1、工程维修作业指导书详解杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-001修订状态B版 第1次修改工程维修部主管岗位职责页 码第 1 页 共 1 页岗位名称：工程维修部主管直接上级：服务中心主任直接下级：工程维修员本职工作：全面负责辖区物业的公共设施设备的维修保养工作，向业户提供有偿、无偿便民服务。岗位职责：1 根据辖区实际，制订工作计划、设施设备维修保养计划及费用预算计划并贯彻实施。2 负责参与物业管理的验收和交接工作，并对共用设备分布图、重大工程项目的设施结构图等其他工程技术资料进行收集、整理、存档。3 安排人员处理业主报修的有偿或无偿服务。4 负责供电、供水等设备系统的运行和管理，
2、共用设备、房屋设施设备的检查、维护保养、和故障检修工作的安排落实。5 负责制订备用品、备用件的采购计划，按工作程序及时上报服务中心主任。6 负责业户对本部的投诉处理，负责不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪检查。7 负责协调处理好供水、供电、排污、劳动安全等职能部门的关系。8 负责对本部门员工的安全、技术培训和工作考核。9. 定期听取下级的述职，并向上级述职。领导职责：1. 对所辖区域的设施、设备完好及正常运行负责。2. 对本部门的设备、物资完好性负责。3. 对下级员工的行为、工作程序、工作效率和服务态度负责。4. 对下级员工考核的公正性和合理性负责。5 对本部门工作过失给服务中心乃至
3、公司工作造成阻碍负责。杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-002修订状态B版 第1次修改工程维修部领班岗位职责页 码第 1 页 共 1 页岗位名称：工程维修部领班直接上级：工程维修部主管本职工作：负责协助服务中心的工程部主管的工作。岗位职责：1 服从直接上级的领导，负责供电、供水、暖通等系统的运行维护管理；出现故障能及时排除；定期查阅各类运行记录，并做分析。2 定期巡检主要区域及主要设备并做好记录，发现异常及时处理；保证各类管道、阀门无严重跑、冒、滴、漏现象及事故隐患；保证给排水管道畅通；保证各类设备正常运行。3 检查下属工作的执行情况及工作质量、效率、仪容仪表。 4 根据系统
4、的运行情况制定必要的技改计划及节能措施，提出实施方案。5 组织计划性检修工作的实施。6 每月编制本岗位备品备件、工程材料填写采购计划，并上报审批；参与到货物品的验收工作。 7 每月编制本月度工作小结及下月工作计划，并上报。8 积极完成上级交办的其他工作。杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-003修订状态B版 第1次修改工程维修员岗位职责页 码第 1 页 共 1 页岗位名称：工程维修员直接上级：工程部主管本职工作：负责物业内水、电、土建、装潢、油漆等工程的维修保养。岗位职责：1. 在工程领班的带领下，做好工程的维修保养工作。2. 受理业户报修，接到报修后，正常情况下10分钟内赶到
5、现场，按照服务单内容进行处理，维修完成后清理现场，做好相关记录。3. 负责用户夜间紧急报修的处理。4. 熟悉物业内电气布线、给排水管道走向、阀门分支、消防系统、室外废水、雨水、污水管道分布等情况。5. 定期巡检电梯、室外水池、循环泵、水龙头、灯具、公共区域配电箱、走廊楼梯灯、开关、门窗、土木、排污泵、消防排烟风机、正压风机、室外阀门、消火栓、窨井、路面、外墙、屋顶等并做好记录。6 定期进行消防自动报警系统、监控系统、对讲系统测试检修工作。7. 协助做好机电设备的保养、检修。8. 配合并监督外来施工队对公共配套设施的检修，并做好详细记录。9. 保管好个人工具，公用工具按规定办理借用手续及归还手续
6、，用后保持清洁，并进行必要的润滑、防护。10. 积极完成上级交办的其他工作。杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-004修订状态B版 第1次修改供配电设施设备安全操作规程页 码第 1 页 共 2 页1 目的规范供配电设施设备的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设施设备。2 适用范围 适用于辖区内供配电设施设备的操作。3 职责3.1 工程维修部主管负责检查供配电设施设备安全操作规程的执行情况。3.2 工程维修人员负责供配电设施设备的操作。4 工作程序4.1 安全操作注意事项4.1.1 操作高压设施设备时，必须戴绝缘手套、穿绝缘靴、着棉工作服、使用绝缘操作杆；4.1.2 操作低压设
7、施设备时，必须穿绝缘鞋、带棉纱手套、避免正向面对操作设备；4.1.3 严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：a. 有监护人；b. 工作场地空间足够，光线足够；c. 所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；d. 工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘靴。4.1.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次；4.1.5 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻；4.1.6 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。4.2 供配电设施设备操作4.2.1 配电变压器
8、停电的操作要领：a. 拉开各低压出线开关；b. 拉开低压总开关；c. 拉开配电变压器高压侧开关。4.2.2 配电变压器送电的操作要领：a. 合上配电变压器高压侧开关；b. 合上低压总开关； 杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-004修订状态B版 第1次修改供配电设施设备安全操作规程页 码第 2 页 共 2 页c. 合上各低压出线开关。4.2.3 在配电变压器上工作前，操作要领如下：a. 拉开高、低压两侧电源；b. 验电，确认无电；c. 两侧分别挂三相短路接地线；d. 安全围栏，挂“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。4.2.4 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：a.
9、拉开开关、确认在断开位置；b. 验电，确认无电；c. 挂三相短路接地线；d. 设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；e. 挂“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；f. 站在绝缘垫上工作。5 质量记录5.1 操作票5.2 工作票杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-005修订状态B版 第1次修改供配电设施设备维修保养规程页 码第 1 页 共 4 页1 目的规范供配电设施设备维修保养工作，确保供配电设施设备各项性能良好。2 适用范围 适用于辖区内供配电设施设备的维修保养。3 职责3.1 工程技术部主管/经理负责审核_年度设施设备维修保养计划并检查计划的执行情况。3.2
10、工程维修部主管负责组织制定_年度设施设备维修保养计划，并组织实施和监督。3.3 工程维修人员负责对供配电设施设备进行维修保养。3.4 客服部负责向有关用户通知停电的情况。4 工作程序4.1 _年度设施设备维修保养计划的制定4.1.1 每年的12月10日前，由工程主管制定_年度设施设备维修保养计划并上报公司审批；4.1.2 _年度设施设备维修保养计划制定的原则：a. 供配电设施设备使用的频度；b. 供配电设施设备运行状况（故障隐患）；c. 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 _年度设施设备维修保养计划应包括如下内容：a. 维修保养项目及内容；b. 备品、备件计划；c. 具体实施维修
11、保养的时间；d. 预计费用。4.2 对供配电设施设备进行维修保养时，严格按照供配电设施设备安全操作规程实施。4.3 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由高配电工负责，低压配电柜的维修保养由工程人员负责。4.4 变压器维修保养杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-005修订状态B版 第1次修改供配电设施设备维修保养规程页 码第 2 页 共 4 页4.4 变压器维修保养4.4.1 外委维修保养：定期委托电力公司对变压器进行测试、试验等，此项工作由工程主管负责监督进行，并将结果记录在设施设备维修保养记录表内；4.4.2 外部维修保养a. 定
12、期对所有变压器外部进行清洁、保养；b. 测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%时，应作绝缘油实验（对外委托实验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；c. 清扫变压器外壳，变压器漏油应拧紧螺母或更换密封胶垫；d. 拧紧变压器引出线的接头，发现接头烧伤或过热痕迹，应进行修整处理并重新接好；e. 变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，清除油枕集泥器中的水和污垢；f. 检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。4.5 高压开关柜维修保养定期委托
13、供电公司对所有高压开关柜进行维修保养，此项工作由工程主管负责监督进行并记录在设施设备维修保养记录表内。4.6 低压配电柜维修保养按计划对所有低压配电柜内外都进行清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.6.1 刀开关维修保养：a. 检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；b. 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；c. 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；d. 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10M，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。4.6.2 熔断器维修保养：a. 新熔体的
14、规格和形状应与更换的熔体一致；b. 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-005修订状态B版 第1次修改供配电设施设备维修保养规程页 码第 3 页 共 4 页修整达不到要求的则应更换。4.6.3 交流接触器维修保养：a. 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；b. 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；c. 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更 换；d. 清洁铁芯表面的油污及赃物；e. 拧紧所有紧固件。4.6.4 自耦减压启动器维修保养：a. 用500V摇表测试绝缘电阻，应
15、不低于0.5 M，否则应进行干燥处理；b. 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应进行除锈处理后拧紧接地线。4.6.5 电容器维修保养：a. 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；b. 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；c. 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应进行除锈处理并拧紧；d. 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。4.6.6 热继电器维修保养：a. 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；b. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理或更换。4.6.7 断路器（自动空气开关）维修保养：a. 用500V摇
16、表测量绝缘电阻，应不低于10 M，否则应烘干处理；b. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；c. 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；d. 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；e. 给各传动机构注入润滑油；f. 检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；g. 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；h. 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-005修订状态B版 第1次修改供配电设施设备维修保养规程
17、页 码第 4 页 共 4 页i. 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；j. 检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。4.6.8 二次回路维修保养：a. 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；b. 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。4.6.9 主回路维修保养：a. 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；b. 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是修复并拧紧；c. 母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。4.7 工程人员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范的记录在设施设备维修保养记录表内。4.8 停电管理。供配电设施设备因检修等原因需要停电时，应由工程主管填写停_申请表，经服务中心
18、主任批准后通知客服部，由客服部提前一周通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。5 质量记录5.1 _年度设施设备维修保养计划5.2 设施设备维修保养记录表5.3 停_申请表杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-006修订状态B版 第1次修改供配电设施设备运行管理规程页 码第 1 页 共 3 页1 目的规范供配电设施设备运行管理工作，确保供配电设施设备良好运行。2 适用范围 适用于物业管理公司供配电设施设备的运行管理。3 职责 3.1 工程主管负责配电设施设备运行的实施情况的监督。3.2 工程领班负责供配电设施设备运行管理工作。3.3 工程人员
19、负责供配电设施设备的运行管理。4 工作程序4.1 巡视监控4.1.1 工程人员早、中班每两小时巡视一次高压开关柜、变压器，夜班不定时巡查；4.1.2 工程人员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在高、低压配电间运行记录表或配电房巡检记录表上；4.1.3 日常巡视内容：a. 三相电压、电流是否正常；b. 功率因数是否正常；c. 变压器温度是否过高；d. 有无异常响声或气味；e. 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；f. 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；g. 防小动物设施是否完好；h. 接地线有无锈蚀或松动；i. 各种临时用电接驳情况；j. 各种标示牌、标示物是否完好；
20、k. 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；l. 按时开关辖区内路灯、灯饰或喷水池，及时维修辖区内的路灯。4.1.4 对于巡视中发现的问题，当值工程人员应及时采取措施加以解决，处理不了的问题及时向领班或主管汇报，在领班或主管的协助下加以解决。整改时应严格遵守供杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-006修订状态B版 第1次修改供配电设施设备运行管理规程页 码第 2 页 共 3 页配电设施设备安全操作规程和供配电设施设备维修保养规程等相关规定。4.2 异常情况处理4.2.1 触电处置a. 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；b. 用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等
21、）剪断电线；c. 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d. 防止触电者在断电后跌倒；e. 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；f. 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；g. 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置：a. 判断跳闸原因（短路或过载）；b. 查清楚负
22、载种类及分布情况；c. 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告领班/主管，请求支援解决；d. 如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3 变配电房发生火灾按应急处理预案相关程序处置。4.2.4 变配电房发生水浸时的处置：a. 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b. 堵住漏水源；c. 如果漏水较大，立即通知工程部主管，同时尽力阻制进水；d. 漏水源堵住后，立即排水；e. 排干水后，应立即对湿水设施设备进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；f. 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-
23、GC-006修订状态B版 第1次修改供配电设施设备运行管理规程页 码第 3 页 共 3 页则可以投入正常运行。4.3 停电时，工程人员应巡查电梯内有无困人，如有应按电梯管理规程中相关程序 实施救援工作。4.4 变配电室管理。4.4.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部主管批准，并在值班人员陪同下方可进入机房。4.4.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。4.4.3 每班打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、门窗、设施设备表面无积尘、无油渍、无污物。4.4.4 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。4.4.5 对机房都应当做
24、到随时上锁，钥匙由当值电工保管，值班电工不得私自配钥匙。4.5 交接班要求4.5.1 接班人员应准时来接班。4.5.2 接班人员应认真听取交接班人员交代，并查看高、低压配电间运行记录表或配电房巡检记录表，检查物品是否齐全，确认无误后签名。4.5.3 有下列情况之一者不准交接班：a. 上一班运行情况未交代清楚；b. 记录不规范、不完整、不清晰；c. 机房不干净；d. 接班人未到岗；e. 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助处理。4.6 工程人员应将供配电设施设备的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功电量、无功电量）及运行状况清晰、完整、规范的记录在高、
25、低压配电间运行记录表或配电房巡检记录表内。5 质量记录5.1 高、低压配电间运行记录表5.2 配电房巡检记录表杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-007修订状态B版 第1次修改给排水设施设备操作规程页 码第 1 页 共 2 页1 目的规范给排水设施设备的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设施设备。2 适用范围 适用于辖区内给排水设施设备的操作。3 职责3.1 工程主管负责检查给排水设施设备操作规程的执行情况。3.2 工程人员具体负责给排水设施设备的操作。4 工作程序4.1 潜水泵4.1.1 启动水泵a. 检查水泵进、出水闸是否已打开；b. 检查电压表、信号灯指示情况；c. 合
26、上水泵控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；d. 按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流；e. 如果不能正常启动，排除故障后才能再启动；f. 启动成功后，观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查是否漏水；g. 确认一切正常后，按下水泵“停止”按钮，水泵停止；h. 将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动。4.1.2 停止水泵a. 将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵停止运转；b. 拉下水泵控制柜（箱）电源开关（如果需要）；c. 关掉水泵进、出水闸阀（如果需要）。4.2 变频水泵4.2.1 启动水泵a. 首先检查三相电压是否正常（正常电压380V，额定值10%范围之内）
27、；b. 检查变频器及其他元件是否正常；c. 检查各管道阀门是否为开启状态，如关闭，则应打开；d. 察看生活水箱水位是否在规定范围内；杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-007修订状态B版 第1次修改给排水设施设备操作规程页 码第 2 页 共 2 页e. 打开水泵排气阀，直到有水流出来后，关闭排气阀；f. 如首次使用，手盘转动传动轴3圈，应灵活无阻碍；g. 按照使用要求，设定变频器压力，如要改变设定压力，需征得工程主管同意；h. 设定供水泵轮流运作的自换时间（部分变频器型号需厂家设定）；i. 一切检查好后把开关打到自动位置，水泵自动启动；j. 观察水泵运行状况，直至工频转换为变频
28、，压力与设定值相符。4.2.2 启动后a. 观察变频器显示频率是否稳定（达到设定压力后变频器数据应稳定）；b. 检查水泵及电机运行中是否有杂音、电流是否正常、三相电流是否平稳（不得超过额定值15%）；c. 检查远传压表显示压力是否符合要求；d 检查各配水管、阀门是否漏水；e. 检查各项目后，将结果记录在水泵房巡检记录表内。4.2.3 停机a. 把控制柜开关打到停止位置；b. 检查止回阀是否正常，有无流水声，如有声音，说明止回阀漏水，应拆下更换；c. 拉下控制柜电源开关；4.3 检查有无其他不正常情况，如有则及时处理。5 质量记录 水泵房巡检记录表杭州滨江物业管理有限公司文件编号BJP-QP-GC-008修订状态B版 第1次修改给排水设施设备维
