对于建筑区划内，具有规划的车位，可以办理车位产权证，原始产权属于开发商，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处分； 2、对于占用公用的道路或者其他场地非规划的车位，不可办理车位产权证，属于公用设施，归全体业主共有。本案中，关于争议车库的权属，应当去建设部门查询建设规划许可证并去房产部门
2、查阅是否有房产证，如该车库具有规划许可，可以办理房产证，则原始产权归开发商，即江阴市城镇建设综合开发有限公司（下简称“开发公司”）可以对车库享有所有权，可以对其进行处分。如果该车库不在规划范围内，无法办理房产证，或者已经赠送给了其他业主，则开发商对车库无所有权，则开发公司对于车库协议构成根本违约，可以据此解除合同。相关法条：1、物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2、最高人民法院关于审理建筑物区分所
3、有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 3、江苏省实施若干问题的指导意见第十二条第2点：关于车位的登记小区内车位分两种情况： 一是地面用于公用通道（道路）的汽车停车位为全体业主所有,不应出售，也不能办理房屋登记； 二是地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。4、无锡市房屋登记条例第二十七 条申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和
4、汽车库（位）等一并登记。 建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。 第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。 房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。二、 关于物业办公用房的权利归属及处分
5、1、关于物业办公用房的归属 物权法第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。由此可见，物业办公用房归业主共有，开发商对物业服务用房没有处分权。另外，根据建设部房屋登记办法第三十一条的规定，对于物业服务用房只由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。由此可见，对于物业服务用房是没有单独产权证的。2、关于物业办公用房的处分 物业办公用房既然归业主所有，当然也应当由业主进行处分。根据物权法第五十条的规定：“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大
6、会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”由此可见，业主在符合法律规定，并办理相关手续的情况下，可以改变物业办公用房的用途，对其进行处分。本案中，无论是开发商或者物业管理公司，对于物业办公用房显然都是没有处分权的，享有处分权的应该是全体业主。但是值得注意的是，本案应该进一步核实开发商所说的物业办公用房是否经过规划，并办理了相关的登记手续。相关法律：1、物权法第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2、物业
7、管理条例第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。3、建设部房屋登记办法第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时
8、，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。3、无锡市房屋登记条例第二十七 条申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。4、江苏省建设厅关于物业管理服务用房有关问题的处理意见各市房管局、规划局、建设局（委）：经省人大法工委明确答复，现就执行江苏省物业管理条例（以下简称省条例）有关物业管理服务用房的规定通知如下，请遵照执行：一、关于开发建设单位执行交付物业管理服务用房规定的适用问题。1、省
9、条例施行前已竣工交付使用的项目，交付物业管理服务用房的标准不适用省条例的规定。根据法律、法规的效力不溯及既往的原则，省条例施行前已完成统一规划建设，并竣工交付使用的项目，不适用省条例的规定，物业管理服务用房应按当时的规定建设并验收交付使用。2、在省条例施行前规划建设或开始建设，省条例施行后竣工交付的项目，应区别处理：省条例施行前已建项目部分作为一个独立的物业管理区域的，物业管理服务用房按当时的规定建设并验收交付使用。已建部分和省条例施行后建设部分作为一个整体物业管理区域，物业管理服务用房面积不足省条例规定标准的，开发建设单位应在后期建设时，经规划调整，进行补建和验收交付使用。项目后期建设已不能
10、补建的，开发建设单位应调配相应的房屋补足物业管理服务用房。无法调配或调配不足的，应对业主作专项补偿，供业主通过业主大会决定用于承租或购置物业管理服务用房；补偿标准参照房屋销售时的价格，结合建造标准确定。3、物业管理服务用房的交付使用期计算，以竣工验收合格，交接验收为准。实行前期物业管理的，以竣工验收合格，开发建设单位与物业管理企业交接验收为准；未实行前期物业管理的，以竣工验收合格，开发建设单位与业主委员会交接验收为准。二、关于物业管理服务用房的建造标准、产权登记、使用等问题。1、物业管理服务用房的设计要求。物业管理服务用房的总面积按规划总建筑面积的千分之三至千分之四计算，设区的市人民政府规定的
11、标准高于此标准的，从其规定。规划核准的图纸上应标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积；设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。物业管理服务用房应设置在住宅小区中心区域或住宅小区主出入口附近，方便业主使用的地方，不得设置在地下；设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。2、物业管理服务用房建造的基本标准。应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能；住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业管理服务用房内预留端口，具备正常使用功能。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、
12、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。3、物业管理服务用房的产权申请、测量、登记。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理服务用房一并申请登记。房产部门应对物业管理服务用房独立测量、计算面积、确权登记，其面积不计入分摊的公用建筑面积内，并在房地产平面图相应的位置上标注“物业管理服务用房”字样，房屋权属登记产权人为物业管理区域内的全体业主。4、物业管理服务用房的交接验收。开发建设单位应在竣工验收合格后，30日内进行交接验收。实行前期物业管理的，开发建设单位与物业管理企业进行交接验收；双方办理正式移交手续
13、后，物业管理企业应将物业管理服务用房情况在物业管理区域内公告；业主大会成立后，物业管理企业应将物业管理服务用房情况书面告知业主委员会。未实行物业管理的，开发建设单位与业主委员会进行交接验收，业主委员会应将物业管理服务用房情况在物业管理区域内公告。物业管理企业或业主委员会应持物业管理服务用房交接验收清单和公告，到所在城市人民政府规定的物业管理行政主管部门备案；物业管理行政主管部门应当根据备案予以监督。物业管理企业发生变更的，原物业管理企业应当按照规定向业主委员会，或按业主委员会的要求，在业主委员会的监督下，向选聘的新物业管理企业进行物业管理服务用房交接验收。原物业管理企业不得对房屋内的装修或设施
14、、设备进行拆改。5、物业管理服务用房的用途和维护。物业管理服务用房用于物业管理服务活动和业主委员会的活动，任何单位和个人未经业主大会的同意且符合相关规定，不得占用或者改作他用。物业管理服务用房不得买卖和抵押。实行物业管理的，由物业管理企业根据合同约定负责维护；未实行物业管理的，由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。6、物业管理服务用房的监督管理。规划、建设、房产行政主管部门按照各自职责，对物业管理服务用房的规划、设计、建设、登记、移交和使用活动进行监督管理。三、 关于补充协议的效力及法律后果（一）关于补充协议的效力一种观点认为该协议是效力待定的协议，理由是：该补充协议的核心内容是以车库产权与
15、办公用房产权的产权置换，涉及到对物业办公用房的处分，然而无论是开发公司或者是物业管理公司对物业办公用房都无处分权，其所签订的补充协议属于无权处分的合同，应当认定为效力待定，合同的效力要依赖权利人（即业主）追认或者不追认来确定。如果该协议是效力待定的协议，那么，可以通过召开业主大会，争取获得业主的同意，以此来确定该补充协议的效力。如果业主不予确认，则该协议仍然是无效协议。然而值得注意的是，根据江苏省建设厅关于物业管理服务用房有关问题的处理意见第二条第2点的规定：不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管
16、理服务用房面积。即使是业主同意，规划部门也不可能将车库改变为物业办公用房。第二种观点是，该协议属于无效协议。按照物业管理条例第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。如果把该条款理解为强制性规定，那么该补充协议，就因违反法规的强制性规定而被认定为无效。（二）若补充协议被认定为无效后的法律后果如果该补充协议被认定为无效，双方则按照过错程度对于损害后果就行分担，当事人的损失包括：1、 对于信赖该协议购买车库的损失；2、 对于因为物业办公用房的影响，导致对所购买门面房价值的影响；3、 对于因为物业公司不愿意搬离导致所购门面房无法出租的租金损失。
17、但是值得注意的是，要证明上述损失与该补充协议无效之间具有因果关系存在一定难度。相关法律：合同法第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；
18、不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等
19、情形，依照前款规定处理。四、 关于购买车库协议的解除或撤销如果认定补充协议无效，那么是否可以向法院申请要求解除购买车库协议？根据第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中购买车库协议如果未涉及补充协议，则蒋秋玲、赵宇萍的义务是支付购房款，而开发商的义务是将车库产权交给二人。如果开发商无法取得车库产权证，则蒋秋玲
20、、赵宇萍可以依据该条第二款或者第四款解除合同。如果开发商能够取得产权证，并可以办理过户手续，则蒋秋玲、赵宇萍不可依据此条解除合同，可以根据合同法第五十四，以订立合同时，开发商存在欺诈行为，请求撤销合同。开发商作为专业房产开发机构，与所控制的物业管理公司串通一气，在明知对物业办公用房没有处分权，且不可与车库进行置换的情况下，仍然以签订补充协议进行产权置换为借口，诱使蒋秋玲、赵宇萍二人购买三间车库进行置换的行为，已经构成了欺诈，开放公司在此过程中获得了巨大的利益，不但成功以高价卖出一楼门面房（如果蒋秋玲、赵宇萍事先得知门面房中间的物业办公用房无法搬离，则不可能以此高价购买），而且还骗得二人额外购买
21、了3间车库。与此同时，蒋秋玲、赵宇萍二人受到了巨大损失，不但高价购买一楼门面房，且购买的门面房因物业办公用房的影响无法作为整体进行出租，严重影响了其收益。且额外购买了3间对其毫无用处的车库。由此可以看出，开发公司的上述行为已经构成了合同欺诈行为，蒋秋玲、赵宇萍可以据此要求法院撤销合同。相关法律：合同法第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
