1、广东省下半年房地产估价师案例与分析影响商业房地产价格的因素考试试题广东省下半年房地产估价师案例与分析：影响商业房地产价格因素考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、是房地产投资信托基金和大型房地产公司常采用业务经营模式类型。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同 2、证券市场上资金供应者是。 A：证券发行人 B：证券投资者 C：证券监管机构 D：证券市场中介机构 E：借款合同3、某在建工
2、程项目筹划建混合构造仓库m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中基本工程已完毕，构造工程完毕50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基本工程、构造工程和设备安装工程造价占整个建筑工程造价比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点竣工限度是（）。 A30% B45% C65% D75% 4、是指国家关于机关依法将被查封、扣押、冻结财产强制予以拍卖行为。 A：任意拍卖 B：强制拍卖 C：动产拍卖 D：不动产拍卖 E：执行层组织协调5、违章建筑是指。 A：在都市规划区内，已获得建设工程规划允许证而建设建筑物和构筑物 B：在都市规划区内，未获得房屋所有权证或者违背都市房地产管理法律
3、、法规而建设建筑物和构筑物 C：在都市规划区内，未获得土地使用权证或者违背土地管理法律、法规而建设建筑物和构筑物 D：在都市规划区内，未获得建设工程规划允许证或者违背建设工程规划允许证规定而建设建筑物和构筑物 E：房地产估价机构必要加盖公章 6、对经营期不同房地产投资方案进行比选时，应采用办法是_。 A等额年值法 B差额投资内部收益率法 C净现值法 D等额年费用法 7、房屋征收补偿方案拟定主体是_。 A房地产开发公司 B房屋征收实行单位 C房屋征收部门 D市、县级人民政府 8、某建筑物建筑面积为，占地面积为3000，当前重新获得该土地价格为800元，建筑物重置价格为900元，而市场上该类房地产
4、正常交易价格为1800元则该建筑物成新率为。 A：44 B：50 C：67 D：94 E：工业用地监测点评估价格 9、已知某居住区住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划技术经济指标是。 A：住宅平均层数 B：住宅建筑净密度 C：住宅建筑面积净密度 D：住宅建筑面积毛密度 E：执行层组织协调 10、某宗房地产成交价格比正常价格低8，买卖双方商定所有交易税费均由买方承担。本地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳税费分别为正常价格5和3。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应修正系数为。 A：10326 B：10543 C：11206 D：11442 E：工业用地监测点评估价格11、
5、相似房地产之间之因此价格互相牵制、互相接近，是由于相似房地产之间具备。 A：异质性 B：排她性 C：代替性 D：互补性 E：工业用地监测点评估价格 12、下列关于股票与股份联系和区别，表述错误是。 A：股份体现形式是股份证书 B：广义股份概念，仅指股份制公司均分其资本基本计量单位 C：股份有限公司用以体现公司股份形式才是股票 D：股票与股份是一种形式与內容关系 E：执行层组织协调 13、按照租客意愿及时调节房地产使用功能，是房地产投资特性中。 A：互相影响性 B：适应性 C：不一致性 D：保值性与增值性 E：借款合同14、下列不是计价定额是_。 A预算定额 B施工定额 C概算定额 D概算指标
6、15、甲、乙两个物业10月价值均为1000万元，预测甲物业10月价值为1100万元和900万元也许性各为50%，预测乙物业10月价值为1200万元和800万元也许性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较成果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙两个物业投资风险相似 D无法判断 16、可比实例所处地区应与估价对象所处地区相似，或是_。 A同处在一种领域 B同处在同一供求范畴内类似地区 C同处在一种相对稳定环境 D同处在公平竞争地区 17、下列与都市规划管理关于工作中，属于都市规划保障系统重要内容是_。 A都市规划制定 B都市规划实行和管理 C都市规划监督检查 D都市规划法律法规
7、制定 18、业主大会由_构成。 A缴纳物业服务费用业主 B物业管理区域内全体业主 C物业管理区域内全体业主及房屋租赁人 D物业管理区域内全体业主及物业管理公司代表 19、房地产估价之因此要遵守合法原则，是由于房地产价值实质是房地产价值。 A：社会 B：现实 C：权益 D：保险 E：工业用地监测点评估价格 20、下列影响消费者行为因素中，属于个人因素是（）。 A学习 B经济状况 C对渠道信赖度 D购买动机 21、_对价值决定作用几乎是房地产独有。 A房地产权益和区位 B房地产权益 C房地产实物和权益 D房地产区位 22、下面哪个说法是错误：_。 A重新购建价格是估价时点价格 B重新购建价格是客观
8、价格 C建筑物重新购建价格是全新状态下价格 D土地重新购建价格是全新状态下价格23、问卷调查法，是介于观测法、专项讨论法和实验法之间一种办法，合用于，目是为了理解人们结识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。 A：抽样性调查 B：因果性调查 C：试探性调查 D：描述性调查 E：借款合同 24、房地产经济寿命是指物业开始使用至时刻。 A：收益为零 B：产生收益超过其使用成本 C：净收益为零 D：收益率不大于基准收益率 E：借款合同25、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模仿法表述中，错误是（）。 A解析法对随机钞票流进行概率分布预计，得到净效益概率分布 B蒙特卡洛法用数学办法在计算机
9、上模仿实际概率过程，然后加以记录解决 C解析法建立在运用德尔菲法进行风险辨识与预计基本之上 D蒙特卡洛法重要用于解决不多于23个随机变量风险问题，而解析法可以分析更各种随机变量风险问题二、多项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、下列费用中，应计入收益性物业运营费用有。 A：公用设施维修费 B：人员工资 C：抵押贷款还本付息额 D：房产税 E：保险费 2、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，涉及商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金局限性，该开发公司在项目建设初期以其
10、拥有其她房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款安全又向保险公司投了保。试依照上述条件回答下列问题：(试题)银行为保证该开发公司准时履行还款义务而向保险公司投保险种为。 A：保证保险 B：责任保险 C：信用保险 D：财产损失保险 E：执行层组织协调3、房地产具备供应有限特性，本质上于（）。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 4、_是市场经济产物，竞争是市场经济基本特性。 A物业管理 B房地产 C中介机构 D商品房5、从权益角度来看，现实中房地产估价对象涉及_等。 A有建筑物土地，涉及建筑物尚未建成土地 B“干净”房屋所有权和划拨土地使用权房地产 C有租约限制房地产 D
11、将来状况下房地产 E共有房地产 6、详细承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理部门是_。 A建设部 B建设部住宅与房地产业司 C建设部信息中心 D中华人民共和国房地产估价师与房地产经纪入学会 7、在建设用地使用权出让时，必要符合。 A：城乡发展规划 B：国土规划 C：土地运用总体规划 D：年度建设用地筹划 E：都市规划 8、评估国有土地上被征收房屋价值房地产估价机构，一方面由选定。 A：被征收人协商 B：房屋征收部门 C：市、县级人民政府 D：房屋征收实行单位 E：执行层组织协调 9、依照工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费涉及。 A：差旅交通费 B：工程排污费 C：工程定额
12、测定费 D：社会保障费 E：危险作业意外伤害保险费 10、房地产投资可行性研究工作阶段涉及。 A：接受委托 B：投资机会研究 C：初步可行性研究 D：详细可行性研究 E：项目评估与决策11、在明确了估价基本领项基本上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案估价作业方案内容重要涉及。 A：估价服务费支付方式 B：拟调查收集资料及其来源渠道 C：预测所需时间、人力、经费 D：估价作业环节和时间进度安排 E：违约责任 12、由整片钢筋混凝土基板和反梁构成基本是。 A：条形基本 B：桩基本 C：箱形基本 D：整体式筏式基本 E：执行层组织协调 13、下列宏观经济政策中，有助于扩大总需求、增长国民收
13、入财政政策是。 A：增长税收 B：减少存款准备金率 C：增长政府支出 D：减少转移支付 E：执行层组织协调14、与其她存款相比，下列关于存单特点，说法不对的是_。 A期限短 B不记名、可自由转让 C能提前提取钞票 D面额固定 15、房地产最高最佳使用状态不涉及_。 A最佳区位 B最佳规模 C最佳用途 D最佳集约度 16、发生工程索赔因素涉及等。 A：当事人违约 B：不可抗力事件 C：合同规范 D：合同变更 E：工程师指令 17、耕地占用税是对征收一种税。 A：对占用耕地建房单位和个人 B：对从事其她非农业建设单位和个人 C：对占用耕地建房单位，不涉及个人 D：对从事其她非农业建设个人，不涉及单
14、位 E：对从事其她非农业建设单位，不涉及个人 18、当成本法求得价值大大高于市场法或收益法求得价值时，阐明_。 A房地产市场存在着泡沫 B房地产市场不景气 C房地产市场很繁华 D房地产市场不存在泡沫 19、下列关于都市总体规划与都市生态规划、都市环保规划关系，表述对的是。 A：都市环保规划是都市总体规划重要构成某些 B：都市生态规划不同于老式都市环保规划 C：都市生态规划不只考虑都市环境各构成要素及其关系 D：都市生态规划仅关注都市自然生态，不关注都市社会生态 E：都市环保规划属都市专项规划范畴 20、债务资金筹措重要渠道有。 A：信贷融资 B：信托融资 C：债券融资 D：投资基金 E：证券融
15、资 21、下列关于房地产抵押价值评估表述中，对的有_。 A法律法规规定不得抵押房地产，没有抵押价值 B再次抵押房地产抵押价值为该房地产价值扣除已担保债权后余额 C房地产价值扣除预测处分该房地产各种费用、税金后余额才是抵押价值 D不能单独处分、使用房地产不适当作为抵押物，应当没有抵押价值 E在评估土地使用权是以划拨方式获得房地产抵押价值时，不应涉及土地使用权出让金 22、房地产开发投资公司资金在周转过程中必然存在着矛盾。 A：资金投入集中性和来源分散性矛盾 B：资金投入量大和每笔收入来源小矛盾 C：投资回收周期长和再生产过程持续性矛盾 D：资金投入后无法按筹划使用矛盾 E：资金投入量大与国家政策调控矛盾23、下列属于会计恒等式是_。 A资产-费用负债+所有者权益-收入 B所有者权益资产+负债 C资产+费用负债+所有者权益+收入 D负债资产+所有者权益 24、如果某房地产现状价值不不大于新建房地产价值减去拆除既有建筑物费用及建造新建筑物费用之后余额，则应以_进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新运用前提25、某都市居民人均月收入自3月1日至9月30日由1200元增长到1300元，某类商品住宅需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求收入弹性为_。 A0.36 B1.22 C2.78 D3.25
