1、学士学位论文房地产企业项目质量管理的研究任务书天 津 大 学（高等教育自学考试）本科生毕业设计（论文）任务书 天津大学成人教育学院 办学 项目管理 专 业 班设计（论文）题目：房地产企业项目质量管理的研究完成期限：自 2011 年 7月 10 日至 2011 年 9 月24日 止指 导 教 师 罗延生 办学点负责人 批 准 日 期 学 生 接受任务日期2011/07/02 注：1. 本任务书一式两份，一份院或系留存，一份发给学生，任务完成后附在说明书内。2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印。一、设计（论文）原始依据（资料）1 马林，罗国英全面质量管理基
2、本知识M北京：中国经济出版社，2005：41-702 Andersen ESGrude，K VHTGoal Directed project ManagementMCoopers Lybrand，2006：11-303 Frua,Yasamis，David ArditiAssessing Constmetor Quality performanceJ Construction Management and Economies，2007，20(6)：211-2234 David ArditiTotal quality management in the construction ProeessJ
3、International Journal of Project Management,2007，15(4)：2352435 Sandra A LingerImpact assessment of the effectiveness of the 2+2 performance appraisal modelDSingapore：Capella University,20066 印IKK奇特克勒著工程建设项目管理计划、进度与控制M杏世云，陆参，刘志海，宋云鹏，田宝全泽知识产权出版社版社中国水利水电出版社2005年7 许元龙，徐帆业主委托的工程项目管理M2005年8 番蜀健，房地产项目控制M中国
4、建筑，工业出版社2005年9 张建坤，周虞康房地产开与管理M东南人学出版社2005年10 谭术魁房地产项目管理M机械工业出版社2006年11 王建中项目管理在房地产开发工程实践中的应用J福建建筑，2006(6)：122512 王楚洲房地产项目开发的特性和项日管理模式的运用J项日管理技术2006(8)：26-3213 黄禹康房地产如何实行项日化管理J湖南房地产，2007(1)：455614 丁士昭建设工程项目管理M中国建筑工业出版社，2008：34-5415 黄卫平论工程项目管理与投资管理J山西建筑，2007(10)：312-14516 卢向南项目计划与控制M机械工业出版社200817 宋伟项目
5、管理概论M机械工业出版社，200718 吴育华杜纲管理科学基础M天津大学出版社，200119 黄渊人ISO9000标准与质量成本管理M中国计划出版社，200320 代宏坤项目沟通管理M经济管理出版社，200621 全能柔房地产开发项目管理和质量控制J四川建材，200822 芮光雨，王彤项目决策分析与评价M中国计划出版社，2003(4)23 全国监理工程师培训教材编写委员会工程建设质量控制M中国建筑工业出版社，199724 蔡宝林浅谈房地产项目开发过程中的质量管理J科技创新导报25 迈克米勒斯(Mikes Miles)刘洪玉等译房地产开发：原理与程序MI中信出版社，200326 汪越成，司静波我
6、国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究J黑龙江科技信息，27 白思俊现代项目管理.北京:机械工业出版社，2003.28 罗伯特K威索基(Wysocki, R, K)，拉德麦加里(Mc Gang R).有效的项目管理(第三版)费琳等译.北京:电子工业出版社，2004.29 刘国栋，王雪清.工程项目组织与管理(第一版)，北京:中国计划出版社，2003.30 Cleland, David, TheF utureo fP rojectM anagement,P MN etwork.19 93,9 :6-8.31 G ross,R obertL .an dP irceD avid, CommonP o
7、rjectM anagementP roblemsa ndH owT heyC anb eAvoided Tbrough The Use of Self Managing Teams,”1990 IEEE International Engineering Management Conference, 1990.32 李伟.“世纪村王府”房地产开发项目管理研究:(硕士).重庆:重庆大学，200433 李强.房地产项目管理成熟度评价模型研究:(硕士).大连:大连理工大学，2005.34 山晓川.大连老虎滩极地馆质量管理工作改进研究:(硕士)大连:大连理工大学，2005.35 黄文斌.集团公司工程
8、投资前期控制办法.上海三盛宏业集团资料，200536 刘爱明.质量言论四重奏.万科周刊，2004,(5):30-33.37 深圳市建设局.建设工程质量管理文件汇编，2000.38 田同生.房地产客户关系管理中的营销之道.万科周刊，2004,(6):15-1639 吴公梁普尔特一万科的榜样.中外房地产导报200440 普尔特的客户分割模型.中国房地产网首席资讯海外地产，2006.41 迈克米勒斯刘洪玉等译.房地产开发:原理与程序(第三版).北京:中信出版社，200342 姚天军.工程实施阶段业主的项目管理中国三峡建设，2000.43 刘其蓉，周建波.对住宅工程质量控制某些方面的看法.西部控矿工程
9、.2004, (2):93.44 成虎.工程项目管理(第二版).北京:中国建筑工业出版社，2001.45 王恕之，陈勇，屠文聪.关于招标投标在工程质量管理中的作用的思考一美国的经验与我国的实践.工业工程与管理2006,(6):56-58.46 全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建设工程项目管理.北京中国建筑工业出版社，2004.二、设计（论文）内容和要求：（说明书、专题、绘图、试验结果等）本研究在积极引进和消化国内外优秀企业的现代项目质量管理理论的研究和实践成果，结合富地公司的项目质量管理现状，分析项目质量管理的理念和方法，用以解决项目质量管理的具体问题，以及为提高企业项目管理水平和企
10、业竞争力提出了改进意见及建议，并为房地产企业开发商质量提供管理的理论体系。其研究的主要内容包括：第一章：绪论，论述文章研究背景、研究方法和研究意义，论述国内外房地产项目质量管理的研究现状。第二章 房地产项目质量管理概述。房地产项目管理的特征 、房地产项目管理的过程以及房地产项目质量管理第三章 富地集团房地产项目管理现状。本章讲解了富地集团管理现状及问题分析，对国内三盛宏业集团、万科集团进行分析和国外美国Pulte Homes房地产管理的先进经验进行分析，并归纳总结。第四章 富地集团房地产企业项目质量管理措施。本章讲解了项目规划设计阶段、工程招标阶段、工程实施阶段、工程收尾阶段的质量管理。第五章
11、 建立质量管理保证体系，形成组织保障、技术保障、制度保障、文化保障、优化外包一系列体系，形成房地产企业发展特色。第六章 结论。通过对富地集团房地产项目管理进行分析，加以国内外研究对比，得出适用于房地产项目的质量管理模式和方法。附：设 计 进 度 计 划 表序号起止日期计 划 完 成 内 容实 际 完 成 情 况检查日期检查人签名12011/07/022011/07/16阅读相关文献并拟题22011/07/162011/07/24写论文开题报告32011/07/242011/08/06阅读文献准备写目录摘要等42011/08/062011/08/31准备材料写正文52011/08/312011/
12、09/05让老师批改并修改62011/09/052011/09/15论文修改中72011/09/152011/09/20继续修改并准备答辩82011/09/202011/09/24毕业答辩指导教师批准，并签名： 年 月 日天津大学高等教育自学考试本科生毕业设计（论文）开题报告课题名称房地产企业项目质量管理的研究学院名称天津大学成人教育学院专业名称项目管理学生姓名赵亚雯指导教师罗延生一、课题的背景与意义（1）研究的背景改革开放以来，我国经济飞速发展，社会主义市场经济体制逐渐完善，企业成为市场竞争的主体，市场竞争日益激烈经济效益成为衡量企业管理水平的重要指标。在此期间，伴随着我国对外开放的深入，国
13、营企业、民营企业、三资企业的发展，各种项目管理导论、方法和技术在我国得到应用和广泛传播。同时，随着我国住房由福利分配制度向货币化分配的改革，房地产行业逐渐兴起，并成为我国的支柱行业。但由于我国的房地产行业起步比较晚，房地产市场管理的相关法律法规相对滞后，房地产的管理水平还比较低。房地产项目质量管理包含房地产开发整个过程，按照时间过程划分包括决策阶段、设计阶段、施工阶段、租售阶段等。房地产项目管理涉及投资管理、组织管理、进度管理、质量管理等方面。房地产项目的参与单位包括政府部门、开发商、设计单位、施工单位、监理单位、物业管理单位等。房地产项目具有投资金额大、设计单位多、时间跨度长等特点。可见，房
14、地产项目的质量管理是房地产市场的一个重要的方面。1.1.2 研究的意义目前我国的房地产行业正处在快速发展时期，由于金融危机的爆发，房地产企业面临着严峻考验，管理不善的企业将面临被淘汰的命运，而优秀企业将顺利渡过这次危机，而质量管理将是这些企业的主要管理手段之一。目前已经有很多关于项目质量管理的研究成果，积累了一定的质量管理经验，但由于资金、人员、地域等条件的限制，这些研究成果往往在房地产项目中不具有普遍适用性，对于我国房地产项目，依然缺乏具有可操作性的质量管理经验。在此背景下，本文以房地产项目质量管理为研究对象，对房地产企业开发中普遍存在的质量问题根源进行分析和探讨，对质量 管理方法进行研究，
15、在此基础上提出对策建议，为房地产开发进行参考和借鉴。二、国内外项目质量管理研究现状（1）国外研究现状1961年菲根堡姆提出全面质量管理理论，将质量控制扩展到产品寿命循环的全程，强调全体员工都参与质量控制。70年代，田口玄一博士提出田口质量理论，它包括离线质量工程学。田博士认为，产品质量首先是设计出来的，其次才是制造出来的。因此，质量控制的重点应放在设计阶段，从而将质量控制从制造阶段进一步提前到设计阶段。德国政府公布了有关建筑结构、给排水、消防工程、安全与技术、质量保证、建筑施工等方面的验收规范共10余类90余种，对于有关建筑材料、构件、结构部位进行质量监督检查均作了规定。同时要求施工单位严格遵
16、守操作规程，监督部门严格按相应标准进行施工监督和验收，以确保工程质量。美国Pulte Home地声公司在项目正式施工过程中，预先设定好工程项目质量管量管理方法和解决问题的措施。常见的措施有：一是实行设计签认制度，它规定承包商施工时，如购买某些材料和仪器设备，以及制定水泥配方等，必须提前1个月将样本样品送到设计公司，经设计公司签字盖章后才能采购或进行下一步施工。实行设计签认制度有利于分清设访和施工责任，保证施工与设计相符从而达到提高工程施工质量的目的；二是采取单价预定措施.KK奇特克勒(2005)16认为，建设项目过程中计划、进度和控制的项目管理技术是与专业知识领域相关的工具和手段，通过运用这些
17、知识提高绩效存在着广泛的空间，进而在特定的范围、质量、时间和成本内，提供独特的设施、产品和服务。（2）国内研究现状丁士昭(2007)14认为，房地产项目管理最基本的方法论是通过对工程进度目标的逐层分解，在项目实施的过程中对工程进度目标进行动态的跟踪和控制，如果有必要通过组织措施、管理措施、经济措施和技术措施进行纠偏，调整进度如果有必要通过组织措施、管理措施、经济措施和技术措施进行纠偏，调整进度目标。黄卫平(2007)15提出，针对房地产业的工程项目管理与投资控制问题，从项目投资阶段、设计阶段、实施阶段、竣工审计等各环节进行了分析，并提出了相关的应对措施，以提高经济效益，促使房地产的健康持续发展
18、。对项目特点进行管理主要体现在3方面，即：(1)进行优化组合即对投入项目进行适当搭配以协调地发挥作用；(2)进行动态管理，作为优化配置和优化组合的重要手段，其基本内容是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各要素，使之在项目运营中合理流动，在动态中寻求平衡；(3)合理高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。三、研究的内容与方法本研究在积极引进和消化国内外优秀企业的现代项目质量管理理论的研究和实践成果，结合富地公司的项目质量管理现状，分析项目质量管理的理念和方法，用以解决项目质量管理的具体问题，以及为提高企业项目管理水平和企业竞争力提出了改进意见及建议，并为房
19、地产企业开发商质量提供管理的理论体系。其研究的主要内容包括：第一章：绪论，论述文章研究背景、研究方法和研究意义，论述国内外房地产项目质量管理的研究现状。第二章 房地产项目质量管理概述。房地产项目管理的特征 、房地产项目管理的过程以及房地产项目质量管理第三章 富地集团房地产项目管理现状。本章讲解了富地集团管理现状及问题分析，对国内三盛宏业集团、万科集团进行分析和国外美国Pulte Homes房地产管理的先进经验进行分析，并归纳总结。第四章 富地集团房地产企业项目质量管理措施。本章讲解了项目规划设计阶段、工程招标阶段、工程实施阶段、工程收尾阶段的质量管理。第五章 建立质量管理保证体系，形成组织保障
20、、技术保障、制度保障、文化保障、优化外包一系列体系，形成房地产企业发展特色。第六章 结论。通过对富地集团房地产项目管理进行分析，加以国内外研究对比，得出适用于房地产项目的质量管理模式和方法。四、参考文献1 马林，罗国英全面质量管理基本知识M北京：中国经济出版社，2005：41-702 Andersen ESGrude，K VHTGoal Directed project ManagementMCoopers Lybrand，2006：11-303 Frua,Yasamis，David ArditiAssessing Constmetor Quality performanceJ Constru
21、ction Management and Economies，2007，20(6)：211-2234 David ArditiTotal quality management in the construction ProeessJInternational Journal of Project Management,2007，15(4)：2352435 Sandra A LingerImpact assessment of the effectiveness of the 2+2 performance appraisal modelDSingapore：Capella University
22、,20066 印IKK奇特克勒著工程建设项目管理计划、进度与控制M杏世云，陆参，刘志海，宋云鹏，田宝全泽知识产权出版社版社中国水利水电出版社2005年7 许元龙，徐帆业主委托的工程项目管理M2005年8 番蜀健，房地产项目控制M中国建筑，工业出版社2005年9 张建坤，周虞康房地产开与管理M东南人学出版社2005年10 谭术魁房地产项目管理M机械工业出版社2006年11 王建中项目管理在房地产开发工程实践中的应用J福建建筑，2006(6)：122512 王楚洲房地产项目开发的特性和项日管理模式的运用J项日管理技术2006(8)：26-3213 黄禹康房地产如何实行项日化管理J湖南房地产，200
23、7(1)：455614 丁士昭建设工程项目管理M中国建筑工业出版社，2008：34-5415 黄卫平论工程项目管理与投资管理J山西建筑，2007(10)：312-14516 卢向南项目计划与控制M机械工业出版社200817 宋伟项目管理概论M机械工业出版社，200718 吴育华杜纲管理科学基础M天津大学出版社，200119 黄渊人ISO9000标准与质量成本管理M中国计划出版社，200320 代宏坤项目沟通管理M经济管理出版社，200621 全能柔房地产开发项目管理和质量控制J四川建材，200822 芮光雨，王彤项目决策分析与评价M中国计划出版社，2003(4)23 全国监理工程师培训教材编写
24、委员会工程建设质量控制M中国建筑工业出版社，199724 蔡宝林浅谈房地产项目开发过程中的质量管理J科技创新导报25 迈克米勒斯(Mikes Miles)刘洪玉等译房地产开发：原理与程序MI中信出版社，200326 汪越成，司静波我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究J黑龙江科技信息，27 白思俊现代项目管理.北京:机械工业出版社，2003.28 罗伯特K威索基(Wysocki, R, K)，拉德麦加里(Mc Gang R).有效的项目管理(第三版)费琳等译.北京:电子工业出版社，2004.29 刘国栋，王雪清.工程项目组织与管理(第一版)，北京:中国计划出版社，2003.30 Clela
25、nd, David, TheF utureo fP rojectM anagement,P MN etwork.19 93,9 :6-8.31 G ross,R obertL .an dP irceD avid, CommonP orjectM anagementP roblemsa ndH owT heyC anb eAvoided Tbrough The Use of Self Managing Teams,”1990 IEEE International Engineering Management Conference, 1990.32 李伟.“世纪村王府”房地产开发项目管理研究:(硕
26、士).重庆:重庆大学，200433 李强.房地产项目管理成熟度评价模型研究:(硕士).大连:大连理工大学，2005.34 山晓川.大连老虎滩极地馆质量管理工作改进研究:(硕士)大连:大连理工大学，2005.35 黄文斌.集团公司工程投资前期控制办法.上海三盛宏业集团资料，200536 刘爱明.质量言论四重奏.万科周刊，2004,(5):30-33.37 深圳市建设局.建设工程质量管理文件汇编，2000.38 田同生.房地产客户关系管理中的营销之道.万科周刊，2004,(6):15-1639 吴公梁普尔特一万科的榜样.中外房地产导报200440 普尔特的客户分割模型.中国房地产网首席资讯海外地产
27、，2006.41 迈克米勒斯刘洪玉等译.房地产开发:原理与程序(第三版).北京:中信出版社，200342 姚天军.工程实施阶段业主的项目管理中国三峡建设，2000.43 刘其蓉，周建波.对住宅工程质量控制某些方面的看法.西部控矿工程.2004, (2):93.44 成虎.工程项目管理(第二版).北京:中国建筑工业出版社，2001.45 王恕之，陈勇，屠文聪.关于招标投标在工程质量管理中的作用的思考一美国的经验与我国的实践.工业工程与管理2006,(6):56-58.46 全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建设工程项目管理.北京中国建筑工业出版社，2004.摘 要项目质量已逐渐成为泛地产
28、企业的生命线。房地产企业是典型的驱动型企业，房地产项目质量管理已成为房地产项目管理的主要内容。平价房地产项目质量管理的优劣，了解企业为当前项目质量管理存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量管理水平，增强企业竞争力，已成为我国房地产企业亟待解决的现实问题。本文以富地集团项目质量管理为例，对富地集团现有房地产项目的质量管理现状进行分析，在消化国内外先进项目质量管理方法和经验的基础上，建立了富地集团房地产项目质量管理的方法，指出了全面质量管理在房地产项目管理中的必要性和作用。 本文主要分析了富地集团的规划设计、招标、施工过程、守卫四个阶段的全过程项目质量管理。提出在项目规划阶段要进行专业化
29、管理，开发商要有自己的建筑产品研究小组专职对项目优化。在项目招标阶段，开发商要以“质量优先，价格为次”的理念选择施工及材料供应商。在过程施工阶段要以事先控制为主，事中控制和事后控制为辅的理念进行质量控制。在项目后期质量控制阶段要进行项目质量的经验总结和分析，建立以顾客为导向的专业化客户服务制度，并建立质量保障体系。本文通过实例分析房地产开发商项目质量管理的方法、模式，借以提高开发商的项目质量管理水平是本文研究的目的。关键词：房地产开发商；项目质量管理；阶段；方法ABSTRACTProject quality has become the lifeblood of the Pan-estate
30、business. Real estate business-driven enterprise is a typical real estate project quality management has become a major real estate project management content. Cheap real estate pros and cons of project quality management, understanding of business management for the current project quality shortcomings and weaknesses, develop improvement
