1、物业管理成本测算表物业管理成本测算表1、人工成本序号部门岗位人数工资:元/月工资:元/年福利：元/年含社保:元/年备 注1服务中心经 理145005400017505670福利包括节日奖金及年终奖，具体见下表，秩序部员工管吃住，工资内已包含。根据实际情况，购买社保人员基本上在30%，福利社保项按总数的30%计算厨师1150018000120056702客服部主管132003840017505670前台接待2180043200240011340贴心管家21800432002400113403秩序部队长120002400012005670班长3180064800360017010监控室317006
2、1200384017010车库北岗3170061200384017010车库南岗3170061200384017010东 岗3170061200384017010巡逻岗3170061200384017010机动岗41700816003840226804维修部班长120002400012005670维修员31700612003840170105环境部保洁班长114001680012005670园区保洁4120057600512022680外围保洁2120028800256011340机 动21200288002560113406合计438904005382073143（30%）7共计101682
3、3员工全年福利表（含社保）职务节日福利降温取暖费劳保费社保（缴费基数为1500/月）合计妇女节六一端午节中秋节生日春节降温费3个月取暖费3个月劳保费20/季养老20%失业2%工伤0.5%医疗8%生育1%项目经理100 50 100 150 50 1000 150 150 3600360 90 1440 180 5570 主管100 50 100 150 50 1000 150 150 3600360 90 1440 180 5570 队、班长50 50 50 100 50 600 150 150 3600360 90 1440 180 4470 客服50 50 50 100 50 600 15
4、0 150 3600360 90 1440 180 4470 维修工50 50 50 100 50 600 150 150 80 3600360 90 1440 180 4630 保洁员50 50 50 100 50 600 150 150 80 3600360 90 1440 180 4630 秩序员50 50 50 100 50 600 150 150 80 3600 360 90 1440 180 4630 2、工装序号部门岗位/人数夏装(2套)春秋装(2套)冬装(1套)合计:元年度折旧:元备注1客服中心经 理3008004001500750 工装按2年折旧计接待管家客服厨师共6人300
5、400300600030002秩序部23200300140147207360 3维修工420030014025601280 4环境部920030014057602880 5合 计4315270 3、行政办公费用序号名 称数 量金额：元合计：元/年备 注1打印纸12月404802笔、本、文件夹12月506003打印机加墨12月303604其他办公用品12月809605业务招待费12月50060006通讯费12月300360014共计120004、日常工程维修材料及易耗品费用序号物品名称单 位数量：年单价:元合计:元/年备 注1一字螺丝刀套8504002十字螺丝刀套8504003尖嘴钳把81512
6、04老虎钳把8151205卷尺把810806电笔个810807电工胶布卷6021208铆 钉盒68489水泥钉盒1066010生料带卷50210011裁纸刀把20510012裁纸刀片盒1066013手 套双96219214扎 带包594515油 漆公斤101010016油漆刷个1044017砂 布片3026018合计21255、清洁绿化费用序号物品名称单位数量/年单价合计：元/年备注1毛 巾条1085540平均每月每人用2条2不锈钢油公斤1201518003大垃圾袋个36000.414404小垃圾袋小36000.27205橡胶手套双543162每人每2月1双6镊 子把18590每人每年2把7洗
7、洁精公斤24061440按每月20公斤计8消杀药600按每月50元计10生活垃圾清运15600按每月1300元计算11化粪池清理4800共800立方，按每年清理1次，4800元计28绿化维护费绿化按1万平方计算，含用水、人工、改造等费用，按6元/平方米/年计6000029共计871926、安保费用序号物品名称单位数量单价合 计备 注1保安宿舍租金月12110013200保安包吃住2宿舍水费月1214016803宿舍电费月1220024004合计172807、公共区域能耗序号项目计算公式金额：元/年备注1住宅电梯 280KW*0.7(功率因数)*0.15(使用系数)*24小时*365天*0.72
8、元185431.72二次加压供水40.5KW*0.7(功率因数)*0.2*24小时*365天*0.72元/度35761.823住宅地下室排污泵28KW*24小时*0.72元/度483.844地下车库排污泵37台*2.2KW/2*12小时*0.72元/度351.65消防系统239KW*12小时/年*0.72元/度(含消火栓泵,喷淋泵,风机)2064.966景观照明灯具12KW*8小时*365天*0.72元/度25228.87楼道及车库公共照明10KW*10小时*365天*0.72元/度262808消防灯具27KW*20小时/年*0.72元/度374.49水系20KW*6小时*365天*0.72元
9、/度3153610其它公用水电如道闸、管理处、保安岗亭、工程维修等用电，按每月2000元计2400011线损第一年：655户180元/月2%线损40%入住率943.2元/月，第二年：655户180元/月2%线损60%入住率1414.8元/月，第二年：655户180元/月2%线损80%入住率1886.4元/月，16977.6供电局只抄总表，不抄表入户，存在线损，按每户每月平均用电180元计算合计348490.78、设备维护保养费序号项目金额：元/年备注1电梯维保费50400按每梯每月450元计，第一年由施工单位维修保，第二、三年收费，平摊至每个月计算（450*14*12*2/3）2电梯年检费42
10、00按每梯每年300元计，3公共照明设备1200按每月更换物材料100元计4监控系统800按每月提取100元维修费用计，第一年由施工单位维保，第二、三年收费，（100*12*2/3）5门禁系统600每月按50元维保费用计6消防系统1200按每月100元维保费用计7公共设施2400按每月200元维保费用计8合计608009、收入测算表（住宅：4元/月，商铺：1.8元/月）项目计算公式金额物业管理费年均物管费按95%的收缴率计算（1.4*100194.3+6129*1.8）*12月*95%1724868.11车位费第一年329个30%（车位使用率）50元/月（车位管理费）*12月+329*15%（
11、车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月130284第二年329个50%（车位使用率）50元/月（车位管理费）*12月+329*20%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月193452第三年329个60%（车位使用率）50元/月（车位管理费）*12月+329*25%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月236880平均每年（130284+193452+236880）/3186872收入总合计1724868.11+1868721911740.11税 费1911740.11*6.6%126174.8510、支出费用汇总表 序号项目金额：元/年占管理费收入中的比例备
12、注1人工成本1081145.3256.55%人员工资从第二年开始每年按7%递增，第一年890400为元，第二年为952728元，第三年为1019419元，平均954182.3元2工装152700.8%3行政办公费用120000.63%4日常维修费用21250.11%5清洁绿化费用871924.56%6安保费用172800.9%7公共区域能耗 348490.718.23%8设备维护保养费608003.18%9社区文化活动费140000.73%10不可预见费16383.880.86%（1+2+9）1%11管理佣金132374.886.92%（1+2+10）8%12税费124791.416.53%13合计1911852.34注：1、总收入-总支出1911740.11元/年-1911852.34元/年-112.23元/年，所以物业管理费按住宅：1.4元/ 月，商铺：1.8元/月是合理的。2、空置房的物业管理费按100%收取。3、以上成本不包括开办费，如果由本公司接管上海公馆的物业管理工作，则物业开办费由甲方在交房前支付（开办费当中包括办公用品、各类工具及设备，保洁开荒费用等，详见商务标及技术标）。盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。
