1、xx项目工作总结以高度的责任心和坚韧性 圆满完成xxx项目开发任务 某市xxx项目项目是xxx开发公司（以下简称“xxx”）和韩国xx建设株式会社（以下简称“xx公司”）合资开发的一个项目。股东双方于 年月6日组建成立某市xxx项目建设发展有限公司（以下简称“xx公司”）。注册资金 万美元，xxx以部分土地使用权评估作价后出资 万美元，占股48；xx公司以现汇出资 万美元，占股52。xxx派员出任董事长，xx公司派员出任总经理。xxx项目是一幢集办公和商业为一体的综合楼宇，位于某市某区陆家嘴金融中心区，占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，可销售面积 平方米。大厦共 层，其中地上 层用于商业和
2、办公，地下2层为车库。从xx公司 年 月成立至 年11月21日在某市市工商局某区分局完成公司注销登记，历时11年又4个月。在11年的漫长岁月里，中x双方组成的经营班子遭遇了某市房地产市场的低谷，也经历了某市房地产市场的高潮，克服了很多困难，以对股东高度负责的精神，坚守岗位，履行职责，胜利完成了开发和销售任务，为股东创造了丰厚的利润。整个项目实现销售收入 亿元，实现利润 万元，实现净利润 万元。xxx在xxx项目项目中取得的实际收益 万元，其中土地增值收益为 万元，利息收益 万元，利润 万元。xx投入项目的资金总量为 万元，回收总量 万元，资金增值 万元。现在，我代表xxx项目项目xx团队向大家
3、汇报工作，请予批评指正。一、项目所经历的十一年艰苦历程1、项目前期策划与商务谈判xxx项目项目前期工作，是在当时xxx主要领导亲自主持和参与下，由公司计划财务部和某市公司领导组成工作班子，从1994年7月初步接洽起，经过十个月的艰苦谈判完成的。合作双方在1995年4月签署关于合资经营某市xxx项目建设发展有限公司协议，6月在汉城正式签署合资经营某市xxx项目建设发展有限公司合同、某市xxx项目建设发展有限公司章程和合资经营某市xxx项目建设发展有限公司补充协议。xx于1994年6月以单位楼面地价人民币 元/平方米，总价人民币 万元的价格从某市市陆家嘴金融贸易区开发公司购得项目用地后，委托某市
4、审计师事务所于1995年2月对该用地进行了评估。评估结果为单位楼面地价美元 元/平方米，总价为美元 万元，按当时美元对人民币的汇率 折算项目总地价为人民币 元，土地增值额为人民币 元。由于中韩双方均一致看好作为未来国际金融中心的某区的房地产市场，因此韩方接受xx提出的土地评估价格，理解xx取得的土地增值收益，这些都为xx公司日后的经营运作奠定了坚实的基础。2、项目建设项目于1995年11月正式开工建设，1999年4月竣工，历时三年零五个月。开发过程中xx集团由于遭遇1997年底爆发的亚洲金融危机的严重冲击，被迫申请破产保护，导致项目的资金链出现断裂。在此危急时刻，xx集团和xxx的领导明确提出
5、从项目的整体利益考虑，xx不能袖手旁观，应当给予帮助和支持。在落实了有关担保手续后，xx集团为项目专门安排了万美元的贷款，并按项目进度和实际需要陆续到位了人民币= 万元。正是因为xx的大力支持，才使xx公司摆脱了危机，项目建设得以继续顺利进行。3、项目销售由于国家从1993年下半年起对国民经济实施宏观调控，对房地产市场冲击很大，某市楼市低迷，项目无法实现预售目标。此后，项目销售又遇到多次波折，这是xxx项目项目延迟结束的主要原因。概括起来，项目销售大体经历了五个阶段：一是项目竣工以后的销售阶段（1999年4月1999年7月）。项目自1999年4月竣工，取得销售许可证以后，xx公司即开始积极寻找
6、客户，当时已落实了二个客户，价格美元/平方米。由于xx集团有意将xxx项目整体转让给国xx源投资公司，故xx公司从1999年7月起停止了对外销售，转入与国xx源投资公司的谈判，损失了第一次销售良机。二是向国xx源投资公司整体转让阶段（1999年7月2000年3月）。在xx集团和xxx领导的亲自主持下，xx公司自1999年7月起与国xx源投资公司就整体销售事项进行商谈。总体思路是通过冲抵其对xx集团和xxx的煤代油贷款的方式整体受让xxx项目资产。当时，xx公司就大厦整体转让所涉及的法律、政策、税收等问题，先后与某区新区政府的有关部门进行了大量的沟通，取得了他们的理解和支持。同时xx公司起草了与
7、整体转让有关的各种法律文件。但是，xx集团于2000年初领导班子更迭，随后在xx内部进行一系列战略重组，使此次转让被迫于2000年3月搁浅。三是向某市xx投资有限公司整体转让阶段（2000年3月2002年1月）。自2000年3月起xx公司与xx实业就整体转让进行谈判，2000年6月与某市xx实业投资公司签署了xxx项目整体转让协议，转让总价为美元，按当时利率约合人民币亿元。由于xx公司的资金筹措遇到困难，在交付了人民币3600万元定金以后，再也无力筹措资金，无法履行合同。xx公司依据转让协议的有关约定，于2001年8月首先以律师函的形式行使单方解除权，后于2002年6月正式公证解除了此次转让过
8、程中签署的全部协议和合同。此次转让，使xxx项目销售耽误了1年另3个月时间。四是某物业公司独家代理销售阶段（2002年1月2002年7月）。在终止了与xx实业的转让交易后，xx公司于2002年1月正式委托某物业公司房地产咨询（某市）有限公司作为独家代理销售。某物业公司是一家全球著名的房地产经纪公司，在国内的知名度也很高。我们本以为委托某物业公司作为代理，可以从全球范围内引进大客户，加速xxx项目的销售进度。但令人始料未及的是某物业公司在国内房地产市场经营时间较短，客户群不多，销售未取得预期的结果。按照委托合同约定，某物业公司应在2002年5月完成销售面积万平方米。但实际上某物业公司只完成了平方
9、米，且主要采取散户零售的方式，从而降低了大厦的品位。对xx公司影响最大的是，独家代理销售合同制约了xx公司的销售活动，使xx公司在销售上处于被动状态。xxx领导发现了这一问题，在双方股东的支持下，xx公司于2002年7月提前终止了与某物业公司的委托合同，改为由xx公司自己为主销售。五是xx公司自主销售阶段（2002年7月2005年12月）。xx公司掌握销售主动权以后，公司领导班子调整经营思路，将自身资源与专业中介机构资源相结合，运用市场通行的商业规则四方寻找客户，加快了销售速度。经过艰苦努力，我们引进了xx、xx、xx进出口公司、xx等一批大客户，实现了大面积、整层销售的目标。尤其是2002年
10、11月引入大客户xx银行，并将xxx项目重新冠名为“xxx大厦”，有力地提升了大厦的知名度，xx银行带来的金融品牌效应，对日后的销售起到了良好的宣传与促进作用。在xx银行购买xxx项目后的一个月内，很快带动了一万多平方米的销售。在解除与某物业公司委托合同以后到2002年12月初的5个月时间内，xx公司自主完成销售平方米，实现销售收入万美元。到2004年3月，累计完成销售平方米，实现销售收入万美元，已超出向xx实业公司的转让总价美元。 从2004年起，某市房地产市场异常火爆，各类物业价格持续上涨。看到这一情况，xx公司的韩方负责人背离公司董事会作出的以元人民币总价完成xxx项目尾房（即裙房平方米
11、和个地下车位）销售的决议，自2004年春节前开始，拒绝了xx公司中方销售人员联系的客户，开始不断地以总价万美元万美元的价格试图向境外基金、企业和个人推销大厦尾房。但这种努力非但没有取得任何成效，反而错失了一年的宝贵市场机遇。从2005年开始，国家又对房地产市场实行宏观调控，出台了一系列打压房地产的规定，某市房地产市场首当其冲。在这种形势下，市场渐趋冷淡，客户持币观望。而与大厦邻近的六个项目已经竣工或即将竣工，总销售面积达多万平方米，这无形中对xxx项目尾房销售形成了极大的压力。就在此时，xx公司韩方总经理未与中方人员协商，于20年月擅自与来自浙江、某市本地和xx的三家公司就同一标的物（xxx项
12、目尾房）重复签定了三份认购书，给xx公司带来巨大的法律风险。xx公司的整个经营工作处于最困难的状况。 面对这种复杂局面，我们冷静应对，变被动为主动，在妥善解决遗留问题的同时积极推进销售，并最终完成了全部尾房的处置。主要做了以下工作：一是通过大量耐心、细致的工作，解除了三份认购书，化解了因双倍返还定金可能招致的万元赔偿风险；二是在解除原认购书的同时，经过协商又与其中的xx省客户签定了认购全部尾房的新协议，在签定新协议时，我方主动将以往采用的美元定价改为人民币定价。随着日后人民币的不断升值，xx公司多获得至少多万元人民币的收入；三是鉴于当时市场形势的严峻和尾房中存在的诸多不利因素（主要指地下车位中
13、的机械车位多平方米的裙房暗室和裙房二层的大面积无法再次分割产权），在合法、安全和不增加销售费用的前提下，采取更加灵活的营销手段，允许认购方在产权没有过户的情况下进行招商，减轻购买方的资金压力。此举收到了很好的效果，该客户寻找到xx银行联合收购，在20年12月底与xx公司签定了全部尾房的出售合同。随着xx银行在20年3月付清全部房款，xxx项目的销售也划上了圆满句号。销售总价超出xx公司转让总价亿元人民币，韩方对此工作十分满意。尾房的成功处置为大厦物业管理权向xx顺利移交也创造了有利条件。4、公司清算xx公司在完成了全部房产销售，实现了预定的合资经营目标后，于2006年2月10日经某区新区人民政
14、府批准进入清算。整个清算工作严格遵循国家制定的外商投资企业清算办法进行，历时近五个月。在双方股东依法组成的清算委员会的领导下，在xx报先后三次刊登清算公告，在公告期内无任何组织和个人申报债权；依据国家劳动法和某市市地方法规的规定，公司解除了与聘用员工的劳动合同关系，给予其相应的经济补偿，使所有员工心情愉快地离开公司，未发生任何争议；妥善处置了公司剩余固定资产。与此同时，聘请某市xx会计师事务所对公司进行了经营终了审计和清算审计，出具了无保留意见的审计报告；根据韩方的要求，针对在第二次审计报告出具后所发生的少量收支变动情况（指可分配资金的利息收入和少量费用的支出）再次进行了审计。在完成上述工作后
15、，公司分别办理了海关、外汇、财政和税务的注销，取得了完税证明。最终于年月日取得工商局签发的准予注销登记通知，公司清算全部完成。二、xxx项目开发留给我们的启示1、上级公司的关心与支持是项目成功运作的决定性因素 回顾十一年来的工作，令我们感触最深的是，项目所以最终能够取得较为满意的成绩，上级领导的正确决策和巨大支持是决定因素。无论是项目的前期策划和谈判、韩方股东遭遇破产危机资金供给出现困难的时候，还是在理顺内部管理体制、确立以xx公司为主开展营销以及在尾房销售的关键时期，上级领导都及时地作出了明确具体的指示和安排，倾注了巨大的心血。特别是在最困难的尾房处理阶段，赵总多次听取汇报并作出指示，亲自介
16、绍客户，出面与韩方股东沟通，支持xx公司经营班子放手工作，这些都对经营班子克服困难并最后完成任务起到了至关重要的作用。2、规范透明的管理为项目成功运作提供了制度保障从xx公司设立之初，双方股东一致同意公司在合资过程中坚持依法合规开展经营活动。公司建立了一整套规章制度并强化执行力度。对外签订合同和资金支付始终实行会签制度，做到办事和决策程序在股东之间公开、透明，形成制约和监督。有些对外谈判和法律文件签署还须经过董事会授权。对工作中遇到问题和涉及双方利益的事项均召开会议研究，并以书面方式由股东双方确认，为公司日后顺利清算打好了基础。严格按照公司章程的规定，定期召开股东会会议和董事会会议，就公司经营
17、方面的重大问题进行讨论，做出的决策都及时形成书面决议或会议纪要。3、建立日常沟通协商机制是项目成功运作的必要条件除定期召开股东会议和董事会议外，公司还建立了日常沟通协商机制。董事长、总经理和各部门负责人经常就双方在日常经营管理方面出现的问题及时沟通商量，发生重大分歧时，采取当面对话或举行专题会议的方法进行专门讨论，以达成一致。双方依据国家和某市市的有关规定，依据双方在尊重客观事实基础上的测算结果，依据客观地分析市场信息和预测市场走向，逐步缩小双方的分歧，最终达成共识。例如：在由xx公司自主销售之初，韩方认为我方已获得土地增值收益，担心售价较低会损害自己的利益，不接受我方提出的售价建议。针对韩方
18、的担心，我们除将市场价格调查结果通报韩方、让其直接参与客户谈判了解客户对价格的要求外，还请双方派驻xx公司的财务负责人共同对项目综合成本进行测算，使韩方打消疑虑，接受我方的合理建议。又如在发展商是否应承担物业维修基金问题上，韩方认为将xxx项目的物业管理权移交给我方，而且未将物业管理费收入纳入xx公司的清算已是韩方对xx作出的一大让步，所以坚持要把物业管理费结余转作维修基金，韩方不再承担费用。我方指出，物业管理费与维修基金是两种性质截然不同的费用，不能相互取代和混淆。依据某市市政府有关政策和发展商与客户签订的、由市政府制订的某市市商品房出售合同强制性格式条款有关约定，缴纳物业维修基金是发展商必
19、须履行的义务。如不缴纳，就构成了对客户的违约行为，法律后果十分严重。经过激烈的交锋，韩方最终同意按股权比例承担了万元的维修基金费用。4、坚持市场导向及时调整营销策略是保证实现项目预期成效的关键在xxx项目销售过程中，我们始终坚持市场导向原则，根据市场实际需要，确定自己的销售方案。由于xxx项目项目所处区域不适合开展零售商业业务，所以在xx银行已经全部履行了出售合同确定的义务后，xx公司又联合其一起对裙房的外立面进行了改造，对13层裙房剩余部分面积的功能重新定位，为日后的打包销售创造了条件。按照公司领导要求，在确保实现预定目标的前提下，不等待观望，不盲目追高，抓住机遇，多销快销，以降低资金成本，
20、减少费用支出，规避市场风险。在签订购房合同时，我们一方面坚决维护公司的利益，同时坚持公司与客户双赢的原则，把可能出现的问题在销售中一揽子解决，不留死角，受到了客户的好评。5、充分利用中介机构有效防范法律风险是项目成功运作的前提从公司设立之初，公司就聘请了具有较高专业素质的律师事务所和会计师事务所担任法律顾问和审计、财务顾问，提供全程服务。公司所有的对外合同、协议在正式签署前，都须经律师审查并出具法律意见书。公司自主销售过程中，均委托律师代为草拟全部法律文件和参与重要谈判，帮助我们妥善解决了许多棘手的问题。在整个销售阶段，公司未发生一起诉讼案件。会计师事务所也定期为公司出具审计报告，在帐务和税务
21、处理等方面提供了许多有益的建议。6、坚韧不拔、顽强拼搏是项目成功运作的重要保证在xx实业公司已经取得xxx项目层房产证的情况下，我们经过一次又一次的艰苦谈判，终于迫使对方同意每平方米售价再增加美元，公司律师以对方承担违约补偿费的名义制作了有关文件。这样既妥善解决了问题，为公司增加了收入，又合法地规避了涉嫌帮助对方偷逃契税带来的问题。十一年中，xxx项目项目xx团队始终发扬敬业精神，不放过任何一次机会，一个客户。最忙碌的时候，一天与客户的谈判时间长达9个小时，有时甚至连午饭都来不及吃。在处理尾房阶段，有时与客户谈判到午夜12点以后。据统计，我们对xx银行购房前后的跟踪时间共计长达一年半，在正式签约前，我们未与对方领导吃过一次饭，喝过一杯咖啡。双方派出强有力的律师班子，规范整个交易行为。在销售过程中，自觉抵制各种利益诱惑，不拿原则做交易。经营、财务、物业管理等部门相互配合、相互支持，为项目的成功运作做出了应有的贡献。古话说，十年磨一剑，我们xxx项目项目xx团队是11年完成了一个项目。虽然时间长了点，但我们经受了锻炼，增长了才干，也为xxx公司的发展做出了贡献。我们在结束项目以后，按照公司统一安排又要到新的岗位上去工作。我们一定要继续遵照公司领导的指示，认真工作，顽强拼搏，为xxx公司的更大发展做出新贡献。
