1、金元惠理基础设施7号8号江苏望涛特定多个客户专项资产管理计划可研报告130630上海金元惠理资产管理有限公司可行性研究报告金元惠理基础设施7号、8号（江苏望涛）特定多个客户专项资产管理计划报告部门：业务五部项目负责人：王帆报告完成时间：二零一三年六月内部资料 严格保密1.内容摘要1.1报批项目 资产管理计划简介 上海金元惠理资产管理有限公司（以下或简称“我司”、“金元惠理”）发起设立金元惠理基础设施7号、8号（江苏望涛）特定多个客户专项资产管理计划（以下或简称“资管计划”），所募资金用于受让江苏望涛投资建设有限公司（以下或简称“江苏望涛”）对江苏省泰州市高港区政府账面价值约4亿元的应收账款，江
2、苏望涛将该笔资金用于高港区内基础设施项目的开发建设。资管计划存续期内，江苏望涛按季支付部分应收账款溢价回购款项（即利息），到期溢价回购应收账款（即还本+最后一期利息）。交易对手简介 融资人：江苏望涛投资建设有限公司成立于 2003年3月28日，注册资本为人民币25000万元，是由泰州市高港区住房和城乡建设局单独出资，出资方式为货币和实物资产。公司性质为国有企业，主要负责高港区城市防洪工程建设的投融资、建设、管理、维护；水土资源开发利用：水利工程设备物资采购、供应。截至2012年底，江苏望涛总资产约人民币58.49亿元，净资产约41亿元，全年累计营业收入约8.8亿元，净利润约1.98亿元。 担保
3、人：泰州市港城建设投资发展中心是经高港区人民政府批准，成立于2000年10月，为政府独资企业，作为城市基础设施建设的投融资主体，承担城市基础设施项目建设任务；负责城市基础设施资产的营运及相关开发；负责土地储备收购、开发经营。 截至2012年底，泰州港城注册资本金为6.15亿元，总资产约为69.9亿元，净资产17.1亿元，主营业务收入7.11亿元，净利润2.18亿元。其下属16个二级单位，职工总人数3200多人。泰州港城先后实施了14大类约220个城市基础设施建设项目；累计上市土地约4800亩，现有储备用地约2600亩。交易标的简介 江苏望涛对江苏省泰州市高港区政府账面价值约4亿元的应收账款1.
4、2资产管理项目概述 资产管理项目名称：金元惠理基础设施7号、8号（江苏望涛）特定多个客户专项资产管理计划资产管理类别：特定多个客户特定资产管理计划融资方名称：江苏望涛投资建设有限公司资产管理项目结构：1、我司成立专项资管计划向合格投资者募集资金2、 我司所募资金用于受让江苏望涛对泰州市高港区政府账面价值约4亿元的应收账款；3、 资管计划存续期内，江苏望涛按季支付部分应收账款溢价回购款项（即利息），到期回购应收账款及部分剩余应收账款溢价回购款项（即还本+最后一期利息）；4、 泰州市港城建设投资发展中心（以下或简称“泰州港城”）提供连带责任保证担保；5、 泰州市沿江房地产开发有限公司（以下或简称“
5、泰州沿江”）和泰州市高港区公有资产管理中心（以下或简称“高港资管中心”）提供足值房产和土地为本资管计划做抵押担保；6、 泰州市高港区财政局出具财政资金安排文件。资产管理单位类别资产管理规模（万元）存续期限（月）资金用途担保或风险控制措施 资产管理单位3000024基础设施建设房产和土地抵押+保证担保合计3000024管理人有权根据项目运营情况提前终止或宣布延长管理期限。1.3投资理由及策略概述 投资亮点：1、 融资人资产负债率较低。资产负债率29.9%，远低于同类公司的资产负债率，后续融资潜力巨大，有利于融资人的资金筹集和后续其他金融机构的资金支持。2、 抵押担保措施到位。本项目有足值房产和土
6、地提供抵押担保，房产抵押率约60%，土地抵押率约50%，安全有保障。3、 长三角地区政府实力强、信誉好。本项目交易对手所在区域为长三角地区的江苏泰州市，区域经济实力相对较强，政府偿债能力强。4、 抢先进入未来的融资热点地区。凭借区位和经济优势，加上没有在早前的融资热潮中过分透支政府信用，泰州市高港区将成为未来的融资热点区域，抢先进入有利于我司获得先发优势。投资策略：1、 我司成立专项资管计划向合格投资者募集资金2、 我司所募资金用于受让江苏望涛对泰州市高港区政府账面价值约4亿元的应收账款；3、 资管计划存续期内，江苏望涛按季支付部分应收账款溢价回购款项（即利息），到期回购应收账款及部分剩余应收
7、账款溢价回购款项（即还本+最后一期利息）； 另，为了能够及时顺利地实现资管项目产品的销售，可将本资管计划总规模30000万元拆分为2个独立的规模为18000万元和12000万元的子项目进行分批成立和销售。每个子项目独立命名（金元惠理基础设施7号、8号（江苏望涛）特定多个客户专项资产管理计划）和签署合同。1.4风险控制措施本项目风险控制手段，包括但不限于：1、 泰州港城提供连带责任保证担保；2、 泰州沿江和高港资管中心提供足值房产和土地抵押；3、 泰州市高港区财政局出具财政资金安排文件；4、 我司受让的40000万元应收账款足额覆盖30000万元资管计划本息。1.5项目实施时间表序号任务开始天数
8、文件材料1项目立项13-06-181立项审批报告2尽职调查13-06-25262尽调材料3签署框架协议13-07-031框架协议4形成可研报告和尽职调查报告13-06-27282可研报告、尽调报告等5销售推介13-07-0515106项目评审13-07-0117协议签署 13-07-030868开户、建账 13-07-161账户文本9资产管理文件定稿、印刷13-07-181资管合同10管理计划募集 13-07-18281011成立13-07-3112.尽职调查情况说明 2.1初步尽职调查情况 具体的经办人员；调查流程；调查方式；调查了解的总体情况经办人员：业务五部： 王帆、 徐皓 海华永泰律师
9、事务所：朱剑锋调查流程和方式：采用现场走访、现场尽调、材料尽调，先材料后走访再材料的调查流程和方式调查了解了融资人、担保人和抵押物的总体情况 2.2法律尽职调查具体的经办人员；调查流程；调查方式；调查了解的总体情况经办人员：业务五部： 王帆 海华永泰律师事务所：朱剑锋调查流程和方式：与律师一起现场走访交易对手，完成初步法律尽职调查2.3财务尽职调查具体的经办人员；调查流程；调查方式；调查了解的总体情况无2.4主要尽职调查对象 具体的经办人员；调查流程；调查方式；调查了解的总体情况经办人员：业务五部： 王帆、 徐皓 海华永泰律师事务所：朱剑锋尽职调查对象：融资人、担保人、抵押房产和土地3.交易对
10、手情况 3.1基本情况 名称：江苏望涛投资建设有限公司企业类型：国有企业住所：江苏省泰州市高港区港城路16号成立日期:2003年3月营业执照号码：321203000001727法定代表人:叶涛机构代码：74815147-4注册资本： 25000万元贷款卡号码：3209010000612879主要经营范围：许可经营项目：房地产开发经营；一般经营项目：从事政府授权范围内的国有资产的经营、资本运作；房屋建筑工程施工；城市基础设施建设；土地整理；城市防洪工程建设的投融资、建设、管理、维护；水土资源开发利用；水利工程设备物资采购、供应。3.2历史沿革 江苏望涛投资建设有限公司成立于 2003年3月28日
11、，注册资本为人民币25000万元，是由泰州市高港区住房和城乡建设局单独出资，出资方式为货币和实物资产。公司性质为国有企业，主要负责高港区城市防洪工程建设的投融资、建设、管理、维护；水土资源开发利用：水利工程设备物资采购、供应。截至2012年底，江苏望涛总资产约人民币58.49亿元，净资产约41亿元，全年累计营业收入约8.8亿元，净利润约1.98亿元。3.3股东结构股 东出资额（万元）所占比例出资方式泰州市高港区住房和城乡建设局25000万元100%货币+实物（13600万元+11400万元）合计25000万元100%25000万元3.4组织结构 3.5子公司介绍 控股子公司具体情况如下表：单位
12、：人民币万元下属公司名称注册资本实收资本所占权益比例江苏永兴港口开发有限公司16000100%泰州市沿江房地产开发有限公司2018100%泰州市高港区公有资产管理中心400100%泰州市临江港口开发有限公司5000100%泰州市港城驾驶员培训中心8980100%江苏泰州港核心港区投资有限公司30000100%合计3.6财务状况A财务数据资产负债表:资产表 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 货币资金 45,300,592.76 162,838,571.11 134,371,539.63 245,398,813.99 短期投资 应收票据 应收股利 应收利息 应收账款 148,0
13、56,830.19 432,162,191.09 801,300,190.05 1,291,085,293.87 其他应收款 532,414,760.46 827,240,875.76 1,011,248,035.10 1,194,927,672.82 预付账款 32,621,802.43 27,836,305.23 21,349,491.02 27,416,148.57 存货 1,474,157,382.02 1,868,516,894.84 1,719,761,326.59 2,714,597,854.27 其中：原材料 产成品（库存商品） 待摊费用 待处理流动资产净损失 一年内到期的长期
14、债券投资 其他流动资产 39,594.88 流动资产合计 2,232,551,367.86 3,318,594,838.03 3,688,030,582.39 5,473,465,378.40 长期投资 其中：长期股权投资 10,600,000.00 11,600,000.00 11,600,000.00 11,600,000.00 长期债权投资 *合并差价 长期投资合计 10,600,000.00 11,600,000.00 11,600,000.00 11,600,000.00 固定资产原价 200,127,740.00 200,185,875.00 196,096,764.00 减：累计
15、折旧 11,182,934.89 14,223,577.04 16,941,917.08 20,991,458.64 固定资产净值 188,944,805.11 185,962,297.96 179,154,846.92 177,184,826.76 减：固定资产减值准备 固定资产净值 固定资产清理 工程物资 在建工程 34,984,698.68 44,025,888.40 158,258,457.40 186,673,861.53 待处理固定资产净损失 固定资产合计 223,929,503.79 229,988,186.36 337,413,304.32 363,858,688.29 无形资
16、产 其中：土地使用权 递延资产（长期待摊费用） 其中：固定资产修理 固定资产改良支出 其他长期资产 其中：特准储备物资 非流动资产合计 234,529,503.79 241,588,186.36 349,013,304.32 375,458,688.29 递延税款借项 资产总计 2,467,080,871.65 3,560,183,024.39 4,037,043,886.71 5,848,924,066.69 负债及所有者权益表 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 短期借款 132,000,000.00 103,000,000.00 152,000,000.00 318,8
17、10,000.00 应付票据 80,000,000.00 35,000,000.00 50,000,000.00 应付账款 60,639,634.20 54,672,329.18 21,657,000.35 43,956,129.26 预收账款 90,908,259.56 40,643,297.16 18,584,148.48 16,456,425.11 应付工资 应付福利费 760.20 760.20 应付利润（股利） 应交税金 10,804,473.47 18,498,562.41 33,410,417.60 31,605,681.51 其他应交款 78,227.51 49,227.22
18、32,352.81 其他应付款 410,766,395.31 571,689,304.24 657,508,140.95 1,186,829,512.51 预提费用 预计负债 一年内到期的长期负债 8,000,000.00 其他流动负债 流动负债合计 705,197,750.25 876,553,480.41 918,192,060.19 1,647,657,748.39 长期借款 19,000,000.00 11,000,000.00 48,000,000.00 101,000,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 34,893,007.47 其他长期负债 其中：特准储备资金 长期
19、负债合计 53,893,007.47 11,000,000.00 48,000,000.00 101,000,000.00 递延税款贷项 负债合计 759,090,757.72 887,553,480.41 966,192,060.19 1,748,657,748.39 *少数股东权益 实收资本（股本） 120,000,000.00 120,000,000.00 250,000,000.00 250,000,000.00 国际资本 集体资本 法人资本 其中：国有法人资本 集体法人资本 个人资本 外商资本 资本公积 1,369,942,664.41 2,175,505,264.41 2,265,
20、305,264.41 3,048,629,764.41 盈余公积 19,318,024.89 41,663,124.97 62,804,812.50 其中：法定盈余公积 公益金 补充流动资本 *未确认投资损失（以“-”号填列） 未分配利润 198,729,424.63 335,461,154.60 492,741,749.61 801,636,553.89 *外币折算差额 所有者权益合计 1,707,990,113.93 2,672,629,543.98 3,070,851,826.52 4,100,266,318.30 负债及所有者权益合计 2,467,080,871.65 3,560,18
21、3,024.39 4,037,043,886.71 5,848,924,066.69 损益表:利润表 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 一、主营业务收入 239,198,619.82 509,153,192.01 651,640,888.52 879,671,225.90 其中：出口产品（商品）销售收入 进口产品（商品）销售收入 减：折扣与折让 二、 主营业务收入净额 减：（一）主营业务成本 114,346,647.12 360,521,758.32 491,413,086.63 766,033,052.21 其中：出口产品（商品）销售成本 （二）主营业务税金及附加 5,0
22、62,434.36 8,112,319.79 13,248,370.33 7,945,040.69 （三）经营费用 （四）其他 加：（一）递延收益 （二）代购代销收入 （三）其他 三、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 119,789,538.34 140,519,113.90 146,979,431.56 105,693,133.00 加：其他业务利润 100,000.00 100,000.00 250,000.00 减：（一）营业费用 167,153.70 384,299.80 880,447.04 1,069,560.33 （二）管理费用 12,762,514.83 17,972,798
23、.66 22,711,472.37 24,589,453.20 （三）财务费用 8,300,630.53 14,486,843.89 24,154,893.83 34,165,538.99 （四）其他 四、营业利润（亏损以“-”号填列） 98,659,239.28 107,775,171.55 99,482,618.32 45,868,580.48 加：（一）投资收益 383.49 490,343.89 （二）期货收益 （三）补贴收入 51,499,934.20 58,698,812.62 85,807,438.00 （四）营业外收入 20,425.00 154,238,890.34 （五）其
24、他 减：（一）营业外支出 220,278.68 198,903.50 354,170.58 （二）其他支出 五、 利润总额（亏损总额以“-”号填列） 150,179,598.48 166,254,088.98 185,581,496.71 199,753,300.24 减：所得税 6,744,678.71 7,177,258.93 7,159,214.17 2,191,754.96 *少数股东权益 加：*未确认的投资损失（净亏损以“-”号填列） 六、净利润（净亏损以“-”号填列） 143,434,919.77 159,076,830.05 178,422,282.54 197,561,545.
25、28 加：年初未分配利润 72,709,068.26 198,729,424.63 335,461,154.60 七、可供分配利润 216,143,988.03 357,806,254.68 513,883,437.14 减：提取法定公积金 17,414,563.40 22,345,100.08 21,141,687.53 八、可供股东分配的利润 198,729,424.63 335,461,154.60 492,741,749.61 九、未分配利润 198,729,424.63 335,461,154.60 492,741,749.61 现金流量表:现金流量表 项目 2009年 2010年 2011年 2012年 一、经营活动产生的现金流量 销售
