1、PECC天津东北亚服务中心项目策划书PECC天津东北亚服务中心项目策 划 书策划组织单位：天津太平洋经济合作委员会 天津星城投资发展有限公司策划实施单位： 策划完成时间：2004年8月策 划 书 主 要 构 架一、项目背景二、项目论证三、项目构想四、项目推进一、项 目 背 景（一）PECC国际组织概况全称太平洋经济合作理事会（PACIFIC ECONOMIC COOPERATION COUNCIL,简称PECC）于1980年9月在堪培拉正式成立。性质由太平洋区域的国家和地区的政府、工商界和学术界三方人士所组成的非政府间国际组织。宗旨以自由开放为前提，以公平和互相尊重为原则，以伙伴合作为基础，开
2、展经济研究和政策协调，促进环太平洋经贸合作，实现稳定、繁荣和进步。成员国（25个）澳大利亚、文莱、加拿大、智利、中国、俄罗斯、中国香港、哥伦比亚、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、墨西哥、新西兰、太平洋岛国、秘鲁、菲律宾、新加坡、中国台北、泰国、美国、越南、厄瓜多尔及准成员法属南太平洋领地、蒙古。 PECC主要功能研讨国际经济形势进行专题讨论与研究成员国之间沟通与合作协调成员国行动与对策PECC在中国机构 1986年成立中国太平洋经济合作全国委员会宗旨 坚持开放合作原则，参与区域合作，谋求和平发展；发挥中国在PECC国际组织中的作用，承担对亚洲区域成员国的组织与联络工作。组织结构 目前，PEC
3、C中国委员会成立了工商、金融、学术、科技等专业委员会，组建了天津、上海、广东、辽宁、四川等地方委员会。图示如下：中国PECC主要工作 参与合作研究（二）PECC天津委员会概况宗旨在全国委员会的指导下开展工作，重点是为天津市的对外开放与国际交流提供咨询服务和沟通渠道。成就定期举办太平洋国家商贸博览会举办了太平洋地区铁人三项赛建立了展示各国建筑人文风情的太平洋村服务于成员国的东北亚银行（酝酿）（三）PECC发展战略与天津东北亚服务中心项目的基本理念在经济全球化和区域经济一体化速度不断加快的国际大背景下，中国太平洋经济合作全国委员会正在充分利用作为国际组织的优势，以各种形式和方式推动区域经济合作和发
4、展。确定了PECC国际组织、地方政府和企业三方合作的工作机制。目前，正在与上海酝酿建立PECC东亚经济文化中心，与广东联合建设PECC东盟国际村。在环渤海的天津、大连、青岛等城市筹划建立PECC东北亚服务中心，建立综合配套国际化的服务设施，满足区域经济合作中对城市服务功能的新需求。天津PECC配合中国PECC的发展规划，认为在天津争取建立PECC东北亚服务中心，是天津提升在区域经济的地位，加强国际合作的新平台。在与承担海河中游建设开发任务的星城公司接触中，双方对通过整合各自的资源优势，合作建设天津PECC东北亚服务中心项目达成了高度共识，并认真开展了项目专题策划工作。PECC、各级政府和项目建
5、设单位在项目运作中将要形成的主要关系如下图所示：二、项 目 论 证(一) PECC天津东北亚服务中心的经济分析1、需求分析东北亚合作日益密切 日本：从“中国威胁论” 到“中国牵引论”，对华投资世界排名第二表一 日本对华直接投资 （单位：亿美元）协议投资项目数实际投资总额19943,01820.7519971,40243.2620001,61429.162001 2,00346.00总计22,386324.50资料来源：Ministry of Foreign Trade and Economic Cooperation,2003年5月26日。韩国：“脱美亲华”，中国已排对外投资第一表二 韩国对外
6、投资比重变化 （百万美元，%）199920012003美国42.028.428.8中国10.611.537.0ASEAN14.27.414.4EU6.3 40.74.5资料来源：韩国进出口银行，2004年4月。日韩企业大举登陆天津，津俄贸易不断增长表三日本对天津的投资状况 万美元，年份20022003数额同比增长占当年%数额同比增长 占当年投资总额50622478106953111.2818合同外资额4533052855252209.4516资料来源：天津市商务处。表四 韩国对天津的投资状况 万美元，年份20022003数额比上年增占当年数额比上年增占当年投资总额38300-126484702
7、6.558合同外资额37181-562991769.039资料来源：天津市商务处。表五 2003年天津市与俄罗斯进出口贸易状况 %月份出口同比增长进口同比增长进出口同比增长194.5158.3121.5451.7250.8138.3738.9128.198.71038.7141.787.61231.9162.789.9资料来源：天津市商务处。外籍人口聚集津城仅以韩国为例，目前在津企业有1800多家，在天津居住的韩国人已达25000。据天津韩国商会估计，到2008年，在津韩国人人数就将达到10万人，堪称“市中之国”。韩国国内一般认为韩国企业在天津的投资是韩国海外投资中最成功的案例。服务中心的建立
8、将使天津成为东北亚各国登陆中国最便捷的桥头堡，最集中的生产基地，以及最温馨的第二故乡。2、供给分析天津所具综合优势优越的区位条件，良好的港湾设施，深厚的制造业底蕴天津PECC机构的积极支持与促进日韩大型企业的拉动，如丰田、三星、配套企业的“扎堆”效应；海河中游原生态的自然环境海河开发商机勃勃该项目符合天津海河开发战略的总体方向，具有勃勃商机海河上游已经定位旅游观光区域，下游已经定位工业基地，惟有中游尚待开发，机会大好。引入国际组织，利用PECC东北亚经贸服务中心这一平台，可以大大提升天津的城市功能，拉动天津社会经济发展。海河中游条件优越交通及区位优势明显津南区位于天津市东南部，是环城四区之一。
9、东临天津港、西连中心城区、南接大港化工工业区、北依海河，是连接市中心城区和滨海新区的重要通道之一，也是都市发达经济圈的重要辐射区。国家级公路津沽路、津岐路，外环线、津港路，丹拉、津晋公路横跨东西，京广高速延长线纵贯南北，形成了二环三高七射的发达交通网络，区位优势明显。红泥河畔环境优美海河中游是目前天津市唯一保持原生态的河段，具有优美的自然景观。该区域内水系丰富，植被覆盖，稍加投入即可成为一段难得的城市水乡。该区域工业企业较少，土地、河流污染较少。该区域仍保留着自然的村落形态，改造后可以成为特色景观。国家环保产业基地津南区是国家级环保科技产业基地，其工业企业大都从事与环境友好的产业。环保产业基本
10、形成气候。津南区与开发区、西青区合作所建“微电子工业园”，主要生产手机配件、显象管、传真机等产品，也都是无污染企业。津南区拥有的农业高科技示范园区是国家21个农业高科技示范园区之一，占地12200亩，有2平方公里的深加工区，发展景观农业前景广阔。根据上述优势，地处海河南岸的津南区，与市区外环线接壤处的双港-咸水沽一线的乡镇，有条件建成一个以服务东北亚以及来华企业为核心，以发展会展、休闲度假和金融商贸为支柱的一个生态卫星城。(二) 从河畔星城的整体开发角度，对PECC天津东北亚服务中心的建立作市场研究未来几年，市内商业用地及住宅土地的开发在大幅度收缩，甚或停止，而以前曾作为龙头支柱产业的房地产开
11、发板块，正在慢慢转变角色，定位为“天津经济建设中的重要组成部分”，相反，高新技术产业、现代物流业和现代服务业则成为天津市的重要支柱产业，并协调发展。高新技术和现代物流这里不再赘述，现代服务业主要是建设市中心区金融商贸区，加强区（组团）级商贸中心的建设，推动东部旅游资源的保护性开发，完善海河上游、中游、下游三个分区的格局，提升城市的金融、商贸和旅游等综合服务功能。面对市区居高不下的房价、喧闹的环境和拥堵的交通，郊区房越来越能吸引天津市民的眼球。打开窗户就能看见飞瀑、翠竹、凉亭、石径，走出门来就方便地购物、乘公交车，买这样的房子既有市区生活的便利，又能图郊区生活的清静，何乐而不为？根据天津市房地产
12、市场发展的趋势，并结合当地的特征，我们建议要确定整个产品定位，首先要解决几个问题：“河畔星城”的定位整个城市的延伸？乡村中的一个新城？独立的国际化景观新城？PECC东北亚综合性商贸服务中心？首先，我们为什么要做成城市的延伸？第一，市区的发展空间不足，地价高昂，郊区土地便宜。第二，口增长、经济增长、私家车拥有量增加。第三，郊区的消费者渐渐的将家向市内转移，市里的消费者也不愿住到乡下，城市生活的吸引力更大。需要解决的问题？第一，改善交通。“河畔星城”紧邻外环线这是其很大的交通优势，但周围地广人稀，而且公交线路较少，造成这里的居民出行不便，建议引入若干条公交线路。第二，完善生活配套设施、商店及社会服
13、务。“河畔星城”的房地产开发和生活配套设施建设应该同步进行，商业街区、名牌旗舰店、合作名校引入社区，弥补医疗、商业和教育等缺失的城市功能，使“河畔星城”逐步融入到市区的概念中。第三，景观建设。无论是住在城市还是郊区，居民都希望打开窗便可以享受到自然的拥抱。郊区的景观建设有其自身的优势，可以充分利用原来的草木等，达到少花钱多绿化的效果。比如“河畔星城”的绿化带以前是农用地易于做绿化，还有沿海河中游的绿化，可简单修饰，达到海河原生景观的效果。景观建设对提升产品性价比有至关重要的影响。所以“河畔星城”的客户定位：天津市收入中上档及高收入，二次置业的人群。综上所述，“河畔星城”应定位于天津城市的延伸。
14、其次，我们为什么要做独立的国际化景观新城？怎么做？“河畔星城”有2公里长的绿化带、沿海河中游的景观示范区、将近1公顷的主题公园并搭配众多完善的公共基础设施建筑，使得“河畔星城”的居民，可以在城内完成学习、工作和娱乐的整个过程，并达到满意的效果。从客户的角度分析，他们对景观的要求不容忽视：既然他们愿意远离市里繁杂社区，选择我们的小城，就说明他们喜好清静悠闲的生活，并对自然生活充满渴望和接近自然的迫切。所以“河畔星城”应定位于独立的国际化景观新城。1、景观主要设计思路，包括以下两个方面：一、尽量保留原有草木和海河沿岸的特色，适当加进观赏植物和标志性艺术雕塑，使整个景观区体现简捷的大都市广场氛围。二
15、、由于“河畔星城”段的外环线是前往上海、河北、北京的重要路线，对这一块绿化带设计，尽量少植入高大的树木，从外环线通过的人放眼望去可看到“河畔星城”里面的景观及建筑。2、主题公园主要设计思路，包括以下三个方面：一、设计一个延续城市本身建设风格的主题公园，以其功能性的文化内涵满足当地居民的日常休闲需要，吸引外来旅游者的目光。二、设计一个展现城市化游戏娱乐的主题公园，体现城市的现代化与科技化。三、设计一个充分利用当地自然资源的主题公园，以绿化为主体，以生态为目的，融最新环保理念于一体的精神乐园。最后，PECC给我们带来了什么？做成什么规模？PECC的引入为“河畔星城”增加了更多的附加值，借助PECC
16、的影响力，大力扶持商业街的建设，带旺周边行业，完善商业、饮食网点的建设，为该地段的酒店搞好配套服务，使周边商业和PECC联合成一体，成为集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐于一体的多功能综合性消费商业服务中心。从而吸引更多的商业投资者的目光，提高商业的性价比，同时也将带动住宅部分的价格攀升，为开发商带来更大的收益。作为天津服务于东北亚经济的一个重要功能载体，弥补现有城市服务功能的不足。突出服务性、国际性、综合性，成为国际间和区域间文化、信息、人员、技术和商品双向互动的平台。结合区域的特点，重点突出休闲商务和休闲居住两大功能。配合休闲商务功能建设国际会馆、商务酒店、PECC国际商会大厦等项目；配合休闲
17、居住功能建设实现民族性和国际性相统一的各式国际村落。结合整个项目的布局安排国际教育、医疗、运动等综合配套设施，建设韩人街、日人街、俄人街等特色商贸和休闲旅游项目，最终要将该项目建设成为天津国际化程度最高、外籍人士聚集度最高、第三产业最具特色的新型国际化社区，成为海河中游开发的亮点。服务于国际产业的转移，带动各种生产要素的流入，推动地方经济的发展。综上所述，所以，不仅要做成PECC在中国的分会场，而且要做成PECC常驻中国的东北亚综合性商贸服务中心。所以，“河畔星城”的定位：从城市延伸出的具有东北亚综合性商贸服务中心功能的独立国际化景观新城。（三）、来自大连和青岛的挑战 大连是环渤海重要的中心城
18、市，经济发展迅速，与日韩关系密切，城市功能完善，会展产业发达，是日韩小企业的集聚地。会展业是一个新兴产业，对相关产业具有极强的拉动作用。按国际上较为一致的综合测算标准，会展经济的产业带动系数为1：9，即展览场馆的收入为1，则相关的社会收入就能达到9。大连的会展业从一开始便以起点高、规范化和国际性为特点，迅速成为大连经济增长的亮点，并成为创建国际名城的支柱产业之一。 近年来，青岛作为中国一个对外窗口城市，城市建设也出现迅速发展。改革开放以后，该市通过实施名牌战略，大力发展旅游业和现代展览业，同样对城市经济起到了强大的拉动作用。目前，有5万左右的日、韩人居住在胶东一带。 鉴于大连、青岛在会展业生态
19、城市建设以及日韩人聚集等优势，这两个城市在承担PECC东北亚服务中心的项目上很可能成为天津市的竞争对手。但是，由于天津PECC的支持与参与，无疑会为天津的城市地位增添光彩。通过国际组织争取国际地位，博敖的成功是值得借鉴的。博敖，海南三亚的渔家小镇，博敖亚洲论坛的开办，使这个以前鲜为人知的渔村，一夜之间在亚洲乃至世界广为人知，带来的经济效益是巨大的。（四）结 论1、区域性合作组织对所在国社会经济的拉动以及对于所在城市国际地位提升的作用是非常明显的。中国以及向天津这样的沿海大城市应该看到商机，抓住机会，创造条件，让PECC东北亚服务中心在天津落户，利用这一跨国平台，推动天津经济发展。 2、鉴于东北
20、亚日韩俄等国对中国贸易和投资的加大，中国急需建立起对东北亚各国在投资建厂，商务活动、医疗保健、文化活动以及来华子女教育等诸多方面提供帮助和服务的一个体系。目前我们对服务东北亚还没有形成概念，也没有更多投入进行该服务体系的建设。应该尽快弥补这一空白。3、天津是中国最早实行改革开放的沿海城市，也是东北亚各国贸易、投资活动最为繁荣的城市之一。天津应该利用PECC东北亚服务中心这一项目，快速进入区域合作组织所在地行列。通过服务东北亚，改善天津的城市功能，提升天津的城市地位，推动天津的经济发展。三、项 目 构 想（一）PECC天津东北亚服务中心的定位 抓住东北亚经济发展的有利时机，借助中国国际地位提高的
21、优势，利用PECC国际组织的平台，建立一个立足天津，面向世界，为中国与东北亚各国的合作提供一个良好的投资环境，宽松的商贸环境，优美的休闲环境，融洽的生活环境。（二）PECC天津东北亚服务中心的主要功能投资咨询中心：为东北亚各国对华贸易与投资进行可行性分析，选址，政策及信息咨询等进入阶段的一系列服务，直至贸易和投资活动的成功完成；信息中心：为PECC特别是东北亚各国对华贸易与投资提供可靠的信息资料，包括各国企业的详细情况；商务与担保中心：为PECC特别是东北亚各国贸易与投资提供谈判、交易、融资以及担保等商务服务；会议中心：为PECC东北亚各国的论坛，研讨会，年度会议提供会议及活动的场所；度假中心
22、：为PECC各国官员和企业家提供休闲度假环境，包括酒店、沿河生态游览区，中国历史回顾，种文娱体育设施，等等。居住中心：为PECC特别是东北亚各国来华工作的和定居的外国人提供相对独立和聚集的生活区，同时也可成为国内游客的异国风情游览区。（三）PECC天津东北亚服务中心的项目构成本项目总体占地面积为1.75平方公里，为配合PECC的东北亚综合性商贸服务中心功能，我们按照功能并结合路网和水系划分出三个大的功能区，分别为：PECC国际生态住宅区、PECC生态商务服务中心和PECC华北生态MALL城。他们的占地面积分别为：41万平米、68万平米和66万平米。其中运用大量绿色植被和水景观及雕塑小品美化点缀
23、整个项目，使生态的概念无处不在。图示如下：1、PECC生态商务服务中心PECC生态商务服务中心按照功能划分分为公建配套区、PECC商务活动区和休闲娱乐商贸区三个区域。其中，共建配套区主要包括：国际康复疗养中心、滨河生态休闲商务中心、滨河酒廊和国际学校。PECC商务活动区主要包括：PECC会展中心、标志性雕塑、生态休闲广场、酒店、写字楼、日本会馆、韩国会馆、国际会馆和常驻办公中心。休闲娱乐商贸区主要以GOLF 场的形式出现。国际康复疗养中心，占地4万平米，建筑面积2万平米，主要面向PECC和来此疗养度假的市里消费者，也为整个项目提供了一个有力的医疗保障。滨河生态休闲商务中心，占地1万平米，建筑面
24、积7千平米，主要面对从事艺术、设计等工作的单位。滨河酒廊，占地1万平米，建筑面积8千平米，主要为PECC的酒店功能补充和为周围的居民服务。所含商业业态：国际画廊、时装店、主题餐厅、咖啡酒吧、日式酒馆、茶道馆、韩式烧烤店的等。国际学校，占地14万平米，建筑面积14万平米，是一个开放性的学校，为PECC功能补充，并为周围居民的子女解决就学问题。其中设立多媒体视听图书馆，科学实验室， DIY活动室，游戏治疗宣泄室，钢琴房，音体舞蹈室等。PECC会展中心、标志性雕塑、生态休闲广场，总占地8万平米，总建筑面积2.4万平米，作为PECC和整个项目的招牌和亮点。酒店，占地1万平米，建筑面积2.4万平米，为P
25、ECC提供居住和服务休息的高级场所。酒店共有25层，拥有客房363套，床位484个，其中高档套间24套。客房和设施 所有客房设有轮椅通道空调机、收音机、咖啡具/茶具、传真、迷你酒吧、保险箱、电话、语音邮件、写字桌和台灯、彩色电视机娱乐设施 精品屋、打高尔夫球、健身中心、按摩、桑拿浴、商店、壁球场、游泳池、网球场、水上运动 商务设施 航班服务台、舞厅、宴会、商务中心、多功能活动室、会议设施 饭店服务 门厅接待员、连通房、残疾人设施、停车场、提供往返/当地交通车服务、租赁交通工具 写字楼，占地3万平米，建筑面积10万平米，为PECC的常驻机构及其会员公司提供办公场所。日本会馆、韩国会馆、国际会馆占
26、地1.5万平米，建筑面积1.2万平米，为PECC的国外伙伴提供休闲集会的场所，主要业态包括：三温暖、日式酒馆、剑道、合气道馆、松骨房、跆拳道馆、氧吧等。常驻办公中心，占地5千平米，建筑面积4千平米，主要为政府部门长期办公使用。休闲娱乐商贸区，占地7万平米，建筑面积7千平米，主要为PECC成员公司和居住区提供体育健身服务。2、PECC水生态博物馆居住区规划思路河畔星城是通向中心城区的门户,它是新兴的高尚居住社区,它是津南区新的经济增长核,它是海河中游一颗璀璨明珠。本案的整体规划应该充分利用海河的水景资源,因此，建议应在设计人造水系景观，形成中央水景。通过水系在基地内进行组团区隔，建筑形式为独体别
27、墅、双拼别墅、情景洋房、小高层和高层。其中别墅区在水系，洋房区在水系与高层区连成一片，小高层和高层靠PECC办公区，实现建筑形式的完美过渡和资源的最佳整合，以达到最优的经济效益。分期思路项目主要分成两期： 一期以独体别墅入市，迅速抢占区域市场，实现资金回笼。待别墅消化60%以上，及时推出双拼别墅，再次引起市场的关注，实现效益的同时，提升了项目的整体档次。 二期是在一期整体销售过80%时，正式对市场公开。先推情景洋房，再推板式小高层和点式高层。原因如下：城市化进程和土地资源的稀缺性，使住宅市场逐步趋向高层化，这需要一定的时间，而消费者的接受过程也需要一段时间，因此产品供给应适度超前，起到承上启下
28、的作用。情景洋房正式我们需要的过渡产品，小高层得到市场认可并逐步消化，使消费者开始认可高层建筑，并最终形成购买。 分区思路按照水系区隔将本案划分为四大区域，具体如下：独体别墅区 双拼别墅区 花园洋房区 高层区独体别墅区基地位置：位于基地西侧，临近北运河和人造水景分区原因：独体别墅形态首先要求是生活的安逸性，其次是景观要好。因此，将别墅安排在基地西侧最安静的区域，而且休闲娱乐较方便，并享受海河以及人造水系的景观资源。同时还能提升项目的整体档次，引起市场关注。双拼别墅区基地位置：位于基地东侧，临近海河和人造水景分区原因：双拼别墅形态首先要求是生活的安逸性，其次是景观要好。因此，将别墅安排在基地东侧
29、最安静的区域，而且休闲娱乐较方便，并享受海河以及人造水系的景观资源。同时还能提升项目的整体档次，引起市场关注。花园洋房区基地位置：位于基地东南分区原因：由于本区域内目前的市场主力需求仍旧是多层住宅，因此本案在前期应充分考虑市场的需求，以多层花园洋房入市，先赢得市场认可，迅速回笼资金提升项目市场认知度，为后续的别墅和高层入市打好基础点式高层和小高层区基地位置：基地东侧 分区原因：由于项目基地紧邻PECC办公区，沿街部分必将形成区域性商业街。加之城市化进程和土地的稀缺性，高层建筑成为未来住宅的主要建筑形态，又考虑到经济指标，因此，板式小高层作为多层洋房和高层的过渡性建筑，必将形成市场需求，建议以沿
30、街商铺为基础建筑点式高层建筑。 各区参数独体别墅区建占地积约80000平米，容积率约0.7；双拼别墅区建占地积约750000平米，容积率约0.8；花园洋房占地面积约100000平米，容积率约1.0；小高层和高层区总计约50000平米，容积率约2.3。单体面积建议独体别墅单体面积在260-330平米；双拼别墅单体面积在210-280平米；花园洋房主力户型面积在110-150平米；高层和小高层的主力户型面积依据当时的市场情况再进行定位。景观设计建议 外部环境景观设计上，应充分利用现有的自然资源海河。在海河上做足文章。在项目北侧海河畔建设日韩式的休闲娱乐区，使业主充分享受日韩文化及海河文化的结合。业主会馆的位置应靠近四个项目的中间水广场上，并在内部可以观赏水景美景。在会馆旁边建设一个日式大型的水车，形成回归自然的感觉，并形成独特的景观。内部环境方面：引入水、树等具有生命力的元素。在社区建设标志性建筑，如万科项目中的钟塔。营造风格迥异的楼间花园，别具匠心的小品点缀其中，园中有景，景中有景，业主可尽享不断发现的惊喜。3、PECC华北生态MALL城PECC华
