1、长沙市房地产行业发展的探索 毕业设计（论文） 设计（论文）题目: 长沙市房地产行业发展的探索作 者 专 业 房地产经营与管理 班 级 成 绩 校内指导教师 2014 年 5月 5 日目录摘 要 1ABSTRACT 21绪论 31.1 研究背景 31.2研究进展 31.2.1房地产内涵 31.2.2房地产研究意义 41.2.3研究方法 52长沙房地产存在的主要问题 62.1房地产市场供应结构矛盾问题 62.2住房保障力度问题 62.2.1住房保障法规体系不健全 62.2.2 保障范围不够大 72.2.3资源配置不优 72.3政策性住房金融模式单一问题 72.4房地产市场秩序不够规范问题 82.5
2、城市房屋拆迁机制问题 82.5.1城市拆迁 82.5.2安置房稀缺 92.5.3拆迁严谨度太低 93长沙房地产深度分析 103.1房地产行业的SWOT分析法 103.1.1优势分析 103.1.2劣势分析 103.1.3机会分析 113.1.4威胁分析 113.2长沙市房地产的发展趋势 124长沙市房地产发展现状与住房走势分析 124.1长沙市房地产发展基本情况 134.2长沙市房地产发展的新格局 134.3长沙市房地产走势分析 135 未来长沙房地产市场需求分析 145.1多因素支持分析 145.2多样性需求预算 155.3长沙市房地产持续发展的建议 156建议 16参考文献 17致谢 18
3、摘 要长沙市房地产研究中心的相关报告指出，随着楼市调控政策继续落实，尤其是对房价上涨的预期，房价上涨依然存在。对长沙方式走势另一需要银行贷款遍呈收紧态势。记者从省城多家银行获悉，不仅是优惠利率取消、放款周期拉长，下半年的信贷额度将比上半年更紧张。而来自省直、市直公积金中心的消息也显示，对住房贷款将从紧调控。本文主要以我的实习的二手房和新房对比为例为例，慢慢升入房地产的发展史。打开房地产的的发展空间，研究房地产管理体系，从而加快推动房地产行业的发展。关键词：楼市调控；长沙房价；长沙房地产管理ABSTRACTChangshacityrealestateresearchcenteroftherela
4、tedreport,asthehousingmarketcontinuetoimplementtheregulationpolicy,especiallytheexpectationsofpricerises,pricesremain.Anotherwaytochangshamovementsneedtobankloanshadtightenedagain.ThereporterlearnsfromtheprovincialcapitalmanyBanks,isnotonlyapreferentialinterestratetocancel,lending,inthesecondhalfoft
5、helineofcreditwillbmorenervousthanthefirsthalfoftheyear.Andnewsfromthemade,straightaccumulationfundcenteralsoshowsthatthehousingloanwillbetighterregulation.Thisarticlemainlyformyinternshipsecond-handhousingandnewcontrast,forexample,forexample,slowlymovinguptothedevelopmentofrealestate.Opentherealest
6、atedevelopmentspace,therealestatemanagementsystem,soastopromotethedevelopmentoftherealestateindustry. Keywords: Onthepropertymarket; Changshahouseprices;Changshapropertymanagement; 1绪论1.1 研究背景从新闻了解到，长沙长沙市每周期新房的成交量大概要在1500套左右比较稳定，相对于去年的每周新房交易量直接减少一半，相对于2013年全年的每周成交量下降了竟60%。而在大部分新房楼盘的售价直接下降了30%后，长沙市开发
7、商都自乱正营，现在几乎所有楼盘都加入了小规模的降价对策这一正营。“造成市场低迷主要起源是这两个因素，第一是因为是银行信贷的缩紧在我做二手房的时候，买房者贷款就是件很不容易的事，期间贷款需要大量繁琐手续，这使得大部分买房者达不到要而且贷款利息越来越高，长沙市首套房贷普遍上浮10%左右，这就使得购房者暂时放弃了买房的需求选择待定状态；第二是因为长沙市新房库存太大，就此产生了过重的供过于求，房子不好卖。”新闻报道中也指出了长沙市的几位开发商对此事的分析的原因和刚才论述的一样，但是他们认为，只要贷款的资金到位便能挺过这一关，信贷放松后长沙市房产的成交量又会回归正常。不过，市场这期间的调整期可能会比开发
8、商想象得时间更长，资金不到位的现实已经让开发商感到无力坚持。湖南省一位建筑公司的高管的论述：基本上目前中小开发商都在靠高利贷支撑着，像房地产行业内一般的项目很难融到资，现在除了靠民间资金，尚无计可施。这些事实让我更有兴趣去了解长沙市房地产的发展状况。1.2研究进展1.2.1房地产内涵房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业匪类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入
9、推进，迅速发展壮大起来的。20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，房地产市场基本上消失了，这个时期几乎没有房地产业，只有建筑业，但是后之出现的房地产却成了我国经纪的伴侣。为了经济各部门的发展和人民物质文化水平的提高而进行的有组织、有目的投资建造固定资产的经济活动。1.2.2房地产研究意义房地产是我国重要的支柱产业，在目前的房地产业的发展有十分重要的意义，看新闻报道是看到前几年由于舆论的导向对房地产业的重要性提出的质疑甚至是否定，说房地产不是支柱产业等等有各种各样的说法，在政策上来说对房地产业发展也有很多不利的方面。我并不是很认同这种说法吗，有相关人
10、士表露的观点 (1)房地产是国民经济重要的支柱产业。(2)房地产的发展和当前的发展具有重要的意义。这就充分证明了房地产对于经济发展十分重要。因此怎么样如何保持房地产健康、稳定的发展是我们需要研究的问题。另外一方面作为支柱产业，它对整个国民经济发展具有很大的带动作用。根据报道在2000年，100块钱的住房投资可以拉动170元到220元的消费。而且这个消费不仅拉动生产资料的，还拉动生活资料和服务。就比如盖房子需要钢材、木材、水泥，装修房子你要买家电，搬家要找搬家公司，由此说住房作为支柱产业是绝对情有可源的，它对国民经济的拉动作用是非常明显的。并且住房在拉动就业方面也起了重要的作用，我国每年安排11
11、00万人就业。住房在拉动就业上大概每一万平方米可以提供100个就业岗位，这个数字十分有震撼力。在京剧界，有一句行话，叫“不疯魔不成活”。放到房地产领域，可就未必成立，疯狂的后果，可是危险多多，值得警醒了。有可能产生的后果是房地产的一蹶不振。长沙市前几年的房地产发展乃至中国的都可以用此话来表。有一本书，就叫疯狂经济学，里面写过：一条死鲨鱼卖出了上亿的高价，这真是疯狂。可是在现实里，伦敦市中心的一套公寓更是卖出1.4亿英镑，差不多15亿元人民币的天价，这实在更加疯狂。真的应了京剧界里的那句“不疯魔不成活”。还不止于此，你知道中国楼市的疯狂么？媒体中的最新数据里，从2004年到2013年的10年间，
12、中国平均地价从332元/m涨到1144元/m，翻了三倍有余。这也正是中国房地产最疯狂的十年。更应了那句话。据统计，1998-2003年，我国房地产业产值占GDP每年保持在2个百分点左右，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。2003年9月，国务院发布的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中也明确指出:“房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支柱产业”。房地产项目可行性研究是房地产企业建设前期投资决策阶段的一项重要工作,是保证房地产建设项目以最小的成本换取最佳经济效益的科学方法,房地产项目可行性研究工作对房地产企业有着重要现实意义。这也正是我为什么选择长沙市房地产发展
13、探索的目的。1.2.3研究方法1 文献收集研究法收集归纳前人的研究成果，收集相关文献资料，在此基础上进行研究。2 引用、比较分析法 对不房地产企业的方法进行比较分析，引用好的方法再进行研究。3 案例分析法主要万达房产为例。2长沙房地产存在的主要问题从前被视为“高富帅”的房地产开发商的现状是问题重重。“开发商近50%的资金来源于销售后的回款，20%来源于银行提供的开发贷款，其中销售回款受银行按揭利率影响非常大。”华中地区某民营房企副总裁接受采访时曾说：“今年开发贷一紧再紧，中小房企连队都排不上，急迫回笼资金的房企只能通过垫首付、降低首付、降价等营销措施刺激被抑制的市场需求，从而提升楼盘的销量。”
14、2.1房地产市场供应结构矛盾问题“十一五”期间，房地产供应结构矛盾比较突出，一是土地市场供应失控，缺乏执行用地计划和城市规划的严肃性，长沙市大面积的建房设立开发区，批租土地，造成房地产开发规模过大。土地供应缺乏竞争活力。二是房地产开发结构不尽合理。房地产投资方向缺乏宏观引导，商品住宅中，中小户型、中低价位普通商品住房供应不足，面对大量的小公寓房是目前大部分市民的最爱，这使得很多大面积住房无人问津。三是产品品质和档次不高，目前全市绝大部分的新建商品房还停留在毛坯房，全装修房上市量所占比重很少，低碳节能型建筑就更少了，还有不少楼盘的绿化方面，公用设施和基础设施满足不了居民基本的需求。2.2住房保障
15、力度问题房地产很多体系保障得不到很好的完善，造成人们不愿买房，这也是房地产发展面临的困难之一。2.2.1住房保障法规体系不健全住房保障没有专门的法律法规作为工作依据，大多都以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式存在，住房保障工作缺乏规范性和稳定性。就比如说新房，据我所知二手房要比新房法律保障体系完善，新房造假很多。二手房必须通过银行，土地局之类的相关部门来进行交易可是新房当地产商自己都可以来办假证，这让居民很没有保障。2.2.2 保障范围不够大 住房保障目前仅仅只是保障由最低收入家庭到低收入家庭，其占比还不到20%，除此之外，为数众多的“夹心层”群体仍没有纳入保障体系之中。随着房
16、价的节节攀升市民的工资还在原地踏步，长沙本来就属于收入不高的城市，大部分工薪阶层根本无力承担昂贵的房价。2.2.3资源配置不优集中建设的保障性住房土地利用效率低，且建筑质量等方面与周边相对较好的商品房形成鲜明的对比，保障性住房一般在城市郊区，长沙多见于周边，离市中心很远况且地铁还没完全开通，让交通很不方便。而且买车还耗油保障对象生活成本较高。并且更为重要的是保障资金不够。长沙市主要依靠住房公积金的增值收益和各级财政支出作为住房保障资金来源的主渠道，后续资金没有保证。以廉租住房为例的话，2006年只有0.4亿元，2007年才1.5亿元，2008年14.4亿元，2009年40多亿元，远远不能满足住
17、房保障的需求。2.3政策性住房金融模式单一问题 目前，长沙公积金的目的与实际实施存在矛盾。随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策性住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。就眼前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠。就拿我实习的单位来说虽然是二手房但是没有五险一金这让以后可以拿公积金买房成为泡影，也给我们这样的人未来买房增加了很大一部分负担。目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放
18、的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。2.4房地产市场秩序不够规范问题近年来，长沙市加强了对房地产市场秩序的管理规范化，取得了一定的成效，但在房地产市场进一步深化的同时，又出现了许多新情况和新问题。目前，长沙市房地产市场中，还存在偷工减料和不按时作业的情况，虚假广告、面积缩水、物业管理和中介服务等方面问题仍然存在，我想这些问题所有城市都会遇到，但是对于购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目和标准、服务质量与物业管理公司的冲突，产生了对房地产的不信任，既影响了房地产开发商、物
19、业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成一定的心理压力，担心自己的合法利益得不到保障，不敢大胆投资，进而影响到房地产业的整个大体的发展。即便长沙房地产业市场总听供求总量基本平衡，但是分开来看供大于求才是事实，市场运行总体健康，但供求结构性矛盾、市场信息不对称矛盾、部分配套建设落后矛盾等问题仍然较为突出；市场监管仍有待加强；保障性住房建设与管理任务依然很重。2.5城市房屋拆迁机制问题2.5.1城市拆迁城市拆迁工作过程中，非住宅拆迁难、困难企业拆迁难、中央及省属单位拆迁难、社会关系复杂的被拆迁人拆迁难、开发项目拆迁难的“五大难”现象比较突出。对于长沙市而言很多市中心的来住房上面明明画有拆迁的
20、标志可是却没有实行拆迁，说明困难拆迁钉子户，还有因为各种因素不能拆迁的老住宅还是大有所在。这使得长沙市房地产发展步伐变慢。2.5.2安置房稀缺安置房源缺多口较大。长沙市现有房源以高档、大面积套型，小公寓房为主，大多数拆迁户需求的“中小面积、中低价位”商品房（二手房）严重不足，致使安置问题相当突出。就拿现在长沙市新起的小公寓房举例：零首付虽然看起来比较吸引群众，但是从长远来看，这种小型住房更本满足不了一个家庭的正常需求。小公寓房多数面积子在40到50平米，连厨房都没用，一个人生活的话可以，一家就很不方便，这种住房只适合做单身小公寓未来价值不高。2.5.3拆迁严谨度太低拆迁公开、公平、公正有待加强
21、。部分项目特别是开发项目拆迁操作透明度不高，损害了支持拆迁工作、积极搬迁的被拆迁群众利益，拆迁行为的公信力受损，部分被拆迁群众因而形成了“以闹取利、后走得利”的心理预期，严重影响了拆迁工作的顺利实施。长沙市内现有很多拆迁到一半的土方后期没人建设，这不仅浪费了用地，还滞后了长沙的整体建设。3长沙房地产深度分析3.1房地产行业的SWOT分析法SWOT分析方法是一种行业内部分析方法，房地产行业SWOT分析即根据其自身的既定内在条件进行分析，找出房地产的的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表strength (优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表t
22、hreat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。3.2政府相关部门需加强行业指导3.1.1优势分析1、国家的重视。在国家制定的国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。这说明我国对房地产发展很是看重，这对长沙的房地产发展起着十分重要的作用。2、长沙的房地产业与经济和社会发展目标一致。长沙市的房地产发展影响着市内经济的发展这一开始我们就有论述。3、长沙的房地产相对于一线城市而言算中等价位，很少有没有一平米上万的房价，这为市民提供了福利。4、人们住房观念上的认可，随着生活水平的提高大家把生活放在生活的首位。5、长沙的房地产企业已逐步走向规范，
23、这个我在二手房地产实习的时候深有体会。7、大规模城镇化对房地产的推动，像各个乡镇已经开始普及楼房建设。3.1.2劣势分析1、人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多。但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少，一般的房地产公司对学历基本没有要求。2、与房地产业发展配套的交易市场、中介结构等还远没有达到健全和令人满意的程度，像我实习的二手房就存在收费不标准问题，没有实质性的保障。3、缺少房屋租赁市场，也可以说是大家很少会把自己的住房拿去出租。4、长沙房屋建设的科技含量低，有的新房甚至于还没住人就存在者各种隐患。我们实习的时候看的新房都有很多未来隐患存在，这直接导致了客户不想买房的原因之一。
24、3.1.3机会分析1、居民可支配收入增加，这就看未来几年长沙市城市的发展状况。2、目前没有替代品，住房是为唯一的是市民生活所必需的。3、如果增加适度的贷款，贷款利息的降低都会有利于住房交易量的增加。4、城市化进程发展迅速。3.1.4威胁分析1、政府讨价还价能力较强以及土地出让方式使获取土地的难度加大，成本较高。2、对高端产品征更多的税，减少利润。3、买房者对于房屋的过高要求。4、行业集中度低，综合实力参差不齐。5、房地产是个特殊的行业，它的产品是固定资产，退出成本太高。6、目前来说这几年长沙的贷款额度被紧缩，这十分不利于房地产业的发展。限制了市民购房的需求。3.1.5总结其实总结swot方法来
25、看，都说从宏观看细节，分析里就可以直观的看出长沙的优胜劣势。长沙房地产行业需要稳定的发展比需要配合长沙经纪的发展，并且要提高群众的收入水平，这是城市经济的提高更是带动了房地产发展的有利因素，收入水平一旦提高消费水平也会提高这不是很好的优势么。更有利的是目前市场房地产是无可替代的不像衣服裤子，这是最有利的因素。但是还是有很多劣势就比如说人才的流失，高技能者不愿意留在长沙这样的二线城市就是因为觉得长沙发展较不过慢，直白的说就是长沙经纪的问题，如果改善了这个使得人才有更好的就业前景和理想的收入那么高科技这必然会留下来，这有从另一个角度推动了长沙城市的建设。劣势还有很多最会成为隐患的就是房屋的质量这和
26、房地产发展有直观的影响，我们还要把威胁的因素改善，就比如说贷款，这是头等大事经济状况好了贷款自然就会适当提高，我们都要把这些危险的不利的因素转化为自己有力的。3.2长沙市房地产的发展趋势当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产企业的经营绩效至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开。今年初，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”后，现在新开盘均价在8K左右，荷花园二手 7K左右，马王堆也比较贵，高桥那边更是涨的十分迅速。明明说的稳定房价，可是长沙房价有张无跌呀。这使得长沙买房人越来越少，炒房图看这种趋势也一直也处于潜水状态
27、。不很好的控制房价，房地产交易量下降是必然的。4长沙房地产发展现状与住房走势分析其实随着长沙市城市化的脚步变快和经济的稳定的逐步发展，长沙房地产业得到显著的发展，房地产在市场地位日益彰显，在支撑经济增长，促进转型发展，改善群众居住的环境，构建和谐的长沙市中发挥了十分重要作用，并且房地产业以成长为国民经济的支柱型产业。在经过了阅读大量的资料以及实习的经验过后，我认为长沙房地产业市场总量供求有供大于求的现状，市场运行还算健康平稳，产品结构积极还需改善，从前面分析情况来看，长沙市未来房地产市场需求潜力巨大。4.1长沙市市房地产发展基本情况在住房制度改革推动作用下长沙房地产业发展比较迅速。尽管长沙房地
28、产业起步较沿海发达城市稍晚，但其迅猛发展态势在全国省会城市中具有较强影响力。其快速发展的市场规模，在推动长沙经济又好又快率先发展中发挥了极其重要的基础作用。4.2长沙市房地产发展的新格局开发企业不断增加，开发规模不断扩大。我查了有关的资料：“2012年末，全市共有房地产开发企业1720家（有开发工作量企业661家）。其中，一级资质7家，二级资质106家，三级资质648家，四级资质160家；房地产开发项目1226个，房地产开发投资由1998年的17亿元增加到2012年1032亿元，新建商品房销售面积由40万平米增加到1527万平方米。房地产开发投资占固定资产投资比重由1998年的11.7%提升到
29、2012年的25.7%，是支撑全市固定资产投资增长最重要的增长点。从价格水平看，1998年以来长沙商品房价格年均增长10.1%，低于城镇居民人均可支配收入增速10.9%。2012年长沙商品房销售平均价格为6101元/平方米，中部省会城市最低，在全国大中城市中也处在相对较低的水平；房价收入比处于6.04的相对合理区间，低于中部地区其他省会城市，表明长沙商品房市场价格运行平稳，居民购房压力相对小于其他城市，市场总体健康运行。”这一资料显示了长沙市房地产发展的新格局。其实这样看长沙市的房价并不算高出于中等状态浮动也没有特别大，和其他一线城市相比长沙市的房地产是低房价，还比较吸引外地投资者和炒房团的目
30、光。4.3长沙市房地产走势分析长沙市属于二线城市，二线城市的房价比一线城市的房价更为坚挺。经过国家一系列的调控下，房价终于停下了快速上涨的势头；今年下半年将是房价的转折点，能不能下跌，下跌多少，谁也说不准，谁也不敢说，就是政府也不敢断言，因为经济的矛盾性使我们都不看好房价真的拐点到来，如果物价继续上涨的话，房价没有理由不涨；长远来说，人民币对美元还在不断的升值，城市的房价上涨的调控目标是跟人均可支配增长幅度一样，未来的房价走势可想而知。5 未来长沙房地产市场需求分析就我自己实习而言觉得长沙房地产市是一个可持续发展的项目，对于那些一线城市房地产基本达到饱和状态。而长沙是个二线城市房价不高还有很多
31、开发区可以建设。随着城市规模的不断扩大，城乡一体化步伐加快，房地产业必将得到持续发展。尽管去年以来长沙房地产开发投资、新开工面积大幅回落，一些不确定因素存在，但是作为省会城市，长沙的经济、区位、交通、文化、教育、医疗等资源优势作用未来将更加明显。房地产业市场需求分析表明，从长远来看，2020年前后长沙房地产业市场需求仍将处于旺盛消费期。5.1多因素支持分析未来的长沙房地产业市场仍将处于快速发展阶段。速发展的经济，为房地产业发展提供了坚实基础。资料显示：“作为湖南的省会城市，长沙在全省的首位度稳步提高，GDP首位度由1998年的18%提高到2012年的29%，充分显示了长沙经济实力和经济地位的快速提升，显示了长沙作为省会和“长株潭城市群”核心的资源聚集与经济辐射能力。同时，长沙在中部省会城市中，人均GDP、城乡居民收入均排在首位，为长沙房地产业持续健康发展打下了坚实的经济基础。”从人口结构情况看：老年性发展比较有优势，从产业发展来看：房地产的房为工业和商业地产发展带来内在动力。总的来说就是房地产间接地推动了各个行业的发展相反各个产业的发展也推动了长沙市房地产的发展两者不可分开。5.2多样性需求预算“未来8年长沙商
