1、房地产市场定位分析房地产市场定位分析因此为大家整理了房地产市场定位分析，欢迎参阅。房地产市场定位分析篇一市场定位是在上世纪70年代由美国营销学家艾里斯和杰克特劳特提出的。所谓市场定位是指生产企业明确自身产品在市场所处的位置，并根据潜在的购买者在同种产品的某些方面的倾向，并根据潜在的购买者的倾向设计、生产在某些方面比较独特的产品，从而为本企业产品塑造与众不同的同类产品，从而，使某一种产品在激烈的市场竞争中取得优势。市场定位的实质是通过市场经济中“求的因素而决定企业生产的情况。市场定位的两种情况，一种是企业对现存产品的定位，另一种是对潜在某种产品的提前定位。对已有产品的定位包括某产品名称、价格和包
2、装的定位，这种重新定位并没有改变产品的实质，不过是使该产品能够更加吸引潜在的购买者。如脑白金这一全国家喻户晓的保健品，原来这一保健品的称为脑黄金。而在当时，脑黄金的销量和知名度和现在的脑白金有着天壤之别，脑白金畅销7年，创造了几十亿元的销售奇迹。而同类的保健品几年之内就会销声匿迹。问题的关键就在于，脑白金对于市场的定位从单纯的保健品转移到节日的保健礼品。因为中国老百姓喜欢在节日里走亲戚，访朋友，而健特生物科技公司发现在中国的市场上，保健礼品是一块空白，因此，公司将其打造成知名的保健礼品，广告词“今年过节不收礼，收礼只收脑白金也应运而生。在保健品趋于报个的中国市场，脑白金将自身定位于保健礼品，从
3、而打败其他保健类商品，取得了自身销售的成功。同时，有的产品还需要提前定位，所谓产品提前定位就要求企业对其所欲生产的产品适合潜在的市场需求。企业在运作市场定位时，不但要获悉生产或欲生产同类产品的企业有和独到之处，更重要的是，企业要深入研究潜在购买者对于该产品的内在需求，即对该产品的各个方面有什么期待，然后再制定本企业产品的生产及营销计划。市场定位一般包括四项基本内容。第一是企业所生产的产品定位，对所生产产品的市场定位主要在于产品本身的定位，如产品的质量、外形特色、成本高低、性能如何等。如农夫山泉对自身产品的定位就是纯天然，产品的广告词是“我们从不生产水，我们只做大自然的搬运工，一句广告词点名了自
4、身产品的特色。第二，生产产品的企业也要对自身进行定位。企业也要对自身的形象、档次进行定位。如某药企业的广告词是做“良心药。第三是关于市场竞争的定位，一般来说，企业都会找出自身和同类产品的优势所在。某类商品的促销词也都是“物美价廉之类的广告语。同时，比较典型的例子是现在很多感冒药的广告词是不含PPA，这就说明，这种感冒药不含有同类感冒药中对身体有害的PPA。这样就确定了自身的优势。第四，就是对潜在购买者的定位，也就是针对什么特定的消费群体。如背背佳产品，就是针对生长发育中的青少年等。这个方面就对生产企业降低产品成本，提高劳动生产率提出了更高的要求。另一个方面是潜在消费者的购买期待的符合度的优势，
5、也就是说，企业所生产的产品所具有的某些品质能够被潜在的消费者认可。这一方面的竞争优势就对在相同的购买能力下，对产品的品质方面上付出一定的努力。房地产项目的市场定位要经行提前定位。因此，房地产项目的市场定位也包括四个方面的内容。在竞争日益激烈的房地产市场中，为了达到更好的销售业绩，房地产企业一定要使自身的房产具有某些方面的特色优势。因为房产这一特殊商品从设计到销售的时间跨度较大，所以房地产企业对房产本身的定位，要具有长期的预见性。否则，房产将会由于商品市场的变化而影响销售。由于房产的某些方面的规格已经是由政府方规定，因此，房地产企业要在通过对未来购房者的心理及需求期待上，选择房产的特色，并通过合
6、适的方式推出广告。房产本身的定位主要取决于房产的对应的消费人群的层次、房产本身的价格、房产本身所处的地段，还有房产本身的建筑质量等一些列方面。商场如战场，面对激烈的房地产竞争市场，房地产企业一定要对房地产市场竞争的现状有充分的定位。并依据竞争对手和整个市场的形态发掘自身的独特优势，以己之长占领市场，并深刻认识到自身的不足。同时，也要对房地产本身的运行规律和特点经行深入研究，发现影响房地产市场的关键是什么，以弥补自身劣势。房地产企业如果发现自身优势不明显，则要根据房地产市场所处的层面和房地产业本身的特点，在学习其他地域承购房地产企业的基础上，找出弥补自身竞争优势不足，在回避与竞争对手的强项方面的
7、比较中，独辟蹊径地找出发挥自身特色、赶超其他房地产企业的捷径。房地产企业本身要对自身有着足够的认识。首先明确自身的优势是什么。自身的优势是适合开放商业房产，还是住宅房产。同时，在明确房地产竞争的前提下，明确自身是引导市场消费还是顺应市场消费。房地产投资数量大，回报周期长，因此，任何定位不准都会带来巨大的损失。因此，如果对未来市场没有足够的把握，争取要迎合市场的消费，做到用“求指导“供，如果对未来市场有着明确的预见性，那么，房地产企业可以大胆创新，从而引领房地产市场导向，先行一步，占领市场。同时，房地产企业要明确自身处于何种层次，自身是否具有品牌效应。如没有一定的品牌效应，那么房地产企业就要采取
8、相应的广告策略，以弥补自身品牌效应的不足。房产是一项特殊商品，房产不能像其他商品那样经行流通。在市场经济的背景下，房地产企业的房产销售主要受房地产市场上供求关系的影响。这种供求关系不仅仅单纯是关于房产供求量的方面，还关于房产供求质的方面，即购房者需要何种类型的房产。同时，也包括潜在购房者的购买力如何。在购买力比较强的情况下，购房者的潜在需求就起决定性的力量。在房地产供求量一定的情况下，影响房地产项目销售情况的决定性因素就是房产质的方面。因此，对房地产项目的市场需求就显得尤为重要。房产的市场需求定位包括消费人群的经济能力、消费观念、地域文化、生活习惯等。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与
9、开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。2.土地条件土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，有一 个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下 降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了 处理，使项目开发受
10、到巨大影响，不能顺利进行。3.销售速度销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。4、客户群体客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。5.房屋的单价/总价构成现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。6.公司擅长开
11、发类型在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。7.公司要求的利润和品牌项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。综合以上个人简单见解，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展
12、的成功。点击下一页有更多关于房地产市场定位分析的精彩内容在市场经济中，开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，其中有些是非理性竞争，如互相杀价等。当各种竞争压力直至难以支撑时，开发商就会多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是开发商减压的一个有效途径。2、竞争营销房产公司能否在激烈的市场竞争中站稳脚跟，除了要正确把握市场需求外，对竞争对手的分析也很重要。房产公司需要练好内功，不断提高自身素质，加强企业的核心竞争力，避免市场被竞争对手抢先占领。竞争营销就是指房产公司凭借其核心竞争力在市场竞争中取胜的营销理念。所谓核心竞争力是一种能为企业进入各类市场提供潜在机会的能力，是能借助自重产品为所认定的
13、顾客利益作出重大贡献的、不易为竞争对手模仿的能力。在房产市场上，房产公司的核心竞争力是企业生存和发展的关键因素。优势企业的核心力非常突出，它源自于以往成功的发展经验和雄厚实力，表现咋家奴市场和有效控制项目营销的能力上。3、特色营销现代营销观念不仅强调顾客导向，同时还强调企业要善于扬长避短，生产和提供顾客需求的、比竞争者更有的、有时自己擅长的产品。，房产公司要从两个方面入手：一是进行市场细分，了解市场需求，尤其是市场中还未满足的需求或未被充分提及的需求;二是在上述基础上，知己知皮，认识差别优势，即公司要善于实事求是地、客观地评价自己和竞争者的各种能力，从而认识自己的相对优势和相对劣势，以便实行差
14、异化的市场营销组合，树立公司独特的市场形象。4、社会营销社会营销观念主张企业提供产产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，改善社会福利。公司若长期以来仅仅满足与市场需求组织生产和营销，而不注重社会效益的提高，必然会受到社会舆论的谴责，不利于社会形象的树立，影响到产品的销售和利润的获得。当前房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题,分析房地产企业营销中存在的主要问题,并提出解决对策。1 存在问题1.1 市场调查缺乏真实性一些企业在市场营销方案制订时
15、,往往以见报的信息为依据,其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询,也很少进行实地调研,从目前可见的营销报告中,对房地产消费者的调查分析不足,这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高,直接影响到房地产企业经济效益和社会效益。1.2 市场定位不准由于市场调查的真实性的缺乏,导致了很多房地产家市场定位缺乏科学性,胡乱罗列卖点,导致楼盘滞销。许多房地产开发商并未全面充分地认识到市场需求的差异性,不顾当地经济及实力和居民的承受能力,甚至毫不顾及企业自身的资源条件,没有明确的目标,不进行科学的市场定位,盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房,最终导致诸多楼盘滞销,而适应广大中低收入家庭的经济住
16、房却十分短缺。1.3 产品卖点把握不准,痴迷炒作当前,房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们热衷于概念炒作,以概念制造“卖点。很遗憾,不少房地产开发商一味地想制造轰动效应,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽视了消费者实际需求。1.4 过分依赖广告攻势房地产商过度偏爱广告攻势,似乎广告做得越多,声势造得越大,楼盘就越好销售。房地产企业经常强调“猛烈的广告攻势、“强大的空中优势,偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。事实上,这种“用大炮打蚊子的做法,有效性差,成本高。1.5 脱离市场需求的创新新房地产是“创新制胜的行业,在房地产市场发展的过程中,房地产创新的确给企业创造了很大的财富。然而随着国内房地
17、产市场的不断成熟,如今的房地产开发商在创新方面,似乎都有一种遇到“瓶颈的感觉,似乎每前进一步都非常困难,最终导致了只是为了创新而不得不创新,失去了创新本来的意义,更没有考虑到消费者的实际需求。2 解决对策2.1 提高房地产市场调研的准确性真实准确的市场信息是房地产营销策划基础和依据。在市场调研前,企业应制定严谨的市场调查流程;市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握;调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常,一项正式调查的全过程一般可以分为:调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。2.2 明确目标市场,科学市场定位目标市场分析与市场定位是营销
18、策划过程中的关键环节,也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代,消费者需求层次的多样化,房产开发商更应明确其目标市场,进行科学的市场定位。因此,房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异,从消费者实际购买力与需求出发,企业自身特点出发。2.3 实事求是,避免故意炒作策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中,策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划,不讲大话、空话,另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动
19、,避免引起故意“炒作之嫌。2.4 提高广告品质,重视广告创意广告最重要是要有针对性,广告媒介的选择不能陷入套路,更不能误以为广告是万能的。广告做得很好,消费者会有很高的预期,而一旦产品出了一点问题,也很容易遭到集体抗议,产生许多负面后果。事实上,有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目,价格是更好的传播方式,如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点,客户便会蜂拥而来,口碑的传播效果决不输给广告,而成本可能会比广告低。2.5 加强策划人员的专业知识培训加强对策划人员专业知识的培训,可以定期组织学习的机会,为策划人员提供能够互相交流的机会,吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新
20、的思想和概念,但是吸收后还要深刻的理解,才能正确运用到营销策划的过程中,才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么,这就要求策划者在策划的过程中一定要具有高度的责任感,认真负责的做好策划项目。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月
21、累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%2017最新房地产市场调研报告2017最新房地产市场调研报告。5月、6月继续维持了较低的
22、预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机
23、成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：中央:土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款
24、下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。房地产发展目标调整。20xx年市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主的“三个为主楼市调控原则。房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低
25、价普通商品房供应(2016最新农村合作医疗制度调研报告)。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米2017最新房地产市场调研报告工作报告。从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车效应但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到
26、以下几方面的作用：合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发
27、展总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。1、加强房地产价格监测工作及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出
28、让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。2、加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，
29、要依法严厉打击。3、有计划有步骤的规划房地产开发结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划2017最新房地产市场调研报告2017最新房地产市场调研报告。4、合理引导住房主体需求中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。猜你感兴趣：1.房地产项目市场定位分析2.房地产市场定位分析模型3.房地产市场定位报告4.市场定位分析报告5.房地产行业市场结构分析6.关于市场定位的分析报告
