1、福州市四城区土地级别及基准地价修编成果汇总情况2017年福州市四城区土地级别及基准地价修编成果一、基准地价的内涵、构成和范围（一）基准地价内涵1、土地权利类型：出让土地使用权。2、基准地价估价期日：2017年1月1日。3、基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。若某种用途的基准地价标准参照其它用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期。4、基准地价开发程度：基准地价的开发程度统一为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）。5、基准地价
2、容积率：福州市四城区的商服用地路线价为标准深度30m或50m，容积率为1.0，建筑密度为100,商服用地级别价的标准容积率为2.5，住宅用地的标准容积率为2.0，工业用地的标准容积率为1.0。6、本次修编的基准地价表和基准地价图中，商服用地为批发零售用地类型的价格，住宅用地为普通住宅用地类型的价格，工矿仓储用地为工业用地类型的价格。其它各细分用地类型的土地价格按照各细分用地类型基准地价修正系数表中的系数修正后确定价格。（二）基准地价的价格构成基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，其中包括城市基础设施配套费，不包括契税。1、土地取得成本
3、：包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。2、土地前期开发成本：土地前期开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）所需的费用。3、按规定收取的相关费用：包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规定应收取的其它费用等。4、土地出让收益：是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益，包含新增建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提（安排）的各类专项资金（农业土地开发资金、国有土地收益基金
4、、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、被征地农民保障资金等）。表1 福州市四城区各类用地基准地价内涵一览表用地类型表达形式使用年限开发程度容积率估价期日商服用地路线价40年五通一平1.02017-1-1商服用地级别价40年五通一平2.52017-1-1住宅用地级别价70年五通一平2.02017-1-1工矿仓储用地级别价50年五通一平1.02017-1-1公共管理和公共服务用地级别价50年五通一平1.0或2.52017-1-1特殊用地级别价50年五通一平2.02017-1-1交通运输用地级别价50年五通一平1.0或2.52017-1-1水域及水利设施用地级别价50年五
5、通一平1.02017-1-1（三）基准地价修编的范围福州市四城区土地级别及基准地价修编的范围是福州市四城区（含鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区除寿山、日溪、宦溪），北至国家森林公园，南至乌龙江，东至南台岛最东端，西至南台岛西北端，面积约为203（不含闽江水域）平方公里。二、福州市四城区土地级别分布（一）福州市四城区商服、住宅用地级别分布（详见基准地价级别图）表2 福州市四城区商服用地、住宅用地级别范围级别范 围一级北至华林路以北150米，南至乌山古田路，西至北大路北段湖滨路白马路，东至六一北路晋安河范围内的地块；北至古田路，南至国货西路和国货东路西段，东至晋安河，西至茶亭河以及八一七中路以西50
6、米范围内的地块；北至国货西路，南至江滨，西至八一七中路八一七南路以西50米，东至六一中路范围内的地块；东起台江八一七南路向西至杨桥西路之间的江滨西大道至其北侧200米宽度范围内的地块；杨桥西路以南，江滨西大道以西，洪山大桥东南的闽江边地块；北至排尾路，南至江滨中大道，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块；铜盘路以南，西二环北路以东，北大路北段以西，湖滨路以北的西湖湖滨地段；乌山路以南，八一七中路以西，斗西路以北，加洋路以东范围内的地块。二级南至华林路以北150米，西至铜盘路，东至华林路（通向火车北站），北至北环西路和北环中路以北150米范围内的地块；北至杨桥西路杨桥中路，东至白马北路白马中路
7、白马南路，西南至江滨西大道西北侧200米范围内的三角形地区；北至乌山路，西至白马中路白马南路，东至八一七路以西50米以及茶亭河，南至沿江滨西大道北侧200米范围内的地块（除了本范围内东北部的I级地块）；北至火车客站铁路，西至东浦支路华林路，东至洋下河，南至北环东路范围内的地块；北至北环东路，西至华林路六一北路，东南至洋下河所包围的三角形地块；北至洋下河，南至金鸡山路之间的六一北路晋安北路东侧宽100米的地块（包括金鸡山路北侧宽100米外的地块）；北至金鸡山路，南至塔头路，西至晋安河，东至馆尾街范围内的地块；北至塔头路，南至国货东路，西至晋安河，东至连江北路连江中路范围内的地块；北至国货东路，南
8、至排尾路，西至六一中路，东至连江中路范围内的地块；东起五孔闸，西至连江中路之间，沿着江滨中大道向北侧宽200米范围内的地块；北至铜盘路,西至西二环北路以西150米,东至西湖湖滨,南至杨桥中路范围内的地块；洪山桥西桥头（316国道）向东至鼓山大桥南桥头之间，闽江北港南岸沿江宽200米的带状地块:烟台山。中洲岛；三级北至铁路，西至蛇山五凤山铜盘路，南至北二环西路北二环中路北侧150米，东至东浦支路华林路范围内的地块；东北至铜盘路，东至西二环北路以西150米，南至象山后县山，西至科蹄山大腹山山麓范围内的地块；东至西二环北路以西150米，北至象山，南至杨桥西路杨桥中路，西至后县山金牛山范围内的地块；大
9、腹山以南，金牛山公园金牛山以西，杨桥西路以北，洪甘公路以东范围内的地块；西至建新北路建新中路，南至建新南路，东南至鹭岭路上渡路东南侧100米，东北自建新北路与闽江大道交叉口至横江路与上渡路交叉口之间（除了沿江宽200米以外）的地块；北至金山大道，南至浦上大道，东至建新中路，西至三环路的地块(包括三环路西侧地块)；金山大道与316国道之间，乌龙江边至三环路东侧200米范围内的沿江地块（包括外侧地块）；浦上大道与福湾路之间，乌龙江边至三环路东侧200米范围内的沿江地块（包括三环路西侧地块）；北至三县洲大桥鳌峰大桥之间的沿闽江南岸内侧200米，东至连江南路，南至上三路南侧100米，西南至则徐大道（至
10、二环南路东端）西南侧100米范围内近似三角形的地块；西至连江南路，东至二环快速路，北至南江滨西大道以南200米的三角形地块；东北至铁路，西北至洋下河六一北路以东100米，东南至金鸡山山麓范围内的地块；西北至金鸡山山麓，南至塔头路，西至琯尾街，东至连江北路范围内的地块；北至三八路，南至化工路，西至连江北路，东至洋头尾范围内的地块；北至化工路，南至光明港，西至连江路，东至前横北路福马路（东南走向）福光南路范围内的地块。南至化工路，西至洋头尾，北至竹屿洋头尾直街，东至前横北路范围内的地块；西至连江中路，南至江滨中大道北侧200米，北和东至光明港，东南至五孔闸范围内的地块；西北至五孔闸，东北侧至光明港
11、和铁路，东南至三环路，西南至闽江（北港）范围内的地块；海峡国际会展中心东北侧，鼓山大桥南桥头至魁浦大桥南桥头，浦下洲路以北至闽江的地块。以上区域不含山坡地。四级北至崇安路福飞路秀山路秀峰路绿园路；东南至郭前山罗汉山后山笞井山，南和西南至铁路范围内的地块；北起福建农林大学之北的山岭，东至闽江北港，西至闽江南港，南至316国道范围内的地块；北至妙峰山，西至乌龙江东岸沿三环路东侧宽200米，南至金山大道，东至闽江大道建新北路范围内的地块（不含妙峰山和西山）；西北至鹭岭路上渡路西南侧100米，北至上三路南侧100米，东北至则徐路西南100米，南至二环南路建新南路东段范围内的地块（不含长安山和虾蟆山）；
12、北至建新南路，东南至福湾路，西南至三环路东北侧200米，西北至浦上大道范围内的地块；西北至二环快速路，西南至则徐大道，东北至南江滨大道浦下洲路，东南至高速公路三环路范围内的地块；西至鹤林高架桥，南至三八路，北至铁路，东至铁路范围内的地块；金鸡山山麓以东，笞井山山麓以南，铁路以北范围内（登云新村、火车东站及附近）的地块：南至竹屿洋头尾直街-化工路，西至洋头尾，北至三八路，东至东山路范围内的平坦地块；北至化工路，西至前横北路，南至福马路，东至福兴路北段阜兴路范围内的地块；东北至福马路，西至福光南路，南和西至光明港，东至铁路范围内的地块；鼓山隧道西南与铁路之间范围内的地块；北至东塔路-旧永南路，南至
13、环岛快速路，西至福峡路，东至火车南站东广场以东200米的地块。以上区域不含山坡地。五级南至崇安路福飞路秀山路秀峰路绿园路郭前山山麓，东至杨廷水库、北至园山斗顶水库八一水库、西至猫头山的山坡地之间的地块；大腹山以西至闽江北港之间的地块；福建农林大学校区以北至闽江的除了山坡地以外的地块；西至福湾路，北至二环南路，南至乌龙江，东至则徐大道福峡路范围内的地块（不含高盖山）；西北至高速路三环路，北和东北至闽江北港，西南至福峡路，东南至乌龙江范围内的除了火车南站周边和丘陵山坡地外的地块；三八路以北，东山老安山以东，鼓山山麓以西范围内的平坦地块（除了牛港山等山坡地外）；福兴大道北段（化工路至福新东路之间）南
14、北向铁路以东至鼓山山麓之间的呈南北向带状地块。以上区域不含山坡地。六级除一至五级土地以外，定级范围内的其他所有土地（包括一级、二级地块以外的所有丘陵山坡地）为六级地；不在定级范围内的其他土地参照六级。（二）福州市四城区工业用地级别分布（详见基准地价级别图）表3 福州市四城区工业用地级别范围级别范 围一级闽江北港以北：北至铁路线，东至金鸡山北环东路连江北路连江中路，南至闽江北港，西至福飞南路北环西路西二环北路杨桥中路杨桥西路范围内的地块。南台岛：北至闽江北港，东至连江南路，南至上三路三高路范围内的地块。中洲岛。以上区域含山坡地。二级闽江北港以北：北部：北至崇安路南平东路秀峰路绿园路郭前山，东至后
15、山笞井山，南至铁路线范围内的平地；西部：北至铁路线，东至福飞路北环西路西二环北路，南至杨桥西路杨桥中路，西至闽江北港，西北至五凤山大腹山范围内的地块；东部：北至金鸡山东山老安山，西至连江路，南至江滨大道，东至鼓山山麓规划三环路范围内的地块；规划三环路以东至晋安区行政区划东界线，南至江滨东大道，北至鼓山山麓范围内的地块。南台岛：西北至妙峰山316国道，东北至闽江北港横江路上三路三高路，东至连江南路则徐大道，南至浦上大道建新南路二环南路，西至乌龙江范围内的地块；东北至闽江北港，东南至规划三环路，南至高速公路，西至连江南路则徐大道范围内的地块。以上区域不含山坡地。三级除一级、二级工矿仓储用地外，定级
16、范围内的其他所有土地（含山坡地）为三级工矿仓储用地；不在定级范围内的其他土地参照三级工矿仓储用地。三、福州市四城区基准地价表表4 福州市四城区商服用地路线价表元/平方米序号路段名称起止范围路线价路线价范围修正幅度标准深度L001南后街杨桥东路-吉庇巷口62413 56172 68654 10%30米L002八一七南路（中亭街）达道路口-台江路口53977 43182 64772 20%50米L003东街-东大路（西段）东街口-温泉路口49095 39276 58914 20%50米L004华林路（北段）北环东路立交桥-火车站37514 33763 41265 10%30米L005澳门路吉庇巷口
17、-道山路36720 33048 40392 10%30米L006东大路（东段）温泉路口-晋安河西岸35981 30584 41378 15%30米L007道山路（东段）澳门路-八一七北路34406 30965 37847 10%30米L008上三路（西段）三县洲立交桥-首山路口33113 29802 36424 10%30米L009首山路（北段）上三路-交通学院32799 29519 36079 10%30米L010台江路八一七南路（中亭街）-六一中路32562 26050 39074 20%50米L011瀛洲路五一南路-台江路32315 27468 37162 15%30米L012津泰路八一
18、七北路-五一北路32227 25782 38672 20%50米L013八一七中路斗东路口-达道路口32021 25617 38425 20%50米L014八一七北路（北段）鼓东路口-津泰路口31376 25101 37651 20%50米L015省府路达明路-八一七北路30716 27644 33788 10%30米L016八一七北路（南段）津泰路口-斗东路口（包括南门环岛东至新权路口的古田路段，西至乌山支路的乌山路段）30668 24534 36802 20%50米L017杨桥东路（东段）东街口-达明路口30113 24090 36136 20%50米L018杨桥东路（中段）达明路口-通湖
19、路口30113 24090 36136 20%50米L019鼓西路湖滨路-鼓屏路口29872 26885 32859 10%30米L020杨桥东路（西段）通湖路口-白马路口29384 23507 35261 20%50米L021鼓屏路华林路-鼓东路口29222 26300 32144 10%30米L022新权路-新权南路圣庙路与法海路交叉口-广达路28338 24087 32589 15%30米L023工业路（东段）西二环路-八一七中路（洋头口）28098 23883 32313 15%30米L024达明路鼓西路-杨桥东路27835 26443 29227 5%30米L025达道路八一七南路-
20、五一南路27787 25008 30566 10%30米L026斗东路八一七中路-新权南路27164 23089 31239 15%30米L027国货西路-国货东路五一中路-晋安河西岸26988 24289 29687 10%30米L028通湖路（北段）湖滨路-鼓西路26982 24284 29680 10%30米L029群众东路五一中路-六一中路26636 25304 27968 5%30米L030仙塔街东街-津泰路26415 25094 27736 5%30米L031交通路白马中路-八一七中路26383 23745 29021 10%30米L032庆城路井大路-五四路26061 24758
21、 27364 5%30米L033温泉公园路五四路-晋安河西岸25877 21995 29759 15%30米L034道山路（西段）白马北路-澳门路口25756 23180 28332 10%30米L035群众路八一七中路-五一中路25434 22891 27977 10%30米L036西洪路（东段）西二环北路-湖滨路25279 24015 26543 5%30米L037老药洲路五一中路-六一中路24672 20971 28373 15%30米L038施埔路（北段）上三路-施埔百货24573 22116 27030 10%30米L039吉庇巷南后街-八一七北路24046 21641 26451
22、10%30米L040国货西路（西段）八一七中路-五一中路23916 20329 27503 15%30米L041白马中路乌山路-工业路23646 22464 24828 5%30米L042施埔路（南段）施埔百货-长安路23290 20961 25619 10%30米L043达江路达道路-台江路23102 19637 26567 15%30米L044五四路（南段）华林路-五四路口21454 18236 24672 15%30米L045冶山路-营迹路鼓屏路-五四路21411 20340 22482 5%30米L046尚宾路-五显巷湖东路-卫前街21336 20269 22403 5%30米L047
23、状元街五一中路-群众东路20659 19626 21692 5%30米L048华林路（南段）北大路口-北环东路立交桥20560 18504 22616 10%30米L049白马北路杨桥东路-乌山路20060 19057 21063 5%30米L050广达路古田路-达道路口19997 17997 21997 10%30米L051杨桥中路湖滨路-工业路19631 18649 20613 5%30米L052五一路（北、中、南）五四路口-江滨中大道19406 17465 21347 10%30米L053树汤路（北段）华林路-温泉公园路19395 17456 21335 10%30米L054东泰路东街-
24、津泰路19200 18240 20160 5%30米L055塔头路（东段）长乐北路-连江北路19018 18067 19969 5%30米L056塔头路（西段）晋安河东岸-长乐北路口18959 18011 19907 5%30米L057古田路-福马路新权路口-晋安河西岸18783 16905 20661 10%30米L058井大路湖东路-东街18575 17646 19504 5%30米L059温泉路湖东路-东大路18453 16608 20298 10%30米L060得贵路五一北路-晋安河西岸18445 16601 20290 10%30米L061树汤路（南段）温泉公园路-湖东路18427
25、16584 20270 10%30米L062国货东路晋安河东岸-连江中路18331 17414 19248 5%30米L063湖东路湖滨路-六一北路18322 16490 20154 10%30米L064五四路（中段）北环中路-华林路18286 16457 20115 10%30米L065屏东路华林路-营迹路18273 17359 19187 5%30米L066圣庙路-花园路-法海路八一七中路-津泰路18270 16443 20097 10%30米L067交通西路西二环中路-白马中路18222 17311 19133 5%30米L068北大路华林路-鼓西路17908 17013 18803 5
26、%30米L069学军路延平路与洋中路交叉口-八一七中路17510 16635 18386 5%30米L070六一北路华林路-紫阳立交桥17347 16480 18214 5%30米L071福新中路晋安河东岸-连江北路17151 16293 18009 5%30米L072古田支路五一北路-古田路17055 15350 18761 10%30米L073鼓东路鼓屏路口-井大路16837 15153 18521 10%30米L074东水路东大路-福新西路16588 14929 18247 10%30米L075乌山支路乌山路-福中路16586 14927 18245 10%30米L076洋中路工业路-延平路与学军路交叉口16549 15722 17376 5%30米L077通湖路（南段）鼓西路-道山路16526 14873 18179 10%30
